L’acord d’intercanvi de terres fa referència a la transferència de terres a la propietat d’una part a canvi d’una altra terra. Com que el troc és una relació jurídica reemborsable, s'utilitzen les regles generals que regulen les transaccions de compravenda respecte d'aquesta, amb els detalls que es deuen a la naturalesa d'aquest tipus de transaccions.
Les particularitats de l’acord d’intercanvi
La diferència principal del contracte de venda és que per a la propietat cedida, les parts no reben la quantitat monetària especificada en el contracte, sinó una parcel·la que té característiques, propietats i preu similars. Les dues parts actuen alhora com a venedors i compradors.
Per tant, les àrees que intercanvien haurien de ser aproximadament les mateixes. Però en realitat sol passar que un lloc és inferior a un altre en algunes propietats. En aquest cas, les parts tenen dret a establir el pagament requerit per la diferència de cost, l'import del qual es prescriu en els termes de l'acord d'intercanvi.
L’intercanvi difereix d’un acord de donació, ja que la naturalesa de la transacció és onerosa i no es realitza unilateralment com a transferència de terres com a regal. Si es conclou un acord d'intercanvi de terres, cada part rep una propietat similar o una compensació parcial si una parcel·la és inferior a l'altra.
Formes de transacció
En relació amb l'intercanvi de parcel·les a la Federació Russa, es poden realitzar formes de transacció com:
- un formulari senzill per escrit quan les parts en el contracte només l’han de certificar amb signatures i transferir-lo més endavant a les autoritats del Servei Federal de Registre per al registre estatal;
- una forma notarial en la qual no es requereix la certificació d’aquest contracte, però en molts casos està prescrita per un acte regulador.
Quan es requereix notarització?
La notificació es requereix en els casos següents:
- Per a transaccions relacionades amb el lloc pertanyents a un menor o ciutadà que tingui una capacitat legal limitada.
- En el cas d’un intercanvi, si hi ha una propietat comuna de la parcel·la (inclosos aquells casos en què totes les parts disposen de les seves accions en una sola transacció).
No importa per quina forma es conclogui la transacció, l’acord d’intercanvi (es mostra un exemple més avall) ha de ser registrat per les autoritats estatals. Si no es compleix aquest requisit, el document es declara invàlid.
Reglament
En concloure un acord sobre l’intercanvi de parcel·les, les dues parts han de tenir present les normes reguladores en termes de dret que distingeixen un acord d’aquest tipus d’un contracte de venda del mateix terreny. Per exemple, si no hi ha condicions exactes en l’acord sobre el preu del terreny a bescanviar o dades sobre la distribució de despeses d’ambdues parts, cal recordar l’assumpció subjacent sobre l’intercanvi de parcel·les equivalents.
Si, però, per executar l’acord de bescanvi de terres, es requereixen despeses per a la transferència del terreny a l’altra part o a altres accions destinades a complir l’acord, aquestes hauran de ser realitzades per la part que ha de fer-ho d’acord amb les obligacions prescrites.
Procediment de compensació per un intercanvi desigual
Inicialment, l’acord assumeix l’equivalència del sòl.És per això que les possibles disputes futures dels participants sobre el valor de la propietat cedida són molt reduïdes. Si l’objecte del contracte és l’intercanvi de parcel·les desiguals, la part que cedeix la parcel·la amb un preu inferior rep una altra obligació de pagar la diferència del seu valor.
Aquest pagament s’haurà de fer abans o immediatament després de la transferència de la contrapartida al lloc amb un cost inferior. Al mateix temps, es pot establir un procediment diferent de compensació de la diferència de preu existent en l’acord d’intercanvi. Per tant, és força natural que tots els requisits necessaris i la forma de compensació pagada s’hagin de reflectir necessàriament en el text mateix a l’hora de concloure el contracte.
Intercanvi simultani
L’intercanvi de terres no s’ha de realitzar simultàniament. També hi ha casos en què l’acord fixa dates diferents per a la transferència de parcel·les intercanviades. Primer, una part del contracte compleix les seves obligacions i, després, una altra. Si, segons l’acord d’intercanvi certificat, els termes per a la transferència no coincideixen, cal aplicar les normes establertes per la llei sobre el compliment de les seves obligacions, que s’estableixen a l’article 328 del Codi civil de la Federació Russa.
Del seu contingut es desprèn que si la contrapartida incompleix l’obligació contractual, una altra contrapartida té el dret a suspendre immediatament el compliment de les seves pròpies obligacions que s’especifiquen en l’acord (també es pot veure un acord d’intercanvi de mostres en aquest article) o, en principi, rebutjar-lo. També pot requerir a l’altra part que recuperi els danys a causa de les infraccions que hagi comès.
El moment en què el dret de propietat a les borses de terreny a bescanviar passa directament al seu participant està determinat a l’article 570 del Codi civil de la Federació Russa. Comenta que la propietat de la terra adquirida mitjançant bescanvi es transfereix simultàniament a cadascuna de les parts si totes les obligacions establertes pel contracte es complien abans.
