Изграждане на бизнес центрове: бизнес план, проект, оценка, документи. Разрешение за строеж

Проектът е изграждане на обект (вероятно търговски и развлекателен център). Съоръжението се намира в град Митищи, Московска област, на адрес: ул. Летная, 26. Приблизителната дата за въвеждане в експлоатация на съоръжението е 2019 година.

Зони за покритие на обекта

При разработването на концепцията за изграждане на бизнес център е необходимо да се определят границите на обслужващата зона, заобикаляща обекта.

Обикновено зоната около обекта може да бъде разделена на три зони (в зависимост от близостта на местоположението):

• 1-ви обкръжаващ пръстен: ограничен от Юбилейная, улици Мира, река Яуза.
• 2-ри пръстен на обкръжение: обхваща по-голямата част от града, с изключение на отдалечени райони - Строител, Челюскинская, Стройпластмаса, Източна Перловка и Дружба.
• 3-ти пръстен на околната среда: обхваща целия град Митищи, включително районите Строител, Челюскинская, Стройпластмаса, Източна Перловка и Дружба.

Вътрешни и външни фактори за успех на проекта

Външните фактори са извън контрола на инвеститора, но тяхното влияние върху последващото развитие на проекта е от съществено значение при изпълнението на строителния проект на бизнес центъра.

Сравнение на външни и вътрешни фактори за развитие е представено в таблицата по-долу.

Въз основа на анализа можем да заключим, че при вземането на решение за изграждането на бизнес център трябва да се вземат предвид няколко параметъра:

• Перспективи за икономическото, социалното и демографското развитие на региона.
• Нивото на конкуренция в района на съоръжението.
• Социално-демографски характеристики на населението, живеещо в района.
• Характеристики на самия обект.
• Инвестиционно изпълнение на проекта.

Трябва да се отбележи, че средната цена за изграждане на бизнес центрове в Санкт Петербург е 450 милиона рубли с площ от 40 000 квадратни метра. м. Този показател обаче се различава леко от същия в Москва.

Трябва да се отбележи, че цената на изграждането на бизнес центрове в Москва е около 600 милиона рубли, с квадратура над 40 000 квадратни метра. м.

SWOT анализ на обекта

По-долу е финалната таблица на SWOT анализа на съоръжението, предложено за строителство.

След анализ на силните и слабите страни на обекта, неговото развитие и заплахи, можем да разгледаме възможността за прилагане на два различни варианта за използване на пространството:

• Търговски център.
• Търговски и развлекателен център.

Търговски център

В този случай можете да се съсредоточите върху галерията за пазаруване. Големият размер на търговската площ ще увеличи разнообразието от предлагани стоки. Наемните цени за търговските помещения са много по-високи, отколкото за зоните за забавление. В този случай зоната на покритие на търговския център ще бъде само първият пръстен на околната среда.

Този бизнес план за изграждане на бизнес център е най-оптималният обект на изграждането на двуетажно съоръжение.

Търговски и развлекателен център

Във втория случай можете да се съсредоточите върху развлекателния компонент. Основното предимство на това предложение е фактът, че на градския пазар има остър недостиг на места за свободното време на децата. Наличието на зона за забавление увеличава времето, прекарано от клиентите в имота. В новите търговски центрове съотношението на зоните за пазаруване и развлечения е 50% към 50%.

На приземния етаж се предлага да се постави хранителен супермаркет.

Ако има голям брой развлекателни оператори, търговският и развлекателен център ще може да привлече посетители на първия и частично втория ринг от градската среда, тъй като в града няма достатъчно места за забавления. Трябва да се има предвид, че наемните цени за този вид услуги са по-ниски, отколкото за търговските площи, което в крайна сметка ще доведе до увеличаване на периода на изплащане на проекта.

Чуждестранният опит предполага, че най-оптималното изпълнение на проекта ще бъде създаването на търговски и развлекателен комплекс, тъй като тази опция намалява търговските рискове.

Планираният бизнес център принадлежи към клас А. Той е най-високият сред тези, които могат да бъдат възложени. Оценка от клас А показва престижа на всички помещения на сградата, наличието на съвременни системи за поддържане на живота и работата на самия център.

Разходите за изграждането на бизнес център от клас А по конкретен пример са представени по-долу. Не трябва да забравяме, че изграждането на търговски център в друг град може да има напълно различни финансови инвестиции по обем.

