الرهن على السكن الوحيد للمدين. مشروع قانون الإسكان الفردي

يُعرّف مشروع قانون الرهن على السكن الفردي المدين كفرد قادر على سداد التزاماته تجاه الدائنين فقط من خلال السكن الفردي. إذا أصبح هذا الموقف أكثر تعقيدًا ، فيمكن أن نلاحظ أن الشقة لا توفر للمواطن حق السكن فقط ، بل تخدم أيضًا كمنتج فاخر. لذلك ، يحظر القانون الرهن على السكن الوحيد للمدين. في المقابل ، تجري المحاكم بعض التغييرات والإضافات هنا ، والتي بسبب كل شيء ، في الواقع ، لا يبدو غامضًا. بعد كل شيء ، غالبًا ما يحدث أن يكون لدى المفلس عدة شقق ، لذلك هناك حاجة لتحديد أي منها يغادر كسكن وحيد.

وضعا صعبا تتطلب الرهن

يحدث غالبًا أن يكون لدى المواطن بعض الديون مباشرة إلى الدائن. في كثير من الأحيان يستكمل هذا الوضع من خلال حقيقة أن المجمعات العقارية التي تمتلكها ، والتي ستغطي قيمتها الديون أو معظمها ، لا يوجد شيء بجانب السكن. هذا هو السبب في أنه سيكون من المستحسن النظر في الرهن على السكن الوحيد للمدين وترتيبها.

على أي حال ، يجب على المواطن أن يعرف أنه وفقًا للجزء الثاني من المادة 78 من قانون "تنفيذ التنفيذ" ، في عملية تنفيذ الإجراءات ، التي يتم وضعها من خلال الوثائق التنفيذية ذات الصلة لصالح صاحب التعهد مباشرة ، يتم استرداد الممتلكات بطريقة ما بغض النظر عما إذا كان إذا كان لدى الرهون (المدين) ممتلكات أخرى.

من المهم أن نلاحظ أن ممارسة حبس الرهن على السكن الوحيد للمدين تظهر: يمكن تصنيف المواقف الحالية إلى مكونين:

• الرهن العقاري الإسكان.
• السكن الوحيد.

الرهن العقاري السكن وجميع الفروق الدقيقة في الوضع

ينص القانون الاتحادي بشأن إنفاذ الإسكان الوحيد الوارد في المادة الأولى على أنه وفقًا لاتفاقية الرهن العقاري (بمعنى آخر ، مع اتفاقية قرض الرهن العقاري) فإن صاحب الرهن (الطرف الأول) ، هو الدائن مباشرةً فيما يتعلق بالالتزام المضمون بإقراض الرهن العقاري ، الحق في تلبية متطلبات المدين من الناحية المالية من خلال هذا الالتزام من قيمة الممتلكات المرهونة للرهن (كطرف ثانٍ) ، كقواعد قبل الدائنين الآخرين من جهة ثانية، لنفس الإعفاءات التي ينص عليها القانون الاتحادي.

وبالتالي ، فإن الرهن على السكن الوحيد يعني أنه في حالة الحصول على قرض عقاري من خلال شقة ، لا يهم على الإطلاق ما إذا كان بمثابة السكن الوحيد أم لا. تنص أحكام القانون المدني لروسيا على أن البنك الذي يقدم هذا القرض له الحق المطلق في حبس الرهن على مسكن المدين. يجب إضافة أنه في هذه الحالة ، يجب أن تكون التأخيرات منهجية على الأقل ، وهذا يتم ملاحظته أكثر من ثلاث مرات خلال العام. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يتجاوز المبلغ المقابل للقرض بالضرورة خمسة في المئة مباشرة من حجم تكلفة السكن.

بالإضافة إلى ذلك

بالمناسبة ، في حالة تفضيل المرتهن له على ترك موضوع الرهن (على سبيل المثال ، الشقة التي تنتمي حاليًا إلى الرهون العقارية) لنفسه وفقًا للإجراء الذي حدده القانون فيما يتعلق بالرهون العقارية ، والتكلفة التي يمكن اكتسابها للمباني ليست تمامًا بما فيه الكفاية لتغطية الالتزامات المرهونة بالكامل ، فإن الدين من حيث الالتزام المضمون بقرض الرهن العقاري يتم تسديده بالكامل ، بالإضافة إلى أن الالتزام المضمون بالرهن ملزم إنهاء بصريا. تبين ممارسة التعويق على السكن الوحيد للمدين أن الدين المستحق على الالتزام المضمون بقرض رهن عقاري يتم سداده إذا كان مبلغه مساوياً أو أقل من قيمة العقار السكني المرهون. من المهم أن نضيف أنه يجب تحديد هذه القيمة بدقة عند نشوء قرض عقاري في شكل رسمي. ويرد هذا الحكم وفقا للفقرة الخامسة من المادة 61 من القانون الاتحادي "على الرهن العقاري".

