Често един имот има няколко собственици. Те имат някакъв дял или отделна стая в този обект. Ако един от собствениците реши да продаде имота си, тогава първо трябва да предложи своя дял на други съсобственици. Това се дължи на факта, че те имат превантивно право на покупка. На тях се предлага обект на определена цена, при който в случай на отказ е необходимо да се предложи стая или дял на други купувачи. Ако цената падне, тогава отново трябва да се свържете със съсобствениците относно предложението за закупуване на част от апартамента.
Понятието за превантивно право
Представлява се от правото на собственика на помещението или дяла в апартамента да придобие друга част, продадена от съсобственика. Само след официалното отказване този имот може да бъде предложен допълнително на неоторизирани лица.
Процесът на използване на преференциалното право за покупка е регламентиран в член 250 от Гражданския кодекс. Следователно собственикът на обекта, преди да го продаде на други, трябва да се увери, че всички негови съседи в общинския апартамент или съсобственици на приватизирания обект са уведомени за планираната продажба, а също така не искат да използват законното си право. Препоръчително е да направите отказ в писмена форма. Освен това, продавачът трябва да има доказателства, че наистина е уведомил съсобствениците за продажбата на своята част.
Възникващи проблеми
Хората, които имат само част от един недвижим имот, почти винаги срещат определени трудности при продажбата на имот. Това се дължи на факта, че други съсобственици имат преференциално право за закупуване на акция. Най-популярните трудности и проблеми включват:
- Пречките пред продажбата на стаята се създават от други жители на имота. Например, те директно декларират пред потенциалните купувачи, че ще развалят живота им и в същото време не искат да изкупуват дял самостоятелно.
- Съсобствениците отказват да приемат специално известие за продажбата на имот, така че трябва да изпратите документ с препоръчано писмо с разписка за доставка, за да имате доказателства за спазването на изискванията на закона.
- Първоначално притежателите на акции отказват да откупят акция, но след това те се обръщат към съда, за да оспорят вече сключената сделка с трети страни. Но ако продавачът има доказателства за известието на гражданите, съдът няма да удовлетвори исковете.
- Няколко акционери наведнъж могат да изразят желание за закупуване на част от апартамента и в такава ситуация продавачът може самостоятелно да избере с кого ще бъде сключена сделката.
- Не можете да уведомите други съсобственици за продажбата на частта, ако има споразумение само с един наемател, че той ще купи акцията.
Преимущественото право за закупуване на дял в апартамент с непълнолетно лице предполага, че е необходимо не само да получи отказ за обратно изкупуване на дял от официалните си представители, но и да получи разрешение за продажба на собственост от органите по настойничество. В същото време не е позволено правата на детето да се нарушават по някакъв начин чрез тази транзакция.
Как да предотвратим рисковете?
Всеки човек, който притежава само определена част от недвижими имоти, трябва да бъде добре запознат с това, което е преимущественото право за закупуване на дял. В този случай е възможно да се избегне ситуацията, когато сделката за продажба на имот ще бъде оспорена. За да се предотвратят различни рискове, се вземат предвид следните точки:
- другите собственици на апартаменти се уведомяват правилно и своевременно за планираната продажба на част от имота;
- ако гражданин има добри отношения с други съсобственици, се иска писмен отказ;
- ако собствениците на апартаменти не искат да пишат отказ, тогава ще им бъде изпратено уведомление с препоръчано писмо с разписка за доставка.
Само ако има доказателства, че продавачът не е нарушил правата на други наематели, може да се гарантира, че сделката няма да бъде оспорена в съда.
Възможно ли е да се заобиколи превантивното право на покупка?
Има определени трикове, които позволяват да не получавате отказ от други граждани и да не им изпращате известие за продажбата на част от имота. Основните такива методи включват:
- Сключване на договор за подарък, а не продажба въз основа на договор за продажба. Преимущественото право на покупка е валидно само за продажба на акция, а не за подарък. Всеки човек има право свободно да се разпорежда със собствеността си, така че може да дари дял на всяко лице без затруднения и възможност за оспорване. Но ако съсобствениците разполагат с доказателства, че възстановяващата се сделка се укрива, тогава тя се признава в съда като предназначен на основание чл. 170 GK.
- Увеличението на стойността на част от имота. Договорът за продажба може да посочва висока цена, но всъщност обектът се прехвърля на различна цена. Такива транзакции са измамни, така че ако техните нюанси се оповестяват публично, те се признават за нищожни.
- Сключване на сделка със залог. Например, продавачът на стаята тегли заем от купувача, за който се съставя официален документ. Съгласно това споразумение част от имота се предоставя като обезпечение. Освен това се изписва обезщетението, в резултат на което кредиторът отказва парите, а продавачът прехвърля имуществото му на него за това. Но когато използвате такава схема, ще трябва да регистрирате официално както договора за залог, така и договора за обезщетение.
Такива трикове обикновено се използват, ако наистина има лоши отношения между жителите на един и същи имот, така че гражданите се опитват да използват превантивното си право, за да дразнят съсобственика на имота.
