Какви въпроси да зададете, когато купувате апартамент на вторичния пазар?

Купуването на апартамент е отговорен и доста сложен бизнес. За недвижимите имоти трябва да отделите значителни суми и затова си струва да подходите внимателно към проблема. Купуването на недвижими имоти е изпълнено със значителни рискове, особено когато става въпрос за вторичния пазар. Какви въпроси да зададете, когато купувате апартамент, за да се защитите?

какви въпроси можете да зададете, когато купувате апартамент

Алгоритъм за закупуване на апартамент на вторичния пазар

Преди да решите какви въпроси да зададете, когато купувате вторичен апартамент, трябва да проучите алгоритъма на транзакциите. Ето как става:

търсене на подходящ обект;
оглед на апартамента;
сключване на предварителна сделка (депозитно споразумение) и извършване на авансово плащане; подготовка на пакет документи;
сключване на договор за продажба и нотариално заверяване;
държавна регистрация в UFRS.

Списък на документите

За да завършите покупката и продажбата на апартамент на вторичния пазар, ще ви е необходим определен набор от документи. А именно:

документи за собственост, потвърждаващи собствеността на продавача върху апартамента;
паспорти на участници в сделката;
BTI информационен лист с обяснение;
извлечение от сметките на HOAs и жилищни компании;
съгласието на други потребители на апартамента или заинтересованите страни за неговата продажба;
нотариално заверено пълномощно (ако сделката се извършва от трета страна).

какви въпроси да зададете при гледане на покупка на апартамент

Кой е собственикът на апартамента?

Какви въпроси да зададете, когато купувате апартамент? Първото нещо, което трябва да попитате е кой е собственик на апартамента според документите? В идеалния случай трябва да се занимавате директно със собствениците на имотите, а не с техните представители (роднини, приятели, съседи и т.н.). Собствеността трябва да бъде регистрирана в Rosreestr. Разбира се, продажбата на апартаменти чрез пълномощник е предвидена от закона, но тази схема често се използва от измамници, така че е по-добре да не рискувате.

Важно е да се изясни на каква основа собственикът притежава апартамента (което трябва да бъде потвърдено от съответните документи). Историята на възникването на правата трябва да бъде проучена, за да сте сигурни, че след като купите апартамент, няма да срещнете претенциите на някой друг да го притежава. Най-рисковите варианти са:

удостоверение за наследство;
споразумение за споделяне на собственост;
договор за цял живот зависим.

Колко време продавачът притежава апартамента?

Сред списъка с какви въпроси да се зададе, когато купувате апартамент, важното място заема въпросът за продължителността на собствеността. В идеалния случай собственикът трябва да притежава имота поне три години. Колкото по-дълъг е този период, толкова по-малък риск някой ще може да оспори собствеността върху апартамента, когато той вече е закупен от вас. Дори да става дума за съдебни спорове, продължителността на собствеността от предишния собственик ще бъде аргумент в ваша полза.

Ако човек препродаде апартамент, например, след шест месеца собственост, това трябва да ви предупреди. Такива схеми често се използват от измамници. Също така може да се извърши бърза препродажба, за да се скрият нарушенията, извършени в хода на продажбата. А също така може да се окаже, че човек е открил измама (жилището е било ипотекирано или има други собственици) и просто иска да се отърве от проблемния имот без финансови загуби.

какви въпроси се задават при закупуване на апартамент

Кой е регистриран в апартамента?

Когато правите списък с какви въпроси да зададете, когато купувате апартамент, е важно да изясните кой е регистриран в апартамента. Ето основните неща:

Непълнолетни деца.Важно е правата им да не се нарушават по време на транзакцията.
Съпруг на основния собственик. Той (тя) трябва да се съгласи на продажбата. Може да се нуждаете от разрешение от настоятелството, за да продадете апартамента.
Лица, преминаващи военна служба. Без тяхното съгласие е невъзможно да се продаде апартамент.
Лица, излежаващи присъди в затворите. Необходимо е и разрешението им за продажба на апартамента.

