تتطلب المعاملات المدنية المتعلقة ببيع العقارات في الاتحاد الروسي دائمًا تسجيل الحالة. الجهة المختصة - Rosreestr هي المسؤولة عن تنفيذها الصحيح. ما هي ميزات عمل هذا الهيكل؟ ما هي القوانين التشريعية التي تنظم إجراءات عمل الإدخالات ذات الصلة في السجل العقاري للدولة؟
تسجيل العقارات: الجانب التشريعي
يتم تنظيم نظام تسجيل حقوق الملكية العاملة في الاتحاد الروسي من خلال التشريعات العامة والخاصة. من بين المصادر الرئيسية للقانون هو القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للدولة". تحدد الأحكام الواردة في هذا القانون القانوني إجراءات تسجيل الحقوق في العقارات والشروط والشروط الأخرى المميزة لهذا الإجراء.
ينص القانون الاتحادي المذكور أعلاه أيضًا على الجهاز المفاهيمي الضروري المستخدم في ممارسة الهيئات الحكومية المسؤولة عن معالجة المعاملات مع الممتلكات من النوع المقابل. لذلك ، على وجه الخصوص ، يحدد القانون مصطلحات "رقم المساحية" ، "العقارات" ، "الارتفاق" ، إلخ.
وبالتالي ، لاستكشاف الآليات التي يتم بموجبها تنفيذ تسجيل الحقوق في العقارات في الاتحاد الروسي ، سنشير أولاً وقبل كل شيء إلى أحكام القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للدولة". يمكن الإشارة أيضًا إلى أن القانون الفيدرالي المذكور غالبًا ما توجد إشارات إلى مصادر تشريعية أخرى ، على سبيل المثال ، القانون المدني.
وبالتالي ، فإن الإطار التنظيمي الذي يحكم النظام الذي يتم من خلاله تسجيل الحقوق في العقارات يتم تمثيله من خلال مجموعة واسعة إلى حد ما من المصادر التشريعية.
هل تسجيل حالة المعاملات إلزامي؟
وفقًا للمادة الرابعة من القانون الفيدرالي التي أشرنا إليها ، فإن تسجيل حالة المعاملات مع العقارات إلزامي. هذا لا ينطبق فقط على العلاقات القانونية التي تنطوي على ممارسة حقوق الملكية ، ولكن أيضًا على ظواهر مثل التسهيل أو إدارة الثقة أو ، على سبيل المثال ، الرهن العقاري.
السلطات المختصة
تحتوي المادة 9 من القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للولاية" على أحكام تحدد السلطات المسؤولة عن تسجيل الدولة للمعاملات العقارية. ينص القانون ، على وجه الخصوص ، على أن النظام المقابل لهياكل الدولة يعمل على مستويين - الفيدرالي والإقليمي. يشمل اختصاص السلطات على أعلى مستوى تسجيل الحقوق في إطار بعض العلاقات القانونية في مجال الأعمال التجارية ، وكذلك المعاملات ، التي تصبح كائناتها مجمعات عقارية ، وعقارات تقع في عدة مناطق تسجيل. يتم تنفيذ معاملات أخرى بمشاركة الهياكل الإقليمية بدورها.
السلطة الرئيسية المسؤولة عن تسجيل المعاملات العقارية هي الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة ، السجل العقاري ورسم الخرائط.
لديها أيضا اسم مختصر - Rosreestr. في المقابل ، تسمى الهياكل في المناطق الإدارات. بشكل غير رسمي ، قد يشار إليها أيضًا باسم الإدارات العقارية. أو المصطلحات الأخرى المعتمدة في منطقة معينة.
على سبيل المثال ، المدينة التي يبدو فيها مكتب روزريسترا في بعض الأحيان مثل دائرة العقارات - إيركوتسك. وبالتالي يتم تسجيل الحقوق من قبل هذه المؤسسة فيما يتعلق بالمعاملات خارج اختصاص الخدمة الفيدرالية العليا.
Rosreestr: الكفاءات الأساسية
ما هي الكفاءات الرئيسية لروزريستر؟ وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للولاية" ، تشمل هذه:
- التحقق من صحة الوثائق المتعلقة بالمعاملات ، وكذلك هوية موضوعات العلاقات القانونية فيما يتعلق بأهلية التوقيع على الاتفاقات ذات الصلة ؛
- دراسة حقوق الملكية المعلنة مسبقًا ، دراسة التسجيلات السابقة ؛
- تنفيذ الإجراءات التي تشكل تسجيل حالة حقوق الملكية من النوع المناسب ؛
- إصدار المستندات اللازمة لموضوعات العلاقات القانونية في المعاملات العقارية ؛
- تزويد المواطنين والمنظمات بالمعلومات المتعلقة بالحقوق المسجلة لامتلاك الممتلكات من النوع المقابل.