من المهم أن نضيف أنه في أي حال ، هناك حاجة إلى دراسة متأنية لمحتوى العقود المبرمة مع هيكل مصرفي معين ، لأنه يمكن توفير شروط إقراض مختلفة بشكل أساسي هناك. هذا يعني أن خوارزمية الإجراءات ستتغير جذريًا.

ماذا تحتاج أن تعرف؟

تجدر الإشارة إلى أن الرهن على السكن الوحيد وبيع المزيد من هذه الممتلكات يخدم كسبب ثقل من أجل إنهاء الحق في استخدامه من قبل الرهون ، وكذلك الأشخاص الآخرين الذين يعيشون في هذه الشقة أو المنزل. الشرط المهم هنا ، بطريقة أو بأخرى ، هو رهن العقار وفقًا لاتفاقية الرهن العقاري أو الرهن بموجب القانون بموجب الحكم المطلق لسداد القرض أو القرض المستهدف ، الذي توفره مؤسسة مصرفية أو مؤسسة مماثلة تقوم بتطوير النشاط ذي الصلة. بالمناسبة ، يمكن تقديم كيان قانوني آخر لتوفير قرض لبناء أو الحصول على مسكن ، وكذلك إصلاحه أو تحسين جوهري من حيث التخطيط.

إذا ، قبل تكوين الدين وتنفيذ قرض الرهن العقاري ، تم توقيع عقد إيجار أو استئجار للمباني السكنية المقابلة ، ثم يشير الرهن على السكن الوحيد والبيع المباشر لهذا العقار من خلال المناقصات إلى أن أهمية عقد الإيجار أو الإيجار تبقى بطريقة أو بأخرى.

بالمناسبة ، وفقا للقانون (المادة 78 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري") ، يمكن النظر في طريقتين فيما يتعلق بالرهن على العقارات السكنية:

• من خلال المحكمة: من أجل تنفيذ تطبيق الإنفاذ ، لا بد من تقديم طلب إلى السلطات القضائية مع اتخاذ إجراء مماثل وفقط بعد تلقي قرار المحكمة ، يصبح من الممكن نقل السكن لغرض تنفيذه.
• في أمر باستثناء المحكمة. في هذه الحالة ، فإن الرهن على منزل واحد من خلال محكمة غير ذي صلة. هنا ، لا يكفي سوى اتفاق رسمي بين البنك (أو أي هيكل مصرفي آخر) والمقترض ، مصدقة من كاتب العدل. بالمناسبة ، تتضمن هذه الطريقة الموافقة على حبس الرهن ليس فقط من الرهن ، ولكن أيضًا من الأشخاص الذين يمتلكون مباشرة السكن المعين وفقًا لقانون النوع العام للملكية. على سبيل المثال ، من الزوج أو الزملاء الآخرين أو من سلطات الوصاية.

الأحكام ذات الصلة اليوم

في هذا الفصل ، سيكون من المناسب النظر في الرهن على السكن الوحيد في عام 2017.الحقيقة هي أنه في 02.02.2017 ، تم الانتهاء من مناقشة مشروع قانون مثير للاهتمام في المجتمع ، والذي تم تطويره من قبل سلطات الدولة من أجل تنفيذ موقف المحكمة الدستورية في روسيا. تجدر الإشارة إلى أنه تم التعبير عنها قبل خمس سنوات. وفقًا لذلك ، أوضحت المحكمة أن الحصانة من إجراءات الجمع يجب أن تنطبق بالضرورة على السكن ، وهو ما يكفي لإرضاء قضية الإسكان بشكل كامل.

في السابق ، كانت المعاملة والاسترداد (عام 2017 غيرت الوضع) بالنسبة للسكن الوحيد للمدين محظورة وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي (إجرائي). الاستثناءات الوحيدة هي المباني التي تعمل كموضوع للإقراض العقاري. حاليا ، استنفدت أهمية هذا الحكم ، لحسن الحظ أو للأسف ،.

