قانون التعهد: أحكام عامة ، تعليقات

تم اعتماد قانون "التعهد" (القانون الاتحادي رقم 2872-1) في عام 1992. وإلى حد ما ، ملأ هذا القانون المعياري الثغرات القانونية القائمة. ومع ذلك ، ظلت القضايا التي لم تحل. النظر كذلك في الأحكام الرئيسية للقانون الاتحادي رقم 2872-1.

إلحاح المشكلة

قبل اعتماد القانون الاتحادي رقم 2872-1 ، لم يكن للقرض المضمون بواسطة العقارات إطار تنظيمي واضح. في هذا الصدد ، كثيرا ما تنشأ حالات مثيرة للجدل. استندت معاملات الرهن العقاري على عقد البيع. في الواقع ، كان على المالك بيع الشقة للبنك وإبرام عقد إيجار معه مع عملية شراء لاحقة. واحدة من العيوب الكبيرة لهذا المخطط هو أن المالك اضطر إلى مغادرة الساحة. في الوقت نفسه ، تم تزويد المالك بحوالي 60 ٪ من الحد الأدنى لتكلفة الكائن لمدة 3-4 أشهر. كانت مخاطر المالك مرتفعة أيضًا. لذلك ، في حالة إفلاس شركة مالية ، كان هناك احتمال أن تذهب الشقة التي بيعها لتسديد ديون البنك. للحد من المخاطر ، وكذلك تنظيم المعاملات مع الأشياء ، تم اعتماد قانون "التعهد".

رهن عقاري

انها بمثابة شكل من أشكال الضمان. الرهن العقاري يعتبر التزاما التبعي. وتتألف خصوصيتها من حقيقة أن المطالبة الصحيحة فقط الناشئة عن العقد تخضع للضمان. استنتاج مهم جدا يلي من هذا. لا يمكن أن يكون لها مطالبة أمنية وهمية. إذا كان الكيان ، الذي كان يعتمد على اتفاق الحصول على قرض بكفالة ، لم يتم تحويل الأموال ، فهو لا يتحمل أي التزامات.

ضمانات

استكمل قانون "التعهد" بالقانون الاتحادي رقم 152. خلق هذا القانون المعياري الأساس القانوني لإنشاء سوق الرهن العقاري الثانوي. تمكن المستثمرون الذين يقدمون إعادة تمويل القروض ، وكذلك شركات الوكلاء المتخصصين ، من القيام بأنشطة متعلقة بتداول الأوراق المالية الإلزامية. ونتيجة لذلك ، أصبح إصدار السندات المضمونة وشهادات المشاركة سليمًا من الناحية القانونية. تسمح أحكام القانون الاتحادي رقم 152 للمؤسسات المصرفية ببيع الأوراق المالية ، وبالتالي تسريع عملية سداد القروض الصادرة. وهذا بدوره يسهم في تطوير قطاع الرهن العقاري.

نقطة مهمة

رهن عقاري - رهن عقاري ، يبقى فيه الكائن في استخدام وحيازة الشخص الذي تلقى القرض. وهذا ينطبق أيضًا على حالات الاستحواذ على السكن ، والتي تعمل كضمان للالتزامات ، على حساب البنك. يتم تسجيل الملكية في مثل هذه الحالات على متلقي الأموال.

فئات الالتزامات

يحدد قانون "On Pledge" القائمة التقريبية للاتفاقيات التي يمكن تأمينها. يتم تقديمها في الفن. 2. نوع منفصل من القروض هو قرض مضمون. الطابع النقدي للطلب هو سمة مشتركة لجميع المعاملات. وهذا يعني أن الالتزامات بتقديم الخدمات والعمل وغير ذلك لا يمكن ضمانها برهن عقاري. ومع ذلك ، فإن الرهون العقارية مسموح بها بموجب التزامات غير تعاقدية. على سبيل المثال ، قد ينص على الالتزامات الناشئة عن الضرر.

تفاصيل العلاقة القانونية

الرهن العقاري يتحدث مثل التزام التبعي ، موجود حتى لحظة الشرط الأساسي هو حقا. لا يستلزم إنهاء الاتفاقية التكميلية العلاقة القانونية الأصلية. قد تكون اتفاقية الرهينة مستقلة. وهذا يعني أنه يمكن أن يوجد بشكل منفصل فيما يتعلق بالاتفاق الأساسي الذي ينشأ عنه الالتزام المضمون.

طبيعة المتطلبات

يجب أن يكون الالتزام المنصوص عليه في اتفاقية الرهونات نقدًا. في هذه الحالة ، قد يتم تضمين شروط الرهن في محتوى الاتفاقية الرئيسية. على سبيل المثال ، ينص العقد على أن سداد أصل القرض والفائدة في الوقت المناسب مضمون من قبل المنشأة المنقولة. يشترك قانون التعهد في المتطلبات. لذلك ، يتم تخصيص الدين الرئيسي والأموال الإضافية التي يتعين دفعها بموجب شروط المعاملة. في هذه الحالة ، يمكن تأمين مبلغ جزئي أو كامل من الديون عن طريق الرهن العقاري. إذا لم تحدد الاتفاقية فائدة على استخدام الأموال ، فسيتم احتسابها بناءً على معدل إعادة التمويل.

