Управляващото дружество е организация, която е наета да има доверие във всеки имот. Имотът най-често действа като къща, пари и дори големи предприятия. Такава система за управление се различава от директния контрол, когато собственикът взема всички решения и е отговорен за тях. Управляващото дружество често не носи никаква отговорност или носи, но в ограничена степен. Ето защо, преди да се свържете с такава организация, трябва да проучите характеристиките на този метод на управление.
Какво е
Управляващото дружество е специализирана институция, която изпълнява управленски функции в различни области на икономическата дейност. В Русия това понятие често означава компании, ангажирани с управление в системата на жилищните и комуналните услуги. В икономическата теория този термин има по-широко понятие. В предприемаческата дейност управляващите компании са управляващи дружества, които не са свързани с предоставянето на жилищни и комунални услуги - и това е много често срещано явление.
Една от особеностите на такива компании е, че те могат да бъдат създадени в едно от формите, съществуващи в руското законодателство. Изборът на една или друга форма зависи от размера и обхвата на фирмата. Така че, в областта на жилищните и комунални услуги компаниите често се създават под формата на LLC или под формата на партньорство на собственици. В първата версия (LLC) управлението се осъществява от специализирана организация, във втората - от самите собственици.
Видове мениджърски компании
Независимо дали става въпрос за PJSC, партньорство или LLC, управляващите компании се класифицират по област на дейност, форма на предприятие, размер и състав на участниците. И така, се разграничават следните видове управляващи компании, работещи в Русия:
- фирми за поддръжка на сгради;
- взаимни фондове, управление на доверие на инвеститорски активи;
- управляваща компания, предоставяща услуги за управление на фирми и предприятия.
Най-широко използваните компании са жилищно-комуналните услуги. Това е разбираемо, тъй като в страната има много по-малко предприятия от жилищните многостайни сгради. Други видове управляващи компании са компании, които предлагат подходящи услуги на бизнесмени и инвеститори. Основната им задача е да управляват активите на своите клиенти.
Жилищни и комунални компании
Те се занимават с поддръжката и ремонта на жилищни жилищни сгради. Изпълнявайте важни задачи като:
- подобряване на прилежащите територии;
- събиране на плащания от жителите на къщата и плащане на комунални услуги;
- наемане на работници за строителни и ремонтни работи;
- информират за промени в тарифите;
- почистване и ремонт на веранди.
Управляващите компании на областта действат като посредник между комунални услуги и жители на обслужваната къща или къщи, разположени в определен район.
Държавно регулиране на дружествата за управление на жилищни и комунални услуги
В съответствие с Кодекса за жилищното настаняване на Руската федерация, управляващото дружество трябва да бъде не само самостоятелно, но и печелившо. Тоест тя съществува само върху средства, получени от местни жители, както и от други видове предприемаческа дейност, незабранена със закон. Например, отдаване под наем на някои помещения или осигуряване на пространство за реклама.
Получените пари отиват за подобряване на дома.Но дори средствата на жителите и доходите от наемане на място под наем или за реклама може да не са достатъчни за обслужването му. По-голямата част от жилищния фонд на Руската федерация е в тъжно положение. Много къщи вече нямат смисъл да се ремонтират и няма къде да се преселват наематели. Хората обаче продължават да живеят в такива къщи и плащат за услуги. Управляващата компания не винаги е виновна за това. Това също може да се случи, защото преди това никой не беше управлявал сградата на апартамента или тя управляваше неефективно, или получените пари бяха просто откраднати.
Отговорности на компаниите за управление на жилищни и комунални услуги
Отговорности и права на управляващите компании - извършване на дейности за поддържане на сградата чрез плащания, извършени от живеещите в тази сграда. Тя включва:
- Редовен оглед и ремонт на сградата: покриви, асансьори, веранди. За целта трябва да работят подходящи специалисти в персонала на компанията или да се съставят договори с други компании, предоставящи услугите на такива специалисти.
