Общи апартаменти все още често се срещат в руските градове. Гражданите, които живеят в отделни стаи, могат да бъдат наематели въз основа на споразумение за социално наемане, а също така могат да бъдат преки собственици на имоти. В последния случай често се изисква продажба на стая в общински апартамент. Този процес е изпълнен с много трудности, тъй като всички останали наематели имат превантивно право на покупка. Следователно е възможно да се продават жилища на неоторизирани лица само след отказа на други собственици на помещения да придобият стая.
Как се потвърждава собствеността?
За продажба на всеки имот, продавачът трябва да притежава собствеността върху този имот. Тя се потвърждава само от официални документи, следователно се изисква удостоверение за собственост или извлечение от USRN, съдържащо информация за собственика на помещението.
Документите задължително трябва да посочват, че определен гражданин е собственик само на част от помещенията. Размерът на стаята е предписан и стаята трябва да бъде разпределена в апартамента.
Законодателна регулация
Собствениците на стаи в общински апартамент трябва да продават имотите си само при спазване на многобройните изисквания на закона. В противен случай транзакцията може да бъде оспорена от съседите. Следователно при осъществяването на този процес се вземат предвид съдържанието на HA и FA.
Въз основа на тези разпоредби се определя кой има преимуществено право да придобие помещение, както и на какви изисквания трябва да отговаря на съставеното споразумение.
В LCD екрана задължението на собственика е да уведоми всички останали жители на апартамента за решението.
Нюанси на продажбата на съседите
Най-често стая се продава в общински апартамент на съседи. Те имат преимуществено право да придобият този имот. Характеристиките на този процес включват:
- първоначално собственикът на помещението трябва да уведоми всички съседи, че смята да продаде имота;
- освен това не могат да се извършват транзакции в рамките на 30 дни, тъй като този период се предоставя на съседите да вземат решение за придобиването на този обект;
- съгласието или отказът е в писмена форма.
Ако някой съсед иска да купи стая, тогава с него се съставя стандартен договор за покупко-продажба. Цената се определя от директния продавач.
Как да продадете стая на неоторизирани лица?
Продажбата на стая в общински апартамент на външни лица е доста сложен процес, тъй като собствениците на жилища често трябва да се сблъскват с факта, че съседите създават различни пречки пред сделката. Нюансите на процедурата включват:
- първоначално се изисква да получи от всички съседи отказ за закупуване на стая;
- жилищата се продават на непознати на същата цена, която беше предложена на съседите;
- ако има писмени доказателства за отказа на съседите, тогава продажбата на обекта се извършва в съответствие с общата процедура, за която се съставя стандартен договор за покупко-продажба;
- след това транзакцията се регистрира с Rosreestr.
Процесът трябва да се извърши, като се вземат предвид многобройните изисквания на закона. Ако има дори незначителни нарушения, тогава те могат да бъдат основа за оспорване на сделката от съседите.Ето защо е препоръчително да използвате правна подкрепа за сделки с недвижими имоти, тъй като опитен адвокат ще може да предложи какви действия трябва да предприеме продавачът в дадена ситуация.
Кой има право на превенция?
Когато продавате стая, разположена в общински апартамент, трябва да се вземат предвид правата, които притежават собствениците на други стаи в апартамента. Съседите имат преференциално право за закупуване на стая за продажба. Следователно първоначално задължително се предлага възможността да се купи този имот на съседите. Само при такива условия ще бъде законно продажбата на стая в общински апартамент. Съседите се уведомяват писмено, както и 30 дни преди продажбата на неоторизирани лица.
Преимущественото право се ползва от всички граждани, живеещи в този апартамент. Само след получаване на отказ от всички тези лица от имота, който се продава, собственикът получава разрешение да продаде стая в общински апартамент.
Често съседите отказват да съставят писмен отказ. В този случай е важно продавачът да има потвърждение, че е изпратено уведомление. Затова е препоръчително да използвате препоръчано писмо с потвърждение за доставка за тези цели.
Процедура за продажба на помещения
Процедурата за продажба на стая в общински апартамент предполага необходимостта от извършване на определени последователни действия. Те включват:
- определя се цената на помещението, за което можете да решите самостоятелно или да използвате помощта на оценител;
- се изготвя известие за всички съседи, след което документът се изпраща лично на гражданите с подпис или се изпраща по пощата с касова бележка;
- ако съседите не искат да купят стая, тогава трябва да получат писмен отказ от тях в рамките на месец;
- след това търсете купувачи, които са неоторизирани лица;
- след намиране на купувача договорът за продажба се подписва;
- Rosreestr фиксира прехвърлянето на правото на недвижим имот на друго лице.
Ако не е възможно да се намери купувач, е позволено да се намали цената, но е важно отново да поканите съседите да си купят стая на нова цена. Само след получаване на втори отказ се извършва продажба на стая в общински апартамент на трети лица.
Начини за продажба на обект
Процедурата може да се извърши по различни начини. Те включват:
- Самостоятелна стая за продажба. В този случай собственикът на обекта трябва да извърши всички действия независимо. Той трябва да е добре запознат със закона, за да не нарушава правата на съседите. Ще трябва да се справят с търсенето на купувач и да съставят договор за продажба. Ако етапите на продажбата на стая в общински апартамент или правата на съседите са нарушени по някакъв начин, сделката може да бъде оспорена в съда.
- Апел към брокерите. Те предлагат правна подкрепа при сделки с недвижими имоти. Когато използвате услугите на професионалисти, можете да сте сигурни, че законът няма да бъде нарушен по никакъв начин. Служителите на агенцията ще бъдат ангажирани с търсенето на купувачи и обработката на транзакцията. Услугите се заплащат от купувача или продавача.