تكاليف إضافية

عنهم يتحدث بها في الفن. 4 القانون الاتحادي رقم 2872-1. إضافية في هذه الحالة هي التكاليف التي قد يتكبدها الهيكل المالي الذي يوفر ، على سبيل المثال ، قرض مضمون بعقار ، بسبب الحاجة إلى ضمان سلامة العقار. قد تكون هذه هي تكلفة الصيانة ، وسداد الديون الضريبية ، والحماية ، وهلم جرا. وفقًا للقواعد العامة ، يتم التعويض عن التكاليف المشار إليها على حساب الممتلكات المرهونة.

وفي الوقت نفسه ، يُسمح بشرط توقيع الاتفاق عن طريق دفع المدين مبلغًا معيّنًا. من ذلك ، يمكن للمقرض تغطية تكاليف إضافية. تجدر الإشارة إلى أنه في القانون المعياري لا توجد قيود على قيمة هذه النفقات ، بما في ذلك ما يتعلق بالحالات التي تكون فيها هذه المبالغ مفرطة. من الواضح أن المشرع كان يسترشد بحقيقة أن صاحب التعهد نفسه سوف يتحكم في هذه التكاليف. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن الشيء المقبول كضمان ، والذي له قيمة له حدود ، سيكون بمثابة مصدر تعويضهم.

موضوع الرهن العقاري

يتحدد اعتمادًا على نوع المعاملة. على سبيل المثال ، يتم توفير الرهن العقاري حصرا عن طريق العقارات. كقاعدة عامة ، هو الكائن الذي يتم شراؤه بأموال القرض التي يتم توفيرها. في هذه الحالة ، يُسمح بالحصول على قرض للعقارات الحالية. الكائنات يمكن أن تكون مختلفة جدا. قد تكون هذه شقة في مبنى جديد أو سكن تم شراؤه في السوق الثانوية. ومع ذلك ، في أي حال ، يجب أن يكون الكائن مملوكة.

موضوع تعهد قد يكون الأرض. في الوقت نفسه ، يتم إبداء تحفظ في القانون المعياري المتعلق بالتخصيصات التي تملكها البلدية أو الدولة. وثائق قانونية أخرى تنص على رهن سيارة وأشياء أخرى. بالنسبة لهذه المعاملات ، يتم تطبيق قواعد مختلفة قليلاً. يمكن إصدار قرض مضمون ليس فقط عن طريق البنوك. تنظم القوانين التنظيمية أنشطة محلات الرهونات التي توفر كميات صغيرة لأصحاب الأشياء المختلفة.

اتفاق تعهد

يتم سرد الشروط الرئيسية للاتفاقية في الفقرة 1 من الفن. 9 القانون الاتحادي رقم 2872-1. في جوهرها ، أنها تتزامن مع تلك الواردة في الفقرة 1 من الفن. 339 غ. ومع ذلك ، في الفن. 9 ليس هناك شرط على موقع العقار المرهون. أما بالنسبة للرهن العقاري ، فإن المدين يمتلك دائمًا ويستخدم التسهيل. منذ أن تم وضع العقار ، يبدأ تعريفه بتعيين نوع - قطعة أرض ، منزل ، شقة ، إلخ. إذا كان الكائن له اسم ، فسيتم الإشارة إليه في الاتفاقية (على سبيل المثال ، مجمع Master الرياضي).

يتم تحديد الموقع حسب العنوان. في حالة غيابه ، يتم ربط الكائن بمنطقة معينة. يجب أن يشير الاتفاق إلى نوع القانون الذي ينتمي به الكائن للمدين ، وكذلك السلطة التي سجلته. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تحديد تاريخ ومكان إبرام الاتفاق الرئيسي. في الممارسة العملية ، من المستحسن أيضًا الإشارة إلى جوهر الالتزام الأولي ومقدار وتوقيت سداده. هذا سوف تجنب المشاكل المحتملة مع سلطات التسجيل السيطرة. قد ترى السلطات المخولة أنه لا يكفي الإشارة إلى العقد الأصلي وتطلب تقديم معلومات كاملة عنه في اتفاقية الرهن العقاري.

تصنيف الكائن

ويتم ذلك باتفاق الطرفين. ومع ذلك ، يتم توفير قواعد منفصلة لتقييم الممتلكات المرهونة التي تملكها البلدية أو الولاية. تنطبق أحكام القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" على هذه المنشآت. إذا كان موضوع التعهد كائنًا خاصًا ، فيمكن لأطراف الاتفاقية أن يعهدوا بتحديد القيمة إلى خبير مستقل.