في الممارسة القانونية الروسية ، هناك مفهوم عقد الاستثمار. ومما له أهمية خاصة حقيقة أنه على الرغم من الاستخدام الواسع النطاق لهذا النوع من الاتفاقات ، فإنه ليس لديه شكل رسمي في المصادر التشريعية. كيف يتم وضع هذه العقود في الممارسة؟
تعريف
وفقًا للتفسير الشائع ، اتفاقية الاستثمار هي اتفاقية ، كقاعدة عامة ، ذات طبيعة تجارية تحدد آلية نقل الأموال أو الأصول المادية إلى شركة أو مجموعة من الكيانات لغرض العودة اللاحقة للاستثمارات في شكل علاوة نسبة مئوية أو أصل موهوب بقيمة عالية. من خلال توقيع عقد من هذا النوع ، يقوم المستثمر بتحويل الأموال أو الممتلكات لصالح شخص آخر ، وغالبًا ما يكون ذلك في ملكية أو الإدارة التشغيلية.
وبالتالي ، فإن الغرض الرئيسي من إبرام اتفاقية نشاط استثماري هو الاستلام اللاحق للمنافع الملموسة تجارياً للمستثمر من الأصول النقدية أو المادية. في الوقت نفسه ، فإن مصدر دخل المستثمر هو نشاط المنظمة الذي استثمر فيه. عادة ما يفترض الاتفاق المعني أن أنشطة كل متلقي للأموال ذات طبيعة ريادية. على الرغم من أن الطبيعة القانونية لهذه الاتفاقات قد تكون مختلفة للغاية.
الاستثمار البناء
اكتسب عقد الاستثمار في البناء شعبية خاصة. مصدر تمويل أنشطة المطورين ، كقاعدة عامة ، هو الأموال التي يتم تلقيها من الخارج - من المواطنين (إذا كان الأمر يتعلق ببناء المنازل) ، أو المنظمات ، أو الدولة أو البلديات (إذا كان الغرض من هذا الغرض تجاريًا). تعني اتفاقية الاستثمار في مجال البناء أن المستثمر يحول الأموال إلى المطور مقابل استلام العقار النهائي عند بنائه (أو ، كخيار ، الحق في شراء كائن موضع اهتمام بتفضيلات كبيرة).
حقيقة مثيرة للاهتمام هي أن هذا النوع من العقود لا يصنف بأي شكل من الأشكال في التشريعات المدنية للاتحاد الروسي.
من وجهة نظر الوضع القانوني ، فإن اتفاقية الاستثمار للبناء هي نموذج لاتفاق مختلط ، يتم ضمان شرعيته من خلال صياغة البند 2 من المادة 421 من القانون المدني للاتحاد الروسي - بشأن إمكانية إبرام العقود ، والتي قد تكون أو لا تكون منصوص عليها في قوانين الاتحاد الروسي.
هيكل هذه الاتفاقات ، كقاعدة عامة ، يعني وجود عناصر مميزة لأنواع الاتفاقيات في مختلف المجالات.
أي أن عقود البناء قد تحتوي على لغة خاصة بقرض أو عقد أو ، على سبيل المثال ، شراكة ، بناءً على تفاصيل الشركة التي تتلقى الاستثمار.
الفروق الدقيقة في القانون
في الوقت نفسه ، فإن القانون المدني للاتحاد الروسي ليس هو المصدر الوحيد للقانون الذي يحدد حالة عقود البناء (وبشكل أكثر دقة ، فهو يوفر مبادئ توجيهية لتجميع هيكلها). عند صياغة مثل هذه الاتفاقيات ، يمكن تطبيق القانون الاتحادي "بشأن أنشطة الاستثمار" وقانون جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية ذات التوجه المماثل - في الأجزاء التي لا تتعارض فيها الأحكام مع القانون القانوني الأحدث. على سبيل المثال ، تنطبق بعض القواعد المنصوص عليها في القانون الاتحادي المذكور أعلاه إذا لم يكن الأمر يتعلق ببناء كائن من نقطة الصفر ، ولكن ، على سبيل المثال ، إصلاحه أو إعادة بنائه. يشار إلى الاتفاقيات من هذا النوع أيضًا في بعض الحالات باسم اتفاقيات الاستثمار.نظرًا لعدم وجود تعريف واضح لهذه العقود في القانون المدني ، فهذا ليس خطأ.
