استرداد الفائدة على الرهن العقاري عند السداد المبكر. شروط الرهن العقاري

أحد أهم الأهداف الشائعة لدى البالغين هو امتلاك منزل. حسنًا ، نريد حقًا أن نعيش من أجل سعادتنا ، وأن يكون لدينا مساحة معيشة شخصية ، حيث يمكنك أن تفعل ما تريد ولا تبلغ أحداً. في معظم الأحيان ، هناك طريقة واحدة للحلم - الرهن العقاري. المبالغ هنا لا تزال كبيرة. أرغب في توفير شيء على الأقل والسؤال الذي يطرح نفسه بشكل طبيعي عن كيفية تحقيق عائد على الرهن العقاري مع السداد المبكر. هل هذا حقيقي؟ كيف نفعل ذلك؟

من أين يبدأ كل شيء؟

تظهر الرغبة في شراء شقة في كل شخص بالغ يرغب في العيش بطريقته الخاصة. بالطبع ، هناك أشخاص يحبون العيش مع أقاربهم أو مع والديهم أو مع الأصدقاء. ومع ذلك ، فإن هذا الإصدار "العام" من مرحلة البلوغ يبدو غير ناضج ومؤقت. وإذا لم يكن هناك تراكم أو ميراث سقط بشكل غير متوقع ، فهناك طريقة واحدة فقط للخروج - الحصول على رهن عقاري. اختيار المقترض المحتمل كبير بشكل مدهش ، كل بنك يقدم شروط الرهن العقاري المختلفة. في سبيربنك ، على سبيل المثال ، يمكنك الحصول على قرض لمدة تصل إلى 30 عامًا. النسبة المئوية عائمة الآن - من ثمانية للسكن في المباني الجديدة إلى ثلاثة عشر لشراء شقة في المرحلة الثانوية. بالطبع ، لا توجد نسبة ثابتة في أي حال. يعتمد هذا دائمًا على الحالة الاجتماعية وعمر وعدد المقترضين ، وعلى حجم الدفعة المقدمة. شروط الرهن العقاري في سبيربنك مناسبة لك إذا كنت مواطناً في بلد العمل في سن العمل مع تسجيل دائم. بالمناسبة ، سيكون إلزاميا الحصول على التأمين العقاري ضد مخاطر الوفاة والأضرار. ولكن يتم إصدار التأمين على الحياة والتأمين الصحي حسب الرغبة ، ولكن إذا رفضت ، فيمكنك زيادة النسبة المئوية للقرض.

هل من الضروري إطفاء قبل الموعد المحدد؟

إذا كنت تأخذ قرض عقاري ، فمن غير المرجح أن يكون لديك مبلغ كبير من المال في متناول اليد. لكنك تفترض أنه لفترة معينة من الوقت يمكنك سداد القرض. ربما كنت تأخذ حتى الرهن العقاري بهامش ، على أمل سداده قبل الموعد المحدد. ولكن هل تستحق اللعبة الشمعة في هذه الحالة؟ كثير من الناس يأخذون قرضًا لفترة الحد الأقصى ، على أمل أن تسمح قفزة جديدة في العملة لهم بخصم الديون المتبقية. توافق ، الاحتمالات غامضة إلى حد ما. ربما من الأفضل أن نلتقي وسداد القرض قبل الموعد المحدد؟ هذا خيار معقول فقط عند الدفع بمدفوعات متباينة. علاوة على ذلك ، يتكون الدفع من الدين الرئيسي والفائدة المستحقة على المبلغ الإجمالي. إذا قمت بإيداع مبلغ كبير على الحساب ، فسيتم احتساب الفائدة على رصيد مخفض بشكل كبير.

في حالة سداد المدفوعات الشهرية ، يكون المبلغ دائمًا هو نفسه ، ولكن في السنوات الأولى يتكون بشكل أساسي من الفائدة ، وفي نهاية مدة القرض ، تتغير نسبة أصل الدين والفائدة. في هذا الخيار ، سيكون السداد المبكر قرارًا غير ضروري. لذلك ركز على الحد الأقصى لشروط الرهن وحساب قوتك لسداد مبكر ممكن للقرض.

كامل وجزئي

يمكن أن يكون السداد المبكر ممتلئًا وجزئيًا. في الخيار الأول ، يسدد العميل على الفور مبلغ القرض بالكامل. هناك فروق دقيقة ، لأن البنك ، بالطبع ، ليس مربحًا بشكل خاص. غالبًا ما تعلن البنوك في العقد فترة لا يستطيع العميل خلالها سداد الديون دون غرامات. انتبه لهذا البند في العقد. لكن بالنسبة للسداد الجزئي في أغلب الأحيان ، لا توجد قيود.في الوقت نفسه ، يمكن للبنك تخفيض سعر الفائدة وتقليل التكلفة الإجمالية للقرض أو تقليل مبلغ الدين فقط. أكبر مبلغ المساهمة ، وأكثر نشاطا هو إعادة حساب الفائدة على السداد المبكر للرهن العقاري. لذلك ، من الأفضل تقديم مساهمات كبيرة ليس كل شهر ، ولكن عندما يتم تجميع مبلغ كبير. لهذا الغرض ، يمكنك فتح مساهمة برسملة الفائدة.