Има ли някакви тежести (ограничения)?

Има ли тежести - това е още един важен елемент от категорията „какви въпроси трябва да се задават при закупуване на апартамент“. Например недвижимите имоти могат да бъдат иззети със съдебна заповед. В този случай продавачът може да ви предложи да направите аванс, за да може да изплати дълга, поради който имотът е бил иззет. Но това е много рискована сделка. И не фактът, че продавачът няма да се опита да скрие ареста от вас.

Друга тежест може да бъде фактът, че апартаментът е обезпечение за ипотечно кредитиране. Всъщност такива сделки са разрешени. Но рискът от измама и измама също е висок. Съдебният процес също може да се счита за тежест във връзка с този имот.

Друга клопка е източникът на средства за закупуването на апартамент от предишния собственик. А именно, ако имотът е закупен с майчински капитал, тогава правото на собственост важи за всички членове на семейството, включително децата. При продажба на недвижими имоти последното задължително трябва да бъде издадено в друг апартамент. Ако продавачът не е изпълнил това условие, съществува риск транзакцията за покупко-продажба да бъде невалидна.

Имаше ли преустройство?

Какви въпроси трябва да задавам, когато купувам апартамент? Не забравяйте да проверите дали е имало преустройство. Но не взимай и дума. Попитайте продавача за информационен лист и внимателно го разгледайте за съответствие с реалното състояние на имота. Ако откриете несъответствия, проверете дали промените в ОТИ са последователни.

Ако се окаже, че преустройството не е легализирано, покупката ще представлява голям риск за вас. Първо, регулаторните органи могат да ви наложат глоба, и второ, съществува риск да бъдете задължени да приведете имота в правилно състояние, което съответства на информационния лист.

какви въпроси трябва да задавам при закупуване на апартамент

Какво е техническото състояние на апартамента?

В допълнение към правните въпроси си струва да обърнете внимание на техническото състояние на жилищата. Ето няколко въпроса, които да зададете, когато разглеждате и купувате апартамент, за да разберете колко удобно ще бъде за вас:

От какъв материал са направени стените и подовете? Сглобяемите къщи не държат добре топлината през зимата и са много горещи през лятото. В тази връзка тухлата е по-приемлива. Също така си струва да се обърне внимание на вътрешната и външната изолация на стените.
Колко добра е звукоизолацията? В пълна тишина слушайте звуци, идващи от съседни апартаменти (особено слабо място - баня). Сравнете също нивото на шума в апартамента с отворени и затворени прозорци. Разберете дали наблизо има промишлени съоръжения, натоварени транспортни маршрути или шумни нощни заведения.
Качество на окабеляването ли е? Старото алуминиево окабеляване е уязвимо от пренапрежения на електрозахранването, което може да причини повреда на съвременните електрически уреди. Е, ако окабеляването е заменено с мед. Също така е добре, ако към всеки клон е свързана отделна RCD машина. За да проверите качеството на окабеляването, помолете продавача да включи няколко електрически уреди едновременно.
В какво състояние е водоснабдяването? Независимо проверете колко добро е налягането на водата в крановете, дали канализацията е запушена. Визуално оценете състоянието на тръбите и водопроводите. Проверете колко дълго са се сменяли тръбите (не само в апартамента, но и в щранг).
Добре ли се отоплява апартаментът? Най-надеждната информация може да бъде получена, ако закупите апартамент в отоплителния сезон. Добре е, ако е инсталирана автономна отоплителна система. Но е важно тя да бъде съответно рамкирана.Обърнете внимание на състоянието на тръбите и радиаторите, проверете кога са сменени (както в апартамента, така и в щранг).
Има ли гишета? Е, ако всички комуникации са инсталирани подходящи метра. Това ще ви спести от сметките за комунални услуги.

Има ли скрити дефекти?