علامات عقود الاستثمار
كما ذكرنا أعلاه ، فإن قوانين الاتحاد الروسي لا تعطي تعريفًا واضحًا لماهية اتفاقية الاستثمار. في بداية المقال ، قدمنا أحد التفسيرات الشائعة لهذا المصطلح ، لكن تعريفنا غير رسمي. في الوقت نفسه ، يتم إبراز العديد من الميزات النموذجية لعقد الاستثمار من قبل المحامين الروس. النظر فيها.
المعيار الرئيسي هنا هو المحتوى الاقتصادي للاتفاقيات. يعتقد بعض المحامين أنه لا يهم إذا تم إبرام اتفاقية الاستثمار بين الأفراد أو الكيانات القانونية أو كليهما - يمكن أن يكون موضوعات الحقوق المدنية (مثل الأشياء). يشير مؤيدو هذا الرأي إلى صياغة قانون RSFSR "بشأن النشاط الاستثماري" - فهو ينص ، على وجه الخصوص ، على أن أهداف النشاط الاستثماري يمكن أن تكون الأموال وتداول الأصول في جميع مجالات وشرائح الاقتصاد الوطني.
في القانون الاتحادي ، الذي تم اعتماده بالفعل في الاتحاد الروسي ، بدوره ، يقال إن موضوع الاستثمارات يمكن أن يكون ملكية في أي شكل من أشكال الملكية - القطاع الخاص والولائي والبلدي وغيرها. يلفت بعض المحامين الانتباه إلى عدد من مصادر القانون التابعة. على سبيل المثال ، تقول إحدى وثائق ممارسة التحكيم الروسية أن اتفاقية الاستثمار يجب أن تحتوي بالضرورة على صياغة تعكس الغرض من المودع في تلقي الدخل أو التفضيلات الأخرى.
يحدد الخبراء الميزات الرئيسية التالية التي يمكن من خلالها تصنيف العقد على أنه "استثمار". وهي:
- يجب أن يتضمن إبرام اتفاق استثمار طبيعة العلاقات طويلة الأجل بين الطرفين ؛
- يجب أن تكون الاتفاقية متبادلة بطبيعتها (أي في مقابل تلقي الاستثمارات ، تقوم الجهة بتحويلها إلى المودع نتيجة للاستثمار - الدخل ، العقارات ، التفضيلات ، إلخ) ؛
- يجب أن تستند الاتفاقية (في شكل وثائق تصميم ، عرض ، عرض تجاري الخ)؛
- يجب أن يعكس العقد المصالح التجارية للأطراف (أي أن المستثمر يتلقى بعض المكافآت).
اعتمادًا على قطاع الأعمال الذي يتعاون فيه المستثمر والمستلم للأموال ، قد تتضمن الاتفاقية أيضًا صيغًا تتضمن الاستخدام المقصود للأموال والأصول المادية المنقولة من قبل المستثمر ، فضلاً عن الطبيعة العامة أو المشتركة لملكية العقار الذي يتم نقله إلى المستثمر.
شراكة الاستثمار
في عام 2012 ، تم تأسيس مؤسسة شراكة استثمارية في روسيا ، مما يعكس شكلاً خاصًا من النشاط المشترك للشركاء. ما هي ملامح الاتفاقيات المبرمة بينهما؟ تتضمن اتفاقية شراكة الاستثمار ، أولاً وقبل كل شيء ، تفاصيل الموضوع.