- Почистване на покриви, помещения и територии в непосредствена близост до сградата.
- Осигуряване на пожарна безопасност на сградата. Тоест, това включва заплащане на услугите на инспекционните отдели, инсталиране и поддържане на пожарна безопасност и закупуване на пожарогасители.
- Осигуряване на достъп до комунални услуги за всички жители на обслужваната сграда.
- Информиране за размера на тарифите и условията на плащане, набиране на средства за сметки за комунални услуги.
- Докладвайте за извършената работа на своите клиенти: къде, с каква цел и до каква степен средствата са били изразходвани или планирани да бъдат изразходвани.
- Подготовка и провеждане на среща на наемателите.
- Търсете източници на допълнителен доход. Например, наемането на помещения, рекламно пространство;
- Амортизация на сграда.
Управляващите компании в Москва, Санкт Петербург или всеки друг град също могат да извършват строителни работи. Например изграждането на таванско помещение или друг етаж. Но те имат право да провеждат такива мероприятия само с пълно съгласие на всички собственици и само след издаване на разрешение за извършване на промени в сградата на сградата от съответното правителствено управление.
Форми на предприятия на управляващи дружества
Независимо от областта, в която управляващите дружества оперират, те могат да бъдат организирани под формата на PJSC, LLC или партньорство. Под формата на PJSC и LLC има компании, които се занимават с инвестиционна дейност или предоставят управленски услуги на частни предприемачи, фирми и предприятия. Също така под формата на LLC се управлява от управляваща компания за жилищно-комунални услуги. В първия случай - наемателите наемат трето дружество, във втория (партньорство) - те сами се занимават с управленска дейност.
Недостатъци от управлението на компании за управление на жилищни и комунални услуги
Управляващото дружество носи отговорност само пред своите клиенти, на които трябва да отчита ежегодно пред общото събрание на наемателите. Теоретично това трябва да се случи на цялата територия на Руската федерация, на практика ситуацията е малко по-различна. В действителност е много трудно да се съберат всички жители за един ден. Освен това много ръководители на такива предприятия не бързат да докладват на жителите, тъй като това не е от полза за тях.
По-голямата част от жилищния фонд в Русия е в разрушено състояние, поради което в големите градове, получавайки големи суми, мениджърите на компании не инвестират получените средства в сгради, а предпочитат да ги изразходват за собствени нужди. Например, управляващите компании в Москва и други големи градове често се държат по този начин. Проблемът с жилищните компании в жилищния сектор съществува от момента на приемането на закона за управляващите дружества и проблемите с измамите в тази област не са разрешени.
Как да сменим компанията за управление на жилища и комунални услуги
Ако управляващото дружество не изпълнява задълженията си, не отговаря на изискванията на клиентите, тогава те имат право да прекратят договора с нея и да сключат нова, но с друга компания или да организират партньорство на собствениците на жилища.
Теоретично, за прекратяване на договора е достатъчно да подадете изявление до управляващото дружество или съд с подписите на всички или почти всички собственици и пакет от документи. Договорът трябва да бъде прекратен в рамките на две седмици.
На практика ситуацията е съвсем различна.В сектора на жилищните и комунални услуги се разпространяват много пари и затова има твърде много недобросъвестни мениджъри, които, използвайки вратички в законите, за сметка на високите тарифи и почти пълното отсъствие на разходи за поддръжка и ремонт на къщата, получават допълнителни печалби. Те обаче не се стремят да напуснат печеливша професия. Понякога се случва ръководителят на LLC управлява управляващо дружество дори със съдебно разпореждане за отнемане на разрешително за бизнес и продължава да работи.
Компании за управление на инвестиции
Компаниите за управление на инвестиции са организации, ангажирани с доверителното управление на инвеститорския капитал. Същността на това управление е, че инвеститорите купуват или акции в инвестиционното портфолио, вече създадено от специалисти, или инструктират специално нает професионален търговец да придобие съответните ценни книжа.