Какви въпроси мога да задам при закупуване на апартамент? Попитайте продавача дали стаята има някакви дефекти? Има ли дупки или пукнатини по стените (най-вероятно те са скрити под тапета), ако покривът тече, ъглите са влажни и т.н. Разбира се, продавачът трудно се разпознава, така че трябва сами да проверите всичко. Може би това ще е причина за отказ от покупката. И ако наистина харесвате апартамента, установените дефекти могат да бъдат аргумент за вас по време на търга.

Какъв е контингентът от съседи?

Какви въпроси трябва да задава продавачът, когато купува апартамент? Колкото и да е добър апартаментът, качеството на живот в него до голяма степен зависи от съседите му. Попитайте продавача, ако наблизо живеят любители на силна музика, скандалисти, хора, които злоупотребяват с алкохол или наркотици. Ако не можете да понасяте тютюнев дим, попитайте дали в квартала живеят тежки пушачи и т.н.

Особено внимание трябва да се обърне на идентичността на съседите, които живеят директно през стената, отгоре и отдолу. Има ли фенове сред тях, които чукат на батерии, дали ще наводнят новия ви ремонт и т.н.

какви въпроси да зададете при закупуване на вторичен апартамент

Аванс или депозит?

И какви въпроси трябва да задавате, когато купувате апартамент? Разбира се, финансови. Като правило, ако купувачът хареса апартамента, той прави депозит или аванс в размер на 5-10% от общата цена, така че продавачът да го премахне от продажба. Това е малко предплащане. Ако транзакцията се развали (независимо от причините), тогава авансовото плащане се връща изцяло на купувача.

Положението е различно с депозита. Ако сделката за покупко-продажба се развали по вина на купувача, той губи платената сума. Ако транзакцията падна по вина на продавача, той връща депозита на купувача и същата сума. Следователно формалностите са много важни. Те трябва да бъдат обсъдени предварително и ясно посочени в договора.

Организационни моменти

Ако апартаментът ви е харесал и възнамерявате да го купите, струва си да изясните редица организационни въпроси. Ето някои въпроси, които трябва да зададете, когато купувате апартамент за недвижимост или собственик:

За колко време собственикът и другите потребители на апартамента ще бъдат освободени от него?
За колко време наемателите могат да излязат физически от апартамента?
Какви неща (мебели, уреди и т.н.) се прехвърлят в собствеността на новия собственик?

Как да не попаднат на триковете на измамници?

След като разбрахте какви въпроси трябва да зададете, когато купувате апартамент, вземете още няколко препоръки как да се предпазите от измамници:

Избягвайте да работите с хора, които ви правят подозрителни. Това се отнася както за директни продавачи, така и за брокери. Също така, не купувайте вторичен апартамент от юридическо лице.
Проверете внимателно документите. Ако се съмнявате, потърсете съдействие на адвокат за задълбочен преглед.
За да съставите договор за продажба, свържете се със специалисти.
Не се ласкайте на ниската цена. Разбира се, има вероятност стойността под пазарната да бъде причинена от спешната нужда от бърза продажба на апартамент (например по семейни причини). Но в повечето случаи това е признак на измама.
Отделете времето си с плащане. Направете го само когато транзакцията бъде призната за законна във Федералната служба за резерви. За да направите това, можете да използвате банкови клетки с възможност за блокиране.
Плащайте в присъствието на свидетели. Така се предпазвате от измама.
Уверете се в правоспособността на купувача. Ако купувате апартамент от възрастен човек, ще ви трябва сертификат от невропсихиатричен диспансер. Това е гаранция, че измамниците не се опитват да заблудят вас и собственика на апартамента.

какви въпроси да зададете на продавача, когато купувате апартамент

заключение

Знаейки какви въпроси се задават при закупуване на апартамент (препродажба в нашия случай), трябва да се погрижите за допълнителни източници на информация. Какво може да бъде по-добре от разговора със съседите? За тях наистина няма смисъл да крият информация от вас относно чистотата на продавача, собствениците на апартамента, техническото състояние на къщата, репутацията на района и други важни моменти. Може би най-общителната публика са бабите по пейките. От тях вероятно ще получите най-надеждната информация.