جوهر المدفوعات السنوية

لذلك ، لقد قيل بالفعل أن سداد القرض قبل الموعد المحدد مفيد عندما يكون لديك مدفوعات متباينة. ولكن مع الأقساط ، يمكنك الاسترخاء ودفع بهدوء كل 10-20 سنة. ومع ذلك ، يحدث كل شيء في الحياة ، والآن أصبحت مالكًا لميراث قوي أو جائزة غير متوقعة. بالطبع ، أريد التخلص من الديون وإغلاق الرهن العقاري. ومع ذلك ، تصبح الفائدة المدفوعة بشكل مفرط عند السداد المبكر للرهن العقاري ، في الواقع ، إثراء غير معقول للبنك. بعد كل شيء ، لقد دفعت فائدة في بداية الفصل ، ويمكن أن تغلق بالفعل حصة الأسد. ماذا تفعل؟ اتركه كما هو؟ لا ، لا ، سداد فائدة كبيرة على الرهن العقاري عند السداد المبكر هو ممكن. للمقترض أيضًا هذا الحق عند إعادة التمويل.

دليل العمل

إذا لم تكن قد دفعت القرض قبل تاريخ الاستحقاق ، يتم دفع الفائدة وفقًا للعقد. ومع ذلك ، إذا تمكنت مسبقًا ، فمن الممكن تمامًا إعادة الفائدة على رهن عقاري مع السداد المبكر. ببساطة ، يمكن للمقترض استرداد الأموال التي دفعها للبنك مقدمًا. بعد كل شيء ، وقال انه لم يستخدم مبلغ القرض لفترة معينة. وبالتالي ، فإن الفائدة المدفوعة بطريقة مشروعة - فقط تلك التي تم فرضها خلال فترة استخدام الأموال من تاريخ القرض وحتى السداد الكامل. إذا لم يستخدم العميل المال ، فمن غير القانوني فرض الفائدة عليه.

يشك بعض العملاء بشكل معقول في أن البنوك تخدعهم في شيء ما. في بعض الأحيان يكونون من الحكمة في العقود ، وأحيانًا تشمل عددًا من الخدمات الإضافية. لكن بعيدًا عن أن يتمكن الجميع من تقييم درجة الخداع. ومع ذلك ، من الممكن حساب المبلغ الواقعي لاستعادته بعد سداد القرض. للقيام بذلك ، خذ مبلغ جميع الفوائد المستحقة لكامل المدة وحساب الجزء الذي يقع على الفترة المتبقية حتى السداد الفعلي.

نحن نتبع الأمثلة

لذلك ، كيفية إرجاع الفائدة على السداد المبكر للرهن العقاري؟ تحتاج إلى التصرف بسرعة وبشكل مدروس. للبدء ، تحقق من جدول الدفع ، حيث يجب الإشارة إلى إجمالي مبلغ الفائدة. إذا كان قرضك مصممًا لفترة طويلة ، فقد يكون مبلغ السداد كبيرًا. النظر في الوضع مع الأمثلة. لنفترض أنك أخذت أموالاً لشراء شقة بسعر مليوني روبل لمدة 20 عامًا. معدل عرضت لك على 13.75 ٪. مع الدفع الكامل ، سوف تمنح البنك 3.9 مليون روبل من الفائدة. إذا قمت بسداد المبلغ ، على سبيل المثال ، خلال ثلاث سنوات ، فإن العائد على الفائدة على الرهن (مع السداد المبكر في سبيربنك) سيكون حوالي 230 ألف روبل ، أو 26 ٪ من إجمالي الأقساط السنوية المدفوعة لهذه الفترة.

وفقا للاحصاءات ، في عام 2011 ، سدد المقترضون القروض العقارية التي بلغ مجموعها 174 مليار روبل. هذا حتى دون مراعاة القروض الاستهلاكية. هذا مبلغ كبير ، وبالتالي ، قدم العديد من العملاء للبنوك مطالبات بإعادة الفائدة الزائدة عند السداد المبكر للرهن العقاري.