في معظم الحالات ، مثل الاستحواذ المشترك على الأوراق المالية للكيانات التجارية ، وكذلك الأسهم التي تشكل رأس مال الأسهم في نوع خاص من أشكال الشراكات التجارية والاقتصادية. لذلك ، تعد شراكة الاستثمار نوعًا من خيار التوفيق لتنفيذ العلاقات القانونية بين أشكال مثل الشراكة المحدودة (نموذجية للكيانات القانونية) والشراكة البسيطة (التي يمكن للأفراد المشاركة فيها).
تنطوي شراكة الاستثمار على علاقة تعاقدية لا يتم فيها دفع الضرائب الوسيطة في توزيع الدخل بين المشاركين. في هذه الحالة ، يوفر المشرع للأطراف في الاتفاقية عدم الكشف عن شروط المعاملات في الأماكن العامة. وفي هذا ، يختلف وضع شراكة الاستثمار في بعض النواحي عن الاتفاق بين المنظمات. ولكن هناك نقاط مشتركة بين هؤلاء وغيرهم. على سبيل المثال ، في معظم الحالات ، يجب وصفه مدة العقد شراكة الاستثمار ، تأخذ بعين الاعتبار تفاصيل الانسحاب من اتفاق مشاركين محددين ، وخاصة التفاعل مع الدائنين
ممارسة صياغة عقود الاستثمار في البناء
دعنا نعود إلى دراسة الاتفاقيات الخاصة بصناعة البناء - باعتبارها واحدة من أكثرها شعبية من حيث علاقات الاستثمار في الأعمال التجارية. سيكون من المفيد دراسة ، على سبيل المثال ، خوارزمية الإعداد الصحيح لمثل هذه العقود ، بناءً على المعايير المعتمدة في النظام القانوني الروسي. لقد لاحظنا أعلاه أن شكل اتفاقية الاستثمار قد يكون له علامات تشابه مع الاتفاقيات التي تتميز بمجالات أخرى من الأعمال - الإقراض ، المبيعات ، إلخ. استنادا إلى هذه الميزة ، وكيفية تصميم العقود بشكل صحيح؟
أولاً ، يجب أن يبدأ أي اتفاق مدني بالديباجة. كقاعدة عامة ، يحدد اسم العقد والمكان والزمان وإبرام العقد. المكون التالي هو معلومات حول أطراف الاتفاقية. إذا تم إبرام اتفاقية استثمار بين الكيانات القانونية ، فمن الضروري إصلاح اسمها الرسمي ، بالإضافة إلى قائمة المسؤولين الذين يتصرفون بالنيابة عن الهياكل ذات الصلة. إذا كان أحد أطراف العقد فردًا ، فمن الضروري الإشارة إلى بيانات هويته (الاسم والسلاسل ورقم جواز السفر وعنوان التسجيل).
لاحظ أن الطرف الملتزم في الصفقة عادة ما يكون لديه واحد من حالتين رئيسيتين - سواء كان العميل أو المقاول. في الحالة الأولى ، يعني هذا أن الطرف المقابل للمستثمر ملزم باجتذاب مقاولين إضافيين - أي أنه الهيكل الإداري بشكل أساسي. لكن من الممكن تمامًا أن يكون الكيان القانوني نفسه هو العميل والمقاول. ومع ذلك ، يوصي الخبراء مع ذلك باستخدام المصطلح الأول في العقد.
فيما يلي شروط عقد الاستثمار. كقاعدة عامة ، يتم تسجيل موضوع الاتفاقية ، والمؤشرات المالية ، وكذلك محتوى العقد هنا. يعتقد بعض المحامين ، بالإشارة إلى أحكام المادة 432 من القانون المدني ، أن الشرط الأساسي لاتفاقية الاستثمار هو الموضوع بالتحديد. قد تبدو الصياغة النموذجية هنا مثل هذا: "يشارك المستثمر في تمويل المشروع عن طريق تحويل الأموال ، ويستخدمه العميل لغرض البناء ونقل الملكية لاحقًا لصالح الطرف المقابل." بالطبع ، بناءً على تفاصيل مشروع معين ، قد تكون الصياغة مختلفة.