بفضل مشروع مبتكر ، يجب تحديد حجم السكن ، وكذلك قيمته ، والسماح بتنفيذ الرهن على الممتلكات المرهونة (السكن الوحيد) ، على وجه التحديد. وبالتالي ، من الممكن أن يتم حبس الرهن على العقارات السكنية ، التي يزيد حجمها قليلاً عن ضعف قاعدة توفير السكن لكل مواطن بسبب الدولة ، ولجميع أفراد الأسرة الذين يعيشون معه مباشرة. وضعت القواعد ذات الصلة من قبل السلطات المحلية. لذلك ، في موسكو ، يساوي ثمانية عشر مترا مربعا للشخص الواحد.

بالمناسبة ، اليوم سوف تتأثر عقوبة السكن بتكلفة المباني نفسها. لذلك ، لا ينبغي أن يكون أقل من ضعف قيمة هذا العقار ، والذي في الحجم يتوافق مع توفير السكن. من المهم أن نلاحظ أن متوسط ​​القيمة المحددة للقيمة المساحية للعقارات لربع المساحية فيما يتعلق بأراضي موضوع روسيا تؤخذ في الاعتبار أيضًا. تخضع هذه الخصائص ، كقاعدة عامة ، لإجراءات الموافقة بموجب التشريعات المتعلقة بأنشطة التقييم.

مشروع قانون جديد وميزاته

ينص المشروع المبتكر على أن آراء ممثلي الدولة المصاحبة لرهن مسكن فردي تبرر النقاط التالية:

• يُسمح بحبس الرهن إذا لم يكن لدى المدين على الإطلاق أموال وممتلكات باهظة الثمن نسبيًا ، وهو ما يكفي للوفاء التام بمتطلبات المطالب.
• يكون حبس الرهن ممكنًا إذا لم يكن هناك تناسق مصاحب واضح بين حجم المطالبات والتكلفة المباشرة للمباني السكنية الوحيدة في إجراءات التنفيذ.
• كما تبين الممارسة القضائية ، فإن حبس الرهن على السكن الوحيد ممكن شريطة أن يكون الراتب والإيرادات الفعلية الأخرى للمواطن المدين غير متناسبة مع التزاماته.

أساس صريح للرهن هو تحديد السلطة القضائية ، التي اعتمدت على أساس بيان مقدم من المطالب أو المحيل. يفسر المشروع المناسب حاليًا المعلومات التي يجب الإشارة إليها في هذا النوع من الوثائق. الشيء الأكثر أهمية هنا هو أن المحكمة تحدد الحد الأدنى للمبلغ الذي يتم إرساله إلى المدين مباشرة بعد بيع مقره. يستخدم هذا المبلغ ، كقاعدة عامة ، لشراء مساحة معيشة جديدة. كقاعدة عامة ، لديه إطار قياسي ويعتبر طبيعيًا للعيش بشكل كامل.

رد فعل الناس على القانون

مشروع القانون الذي ينظم الرهن على السكن الوحيد للمدين ، بطبيعة الحال ، أدى إلى مناقشات عامة مختلفة.من ناحية ، فإن الناس على يقين تام من أن هذا المشروع سوف يوقف في النهاية الحصانة الكاملة للعديد من المدينين ، وسيكون المقرضون في النهاية قادرين على تلبية متطلباتهم وفقًا للقانون. هذا المشروع ، حسب الروس ، سوف يلغي من العقل البشري فكرة أنه يمكنك اقتراض المال وعدم التخلي عنه (بعد كل شيء ، لا يحدث شيء في هذا العالم فقط). كم من الصفقات بشأن الشقق سيوفر فاتورة مثيرة للاهتمام ومفيدة!

من ناحية أخرى ، يتطلب المجتمع مراجعة جادة للقرار الجديد ، لأنه لا يستبعد وجود عدد معين من الأطفال للمدين ، وهو ما قد يكون أكثر معاناة. لكنهم ، في الواقع ، ليسوا مذنبين بأي شيء.

فقط السكن

إذا لم يكن السكن في الرهن العقاري وكان المواطن مسجلاً فيه ، وفي السجل الموحد للدولة للحقوق العقارية وسجلات الدولة العقارية ، لا توجد بيانات عن مباني أخرى تخص هذا المواطن المدين ، وتعتبر الشقة أو المنزل مسكنه الوحيد .

