يمثل معهد الملكية العامة في الاتحاد الروسي نموذجين رئيسيين لملكية الممتلكات - مشترك ومشترك. ما هي خصوصية كل منهم؟ كيف يتم تكوين الحق في التملك المشترك؟ كيف يتم تقسيم وتخصيص جزء من الأصول في حيازة مواطن واحد؟
الفرق بين الملكية المشتركة وحقوق الملكية
الملكية المشتركة هي واحدة من الأنواع الفرعية من نموذج الملكية المشتركة لبعض الممتلكات من قبل العديد من المواطنين بموجب قوانين الاتحاد الروسي. الميزة المميزة لها هي عدم وجود أسهم محددة في ملكية الأصول. ما هي "الملكية المشتركة"؟ يبدو تعريف هذا المصطلح بسيطًا - ملكية يمتلكها شخصان أو أكثر في نفس الوقت. يمكن لكل من المالكين المشاركين تملك حصة محددة في العقار. في هذه الحالة ، يكون نموذج الملكية المشتركة هو نفسه.
من خلال الملكية المشتركة ، يمتلك الأفراد ممتلكات ، ويقومون بإدارتها والتخلص منها بشكل حصري في إطار القرارات الجماعية. الملكية المشتركة في هذا المعنى هو أصل لا يتجزأ. يمكنك بيعه ، إعطائه ، مشاركته فقط على أساس الاتفاقيات الشخصية.
أنواع الملكية المشتركة
الملكية المشتركة ، على الرغم من توزيعها على نطاق واسع ، يمكن تمثيلها ، إذا كنت تتبع أحكام القانون الروسي ، في مجموعة صغيرة نسبيا من الأصناف. أولاً ، قد تكون هذه ملكية مشتركة للزوجين ، على سبيل المثال شقة. ثانياً ، يمكن ملاحظة الملكية المشتركة المشتركة ضمن التنظيم الجماعي للزراعة الفلاحية.
كانت هناك فترات في التاريخ القانوني للاتحاد الروسي عندما يمكن تشكيل النموذج المقابل لملكية الممتلكات ، على سبيل المثال ، على حقيقة الخصخصة. ولكن مع مرور الوقت ، تم إدخال تعديلات على التشريع الروسي ، والتي بموجبها ، على واقع الخصخصة ، يمكن للشخص الحصول على حصة معينة فقط في الممتلكات المشتركة.
التخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة
لاحظنا أعلاه أنه يمكن للمواطنين التخلص من الممتلكات في حيازة مشتركة ، وتنسيق جميع الإجراءات فيما بينهم. دعونا ننظر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.
الملكية المشتركة في إطار الملكية المشتركة ، وبالتالي ، يمنح كل مالك الحق في إجراء المعاملات نيابة عنه والتي تعكس التخلص من الممتلكات. في هذه الحالة ، يجب تنسيق جميع الإجراءات مع مالكيها الآخرين. إذا لم يحدث هذا ، فقد يتم الإعلان عن المعاملات ، لا سيما في المحكمة ،.
في الوقت نفسه ، كما يلاحظ بعض المحامين ، يحق لأصحاب العقارات المشتركين إلغاء معاملة تمت بدون علمهم فقط إذا ثبت أن أعمال التصرف في الممتلكات ، المملوكة ملكية مشتركة ، ارتكبها ملاك آخرون أدركوا أنه ليس لديهم سلطة اتخاذ الإجراءات المناسبة. . أي أنه يمكن للمحكمة أن تلغي المعاملة في دعوى الزوجة ضد الزوج لاستئجار الشقة ، إذا أثبتت أن زوجها كان يدرك أنها كانت ضد استئجار العقار ، لكنها على الرغم من ذلك ، عقدت اتفاقًا مع المستأجرين.
قسم الملكية المشتركة
يمكن تقسيم الملكية المشتركة للممتلكات بالطريقة المنصوص عليها في القانون.ما هي خصوصية هذا الإجراء؟ أحد الأحكام الرئيسية في القانون المتعلقة بتقسيم الملكية العامة هو الحاجة إلى تحديد مبلغ محدد مسبقًا من الأسهم لكل من مالكي العقار المستقبليين. علاوة على ذلك ، إذا اتبعت أحكام المادة 254 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فسيتم الاعتراف بالأسهم المعنية على قدم المساواة ، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون أو بموجب الاتفاقيات الخاصة للأطراف.
