Les grands investisseurs agissent souvent de manière indépendante au niveau des contacts personnels avec ceux qui ont besoin d'injections financières. Mais tout le monde n'a pas assez de fonds pour une activité indépendante. Si vous voulez toujours investir, les gens sont unis dans des structures spéciales. Nous allons parler de l’un d’eux, à savoir un fonds commun de placement fermé.
Informations générales
Dans un premier temps, voyons ce qui constitue un fonds d’investissement unitaire immobilier à capital fixe (ZPIF). Il s’agit du nom du complexe immobilier créé sans la constitution d’une entité juridique. Il est constitué des actifs de plusieurs investisseurs qui transfèrent leurs fonds au fonds. Après cela, ils deviennent propriétaires de ses actions. Les biens du fonds ont le statut juridique de propriété commune. Par conséquent, le résultat de ses activités est réparti entre les participants proportionnellement aux contributions. En passant, lors de la création d’une fiducie de placement immobilier fermée, non seulement des espèces, mais également des droits sur des objets tels que des bâtiments et des terrains. Lorsque la structure est créée, elle est gérée par la société de gestion conformément à la déclaration adoptée. Les activités de ces structures sont strictement réglementées par la loi et par un certain nombre d'actes réglementaires du Service fédéral des marchés financiers de la Fédération de Russie. La FFMS devrait enregistrer les règles de confiance pour chaque fonds d'investissement.
Quelle est leur différence?
Pourquoi avez-vous eu besoin de créer un type supplémentaire de structures comme CUIF? Cela est dû à la nécessité de faciliter un certain nombre d'opérations. Si nous parlons de fonds à capital fixe, il existe dans ce cas un avantage tel que la possibilité pour les participants de prendre des décisions concernant les activités de l’assemblée générale. La principale différence du fonds commun de placement à capital fixe réside dans la prise en compte des droits sur l’immobilier en tant qu’actif. C'est-à-dire que les principales opérations sont réalisées avec des bâtiments résidentiels et commerciaux, des terrains et similaires. Dans ce cas, deux types sont classiquement distingués. Le premier à être mentionné est un fonds de prêt d'investissement mutuel à capital fixe. Ils sont spécialisés dans le financement de la construction de divers biens immobiliers. Un autre type est un fonds d’unité locative fermée (investissement). Il est spécialisé dans la location de biens immobiliers. Souvent celui qu'il a construit. En d’autres termes, il s’agit d’un large éventail d’opérations abordables, du déplacement de divers types d’activités, et de nombreuses autres activités sont réalisées sur le marché immobilier (achat / vente de bâtiments résidentiels et commerciaux, terrains, etc.).
Sur les finances du monde de la construction
Plus récemment, jusqu'à 80% de l'ensemble des biens immobiliers ont été créés par le consommateur final, c'est-à-dire les personnes qui envisageaient de vivre et de travailler dans de nouveaux appartements et bâtiments. Par conséquent, il y avait souvent des situations où ils commençaient à construire, ne disposant que de 10 à 20% des fonds nécessaires. Cela suffisait pour la clôture et le début des travaux terrestres. En même temps, il existait un calcul pour les prêts ou la vente de biens immobiliers à des personnes physiques ou morales. D'une certaine manière, c'était une coopérative de logement. Le principe de fonctionnement était le suivant: nous vendons plusieurs appartements, nous construisons le premier étage. Ensuite, nous attendons que quelqu'un d'autre achète. Dans ce cas, les premiers acheteurs ont pris un gros risque - après tout, ils pouvaient attendre longtemps jusqu'à la fin des travaux.
Il y avait un inconvénient dans ce schéma - il n'y avait pas de contrôle sur le financement ciblé.Et cela s'est souvent transformé en scandales bruyants dans lesquels des détenteurs d’actions fraudées ont été victimes. L'adoption de la loi fédérale n ° 214-FZ nous a permis d'entamer le processus d'éviction tardive du capital de consommation. Dans le même temps, il est entendu qu’il faut le remplacer par quelque chose. Sinon, la réduction des volumes de construction et la hausse des prix des logements sont à nos portes. Selon cette loi (n ° 214-FZ), des fonds de crédit (structures bancaires) et d'investissement (CIF) sont affectés à la construction.
Bien qu'il y ait quelques nuances. Ainsi, l'État a pu protéger les citoyens, même s'il a écarté les banques de ce segment du marché. Pourquoi Le fait est que la législation de la Fédération de Russie a introduit la norme de la responsabilité solidaire d’un établissement financier avec un promoteur. Cela a été fait dans le but de transformer les investisseurs institutionnels en une garantie d'achèvement.
Spécificités de l'emploi
Nous avons donc envisagé, bien que cela ne soit pas obligatoire, mais reste important pour comprendre l’information. Afin de ne pas entrer dans la théorie, voyons comment ces structures fonctionnent dans la pratique. À titre d’exemple, prenons un fonds d’investissement pour unités de logement locatif en Terre Sainte. Ainsi, afin de participer au processus de création de nouveaux logements (ou autres biens immobiliers), ZPIFN acquiert les droits de propriété des promoteurs. Un contrat d’équité (ou investissement) sert de base documentaire.