Много хора се замислят дали трябва да използвате услугите на нотариус, когато продавате стая в общински апартамент. Не е необходимо да се свържете с този специалист, за да удостоверите договора за продажба. Но за да гарантирате в бъдеще, че няма възможност за оспорване на сделката, можете да се свържете с нотариус, който ще проучи всички материали по случая и ще може да каже дали договорът е легален.
Как да получите съгласие от съседите?
Продажбата на недвижими имоти във вторичното винаги е специфичен и сложен процес, но продажбата на помещения в общински апартамент се счита за най-необичайната процедура. За нейното изпълнение съседите се нуждаят от отказ от недвижими имоти.
Собственикът на помещението може да не поиска разрешение от съседите, за да го продаде, но ще трябва да ги уведоми за планираното решение един месец преди сключването на сделката. Съседите могат да вземат положително решение, следователно, ще е необходимо да се състави договор за продажба с тях.
Възможна ли е продажба без писмен отказ?
Често в общинските апартаменти между съседите има твърде лоши отношения, така че те не искат да се свързват помежду си по никакъв начин. Следователно съседите не реагират на полученото уведомление.
За да избегнете бъдещи проблеми с продажбата на недвижими имоти във вторичното, се препоръчва да изпълните следните стъпки:
- първоначално е препоръчително да се изпрати уведомление с препоръчана поща, след като е платил разписка за доставка, така че гражданинът ще има доказателства, че наистина е уведомил съседите за продажбата на помещението;
- ако отношенията са добри, тогава съседите правят писмен отказ за закупуване на жилище, върху което те задължително трябва да бъдат подписани;
- разрешено е да канят свидетели, на които се изпраща уведомлението, следователно именно тези граждани ще могат да потвърдят в съда, че продавачът на стаята стриктно спазва изискванията на закона.
Ако правата на съседите са нарушени, транзакцията лесно се признава чрез съд като невалидна, така че купувачите могат да загубят придобитото си имущество.
Какви документи са необходими за продажба?
Правилното изпълнение на сделката включва подготовката на определена документация от продавача. Как да продавам стая в общински апартамент? За целта са необходими следните документи:
- паспорт на продавача;
- книжа за собственост на недвижими имоти, с помощта на които гражданин потвърждава правото си на стая, освен това те могат да бъдат представлявани чрез приватизационен договор, завещание, сертификат за подарък или друг документ;
- извлечение от USRN, в което се посочва собственикът на помещението, наличието на различни тежести, размера на помещението и други важни параметри за всеки купувач;
- технически план и информационен лист и въз основа на тези документи бъдещите собственици ще могат да проверят липсата на незаконно преустройство;
- удостоверение, показващо липсата на дългове за плащане на сметки за комунални услуги;
- писмен отказ за покупка на недвижим имот, получен от всички съседи на апартамента.
Тези документи се изискват не само от купувачите, но и от брокери, ако се вземе решение за използване на техните услуги.
Правила за съставяне на договор
Важен момент за всеки продавач е правилната подготовка на договора за продажба. Тя задължително се оформя писмено. Основните му условия включват точки:
- Информация за страните по споразумението, предоставена от продавача и купувача;
- данни за предмета на поръчката, за които са посочени адресът на апартамента, размерът на помещението, както и другите му важни параметри;
- цената на стаята, посочена в рубли и с думи;
- дадена е процедурата за изчисление;
- отговорността за всяка страна е посочена в случай на нарушаване на условията на споразумението;
- датата на договора;
- подписи на страните.
Можете да използвате стандартни формуляри, за да съставите този документ. Ако брокерът се справи с процедурата за продажба на стая в общински апартамент, тогава той съставя документа.
Нюансите на използването на сиви схеми
Някои собственици на стаи в комунален апартамент обмислят възможността да използват сиви схеми, които им позволяват да продават недвижими имоти възможно най-бързо и без да сключват споразумение със съседите си. Често те се използват, за да се избегне данъчното облагане. Обикновено такива методи се използват, ако съседите поставят различни пречки пред дадена сделка.
Най-често използваните методи са:
- само част от помещението се продава на заинтересования купувач, а след това останалите квадратни метра се прехвърлят въз основа на дарението;
- помещение се залага въз основа на договор за заем, след което заемът не се изплаща умишлено, следователно жилищата се възстановяват по принудителен метод;
- Жилището се прехвърля въз основа на договор за подарък, но всъщност новият собственик прехвърля парите на бившия собственик за имота.
Всички горепосочени схеми се считат за рискови, така че винаги има шанс купувачът да бъде измамник и да откаже да плати за стаята. Освен това подобни сделки могат да представляват интерес за правоприлагащите органи или Федералната данъчна служба, така че продавачът може да бъде подведен под административна или наказателна отговорност.
Последиците от липса на предизвестие
Продавачът на помещението, разположено в общински апартамент, трябва да информира съседите за своето решение. Ако няма предупреждение, това може да доведе до негативни последици. Съседите могат да оспорят сделката в съда, тъй като сами искат да станат собственици на имота.
Ето защо, при липса на знания за това как сделката е приключила, препоръчително е да се свържете с опитни брокери или да получите съвет от нотариус.
заключение
Продажбата на стая, разположена в комунален апартамент, е доста сложна процедура, за изпълнението на която е необходимо да се вземат предвид изискванията на закона. Задължително се съобщават съседите за планирана продажба. Те имат преференциално право за закупуване на жилища.
Само след получаване на отказ от съседи можете да продадете имота на неоторизирани лица. За това е важно правилно да съставите договор за продажба. Не се препоръчва използването на сиви схеми за намаляване на цената на една стая, тъй като това е придружено от много рискове за продавача.