بشكل عام ، يشبه الإجراء الذي تقسم بموجبه الملكية المشتركة الخوارزمية المميزة للإجراء عند تخصيص حصة في إجمالي الملكية المشتركة. ما لم يكن ، بالطبع ، منصوصًا عليه في أعمال قانونية أو لا ينبع من خصائص الاتصالات بين المالكين.
الملكية المشتركة للزوجين
لقد أشرنا أعلاه إلى أن أحد النماذج المتوخاة للملكية المشتركة للممتلكات تعني ضمنا أن الأشخاص الذين يتعاملون مع هذه العلاقات القانونية متزوجين. ما هي ميزات إدارة الممتلكات المنفذة في هذا السيناريو؟ ما هي خصوصية هذه الفئة القانونية مثل الملكية المشتركة للزوجين؟
الآلية الرئيسية لتشكيل الممتلكات التي سيملكها المواطنون المتزوجون في إطار هذا النموذج هي الاستحواذ على الممتلكات خلال فترة المعاشرة. ينص قانون الأسرة في الاتحاد الروسي في نفس الوقت على تنسيقين رئيسيين لعلاقات الملكية بين الزوجين - بناءً على القانون ، وكذلك بناءً على العقد.
ما هي الميزات المشتركة الملكية المشتركة للزوجين في السيناريو الأول؟ يسري القانون هذا النظام القانوني لملكية الممتلكات ، وهو ذو صلة إذا لم تكن هناك شروط أخرى في عقد الزواج. هذا هو العقار الذي تم الحصول عليه خلال فترة الإقامة المشتركة للزوجين. ما هي أنواع الممتلكات يمكن أن تتصل به؟ إذا كنت تتبع أحكام القانون ، فيمكن أن يكون الدخل - في شكل رواتب وعائدات تجارية ومبيعات المنتجات الفكرية والمعاشات التقاعدية والمزايا الاجتماعية. أيضا ، مفهوم الملكية المشتركة التي تشكلت في عملية الإقامة المشتركة للزوجين تشمل الممتلكات والأوراق المالية والأسهم في الشركات. علاوة على ذلك ، في الحالة العامة ، كما يلاحظ المحامون ، لا يهم من بذل المزيد من الجهد في الحصول على أصول معينة - الزوج أو الزوجة.
الممتلكات التي ينتمي إليها كل مواطن متزوج ، قبل التسجيل الرسمي لعلاقته ، ملك لهم على أساس الممتلكات الشخصية. ينص قانون الأسرة أيضًا على سيناريو تكون فيه الممتلكات التي حصل عليها الزوج أو الزوجة خلال فترات كان يعيش فيها كل منهما على حدة ، لأي سبب كان ، على أساس الملكية الشخصية.
ميزة أخرى تميز الملكية المشتركة للزوجين هي وجود آلية لوضع نموذج للملكية المشتركة ، إذا ثبت أنه في عملية العيش في زواج ، استثمر الزوج أو الزوجة بعض الموارد في ممتلكات الزوج حتى زادت قيمة الأصول بشكل كبير. يمكن أن يكون هذا ، على سبيل المثال ، إصلاحات واسعة النطاق في شقة ، وإعادة تجهيز غرفة من نوع إلى آخر.
يجوز للزوجين التخلص من الممتلكات المشتركة ، والتنسيق فيما بينهما الإجراءات المقترحة. علاوة على ذلك ، إذا كانت المعاملة الخاصة بالملكية من قبل مالك واحد تتطلب توثيقًا ، فيجب أن تكون موافقة المالك المشارك مصدقًا من كاتب العدل أيضًا. إذا لم يتم تنفيذ المستند المقابل ، فقد يتم أيضًا اعتبار المعاملة غير صالحة.