وفقًا لأحكام القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للولاية" ، لا يمكن لل Rosreestr المشاركة في أنواع أخرى من الأنشطة إذا لم تكن هناك قوانين إلزامية أخرى موجودة في القانون الاتحادي قيد النظر.
مبادئ المحاسبة المساحية
ما هي المبادئ الرئيسية للتسجيل العقاري في روسريستر؟ وترد قائمتهم في المادة الرابعة من القانون الاتحادي الرئيسي ، الذي ينظم المجال ذي الصلة. لذلك ، على سبيل المثال ، من بين المبادئ الأساسية هي وحدة تكنولوجيا التسجيل المساحية في جميع أنحاء روسيا. كما أنه يمثل أولوية لضمان توافر المعلومات من الجمهور من السجل العقاري للدولة ، وكذلك صلتها بالمعلومات الواردة في الموارد الرسمية الأخرى.
مبدأ هام من السجل العقاري هو سلامة المعلومات التي تم إدخالها في قاعدة البيانات ذات الصلة قبل تحديث المعلومات على خاصية معينة. بالإضافة إلى ذلك ، من الممكن إضافة معلومات مؤقتة إلى مصادر التسجيل. يشمل التسجيل العقاري للعقار في الاتحاد الروسي مصادر منشأ جيوديسي ورسم الخرائط. في الحالة الأولى ، هو نوع الشبكة المقابل ، الذي تم تشكيله على أساس أوامر السلطات التنفيذية. هناك أيضًا مصادر مساحية خرائطية - هذه هي في الواقع خرائط ، بالإضافة إلى أنواع مختلفة من الخطط ، والتي بموجبها يحدد Rosreestr موقع العقار.
ما هو رقم المساحية
كل الممتلكات في الاتحاد الروسي التي مرت تسجيل الدولة لديها رقم المساحية. ما هذا هذا معرف فريد لا يحتوي على تكرارات ، كما أنه لا يتم نقله من كائنات غير مسجلة إلى أنواع أخرى من العقارات. رقم المساحية - المعرف الفيدرالي. من أجل تحسين النظام المقابل للمحاسبة عن العقارات ، يتم تقسيم أراضي الاتحاد الروسي إلى قطع أراضي كادرية - مناطق ، أحياء وأحياء. في الوقت نفسه ، إذا لزم الأمر ، يمكن تغييرها من خلال نشر القواعد القانونية ذات الصلة.
شروط تسجيل المعاملات
النظر في الجانب الأكثر أهمية - توقيت تسجيل الحقوق في العقارات. كل هذا يتوقف ، أولاً وقبل كل شيء ، على موضوع المعاملات مع نوع العقار المقابل. يحدد الخبراء أكثر من 30 نوعًا من هذا النوع من العلاقات القانونية. دعنا نحاول تصنيفها على أساس هذا المعيار كعدد الأيام التي خصصها القانون لخدمة التسجيل الفيدرالية لإجراء الإجراءات ذات الصلة.
هناك عملية مثل تسجيل اتفاقيات الرهن العقاري ، موضوعه هو الأراضي الزراعية. مدة تسجيل حقوق الملكية في هذه الفئة هي 15 يوم عمل. بالمقابل ، إذا كان الأمر يتعلق بإضفاء الطابع الرسمي على المعاملات ، والتي يكون موضوعها رهن أرض ومباني غير سكنية ، فإن الشروط متشابهة. لأي أنواع أخرى من العلاقات القانونية هي المواعيد النهائية لتسجيل الدولة للحقوق في العقارات 15 يومًا؟ وتشمل هذه:
- اتفاقيات إضافية لوثائق الرهن ، موضوعها الأرض والمباني غير السكنية ، على سبيل المثال ، اتفاقات التنازل ؛
- الوفاء بمتطلبات المحضرين المتعلقة بنقل الحقوق إلى ممتلكات المدين ؛
- معاملات الرهن العقاري المصنفة على أنها علاقات قانونية ناشئة عن قوة القانون ؛
- اتفاقيات الرهن العقاري الناشئة على أساس اتفاق مشترك بين الرهون وصاحب الرهن ، موضوعه الأرض والمباني غير السكنية.