Съставяне на парични потоци по проекта

Предполага се, че молът ще има следните параметри при получаване на разрешение за строеж:

• Общата площ на търговския център е 9672 квадратни метра. м.
• Включително 1-ви етаж - 4847 кв.м м.
• Включително 2-ри етаж - 4825 квадратни метра. м.
• Заетостта през първата година е 70%.
• Коефициентът на заетост в следващите години е 95%.
• Рискът от неплащане е 0%.
• Ръст на приходите годишно - 5%.

Тъй като лизинговият договор определя размера на неустойката за забавени плащания над 30 дни, рисковете от неплащания по време на изграждането на бизнес центъра са равни на нула. Годишното увеличение на наемните цени ще бъде 5%.

Това е илюстрирано по-ясно от таблицата по-долу.

Инвестиции в изграждането на бизнес център (RUB)

Най-важният момент е проучването на въпросите за финансирането на капиталовите инвестиции. За тази цел могат да се използват както собствени, така и привлечени средства на компанията. По-долу са дадени по-подробно данните за финансирането на строителния проект.

Финансиране на проекта:

• Общо инвестиции - 13439642 долара.
• Включително 1-ва година - 10939642 долара.
• Включително 2-ра година - 2 500 000 долара
• Общ зает капитал - $ 13,439,642, включително 1-ва година: $ 10,939,642, 2-ра година: $ 2,500,000
• Срок на погасяване на кредита - 10 години.
• Лихвата по кредита е 18%.

В процеса на изучаване на финансовите резултати на проекта важен момент е проучването на размера и размера на данъчната тежест в компанията според бизнес плана.

Резултатите от планираните данъчни отчисления за проекта са представени по-долу.

Данъци, платени по време на експлоатацията на проекта:

• За имот - 2,2%.
• Печалба - 20%.
• ДДС - 18%.

За да изградим паричния поток, трябва да определим приблизителния размер на приходите от отдаване под наем на помещенията, за които трябва да извършим зониране на района на търговския център. Елементите за зониране са представени в таблицата по-долу.

райониране

Изчисляването на доходите от наемане на помещения за планирания бизнес център е централна точка, тъй като е свързана с неговата ефективност. Има различни варианти за прогноза за получаване на такъв доход: оптимистичен, среден и песимистичен. Таблицата по-долу показва характеристиките на всяка опция по-ясно.

Първата таблица представя песимистичната прогноза за варианта за генериране на доход.

Изчисления на доходи от наем. Цени за наем - Песимистична прогноза

Данните в таблицата ни позволяват да заключим, че в резултат на изпълнението на проекта песимистичният размер на приходите от отдаване под наем на пространство в мола ще бъде 3909468 долара.

Таблицата по-долу показва данните за изчисляването на доходите от наем от търговския център с усреднена опция.

Изчисления на доходи от наем. Цени за наем - средни

Данните в таблицата ни позволяват да заключим, че в резултат на изпълнението на проекта средният размер на получения доход от отдаване под наем на пространство в търговския център ще бъде $ 4,429,399.

Необходимо е също така да се предвиди оптимистична прогноза за възможното получаване на доходите на обекта от отдаване под наем на пространство, която е представена в таблицата по-долу.

Изчисления на доходи от наем. Цени под наем - Оптимистична прогноза

Тези таблици ни позволяват да заключим, че в резултат на изпълнението на проекта, оптимистичният размер на приходите от отдаване под наем на пространство в мола ще бъде 4776385 долара.

Изчисляваме цената на привлечените средства и схемата за погасяване в таблицата по-долу.

Забележка: в третия месец месечното плащане ще включва двугодишно разсрочено плащане и капитализация на лихвата, равна на 5143445 долара

Данните в таблицата сочат, че месечното плащане за проекта ще бъде 3214579 долара на месец.

Други разходи

Помислете и изчислете всички видове оперативни разходи по време на изграждането на бизнес център:

• Първите две години работата на охраната ще обхване половината от постоянния обем.
• Изчисляването на услугите по почистване включва почистването на всички зони и територии.
• Изплащането на заплатите в пълен размер се взема предвид, като се вземат предвид всички данъци и ДДС.
• Годишно увеличение на заплатата с 5% годишно.
• Всички оперативни разходи се прехвърлят на наемателите (с изключение на 1-вата година и половината на втората година разходи).

За да съставим паричния поток, изчислихме следните данни:

• Прогнозен среден доход от наем за 10 години на изпълнение на проекта, при условие че през първата година наетата площ е 70%, а през следващата 95%.
• Амортизацията на имотите ще бъде 3,33% годишно.