حقيقة مثيرة للاهتمام هي أنه وفقا للوثائق مالك العقار يمكن أن يكون واحد. على سبيل المثال ، إذا كانت الشقة ، فيمكن الإشارة إلى اسمها بالكامل فقط في شهادة تسجيل الملكية كمالك لها. زوج. ومع ذلك ، إذا تم شراء العقار من قبله أثناء الزواج ، فسيتم اعتبار زوجته أيضًا مالكه الآخر بالكامل.تجدر الإشارة أيضًا إلى أنه نظرًا للإدارة المشتركة للممتلكات ، فإن المالكين ملزمون أيضًا بالحفاظ عليها معًا ، ودفع الضرائب المقررة بموجب القانون ، إلخ.
تقسيم الممتلكات في الزواج
تخضع الملكية المشتركة للزوجين للتقسيم ، كقاعدة عامة ، فقط بعد الطلاق. ومع ذلك ، فإن هذا الإجراء ممكن أيضًا خلال الفترة التي يتزوج فيها المواطنون. السيناريوهات المماثلة مقبولة في مثل هذه الحالات:
- قرر أحد الزوجين المطالبة بتقسيم الممتلكات ؛
- طالب دائن له سبب وجيه بتقسيم الممتلكات من أجل بيع حصة في حساب الدين ؛
- وافق الزوجان على تقسيم الممتلكات.
كما ذكرنا أعلاه ، فإن نسبة الحصة التي يتلقاها كل زوج متساوية بشكل عام. ومع ذلك ، يجوز للمحكمة تعديل هذه الصيغة ، معتبرة أنه من العدل إعطاء الزوج أو الزوجة نسبة أكبر. في هذه الحالة ، يحق للمحكمة أن تعيّن في الزوج الذي حصل على تعويض نقدي للسهم الأصغر في المبلغ الذي يتناسب مع مبلغ ملكية الممتلكات التي تم نقلها لصالح مالك آخر. تطبق قواعد مماثلة إذا تم تحديد حصة في ملكية مشتركة بعد الطلاق.
فيما يتعلق بالتصرف في الممتلكات بعد إنهاء الزواج ويمكن ملاحظة فارق بسيط للاهتمام. والحقيقة هي أنه ، على سبيل المثال ، إذا طلق الناس في عام 2011 ، ولم يتم بيع الشقة أو تقسيمها ، فإنها تحتفظ بالملكية المشتركة المشتركة. على سبيل المثال ، إذا كان المالك المشارك للزوج يرغب في إدارة العقار بطريقة ما ، فسيتعين عليه الحصول على موافقة المواطن الذي كانت زوجته.
الملكية واتفاق ما قبل الزواج
النظر في سيناريو آخر ينص عليه قانون الأسرة في الاتحاد الروسي والتي يمكن للزوجين تحديد نموذج الملكية المشتركة للممتلكات. إنها مسألة صياغة اتفاق ما قبل الزواج ، يمكن بموجبه توضيح الشروط ذات الصلة.
قد يثبت هذا المستند ، على سبيل المثال ، أن الملكية المشتركة للشقة لن تكون مشتركة ، ولكن مشتركة. في الوقت نفسه ، يمكن تحديد شروط عقد الزواج فيما يتعلق بالممتلكات التي كان الزوجان يمتلكانها بالفعل ، وفيما يتعلق بشراء الزوج أو الزوجة لهذا العقار في المستقبل خلال فترة المعاشرة. والحقيقة المثيرة للاهتمام هي أن الوثيقة المعنية يمكن وضعها وتوقيعها من قبل الزوجين ليس فقط قبل تسجيل الزواج ، ولكن أيضا خلال الفترة التي تكون فيها الحالة الزوجية ذات الصلة.
ممارسة استخدام العقارات في الزواج: البيع
كيف يمكن تحقيق حق الملكية المشتركة المشتركة من قبل الزوجين في الممارسة؟ خذ سيناريو عندما يتعلق الأمر بيع حصة في شقة أحد المواطنين المتزوجين. لنفترض أن الزوج والزوجة كانا قادرين على الاتفاق على أي حصة في ملكية العقارات ستعود إلى الجميع. ثم قرر الزوج أنه سيبيع الأصل الموجود ، على سبيل المثال ، عن طريق الاتصال مع سمسار عقارات.