Ensuite, la société de gestion transfère les fonds disponibles au développeur et acquiert le droit, une fois la construction terminée, de recevoir certains objets (par exemple, des appartements) avec certains paramètres (par exemple, des séquences vidéo ou une altitude) dans leurs actifs. Mais que faire avec la propriété reçue? Cette décision est prise par la société de gestion du fonds commun de placement à capital fixe.
Il convient de noter qu’elle ne peut commencer à financer le promoteur qu’après que tous les permis nécessaires ont été délivrés de la manière prescrite par la loi. Ceci afin de limiter la participation des fonds communs de placement à capital fixe au stade le plus dangereux de la construction. Mais ceci n’est pas critique, car pas plus de quinze pour cent du coût total revient à la conception de toute la documentation et à la création des projets. Une connexion à un fonds d’investissement à capital fixe permet au développeur de recevoir des investissements financiers importants et réguliers, nécessaires aux travaux de construction et d’installation, à la création de communications techniques et à l’avenir. Une politique similaire est observée dans le fonds d'investissement immobilier à unités fermées Metronome.
Les nuances du travail
Mais ce n'est pas tout. Toute une série de nuances qui intéressent le développeur doivent être soulignées:
- Financement stable garanti. C’est très important, mais il est difficile à observer lorsqu’on utilise des ventes imprévisibles. En outre, contrairement à un prêt bancaire, vous n’avez pas à payer d’intérêts. Après tout, il retire des fonds de la circulation. En outre, vous pouvez effectuer des paiements anticipés pour les achats groupés de matériaux de construction, ce qui vous permet de bénéficier de remises et de fixer les coûts.
- Stabilisation et régularité du processus de mise en œuvre. Le fait est que l’attribution d’une partie de la propriété en nature est impossible. Pourquoi L'essence de cette situation est que le fonds commun de placement à capital fixe est un outil destiné aux investisseurs, pas aux consommateurs. Par conséquent, pour rembourser les actions, vous devrez vendre des biens immobiliers. Et si vous optez pour la conception, cela représente un fardeau bureaucratique supplémentaire. Pour cette raison, ZPIF est intéressé par la vente de biens immobiliers avant la fin de la construction. Bien sûr, cela peut également être fait sur le marché secondaire, mais dans ce cas, il sera nécessaire de passer par la Commission d’État, de signer un acte sur la mise en œuvre du contrat d’investissement et d’établir le droit de propriété. Tout cela, en raison de certains coûts matériels et d’une longue période, réduit l’efficacité des investissements.
Options de participation
Examinons maintenant les systèmes selon lesquels les propriétaires des parts de placement d’un fonds commun de placement fermé peuvent participer à la construction de certains objets. Initialement, pour sélectionner une propriété donnée, ils doivent se réunir et prendre une décision appropriée. C'est une étape commune à tous les régimes. Et puis les différences commencent. Mais pour l'instant, passons aux choses suivantes:
- Financement du projet.
- Attraction de ressources d'investissement.
- Gestion de l'immobilier commercial.
- Programmes de logement.
- Intégration de fonds d’investissement industriels à capital fixe dans le système de gestion de projets de construction.
Chacun de ces systèmes a ses propres caractéristiques de mise en œuvre. Et ils sont si nombreux qu’il est conseillé de consacrer une partie distincte à cet article.
Financement de projets immobiliers et de construction
Dans ce cas, il est envisagé que les investisseurs et les fondateurs transfèrent des fonds (ainsi que des droits de propriété et des valeurs mobilières) au fonds lors de sa constitution ou lors de son entrée dans le marché secondaire. Une fois la création terminée et que le fonds commun de placement à capital fixe est reconnu comme créé, la société de gestion investit ses actifs dans l'immobilier. Les actionnaires des fonds perçoivent leur revenu de la différence entre les prix d’achat et de vente de droits de propriété ou d’objets finis. Il se forme pendant le processus de construction, mais aussi en raison de la hausse des prix du marché pour les objets finis.
Dans ce cas, la société de gestion est un fiduciaire classique, qui gère les fonds des clients. Seulement cela ne se produit pas sur le marché boursier, mais avec la propriété. Les règles de gestion de la confiance d'un fonds commun de placement immobilier fermé fournissent, en règle générale, le rendement maximal du travail avec un client. Après tout, un certain pourcentage vient en récompense. Et si la société de gestion n’est pas un groupe d’escrocs, elle est directement intéressée par un bénéfice maximal. Le montant des revenus dépend du segment sélectionné, ainsi que des besoins pour les projets potentiels. Dans le même temps, grâce à la participation de nombreux investisseurs, les actionnaires peuvent obtenir plus d'avantages que s'ils le faisaient eux-mêmes.