من خلال المحكمة

لا تخف من إعادة أموالك. هذا قانوني تمامًا ، كما أكدت محكمة التحكيم العليا. تم نشر مراجعة للممارسة القضائية في الآونة الأخيرة ، حيث تم تقديم توضيحات حول كيفية سداد الفائدة على الرهن في حالة السداد المبكر. تبين الممارسة القضائية أن العملاء المعفيين من ديون القروض لهم الحق في العودة. بالمناسبة ، تحتوي قرارات محكمة التحكيم العليا على معلومات تفيد بأن جمع العمولات المختلفة من المقترضين غير قانوني. تسبب هذا البيان في موجة حقيقية من الدعاوى القضائية ضد البنوك وغيرت إلى حد كبير قواعد اللعبة في سوق الإقراض الاستهلاكي.لكن المعلومات حول عودة الاهتمام حتى الآن لم تسبب سوى استجابة صغيرة.

لماذا هناك عدد قليل جدا من الذين يريدون إرجاع الفائدة الزائدة؟ في الواقع ، يتم تطوير الفائدة في الأقساط. حتى إذا كنت قد دفعت قرضًا لمدة عام لمدة إجمالية قدرها عشر سنوات ، فعندئذ دفعت في الأشهر الأولى هذه الفائدة كما لو كنت قد استخدمت المال لعدة سنوات. يمكنك حساب الفائدة المدفوعة بشكل صحيح باستخدام آلة حاسبة عادية ، ومعرفة معدل القرض وعدد الأشهر التي تم فيها استخدام الأموال بالفعل. هنا يمكنك إعطاء مثال ، دعك تدفع 250 روبل لمدة ثلاثة أشهر بموجب عقد سنوي. ولفترة زمنية أقصر أنك مدين ، لم يكن هناك سوى 200 روبل. في هذه الحالة ، يجب على البنك إعادة 50 روبل إليك ، حيث تم دفعها مقدمًا.

الفوارق السنوية

ومع ذلك ، تثور الشكوك حول ما إذا كان كل شيء بسيطًا للغاية ، لأنه عند إعداد العقد ، وافق العميل على أنه دفع الفائدة في البداية. هل سيعتمد البنك على ذلك إذا أراد إرجاع جزء من المبلغ؟ هنا لا يمكن للبنك أن يتعارض مع حقيقة القانون المدني ، التي تنص بوضوح على أن العميل يجب أن يدفع فقط إذا استخدم المال. علاوة على ذلك ، تشير الإحصاءات إلى أنه بالنسبة للقروض طويلة الأجل ، يمكن أن تؤدي تسديدات الفوائد إلى قدر كبير من الجدية. يمكنك أن تدفع خمس سنوات بدلاً من العشرين. خلاف ذلك ، فإن الوضع ببساطة غير شريفة ، لأن العميل أعطى المال لمدة ربع المدة ، ودفع ثمنها بالكامل. ولكن قد يكون من الصعب معرفة هذه الحيوانات البرية بنفسك ، لذلك من الأفضل إشراك محام مؤهل في هذه القضية.

الفروق الدقيقة في الأقساط مهمة أيضًا في المواقف مع الكيانات القانونية. بالنسبة للمؤسسات التجارية ، يحظر السداد المبكر للقرض ، ولكن بمبادرة من المقترضين أنفسهم. لا يمكن استرداد المبالغ المدفوعة إلا إذا كان البنك خائفًا من التدهور في أمان القرض وتحصيل الديون قبل الموعد المحدد.

في الحقيقة

سنحلل ، بالنقاط ، ما يحق لك وكيفية إرجاع الفائدة عند السداد المبكر لرهن عقاري. إذا قمت بسداد القرض بالكامل وإغلاق العقد ، فستكسب مبلغًا كبيرًا وتزيل عبء الدين لسنوات عديدة. على سبيل المثال ، لديك قرض لمدة 10 سنوات بمبلغ مليون روبل. لبساطة الحساب ، نأخذ سعر فائدة صغير - 10 ٪. على الرسم البياني ، يمكنك حساب أنك تدفع كل شهر 0.8 في المائة من إجمالي الدين. يجب أن تحصل على جدول زمني لكل دفعة. تظهر الفائدة في عمود واحد وإجمالي الدين في آخر. بالنسبة للسنة الأولى ، ستحصل على فائدة بمبلغ 97 ألف روبل ، وسيبلغ إجمالي المدفوعات الزائدة وفقًا للجدول حوالي 580 ألف. ليس الاحتمال الواعد أكثر ، حتى بمعدل فائدة منخفض. يمكنك التحقق من النسبة المئوية المدفوعة إذا قمت بتقسيم الدفعة الزائدة السنوية على الإجمالي. المجموع سوف نتلقى أكثر من 16 في المئة. إذا قمت بسداد القرض للسنة ، فستدفع مقدماً 6٪ مقدمًا ويمكنك المطالبة مرة أخرى. من حيث الروبل ، وهذا هو ما يقرب من 35 ألف روبل. هذا النوع من العودة يمكن إرضاء لك.