إن خصوصية التشريع الروسي الذي ينظم الحق في الملكية المشتركة هو أنه ينطوي على تحديد أولوية بترتيب مشتري حصة في ملكية مشتركة للملكية لصالح أحد المشتركين الحاليين في الملكية. هذا هو ، إذا كان الزوج ، كما هو الحال في السيناريو الخاص بنا ، يرغب في بيع جزء من الشقة ، فإن أول شخص يحصل على الحق الوقائي في شراء هذه المشاركة في العقارات هو زوجته. فقط إذا رفض الزوج استخدام هذا التفضيل ، فهل للزوج الحق في الذهاب إلى سمسار عقارات. بموجب هذا المخطط ، يلتزم أحد مالكي الأسهم بتحذير الآخر بأنه سيبرم مثل هذه الصفقة ، وكتابة.
هناك حقيقة مثيرة للاهتمام وهي أنه إذا لم يكن المالك المشارك للشقة زوجته فقط ، فيمكن لأي شخص مشارك في الملكية المشتركة للشقة الاستفادة من الحق الوقائي في شراء حصة يبيعها الزوج. بدوره ، يجب على الزوج نفسه اختيار لمن تبيع العقارات.قد يقرر الملاك الآخرون شراء حصة في الشقة التي يقدمها زوجهم في غضون 30 يومًا. إذا لم يستفد الزوج من هذا التفضيل ، فيجوز للزوج بيع الحصة في العقارات إلى أطراف ثالثة.
ممارسات الملكية المشتركة: خصم الضرائب
من بين الظروف المهمة من وجهة نظر ملكية الشقة قد تكون رغبة الزوجين في الاستفادة من خصم ضريبة الأملاك ، والذي يتمثل أساسه في الحصول على العقارات. كما تعلم ، فإن صاحب المنزل ، الذي قام بشراءه على نفقته الخاصة ، له الحق في إرجاع 13٪ من التكاليف (ولكن ليس أكثر من 260 ألف روبل). وبهذا المعنى ، قد تختلف آليات استخدام هذا التفضيل في حالة ملكية شقة في الملكية المشتركة والأنظمة المشتركة. ما هو التعبير عن هذا؟
إذا كان الزوجان يملكان الشقة في الأسهم ، فسيتمكن كل منهما من الحصول على وحدة خصم ، بما يتناسب مع تكلفة الجزء المقابل من الشقة ، والذي يتم تسجيله في العقار. هذا هو ، على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة العقارات تبلغ 3.5 مليون روبل ، ثم مع توزيع متساو للأسهم ، فإن كل زوج سيمتلك ممتلكات بقيمة مليون و 750 ألف روبل. وفقا لذلك ، لتلقي الحد الأقصى للخصم مضمون - 260 ألف روبل. - لن تنجح ، لهذا يجب أن تكون قيمة العقارات 2 مليون روبل.
لذلك ، في جانب تقديم خصم الضريبة ، قد تتحول الملكية المشتركة إلى خيار أكثر ربحية. يتم تحديد أي سهم في ذلك. لذلك ، يمكن للزوج الذهاب إلى مكتب الضرائب والتقدم بطلب للحصول على خصم بالسعر الكامل للشقة. صحيح ، في هذه الحالة ، سيكون من الضروري إعداد وثيقة إضافية من الزوج الآخر تؤكد الحق في استخدام الخصم للشقة لكي تقدمه إلى دائرة الضرائب الفيدرالية. تجدر الإشارة أيضًا إلى أن الزوج والزوجة يمكنهم "تقسيم" الشقة للخصم بأي نسبة. هذا هو ، على سبيل المثال ، يمكن لأحد الزوجين "منح" 3 ملايين روبل إلى آخر للحصول على خصم ضريبي ، وترك 500 ألف روبل لنفسه.
