Много хора имат различни имоти за нежилищни имоти, които не се използват за каквато и да било цел. Най-добрият вариант е наемането им, тъй като при такива условия се осигурява постоянен и висок доход. За това наемодателят може да действа като физическо лице, индивидуален предприемач или собственик на бизнес. Процедурата за отдаване под наем на нежилищни помещения трябва да се проведе компетентно, за което се назначават официални оферти с наематели. Необходимостта от плащане на данъци върху получения доход се взема предвид.
Правила за предоставяне на обекти под наем
Много собственици на имоти използват този вид дейност. Отдаването под наем на нежилищни помещения ви позволява да получите висок пасивен доход. В този случай лизингодателят може да бъде:
- физическо лице, което е пряк собственик на имота, следователно, той трябва да има официални документи за този имот;
- Индивидуален предприемач, специално регистриран във Федералната данъчна служба за извършване на тази дейност, освен това, работодателите на STS, PSN или UTII обикновено се избират да плащат данъци, тъй като използването на опростените режими няма да е трудно да се изчисли и плати данък, както и да подаде декларация;
- дружество, представлявано от юридическо лице, и предприятията могат, подобно на отделни предприемачи, да използват опростени системи за данъчно изчисляване.
При съставяне на договор от някой от горепосочените собственици се вземат предвид различни нюанси. Ако наемът на нежилищни помещения се извършва без формализиране и регистриране на доходи във Федералната данъчна служба, това е незаконна дейност, за която собствениците на помещенията носят отговорност.
Правила за лизинг на обекти от физически лица
Частните граждани могат да притежават различни недвижими имоти. Те се използват за различни цели, като например:
- създаване на офис;
- организация на складовете;
- формиране на производствено предприятие;
- създаване на магазини.
Гражданинът може да действа като страна по лизинг. Хората трябва да са преки собственици на обектите, така че се изисква да притежават съответните документи за собственост и извлечение от USRN. Характеристиките на наемането на нежилищни помещения от физическо лице включват следното:
- Гражданите трябва да направят запис в Rosreestr предварително, че съществуващите помещения са нежилищни, като се посочват допълнителни технически и кадастрални параметри;
- ако помещенията не са регистрирани в кадастъра или не са отчетени, тогава не е разрешено официално да се прехвърлят за ползване на други лица;
- въвеждането в експлоатация на имота на фирми или други граждани е сделка със собственост, следователно, без да се проваля, сключва граждански договор със собственика;
- така че документацията да бъде формализирана и компетентна, споразумението се съставя изключително писмено, след което се заверява от нотариус и се регистрира във Федералната служба за регистрация.
Често се съставя споразумение за период, който не надвишава една година. При такива условия не се изисква регистрацията на документа във Федералната служба за регистрация.
Какви документи се изискват от физическо лице за сключване на транзакция?
Ако лизингът на нежилищни помещения от физическо лице е реализиран, тогава гражданинът трябва предварително да подготви определена документация. Включва такива документи:
- паспорт на гражданина, който е собственик на помещенията;
- удостоверение за собственост, което може да бъде заменено с нов извлечение от USRN, в което се посочва прекият собственик на обекта;
- технически паспорт;
- други технически документи, издадени на собственика от служители на BTI;
- извлечение от Rosreestr, потвърждаващо, че съоръжението няма никакви тежести, представени от арест, гаранция или други ограничения.
Разрешено е да се включва представител в сделката, но той трябва да има нотариално заверено пълномощно.
Данъците плащат ли физически лица?
Доста често гражданите, които притежават недвижими имоти, използват този вид дейност, за да печелят пари. Наемането на нежилищни помещения носи на хората доста значителен пасивен доход.
Ако регистрацията на договора се извършва в Rosreestr, тогава информация от тази институция се изпраща до най-близкия клон на Федералната данъчна служба за отчитане на доходите на гражданите. Следователно, наемът на физически. нежилищните помещения изискват изчисляването и плащането на данък върху дохода.
За целта се изисква ежегодно да подават на Федералната данъчна служба декларация 3-NDFL, която показва всички приходи на гражданина от отдаване под наем на имота. Освен това, този документ предоставя правилния размер на данъка върху доходите на физическите лица. Следователно, 13% ще трябва да бъдат платени от получените суми. Поради такава голяма данъчна тежест, гражданите често предпочитат да формират ИС или да отворят компания, за да намалят значително размера на таксата, тъй като при използване на опростени режими, данъчната сума може да бъде намалена до 6% от целия доход.