A més, cal tenir en compte les característiques específiques de l’acord d’intercanvi, que es relaciona amb la responsabilitat de la confiscació de béns, és a dir, dels terrenys rebuts en virtut de l’acord d’intercanvi. En el cas de la compravenda, el venedor assumeix l’obligació de transferir al comprador béns que estiguin lliures de la presentació de drets sobre ell per part de tercers. Només hi ha una excepció als requisits establerts per la llei quan el propi comprador accepta acceptar béns gravats amb els drets de tercers. Una disposició similar de legislació en l’àmbit civil s’aplica a l’acord de bescanvi. Si una de les parts no compleix aquesta obligació, el culpable no només compensa la contrapartida per les pèrdues ocasionades per ell, sinó que també retorna al participant de bona fe el terreny rebut a través del canvi. En quines condicions es conclou un contracte?
Condicions contractuals
Els termes principals de l’acord d’intercanvi, que han d’acordar les dues parts, són:
- establir el tema del contracte, és a dir, les parcel·les cedides per ambdues parts;
- identificació de característiques quantitatives de la propietat contractual;
- determinació de l’equivalència del valor i propietats de les parcel·les o la indicació de compensació adequada per aconseguir l’equivalència.
Els termes essencials de l’operació s’acorden directament en la fase preparatòria i es basen en diversos documents sobre el títol de la terra (per exemple, passaports cadastrals, informes sobre el valor de mercat, etc.).
Com elaborar un acord d’intercanvi de terres per a un apartament? Sobre això més enllà.
Com s’elabora el contracte?
D’acord amb l’article 550 del Codi civil de la Federació Russa, cal tenir per escrit un acord sobre la venda d’immobles. El contracte d'intercanvi de terres també està subjecte a conclusió per escrit exclusivament.Si no es compleixen els requisits legals del formulari, aquest acord automàticament es considera invàlid. Un acord d’aquest tipus obliga el registre estatal de nous propietaris i els seus drets en el departament de Rosreestr, situat al lloc dels terrenys intercanviats.
Característiques que personalitzen objectes d'intercanvi
El contracte ha de descriure necessàriament les funcions que personalitzen les parcel·les que s'han d'intercanviar:
- zona de parcel·les alienades;
- els seus nombres cadastrals;
- la finalitat per a la qual són operats;
- béns immobles amb indicació de la seva afiliació, que es troben en aquests llocs.
El registre d’un acord d’intercanvi de terres és un tema responsable.
També s’han d’adjuntar a l’acord d’intercanvi els dibuixos de les parcel·les objecte del contracte. Les parts han d’avaluar les parcel·les respectives a valor cadastral. A més, cal avaluar les diverses estructures i objectes immobiliaris que es troben en aquest terreny. L’avaluació es fa mitjançant els actes que determinen el valor cadastral i els estats consolidats de l’avaluació d’estructures. Aquests documents s’adjunten a l’acord d’intercanvi.
Quan s’elabora, les parts han de proporcionar a les seves contrapartides la informació següent:
- sobre la presència o l’absència de conflictes i disputes sobre terres a intercanviar, així com la seva naturalesa jurídica;
- la presència de servituds existents;
- si la terra que s’ha d’intercanviar està cedida a un tercer;
- sobre la cessió d’aquest terreny com a penyora.
Els límits del territori al qual tenen dret tercers i el contingut d’aquests drets s’ha d’indicar al pla gràfic dels llocs respectius. L’acord indica restriccions als drets de propietat que s’associen a les zones tecnològiques, sanitàries, protectores i d’altres zones establertes en aquest terreny, així com amb la cessió de terrenys a una part o una part d’aquest a aquelles que tinguin finalitats mediambientals, recreatives o cultural-històriques.
Segons la legislació federal, es considera que el registre és la comissió d'una determinada acció judicial per part d'òrgans que tinguin l'autoritat corresponent. Així, la propietat de la terra es produeix simultàniament amb el registre dels drets d’una o altra part en relació amb aquesta. El procediment d’inscripció i registre del contracte d’intercanvi de terres en virtut de la llei del sòl es completa en el moment en què s’informa la informació al registre legal unificat i s’expedeixen els documents als sol·licitants.
Les característiques específiques de la fiscalitat de la terra després de la conclusió del contracte
Atès que, d’acord amb els requisits contractuals, cadascuna de les parts no només aliena els terrenys, sinó que també obté propietats idèntiques en preu i característiques, els motius de la seva tributació es plantegen per a qualsevol subjecte de l’acord.
Malgrat que hi ha una norma sobre l’equivalència dels terrenys a bescanviar, no val la pena pensar que ambdues parts pagaran impostos iguals per les parcel·les adquirides per aquestes. L’import d’un pagament específic serà calculat per l’autoritat fiscal pertinent sobre la base del valor cadastral, que pot diferir fins i tot per parcel·les del mateix tipus. En aquesta situació, les parts tenen dret a impugnar la valoració del sòl davant dels tribunals i intentar calcular l’impost al seu preu de mercat.
L’ús previst de la terra és una base significativa per a l’aparició del dret a exempció de pagaments d’impostos.
Intercanvi de terres per altres objectes
És possible implementar un acord de bescanvi de terrenys. En aquest cas, les pròpies parts es determinen amb l’equivalència de l’operació. Si algun dels objectes d'intercanvi és més barat, s'efectuarà un càrrec addicional. Està clar que el propietari perd la propietat del cotxe i s’adquireix la propietat dels terrenys.
A més, sovint es conclou un contracte d’intercanvi de terres per a una casa o apartament.