في المقابل ، هناك أنواع من المعاملات تتطلب وقتًا أقل يجب على Rosreestr قضاءه. لذلك ، قد تكون المواعيد النهائية للتسجيل حالة حقوق العقارات في بعض الحالات 10 أيام. هذا النوع من الإجراءات يشكل القائمة التالية:
- تسجيل الملكية أو انتقالها من موضوع العلاقات القانونية إلى موضوع آخر ؛
- تنفيذ المعاملات التي يكون موضوعها ملكية مشتركة أو مشتركة ؛
- تسجيل الحق في استخدام العقارات على أساس دائم وغير محدود ؛
- تسجيل حق ما يسمى الإدارة الاقتصادية ؛
- تسجيل حقوق الأشخاص في تنفيذ الأنشطة المتعلقة بالإدارة التشغيلية للعقار ؛
- تنفيذ اتفاقات التوظيف أو عقد الإيجار من الباطن ، عندما يتطلب القانون
- تسجيل العلاقات القانونية التي يكون موضوعها العقارات العسكرية ؛
- تنفيذ المعاملات التي يكون موضوعها - استخدام غير مبرر للأرض على أساس عاجل ؛
- تعديل المعلومات في سجل الدولة الموحدة ؛
- إصدار شهادات مكررة ؛
- تسجيل العقود ، موضوعه هو مشاركة موضوع العلاقات القانونية في البناء المشترك ؛
- تنفيذ المعاملات التي تعكس التنازل عن المطالبات بموجب عقود البناء المشتركة ؛
- تسجيل الاتفاقات المكملة لعقد مشاركة الكيانات القانونية في البناء المشترك ؛
- تنفيذ إنهاء المعاملات من أجل "التجديد" من قبل المطور من جانب واحد ؛
- تسجيل حقوق المواطنين في الشقق في عملية الخصخصة ؛
- تنفيذ اتفاقيات إضافية لمعاملات الرهن العقاري في الشقق.
هناك ، بدوره ، مهام تسجيل Rosreestr ، ومدتها 5 أيام.
تنتمي شروط تسجيل حقوق الملكية هذه إلى الأنواع التالية من العلاقات القانونية:
- تسجيل عقود الرهن العقاري للشقق ، وكذلك المعاملات التي تنطوي على مدفوعات الأقساط لصالح البائع العقاري ؛
- تنفيذ الاتفاقات اللاحقة بشأن "تجديد الموارد" ؛
- تسجيل العلاقات القانونية التي تنطوي على التزامات ناشئة عن عقود البناء المشتركة ؛
- تنفيذ أنواع معينة من اتفاقيات الرهن العقاري ، موضوعها الأرض والمباني غير السكنية ؛
- تسجيل نقل ملكية العقار إلى المرتهن في عملية التحصيل ؛
- تسجيل معاملات الرهن العقاري في عملية التفاعل بين الرهن والرهن العقاري ؛
- تسجيل المعاملات بموجب البرنامج الفيدرالي "الإسكان" ؛
- سداد السجلات المتعلقة بالرهن العقاري ، على أساس القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء حصة" ، وغيرها من المعلومات حول النوع المقابل من اتفاقات القرض.
هناك مهام يجب على Rosreestr إكمالها في 3 أيام. في بعض الحالات ، هم عمال ، في حالات أخرى - التقويم. المواعيد النهائية المقابلة لتسجيل الدولة للحقوق هي سمة قائمة العلاقات القانونية التالية:
- سداد سجلات الرهن - 3 أيام عمل ؛
- تصحيح أخطاء Rosreestr التي ارتكبت في عملية تسجيل حالة الحقوق - 3 أيام تقويمية ؛
- تسجيل حالة المستندات الموثقة - 3 أيام عمل.
هناك ، بدوره ، عمليات التسجيل التي ستكتمل في غضون يوم واحد. تعتبر المواعيد النهائية التشغيلية لتنفيذ تسجيل الدولة للحقوق العقارية نموذجية للمجموعة التالية من العلاقات القانونية:
- تسجيل المعاملات على التغييرات المتعلقة بمحتوى الرهون العقارية ؛
- تشكيل سجل يعكس معلومات عن حاملي الرهن العقاري الجدد ؛
- توفير الرهون العقارية مكررة.
- تسجيل الحقوق في العقارات على أساس الوثائق التي يتم توفيرها في شكل إلكتروني وموثق.
يلاحظ بعض المحامين حقيقة أن تواريخ Rosreestr لتنفيذ العمليات ذات الصلة يمكن تعديلها بانتظام من قبل المشرع.
التواريخ - على المستوى الفيدرالي
يتم تحديد شروط تسجيل الدولة للحقوق في العقارات - سواء أكانت رهنًا أمًا ، على سبيل المثال ، معاملة يكون موضوعها قطعة أرض ، لا يهم - على مستوى القانون الفيدرالي ، أي أنها منصوص عليها ، في الواقع ، في القانون الاتحادي "في السجل العقاري" أو في المصادر ذات الصلة به الحقوق.