Нюанси за IE
Много граждани, които са собственици на недвижими имоти, които те предпочитат да дават под наем, специално отворен IP за тези цели. В този случай те могат да използват опростени режими при изчисляване на размера на данъка. Отдаването под наем на нежилищни помещения за ПР се взема предвид, като се вземат предвид нюансите:
- сключването на договора с наемателите се записва официално с официално споразумение, в което се определя продължителността на договора, особеностите на имота, наемната цена и други важни характеристики;
- ако срокът на споразумението надхвърля една година, тогава договорът се регистрира във Федералния регистър;
- IP данъци със сигурност се плащат за получените доходи, за които предприемачът може да избере патентната система, STS или UTII;
- трябва да се запише директно прехвърляне на средства, за което се изготвят разписки, но най-често се превеждат пари по разплащателна сметка, така че можете да докажете получаването на пари, като използвате банкови извлечения.
Чрез използването на опростени данъчни системи гражданите успяват да избегнат плащането на значителен данък. Най-често при наемане на нежилищни помещения СП избират UTII, тъй като при използване на този данък същата сума се изплаща на тримесечие. Данъкът в този случай зависи от размера на помещенията, така че наемната цена не го влияе.
Не забравяйте да наемете официално IP за нежилищни помещения. Данъчното облагане зависи от избрания режим, но е важно не само правилно да се изчисляват и плащат данъците своевременно, но и да се подготвят декларации, необходими за служителите на Федералната данъчна служба.
Какви документи се изискват от СП?
Ако собственикът на нежилищен недвижим имот е предприемач, тогава за да се състави договор с наемател, трябва да се подготвят следните документи:
- удостоверение за регистрация и регистрация;
- паспорт на гражданин;
- документи за собственост на имота;
- технически документи за съоръжението.
Правилно съставен договор по всякакъв начин се предава на Федералната данъчна служба заедно с декларацията, тъй като служи за потвърждение на извършването на конкретна дейност.
Спецификата на наемането на помещения от фирми
Често различните нежилищни обекти не принадлежат на частни лица, а на предприятия. Фирмите често вземат решение да наемат нежилищни помещения. Процедурата в този случай има следните характеристики:
- дружеството може да не е собственик на обекта, тъй като може да действа като посредник;
- с наематели се съставя граждански договор, към който е приложена различна документация от фирмата;
- организацията с получения доход трябва да плаща данък, изчислен въз основа на приложимия данъчен режим, а компаниите могат да комбинират няколко системи наведнъж, за да спестят пари от такси.
Ако фирмата не е пряк собственик на обекта, то може да го поддаде под заем. При такива условия се изисква да получи разрешение за тази дейност от собственика.
Какви документи се изискват от компанията?
Ако дружеството действа като лизингодател, тогава за подготовката на договора е необходимо да се подготви документацията за дружеството:
- удостоверение от регистъра;
- учредителна документация на предприятието;
- документи за собственост върху обекта, потвърждаващи, че дружеството наистина има права да наеме това помещение;
- ако обектът е субарензиран, дружеството трябва да има разрешение от собственика за такива дейности;
- основателят, който е собственик на бизнеса, може да издаде пълномощно на своя служител, в резултат на което той има съответните правомощия за извършване на сделката.
Най-често фирмите със значителни площи ги отдават под наем, тъй като не ги използват независимо за каквато и да било цел. Отдаването под наем на нежилищни помещения осигурява значителен пасивен доход, поради което много фирми прибягват до този метод за печелене на пари. Когато съставяте споразумение с компания, определено трябва да го регистрирате в Rosreestr.
Наемане на съоръжения от общината
Администрацията на всеки град притежава много различни обекти за недвижими имоти, които могат да бъдат жилищни или нежилищни. В този случай градските власти могат да решат необходимостта от отдаване под наем на тези обекти на преки потребители. Средствата, получени от такива дейности, ще бъдат насочени към местния бюджет.
При такива условия се изисква да се спазва правилния ред на доставка на предмети. За това се вземат предвид нюансите:
- официално търг определено се провежда за определяне на наемателя;
- с участника, който предлага най-висок наем, се сключва договор за наем;
- търговете се провеждат под формата на търг и в него могат да участват лица, физически лица или организации;
- За да участвате в търга, трябва да подадете специално заявление на уебсайта на областната администрация;
- само след регистрация всички участници са поканени на търг;
- Всички кандидати плащат гаранционен депозит, представен от входна такса, и обикновено тя е 10% от стойността на имота;
- наемната цена се изчислява въз основа на кадастралната цена на недвижимите имоти;
- ако заявлението е подадено само от един кандидат, тогава наддаването не се провежда, така че заявителят съставя договор за наем без търг.
Администрацията може да предостави възможност за издаване на договор за дълъг период над 10 години.