ومع ذلك ، فإن المزالق تحاول إنشاء البنوك نفسها ، والتي غالبا ما تنص في العقود على خط لحظر العودة. في المستند ، يمكنك العثور على ملاحظة حول السداد الإلزامي للفائدة المستحقة بالكامل في تاريخ الوفاء المبكر بالالتزامات. في الواقع ، يعد هذا انتهاكًا لحقوق المقترض ، حتى إذا وقع مثل هذا الاتفاق عن غير قصد. هناك كل سبب للذهاب إلى المحكمة وطلب التعويض. حقيقة أن الدولة ومحكمة التحكيم في مثل هذه الحالات لا تزال على جانب المقترض أمر مشجع.

أفضل طائر في اليدين

إذا لم يكن لديك المبلغ بالكامل ولم يكن متوقعًا الآن ، فيمكنك سداد الدين بمبالغ مقطوعة. دعنا نقول مبلغ القرض الخاص بك هو متواضع جدا. أذكر أن الرهن العقاري يمكن أن تؤخذ من 300 ألف روبل. إذا كنت بحاجة إلى 400 ألف فقط ، فليس من المنطقي تمديد المدفوعات مدى الحياة. على الرغم من أن المصطلح يمكن اختياره وفقًا لتقديرك. ولكن من الأفضل هنا ألا تكون ذكيًا وأن تختار مدفوعات متباينة. دعنا نقول أن يتم اختيار المصطلح في 20 سنةعلاوة على ذلك ، يمكن أن يكون الدفع الشهري مبلغًا مثيرًا للسخرية من اثنين أو أربعة أو خمسة آلاف روبل. ويمكنك دفع 20-25 ألف شهريا. السؤال الذي يطرح نفسه: مع السداد المبكر ، هي الفائدة من القروض؟ نعم ، النسبة تتغير ، وإن لم تكن بالسرعة التي نودها. في الممارسة العملية ، كل هذا يتوقف عليك وعلى حجم المدفوعات الخاصة بك. كل شهر على الرسم البياني يمكنك ملاحظة انخفاض إجمالي الدين وحجم الدفعة الشهرية وسعر الفائدة. ومع ذلك ، فإن مدة الرهن لا تزال دون تغيير حتى اللحظة التي تقوم فيها بالدفع الأخير وإغلاق القرض.

على الطريق

يبقى لفرز مسألة شائعة أخرى إلى حد ما التي تنشأ بين المقرضين ذوي الخبرة. كيف يتم احتساب الفائدة على السداد المبكر للرهن العقاري؟ مع المدفوعات المتمايزة ، تتغير النسبة الشهرية. مع الأقساط السنوية ، يتم احتساب النسبة المئوية عند الدفع وإغلاق فترة التقرير ، على الرغم من أن لا أحد يمنعك من إجراء حسابات على أساس شهري. ولكن هناك فئة أخرى من الفائدة التي يمكنك الحصول عليها مع السداد المبكر أو في الوقت المناسب للرهن العقاري. هذا هو ما يسمى خصم الضرائب. بموجب القانون ، يحق لأولئك المواطنين الذين يحصلون على شقة لأول مرة في رهن عقاري الحصول على خصم ضريبي. يمكنك الحصول عليه في الضريبة وفي مكان العمل. يتكون هذا المبلغ من جزأين ، حيث يوجد 13 ٪ من إجمالي الرهن العقاري و 13 ٪ من مبلغ الفائدة المدفوعة. الجزء الذي يأتي من مبلغ الدين ، يمكنك العودة على الفور ، ولن يتغير. هناك حد على المبلغ - بحد أقصى مليوني روبل. في هذا الخيار ، يمكنك إرجاع 260 ألف روبل. ربما لا يكون هذا كافيًا بالنسبة لأولئك الأشخاص الذين اشتروا عقارًا بمبالغ مكونة من سبعة أرقام ، ولكن لا يزال هذا التراجع ممتعًا للغاية.

لكن المكون الثاني للخصم هو متغير ، لأنه من المستحيل التنبؤ مقدماً بمقدار الفائدة التي ستدفعها. نتيجة لذلك ، يمكنك سحب هذا المبلغ بالكامل في وقت إغلاق القرض ، عندما يتم سداد الفائدة بالكامل. إذا قمت بخصم الضريبة في العمل ، فلن تحصل على 13٪ من الراتب بالضبط حتى تغطي الجزء الثابت والمتغير من المبلغ المطلوب. للأسف ، لا يمكن الحصول على الخصم الضريبي إلا مرة واحدة في العمر ، وبالتالي فإن الرهن العقاري الثاني سوف يحدث بدون مكافأة إضافية في نهاية الأمر. وفقا لذلك ، فمن الأفضل أن نفكر في شراء العقارات لجعل الأكثر ربحية. ومع ذلك ، كلما زاد المبلغ المستثمر ، كلما زاد العائد.