هذه الفرصة مفيدة إذا كانت الزوجة التي اشترت شقة ، على سبيل المثال ، في إجازة أمومة. دخلها أصبح غير كافي لتلقي مدفوعات خصم ملموسة. في هذه الحالة ، "تكلف" بحق زوجها في الحصول على تعويض مناسب من الدولة لشقتها. فارق بسيط - إذا "قام" أحد الزوجين "بنقل" حصته بالكامل في الشقة للخصم من شخص آخر ، فلا يفقد هو نفسه حقه في التقدم بطلب للحصول على تفضيل ضريبي مماثل لاحقًا. بالطبع ، فقط إذا حصل على عقارات جديدة ، حيث أن الملكية المملوكة بشكل مشترك ، "نقل" في القانون. أو ، كخيار ، سيُمنح "الحق" في الحصول على خصم عليه بالطريقة نفسها التي حصل عليها في الشقة السابقة.
ملكية مشتركة في الفلاحين
يمكن تحقيق سيناريو آخر ينص عليه القانون للملكية المشتركة المشتركة للممتلكات إذا كان الملاك يقومون بالفلاحة معًا. هذا النوع من الارتباط ممكن بسبب الروابط الأسرية أو بسبب الشراكات المستقرة في إطار الأنشطة الزراعية.
الملكية التي تنتمي إلى الفلاحين ، بالتالي ، ملك للمشاركين فيها على حق الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في الأفعال القانونية. وبالتالي ، يتم تأسيس الملكية المشتركة للأراضي والمنازل والمزارع والمخزون والمعدات والنقل والماشية والدواجن. بشكل عام ، كل ما يتعلق بالأعمال الزراعية. من المفترض أن يتمتع كل عضو في الجمعية بفرص متساوية لتلقي الفواكه وغيرها من منتجات الزراعة أثناء استخدام الموارد المشتركة.
فيما يتعلق بالتصرف في الممتلكات التي يتقاسمها المزارعون ، فإن القاعدة الرئيسية هنا هي الحقوق المتساوية لجميع أعضاء الجمعية من حيث استخدام الموارد.علاوة على ذلك ، يمكن تحديد نموذج إدارة الملكية الخاصة على مستوى الاتفاقات بين المشاركين في الجمعية - وهذا مذكور في أحكام المادة 4 من القانون الاتحادي "بشأن الاقتصاد الفلاحي".
تجدر الإشارة إلى أن الموضوع الرئيسي للمعاملات التي من المفترض أن ينظر فيها استخدام الموارد الزراعية بموجب القانون هو رئيس الجمعية. ومع ذلك ، يجب عليه القيام بأعماله حصرا في المصلحة الجماعية. المسؤولية عن العواقب القانونية للاتفاقات التي أبرمها رئيس المزرعة تكمن في توحيد التضامن.
قسم وتخصيص الممتلكات في جمعيات المزارعين
كيف يتم الانفصال عن الملكية المشتركة في جمعيات المزارعين؟ المصدر الرئيسي للقانون هنا هو القانون المذكور أعلاه. في المادة التاسعة من القانون الاتحادي "في مزرعة الفلاحين" ، يقال إنه عندما يغادر أحد أعضاء الجمعية ، لا يخضع أحد المشاركين للتقسيم ، على وجه الخصوص ، قطعة أرض ، وأيضًا وسائل الإنتاج. ومع ذلك ، يحق للمزارع الاعتماد على تعويض يتناسب مع حصصه المقدرة. يتم تحديد مدة الدفع بالاتفاق المتبادل للمشاركين في الاقتصاد. هناك إمكانية لتعيينه في المحكمة. فارق بسيط مهم: حتى لو كان الشخص قد غادر المزرعة ، ثم لمدة عامين آخرين ، وفقا للقانون ، يجب أن يتحمل مسؤولية فرعية تتناسب مع حجم الأسهم السابقة لالتزامات الجمعية.
بالنسبة لتقسيم الأعمال الزراعية العامة ، فإنه عادة ما يفترض أنه سيتم إنشاء العديد من المؤسسات المستقلة على أساس مزرعة واحدة. في الوقت نفسه ، يتم تقسيم الملكية المشتركة بحيث يمكن لكل مزارع في وقت لاحق حفظ جميع عمليات الإنتاج المنشأة في الرابطة. أي أن كل مالك لاقتصاد جديد مستقل يجب أن يتلقى جراره وأراضيه الخاصة للبذر والمعدات وغيرها من الموارد.