Използването на компания за управление на инвестиции има своите плюсове и минуси. Предимствата включват факта, че всички търговски операции, анализ на пазара и транзакции ще се извършват от лице, което има богат опит и достатъчно високо ниво на компетентност в тази област на дейност. Това може да намали риска и да спести време. Недостатъкът на такива компании е, че те таксуват висок процент от комисионната. Освен това никой не дава 100% гаранция, че инвестираните средства ще останат в безопасност и ще бъдат получени стабилни или приходи от тях.
Отговорности на компаниите за управление на инвестиции
Отговорност на ръководителя на LLC е да управлява управляващото дружество. Тя трябва да публикува годишни и тримесечни отчети за работата си, както и всяка информация относно клиентските сметки. Основната отговорност е да се опитаме да поддържаме и увеличаваме капитала на клиентите, да осигурим стабилен растеж на своите активи.
Как да изберем компания за управление на инвестиции
Когато избирате, трябва да обърнете внимание на опита на компанията, отзивите за нея, финансовите резултати. Особено внимание трябва да се обърне на наличието / отсъствието на одитен доклад и неговото съдържание, приложено към финансовите отчети. Обикновено услугите за управление на капитала се предлагат от големи банки и инвестиционни фондове. Основното условие при избора на управляваща компания е животът й на пазара да е поне 10 години.
Управляващи дружества за предприятия и фирми
Има два вида такива компании за управление. Или се наема отделна фирма, или има отдел на предприятието, който изпълнява тази функция.
В първия случай собственикът наема външна компания, във втория случай мениджмънтът се намира в един от отделите на предприятието под формата на PJSC или LLC, откъдето управлява. Управляващата компания всъщност е центърът, от който се управлява цялата мрежа от предприятия. Например, Coca-Cola има растения със сладка сода по целия свят, но тя се управлява от щаб на САЩ. Именно тук се вземат решения какво, кога и как да се произвеждат. Създават се планове за разширяване на производството. Цялата счетоводна информация от всички предприятия също се стича тук за анализ и разработване на управленски решения.
Мениджърите от втория тип прибягват до редки случаи и такава мярка се счита за принудена. Услугите на такива компании се прибягват до случаите, когато предприятието е в криза или когато собственикът е принуден да уволни управителя (или той сам подаде оставка), но няма начин да го замести веднага. Предприятията се нуждаят от външно управление и това управление на качеството трябва да бъде по-високо от вътрешното.
Предимства и недостатъци на мениджърите
Външното управление на предприятието или управление от един отдалечен център има своите предимства и недостатъци.От една страна, висококвалифицирани специалисти работят в такива компании за управление, от друга страна, тези специалисти не винаги могат да определят какво е необходимо за решаване на проблем. Те не са в предприятието, не работят в него от доста дълго време и въз основа на един финансов отчет не е толкова лесно да се определи причината за кризата и да се намери изход от нея.
Един от най-съществените недостатъци на управляващите компании, опериращи в предприятието, е, че решенията се вземат със закъснение. Подобно управление може да бъде ефективно само в два случая: когато компанията тепърва се открива или вече е в етап на фалит.
В първия случай управляващото дружество създава система за управление, според която предприятието ще оперира. В този случай управляващото дружество е пример за начина, по който предприятието трябва да се управлява в бъдеще. Във втория, работата на управляващото дружество се свежда само до намирането на средства за покриване на текущите дългове и чак след това до развитието на предприятието. В същото време те трябва да работят заедно със собственика, за да спасят предприятието.
С изключение на тези два случая, услугите на управляващите компании ще водят само до нежелани разходи, по-ниско качество и бързина на решенията.
Управляващите компании играят важна роля в процеса на управление на предприятия, ангажирани не само в сферата на жилищните и комунални услуги, но и в други области на предприемаческата дейност. Въпреки недостатъците, в някои случаи наемането на управляваща компания е единственият начин да се подобри ситуацията.