Разплащанията в рамките на финансовите дейности включват надвишена лихва съгласно данъчното законодателство, тъй като форматът преди и след финансирането няма да бъде съставен.

Тъй като строителството се приема „според етапите на работа“, а паричният поток се формира от първата година, която започва от момента, в който проектът генерира първата рубла доход, дружеството губи правото на възстановяване на ДДС през първата година след приключване на строителството.

Тъй като проектният баланс е положителен размер, когато съоръжението достигне 100% капацитет, други и извънредни разходи не бяха взети предвид при изчисленията.

Въз основа на наличните данни изглежда възможно да се покажат планираните парични потоци, създадени от проекта.

Таблицата по-долу показва оперативните разходи по проекта.

Оперативни разходи

Таблицата по-долу показва, че размерът на оперативните разходи през първата година ще бъде 271 707 долара, след това ще се увеличава с година и ще достигне 740157 долара през десетата година.

В последващ анализ на ефективността на проекта, динамиката на приходите от проекти през първите 10 години ще бъде разгледана в таблицата по-долу.

Приходи от проекта

Данните в таблицата ни позволяват да заключим, че размерът на приходите от проекта през първата година ще възлиза на 2717,987 долара, след това приходите ще се увеличат, до 10-тата година те ще възлизат на 3 970,2947 долара.

При проучване на проект е важно изчисляването на амортизационните отчисления, което е представено в таблицата по-долу.

Амортизация на проекта

Както се вижда от таблицата, размерът на амортизацията през третата година ще бъде 262,153 долара, а през последната, 10-та година - 227,582 долара. Общата сума на амортизацията за всички години на проекта ще бъде 1 956 147 долара.

Таблицата по-долу показва паричния поток за проекта.

Паричен поток

От таблицата е видно, че общият паричен поток за проекта ще бъде 1300 415 долара.

Оценка на отстъпката

Използва се за преизчисляване на бъдещите потоци на доход в една стойност в момента. Дисконтовият процент (r) ще се изчислява кумулативно по формулата:

r = α + MRR * RI,

където

α е средният процент на инфлация за периода.

MRR (минимален риск от възвръщаемост) - минималният реален процент на риск, свързан с функционирането на проекта.

RI (Инвестиционен риск) - нивото на средната необходима рентабилност (риск) от участниците в проекта.

Минималният реален процент на MRR риск за този случай ще бъде равен на цената на привлечените средства, а именно 18%, тоест процента на банков заем.

В съответствие с инвестиционното споразумение средната изисквана доходност от RI от участниците в проекта се определя на 2%.

По този начин, дисконтовият процент ще бъде равен на:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

данни

При съставянето на бизнес план за изграждане на бизнес център беше разгледан проектът, направени бяха оптимистични изводи.

През следващите три години в област Митищи ще се наблюдава умерен икономически растеж, но изоставането на средните показатели за областта от средните показатели за района на Москва. Водещите отрасли ще останат инженеринг, приборостроене и строителство.

До края на 2018 г. се планира да се увеличи темпът на растеж на търговията на дребно с 40% и да се увеличи годишният обем на битовите услуги с 35%. Растежът на търговията ще бъде осигурен от растежа на средната класа и нейните доходи.

Зоните, които отговарят на международните стандарти, са в остър недостиг, търсенето на качествени търговски площи надвишава предлагането. Това ще доведе до повишаване на качеството на създаването и управлението на мола.

Основните източници на търсене днес са магазините за дрехи. Те представляват около 50% от площта в търговските центрове. Нивото на свободно пространство през 2018 г. ще бъде 10-15%. Очакваното увеличение на недвижимите имоти ще бъде около 75 000 кв.м. м. В момента средната цена за наем на търговски помещения в града е около $ 405 / кв. м. годишно (с включено ДДС и оперативни разходи).

В зоната на първия пръстен на околната среда има голям брой обекти, които се конкурират както в хранителния сектор, така и в сектора на промишлените стоки.

При изчисляване на паричните потоци се вземат предвид средният процент на наема, наличието на помещения на ниво 5%, както и всички оперативни разходи и плащания по заеми. Паричният поток за проекта се оказа положителен, но все още не е достатъчно голям.

Дисконтовият процент, който включва средния процент на инфлация, риска, генериран от проекта, и средната необходима възвръщаемост, беше 30%.

По този начин представеният проект може да бъде приет за разглеждане, тъй като изчисленията показват неговата рентабилност и ефективност.