يجب أن تحتوي اتفاقية الاستثمار ، التي نعدها حاليًا ، على عنوان العقار المستقبلي (رقم الشارع والمنزل والمبنى ورقم الشقة ، إن أمكن) ، وعدد الطوابق وغيرها من العلامات التي تميز موقعها الجغرافي. في بعض الحالات ، يوصي الخبراء بتطبيق خطة رسومية لموقع العقد على الأرض ، وكذلك ، إذا أمكن ، تخطيط الشقة.
الفقرة التالية - تحدد أطراف اتفاقية الاستثمار قائمة الأعمال التي يجب على الطرف الملتزم القيام بها من أجل الوفاء بشروط العقد من جانبه. يوصي الخبراء بالإفصاح عن محتوياتها بالتفصيل ، أي ، كتابة الاتفاق بأنهم سيتم البناء ، والأعمال الفنية ، وأعمال التركيب ، ووضع البنية التحتية المجتمعية ، والكهرباء. إذا تم توفير التشطيب ، فإننا نقوم أيضًا بإصلاحه. في بعض الحالات ، تكون قائمة الأعمال ذات الصلة ، وكذلك الوثائق الإضافية المتعلقة بها ، أكثر ملاءمة لوضعها في مرفقات العقد الرئيسي.
الفقرة التالية من العقد هي السعر. من الممكن أن يرغب العميل في تثبيته بالعملة الأجنبية. ولكن في هذه الحالة ، ينبغي الإشارة إلى المصدر الرئيسي للبيانات المتعلقة بسعر الصرف مقابل الروبل - كقاعدة عامة ، هذه هي المعلومات الواردة من البنك المركزي للاتحاد الروسي. وهذا يعني أنه يمكنك إصلاح هذه الصيغة: "تتم الحسابات بالروبل على أساس سعر الصرف الذي حدده البنك المركزي للاتحاد الروسي في اليوم الذي يقوم فيه المستثمر بالدفع."في قسم "السعر" في العقد ، من الضروري أن يعكس المبلغ الإجمالي للمساهمة من المستثمر ، وكذلك ، نظرًا لأن موضوع الاتفاقية هو العقارات ، وسعر المتر المربع للإسكان.
يجب أن يتضمن عقد الاستثمار ، الذي نقوم بتجميعه عينة ، معلومات عن التاريخ الذي يفي فيه العميل (المقاول ، إذا تم الجمع بين هذه الحالات) بالتزاماته التعاقدية. تقول المادة 314 من القانون المدني للاتحاد الروسي إنه إذا لم يتم تحديد موعد نهائي ، فستكون فترة زمنية معقولة هي الأساس. لكن من الأفضل ، بالطبع ، تحديد هذا الشرط من العقد. في الوقت نفسه ، قد يتم ربط المصطلح بنقاط مختلفة - تسليم الكائن للقبول أو حقيقة التسجيل من قبل المستثمر للحق في امتلاك شقة. يتم تحديد معيار محدد من قبل أطراف العقد ، مع الاسترشاد بالأولويات الموضوعية.
مسؤوليات المستثمر
سيكون من المفيد الانتباه إلى عنصر مثل مسؤوليات المستثمر. يعتقد الخبراء أن مشروع عقد الاستثمار النموذجي قد يحتوي على المجموعة التالية:
- تحويل الأموال أو الموارد المادية الأخرى ضمن الشروط المتفق عليها في العقد (تزويدهم بالعميل على أساس منتظم) ؛
- لتزويد الشريك بالوثائق اللازمة للملكية وغيرها
- دفع رسوم منفصلة للعميل إذا لزم الأمر.
- القيام بقبول الكائن.
مسؤوليات العملاء
في المقابل ، يتمتع العميل أيضًا بمجموعة معينة من الالتزامات. ماذا يفعل:
- تطوير أو طلب وثائق المشروع ؛
- إيجاد وتخصيص الأراضي لبناء العقارات ؛
- للإبلاغ عن عملية البناء والإنفاق الاستثماري وفقا للجدول الزمني المحدد في العقد ؛
- إجراء مناقصات لجذب المقاولين ، إذا نص عليها العقد أو متطلبات التشريع ؛
- لتشكيل فريق من البنائين والمتخصصين في الملفات الشخصية الضرورية الأخرى ؛
- مراقبة وتنفيذ الإشراف الفني على عمل الأطراف المقابلة ؛
- تسليم الكائن إلى القبول ؛
- تزويد المستثمر بالوثائق اللازمة.