Правила за уведомяване на гражданите
Ако собственикът на дял в един обект реши да продаде имота си, той извършва следните действия:
- въз основа на член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, всички останали съсобственици имат преференциално право за покупка, поради което първоначално им се предлага дял с определена цена;
- Освен това се съставя писмено уведомление, съдържащо информация за планираната продажба на имот;
- документът посочва цената, на която се планира транзакцията;
- съгласно този документ могат да се предлагат разсрочени планове или други опции, позволяващи на други собственици на апартаменти да изкупуват дял;
- Въз основа на това известие, останалите собственици на имота правят отказ или сключват сделка.
Ако гражданите просто откажат да приемат уведомлението, то им се изпраща по пощата, а в допълнение ще трябва да плащат уведомление за доставка, така че продавачът да има доказателства за спазването на изискванията на закона. При такива условия уведомлението е правно обвързващо, дори ако адресатът откаже да получи писмото.
30 дни след изпращане на известия, можете да започнете да продавате залога на неоторизирани лица, ако съсобствениците не са изразили желание сами да го купят.
Начини за изпращане на известия
Препоръчително е да дадете документа лично за подпис. Но на практика често има ситуации, когато има твърде много разногласия между собствениците на един и същи имот. Но дори и при такива условия не е позволено да се игнорира превантивното право за закупуване на дял в апартамент. Известие може да бъде изпратено по различни начини:
- изпращане на телеграма;
- изпращане на документ с помощта на нотариус;
- Сами изпращате ценно писмо.
Във всеки случай ще трябва да платите за уведомлението за доставка на документа. Не забравяйте да запазите платежни документи, потвърждаващи изпращането на документа. Тези документи са доказателствата по време на процеса.
Каква информация се съдържа в известието?
Предварителното уведомяване за транзакцията гарантира спазването на законовите изисквания по отношение на превантивното право за закупуване на дял в апартамент. Проба от такова известие може да се намери по-долу.
Не забравяйте да включите следните данни в този документ:
- адрес на апартамента;
- информация за размера на съществуващия дял;
- стойността, по която се продава имотът;
- директно предложение да използвате правото си и да изкупите част от обекта;
- посочва се, че ако това предложение не бъде прието, акцията ще бъде продадена на трети страни;
- по-долу е написано искане за съставяне на отказ или съгласие в писмена форма;
- определят се датата на уведомлението и подписът на заявителя.
Основното условие е необходимостта от продажба на имота изключително на цената, посочена в обявлението. Ако всички съсобственици отказват да купуват, тогава можете да продължите да продавате на тази цена. Ако продавачът не може да намери купувачи, той не може просто да намали цената. За целта те отново изготвят известия, които показват по-ниска цена. Ако един от съсобствениците се съгласи да изкупи дяла, с него се съставя споразумение. Преимущественото право за закупуване на апартамент ви позволява да увеличите дела на съществуващите собственици на имоти.
Отговорност за нарушаване на права
Често гражданите, които притежават дял в недвижими имоти, просто пренебрегват преимущественото право за закупуване на стая в апартамент, което имат други съсобственици. Това води до нарушаване на правата на гражданите.
Основната отрицателна последица от подобно нарушение е възможността за оспорване на сделката. Тъй като продавачът няма да има доказателства за навременното предоставяне на уведомление от друг съсобственик, сделката се оспорва. Гражданинът ще трябва да върне сумата на получените средства от купувача и след това да извърши процедурата въз основа на законовите изисквания.
Задължително ли е да се иска отказ?
Ако има добри отношения между съсобствениците, тогава е препоръчително да поискате да напишете отказ, ако гражданите не искат да откупят част от имота.
Отказ не се изисква, ако уведомяване е изпратено по пощата, тъй като така или иначе подателят има доказателства за съответствие с изискванията на закона. Необходимо е да изчакате отговор в рамките на 30 дни. Ако тя отсъства, тогава все още можете да се справите с продажбата на акции на трети страни.
Други нюанси
Преобладаващото право за закупуване на стая в общински апартамент или приватизирана собственост най-често се използва, но съществува в други области. Те включват:
- При наемане. Ако някой обект е отдаден под наем, хората, които живеят в този апартамент, след като търгът бъде представен на търг, имат приоритет като купувачи. Това се дължи на факта, че жилищните помещения вече са обитавани от тези граждани.
- За общинско съоръжение. Ако общината обяви за продажба сградата, в която живеят гражданите въз основа на договор за социален заем, тогава хората получават едно и също жилище на същите основания или превантивното право да купуват имота. Следователно, наемателите имат право да участват в търга с други лица, а също така могат да се възползват от други участници. Следователно, ако са съгласни с обратно изкупуване, тогава търгът просто не се провежда, тъй като сделка се сключва пряко с тях.
- За иззета вещ. Ако някой предмет бъде иззет и конфискуван за дългове, той се продава на търг. В търга може да участва длъжник, който допълнително има право да го изкупи директно, без да наддава.
Основната цел на това право е възможността хората, които вече използват имота, да станат негови пълни собственици.
заключение
Различните граждани имат преференциални права в различни области във връзка с всички видове собственост. Той се осъществява по различни начини, а основната му цел е възможността гражданите да купуват жилища, които всъщност използват.
Ако тези права са нарушени, транзакцията лесно се оспорва в съда.