جغرافيا تطبيق القانون غير مهمة أيضًا ، ففي جميع المدن تكون شروط تسجيل حقوق ملكية العقارات هي نفسها تمامًا. لا تتمتع موسكو كمدينة ذات أهمية فيدرالية بمزايا على أي منطقة أخرى في الاتحاد الروسي في هذا الجانب. وإذا تم إجراء تغييرات على مستوى التشريعات الفيدرالية في الإطار الزمني المناسب ، فإنها ستؤثر أيضًا على رأس المال.
وثائق للتسجيل المساحية
النظر في أهم سمة من سمات الإجراءات ، والتي تمثل مجملها تسجيل الحقوق في العقارات - المستندات. قد يكون تكوين المصادر ذات الصلة مختلفًا. في المادة 22 من القانون الاتحادي "حول المحاسبة المساحية" ، في الوقت نفسه ، تحتوي على قائمة شاملة بما فيه الكفاية ، ومعيار لكثير من المعاملات. النظر في الأحكام ذات الصلة من القانون الاتحادي.
إذا كنا نتحدث عن تنفيذ المعاملات مع الأرض ، فسوف يطلب المكتب الإقليمي لتسجيل الحقوق في العقارات ، أولاً وقبل كل شيء ، خطة حدودية ، بالإضافة إلى نسخة من مستند يمكن أن يؤكد حقيقة أن ذلك ممكن النزاعات على الأراضي يسمح بالطريقة المنصوص عليها في القانون.
إذا تم وضع كائن بناء غير مكتمل أو مبنى أو هيكل على السجل العقاري ، فسيتم تقديم خطة تقنية إلى Rosreestr. في بعض الحالات ، تحتاج إلى نسخة من وثيقة تسمح بتكليف المنشأة.
إذا كان ، في إطار التفاعل مع Rosreestr ، مطلوبًا لإزالة العقار من تسجيل السجل العقاري ، فسيكون من الضروري تقديم شهادة فحص للمبنى المقابل إلى القسم المناسب.
يجب على Rosreestr تقديم المستندات التي تؤكد على سلطة ممثل موضوع العلاقات القانونية ، إذا كان متورطا في الصفقة العقارية ذات الصلة.
أيضًا ، قد تحتاج هذه المؤسسة إلى تقديم نسخ مختلفة من الأوراق المالية ذات الصلة بنوع المعاملات العقارية ذات الصلة.
استحقاقات
ينص تشريع الاتحاد الروسي ، ولا سيما قانون الضرائب ، على أنه يجوز لسلطات الدولة فرض رسوم أثناء تنفيذ إجراءات معينة ، مثل تسجيل الحقوق في العقارات على سبيل المثال. واجب الدولة ، وبالتالي ، يتم دفعها من قبل الكيانات التي تطبق على Rosreestr. طيف هذا النوع من الرسوم واسع جدا. لذلك ، فإن الخدمة الفيدرالية المساحية تحدد أكثر من 30 سببًا لجمع واجبات الدولة.
من بين الخدمات الأكثر طلبا من Rosreestr هو تسجيل العقارات على المعاملات التي تنطوي على الأفراد. على وجه الخصوص ، في عام 2015 ، الرسوم المقابلة هي 2000 روبل. هذا ، يجب أن أقول ، هو ضعف ما كان عليه في السنوات السابقة. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن الواجب قد زاد أيضًا بالنسبة للمنظمات التي تضفي الطابع الرسمي على العلاقات القانونية في المعاملات العقارية - ما يصل إلى 22 ألف روبل.
مقدار واجب الدولة في تنفيذ عقود البناء المشتركة للأفراد هو 350 روبل ، للمؤسسات - 6000. إذا كان الشخص يحتاج إلى إجراء تغييرات على سجل التسجيل على الرهن العقاري ، فأنت بحاجة إلى دفع 350 روبل. وبالمثل ، لتحديث المعلومات في سجل حقوق الدولة الموحد. أيضا 350 روبل. سيتعين على المواطن أن يدفع كواجب من واجبات الدولة عند تسجيل كوخ صيفي أو مخصص لبناء مرآب ، وكذلك لتصميم منزل يخطط الشخص للبناء على أرضه.
الرسوم هي نفسها بالنسبة لجميع العروض الإقليمية لروسريستر ، لا يهم أين يتم تقديم المستندات - إلى مكتب موسكو أو مدينة سيبيريا المذكورة أعلاه ، حيث يوجد أيضًا قسم عقاري - إيركوتسك. وبالتالي يتم تسجيل الحقوق في العقارات وفقًا لأحكام مختلف القوانين القانونية ، بما في ذلك ، على وجه الخصوص ، قانون الضرائب للاتحاد الروسي.