ملامح بناء العقد
إذا قمنا بتبسيط الخوارزمية لإنشاء عقد استثماري في الإنشاء ، فستبدو كما يلي:
- جانب واحد ، وهو المستثمر ، ملزم بتحويل الأموال إلى العميل ؛
- يجب على الطرف الآخر ، باستخدام الأجر المناسب ، استثمار الأموال المستلمة ، بناءً على تفاصيل المشروع الاستثماري ، في بناء العقار ونقله لاحقًا إلى المستثمر ؛
- يجب أن تتضمن الاتفاقية البنود والشروط الأخرى.
محتوى العقد ، إذا كان يلخص نقاطه الرئيسية ، سيكون على النحو التالي: الديباجة ، الشروط الأساسية (الموضوع ، الجوانب المالية ، الشروط) ، وكذلك الشروط المعتادة ، بعد - حقوق والتزامات كل من الطرفين.
مراحل تنفيذ عقد البناء
درسنا الهيكل التقريبي لعقد الاستثمار في صناعة البناء والتشييد. دعونا الآن نفكر في الخطوات التي يمكن من خلالها تنفيذ الاتفاقية ذات الصلة. يحدد الخبراء ثلاث مراحل رئيسية لتنفيذ المشروع الاستثماري.
أولاً ، هذه هي الفترة التي تسبق التسويات المالية المباشرة. كجزء من ذلك ، يقوم العميل بإعداد وثائق المشروع ، ودراسة الجدوى الاقتصادية ، ويوفر الإعداد الفني لبناء كائن عقاري. بالنسبة لمصدر النوع الأول ، فهو عبارة عن مجموعة من المعلومات التي تعكس تطبيق التقنيات والحلول الهندسية في مشروع البناء.
في هذه الحالة ، قد تكون قائمة الأعمال المنصوص عليها في وثائق التصميم إرشادية. في بعض الحالات ، قد يطلب المستثمر من العميل تقديم خطة عمل ، والتي ينبغي أن تعكس بوضوح فوائد مشروع معين ، بناءً على تفاصيله التكنولوجية والهندسية.
ثانيا ، هذه هي مرحلة الاستثمار والبناء على هذا النحو.في إطار عمله ، يجد العميل مستثمرًا ، ويبرم معه نوعًا مناسبًا من العقود ، ويوقع العقود ، بدوره مع الأطراف المقابلة ، على علاقات العمل مع متخصصين معينين. بعد - يبني الكائن ، ثم - ينقله إلى المستثمر.
ثالثا ، هذه مرحلة تشغيلية. كجزء من ذلك ، يمكن القيام بعمل إضافي - في اتجاه الانتهاء ، وتزويد الكائن بموارد مجتمعية إضافية ، وحل المشكلات المحتملة المتعلقة بأوجه القصور التي تحدث أثناء الإنشاء ، إلخ.
نقل الكائن إلى المستثمر
يتضمن عقد الاستثمار للبناء ، الذي تم فحص عينة منه أعلاه من حيث الميزات الرئيسية ، أن نقل الملكية يجب أن يكون مصحوبًا بتوقيع شهادة القبول (أو مستند مشابه) عند الانتهاء من البناء. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المستثمر أيضًا استلام مستندات الملكية اللازمة. في بعض الحالات ، يتعهد العميل أيضًا بنقل المصادر الرئيسية وفقًا لملف تعريف وثائق العمل - تحت تصرف الشريك - يمكن استخدامها ، على سبيل المثال ، أثناء الانتهاء من العمل أو إعادة الإعمار.
تنزيل اتفاقية الاستثمار