Un autre avantage important est que ZPIFN n'a pas à payer d'impôt sur le revenu. Pour cette raison, les investisseurs peuvent utiliser l'effet de retard.
Mobilisation des ressources
Certains développeurs utilisent des fonds d'investissement à capital fixe pour obtenir des fonds pour la construction d'installations. Dans ce cas, la société de gestion crée un fonds commun de placement à capital fixe pour une propriété spécifique du client. Les droits de propriété sont introduits par les propriétaires en tant que paiement d’actions lors de la constitution du fonds. Ensuite, la société de gestion et les fondateurs attirent les investisseurs pour financer un objet particulier. Pour cela, un marché secondaire est utilisé (par exemple, un échange). C'est ainsi que l'argent est obtenu pour financer la construction. Un investisseur devenant actionnaire reçoit le droit à une certaine partie du revenu qui sera perçu lors de la vente de l'objet. Cela peut être à la fois vente et location. La deuxième approche utilise souvent un fonds commun d’investissement à capital fixe fermé. Un tel schéma est populaire en raison de:
- La simplicité de créer une structure, l'enregistrement des investissements, la comptabilité et le reporting.
- Transparence de l'outil pour les contributeurs tiers.
- Possibilités d'utiliser des actions en garantie.
Gestion de propriété commerciale
Cette option est utilisée par les fonds communs de placement à loyer fermé. Ce programme consiste essentiellement à placer des actifs dans des immeubles commerciaux et à tirer des revenus de leur location. Les investisseurs utilisent cette option pour obtenir un revenu stable. Pour les propriétaires, cette option est intéressante pour les raisons suivantes:
- Faire des actifs non essentiels une source de ressources pour le cœur de métier.
- Obtenir des préférences sur le paiement de l'impôt sur le revenu et de la propriété.
- Attirer des ressources financières de la vente d’actions tout en conservant leurs droits de préemption sur l’immobilier commercial.
Le fonds est acquis avec des fonds versés ou est immédiatement constitué à partir de biens immobiliers adaptés. La gestion des fonds communs de placement à capital fixe prévoit en outre la conclusion d’un accord avec une société exploitante. Elle doit assumer tout le travail pour assurer et entretenir les installations et envoyer la totalité du flux net de loyers versés au fonds de placement à capital fixe. La valeur des actifs des actionnaires augmente en raison de l'argent transféré et de l'augmentation de la valeur marchande de l'objet. En accord avec le fondateur, les revenus sont gérés comme suit:
- Investi dans la reconstruction et la modernisation d'un objet afin d'augmenter sa valeur et / ou son tarif de location.
- Périodiquement versé aux actionnaires.
- Investissez dans la construction / achat d’autres biens immobiliers (résidentiels ou commerciaux).
- Investissez dans le marché boursier, placez-vous sur un dépôt bancaire.
Programmes de logement
C'est une autre option pour l'utilisation des fonds, qui implique la participation de programmes de logement municipaux ou d'entreprise. Dans ce cas, le CIFF agit comme un outil permettant d’accumuler des fonds et d’assurer la construction de logements à un public déterminé, déterminé par le fondateur du programme de logements. Dans ce cas, un certain terrain est aménagé. Il peut être sélectionné par la municipalité ou la société parmi les terres comprises sur son territoire. Ensuite, l’hypothèque est transférée au fonds commun de placement fermé, qui commence la construction de biens immobiliers. L'organisation de la construction et le contrôle sont effectués par la société de gestion.
Intégration de fonds d'investissement à capital fixe dans le système de gestion de projets de construction
Cette option est utilisée par les grands acteurs du marché. Ils intègrent des fonds d'investissement à capital fixe à leurs processus opérationnels afin d'accroître l'efficacité de la gestion de projets de construction et de la distribution des fonds nécessaires au financement de diverses installations. La place de ces structures dans la chaîne dépend du rôle, de l'organisation, des besoins et des objectifs poursuivis.
Prenons un petit exemple. La société mère crée un fonds commun de placement à capital fixe et reçoit 100% des actions. Les volumes et les modes d’utilisation du fonds constitué sont déterminés par la déclaration de placement. De plus, à l'avenir, le montant des fonds pourrait être augmenté. Ensuite, des sociétés distinctes sont créées ou acquises. Ils sont engagés dans la préparation de la documentation du projet, reçoivent tous les permis nécessaires pour la construction, ainsi que le droit à la terre.
Les sociétés les plus appropriées à cette fin sont la société appartenant à une LLC ou à une société par actions fermée. Une fois tous les travaux préparatoires terminés, le ZPIFN conclut un accord (investissement ou équité) avec cette structure et prévoit une construction avec des moyens financiers. Si cela n’est temporairement pas nécessaire, les fonds peuvent alors être dirigés vers l’actif, ce qui est prévu dans la déclaration de placement. Une fois la construction terminée, les objets sont réalisés. Les bénéfices provenant de la vente d'objets provenant de fonds communs de placement à capital fixe ne sont pas taxés.