Правила за съставяне на договор
Независимо кой е наемодателят, важно е правилно да съставите договор за наем. С негова помощ се извършва компетентна регистрация на сделка с имот. Договорът за наем на нежилищни помещения трябва да съдържа следната информация:
- посочете мястото и датата на съставянето му;
- страни, участващи в транзакцията, са регистрирани;
- ако участниците са физически лица, тогава се регистрират техните F. I. O., дати на раждане и информация от паспорти;
- ако лизингополучателят или лизингодателят е фирма, тогава се посочват неговите данни;
- Техническите характеристики на имота, както и адресът на неговото местоположение;
- изброява условията, въз основа на които могат да се използват недвижими имоти;
- Посочени са срока и цената на лизинга;
- позволено е да се включи клауза, въз основа на която в бъдеще наемателят ще има възможност да закупи имот;
- дават се правата и задълженията на всеки участник в сделката;
- се посочва отговорността на страните, тъй като ако по различни причини те нарушават клаузите на договора, към тях ще бъдат приложени различни санкции или други мерки за влияние;
- дадени са условия, въз основа на които договорът може да бъде прекратен предсрочно;
- изброява ситуации, когато трябва да се обърнете към съда, за да разрешите различни конфликтни проблеми;
- вписват се различни форсмажорни обстоятелства, при които участниците в сделката трябва да се държат по специфичен начин.
Тази документация не се изисква да бъде заверена от нотариус. С помощта на този официален документ се регулира процедурата за отдаване под наем на жилищни и нежилищни помещения. Документацията е съставена в три екземпляра, тъй като едната остава при лизингодателя, втората се прехвърля на наемателя, а третата се използва за регистрация във Федералния регистър. Договорът влиза в сила само след регистрация. Допуска се, ако има споразумение между страните, удължаването на договора. Примерен договор е представен по-долу.
Правила за съставяне на акта за приемане
Веднага след като се състави споразумение, въз основа на което нежилищните помещения се отдават под наем от индивидуален предприемач, частно лице или фирма, се изисква да предаде обекта на лизингополучателя.
Прехвърлянето се извършва директно в срока, посочен в договора. За това е препоръчително да се състави акт за приемане и предаване. Документът се оформя в присъствието на трети страни, потвърждаващ, че страните по сделката са добросъвестни и компетентни.
Документът изброява всички параметри на съществуващата собственост, които включват:
- състояние на подови и стенни покрития;
- наличието на водопроводни тела;
- местоположение и технически характеристики на комуникациите.
Ако в стаята има мебели, тогава тя трябва да бъде посочена, както и да се посочи в какво състояние е тя.
Какви данъчни режими се използват от лизингодателя?
Собствениците на имоти, които наемат недвижими имоти, получават определен доход от този процес, от който се изисква данък да бъде платен. Физическите лица плащат 13% от целия доход. Поради такава голяма данъчна тежест, наемодателите предпочитат да отворят индивидуален предприемач или фирма. За изчисления могат да бъдат избрани различни данъчни режими:
- USN. При този режим се изплащат 6% от всички парични постъпления или 15% от нетната печалба. Местните власти могат да увеличат тарифите за недвижими имоти за офиси или дребно. Данъчната основа е доход за година работа или печалба от дейности. За малкия бизнес някои региони въвеждат стимули. Освен това, поради данъчни трансфери, намалява сумата, плащана от предприемачите за самите тях в ПФ и други фондове.
- Патент за отдаване под наем на нежилищни помещения. Такава данъчна система се счита за най-изгодна за много предприемачи. Може да се прилага само IP патент. Наемането на нежилищни помещения при такива условия не изисква подготовката и представянето на различни доклади до Федералната данъчна служба. Следователно е достатъчно просто първоначално да се сдобие с патент за оптимална цена за определен период от време. Те могат да придобият IP патент за различни периоди. Наемането на нежилищни помещения с помощта на този режим се счита за печеливш процес.
- ОСНО. Рядко тази система е избрана за отдаване под наем на имоти, тъй като трябва да плащате голям брой данъци и да правите счетоводство. Обикновено този режим се използва от фирми, които не искат да комбинират множество системи.
- UTII. Наемът на нежилищни помещения в този режим обикновено се избира само ако има обект с малък размер. Ако помещението има значителна площ, тогава е по-препоръчително да изберете опростена данъчна система или патент. При изчисляване на UTII се взема предвид физическият показател, представен от площта на недвижимите имоти.Затова е оптимално да изберете този режим, ако размерът на обекта не надвишава 30 квадратни метра. м.
Изборът на конкретна система зависи от непосредствените наематели. Някои фирми и индивидуални предприемачи предпочитат въобще да комбинират няколко режима, което прави възможно намаляването на данъчната тежест.
заключение
Наемането на различни нежилищни помещения под наем се счита за печеливш процес. Тя може да се извършва от частни лица, индивидуални предприемачи или компании. Фирмите изобщо не могат да бъдат собственици на обекти, поради което те действат само като посредници.
Процедурата за предоставяне на недвижим имот под наем включва компетентното изпълнение на сделка, като за целта се съставя официален договор между участниците, регистрирани в Rosreestr.