ينص قانون الإجراءات المدنية في روسيا على أن حبس الرهن على السكن الوحيد الذي تم التعهد به مستحيل بنفس الطريقة التي يعامل بها إذا كان للمدين وعائلته الذين يعيشون في هذا المبنى السكني ، السكن الوحيد المناسب لإقامة كاملة بشروط ثابتة.

وبالتالي ، فإن القانون يحمي بشكل كامل حقوق المواطن-المدين في تنظيم ظروف السكن ، ولكنه يجلب الجانب الآخر من الالتزام (الدائن) في الحالة التي يكون فيها للمدين ممتلكات ، لكن من المستحيل إنفاذها. المفارقة!

تم حل كل شيء بموجب المرسوم رقم 11-P 14. 05

في عام 2012 ، أصدرت المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي المرسوم رقم 11-P ، حيث لم تعترف بأي شكل من الأشكال بأن أحكام المادة 446 من قانون الإجراءات المدنية في الاتحاد الروسي تتعارض مع دستور الاتحاد الروسي ، لأنها تهدف في المقام الأول إلى ضمان الحماية المطلقة للحق الدستوري في الحصول على الوضع الطبيعي ظروف السكن ، ولكن في الوقت نفسه أطلقت بعض القيود.

ما هو موقف المحكمة؟ هناك عدد من الحقائق ذات الصلة حتى الآن. أولاً ، يضمن الحق الدستوري في السكن الإيفاء المطلق لوظيفة مهمة للغاية للمجتمع ، كما يتيح للمواطن إعمال الحقوق والحريات الأساسية. يتفاعل الحق في الحصول على ظروف سكن كاملة عن كثب مع مبدأ الدستور ، الذي يعتبر الفرد أكثر من القيمة العليا. لذلك ، لا شيء يمكن أن يسبب تقلص كرامته. هذا هو السبب في عملية ضمان الرضا التام لمصالح الدائن من حيث الممتلكات ، يجب على المشرع بالضرورة ضمان المدين الحق في توفير بعض الظروف السكنية.

ثانياً ، الحصانة فيما يتعلق بالممتلكات على السكن الوحيد الذي يمتلكه المدين ، وبالطبع أسرته ، التي أنشئت بموجب الفقرة الثانية من الجزء الأول من المادة 446 من قانون الإجراءات المدنية ، هي بمثابة ضمان مطلق للحقوق الاجتماعية والاقتصادية لهؤلاء الأشخاص في مجال العلاقات القانونية المتعلقة بالإسكان و في أي حال من الأحوال مخالفة لدستور الاتحاد الروسي.

ماذا بعد؟

تم استنتاج عدة استنتاجات لموقف المحكمة فيما يتعلق برد الفعل المرسوم رقم 11-P في الفصل السابق. ما هو آخر ذو صلة اليوم؟ ثالثًا ، إن انتشار الحصانة من حيث الملكية للسكن ، والتي تتجاوز أبعادها قليلاً متوسط ​​القيم ، وتكلفتها كافية للوفاء التام بمتطلبات المقرض ، يزعزع بشكل كبير ميزان المصالح القانونية التي تتعلق مباشرة بالمشاركين في إجراءات التنفيذ.وبالتالي ، فإن الحصانة لهذا النوع من الفضاء المعيشة غير معقول تماما. يقيد بشكل غير متناسب الحقوق القانونية للدائن. هذا هو السبب في أن المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي جعلت من واجب المشرع أن يحدد بوضوح حدود الحصانة فيما يتعلق بالممتلكات ، فضلاً عن توفير الضمانات التي من شأنها الحفاظ على ظروف معيشة المواطن المدين ، وبالطبع أسرته ، اللازمة لوجود طبيعي.

بالإضافة إلى ذلك ، فإن المشرع ملزم بتنظيم أمر بشأن تحصيل سكن المدين ، وكذلك توضيح قائمة الأشخاص الذين يعيشون مع المواطن المدين. لاحظت المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي أن عملية حبس الرهن على هذه العقارات السكنية (أو جزء منها) ينبغي أن تنفذ حصريًا بقرار من المحكمة وفقط إذا رأت السلطة القضائية أنها تتجاوز في أي حال المعايير المنصوص عليها في القانون ، و دخل المدين غير متناسب مع التزاماته تجاه الدائن مباشرة.