Mnoho lidí dává přednost koupi bytů v nedokončených domech. To jim dává příležitost získat bydlení za přijatelné ceny, v optimální oblasti a se správným uspořádáním. K tomu je mezi kupujícím a vývojářem vypracován DDU (akciová dohoda). Vysvětluje cenu objektu, jeho datum dokončení a další důležité parametry. Pokud jsou podmínky nebo jiné podmínky smlouvy porušeny, je vývojářovi uložena sankce. Proto každá osoba, která se stane účastníkem stavby, musí rozumět pravidlům účtování této částky.
Legislativní regulace
Již v roce 2005 byl přijat zvláštní zákon spolkového zákona č. 214, který upravuje pravidla účasti občanů na společné výstavbě výškových budov. V tomto legislativním aktu je velká pozornost věnována zejména přípravě DDU a informacím, které by měly být obsaženy v této dohodě.
Hlavní ustanovení zákona:
- Předpokladem pro nabytí nemovitosti v budově ve výstavbě je vytvoření DDU, proto není dovoleno, aby akcionář podepsal jakékoli jiné dohody, i když na tom developer trvá.
- Na jiné smlouvy se nevztahují pravidla stanovená ve spolkovém zákoně č. 214.
- Pokud jsou práva občanů porušena, mohou od vývojáře získat pokutu.
- Při výpočtu této platby lze použít informace ze samotné smlouvy nebo sazby refinancování stanovené v okamžiku, kdy vývojář poruší podmínky.
Povinným bodem je, že DDU by měl být vypracován výhradně písemně. Jeho registrace v Rosreestru je nutná.
Co by mělo být ve smlouvě předepsáno
Každá osoba, která se chce podílet na výstavbě bytového domu, by měla pečlivě prostudovat dohodu uzavřenou s developerem, aby se ujistila, že obsahuje všechna nezbytná ustanovení týkající se zakoupeného bydlení. Mnoho společností může použít celou řadu triků, s nimiž nebude možné získat pokutu od vývojáře, bez ohledu na to, jaké porušení se dopustil.
Nezapomeňte do dohody zahrnout informace:
- Přesné informace o budoucím domě a každém bytě (jeho rozloha, adresa, počet podlaží a další parametry).
- Datum uvedení budovy do provozu.
- Náklady na byt.
- Postup, na jehož základě by měl majitel úroků přispět penězi na jeho budoucí bydlení.
- Záruční doba na byt.
- Metody, na jejichž základě bude vývojář plnit své povinnosti podle této dohody.
Pokud alespoň jedna z výše uvedených podmínek chybí, je to základ pro neplatnost takové dohody a existuje již podobná soudní praxe. Penále platí vývojář v rozporu se standardními podmínkami. Nejčastěji je to kvůli skutečnosti, že se objekt nevzdává včas.
Smlouva může specifikovat částku této platby, a pokud z jakéhokoli důvodu chybí, budete muset pro výpočet použít ukazatel míry refinancování pro konkrétní časový okamžik.
Odpovědnosti vývojářů
Společnost, která staví zařízení a uzavírá DDU, musí splňovat všechny podmínky stanovené ve smlouvě.
Povinnosti vývojáře:
- Ve stanovených lhůtách stanovených v dohodě musí být zařízení uvedeno do provozu.
- Po uvedení nemovitosti do provozu jsou byty převedeny na akcionáře.
- Proces výstavby lze realizovat samostatně nebo za účasti společností třetích stran specializujících se na výstavbu různých objektů. Tato informace se odráží v dokumentu.
- Je-li budova z jakéhokoli důvodu poškozena nebo úplně zničena, nese různá rizika developer.
Všichni zájemci mohou kontrolovat výkon povinností stavební společnosti kontrolou různých dokumentů. Zájemci mají také právo kontrolovat postup prací na staveništi. Pokud dojde k různým přestupkům, může být od vývojáře účtován trest od občanů.
Povinnosti akcionářů
Účastníci stavby by si měli také pamatovat na své povinnosti vůči stavební společnosti. Patří k nim potřeba včasného převodu peněz na objekt. Všechny podmínky jsou uvedeny v samotné smlouvě.
Po uvedení do provozu musíte zařízení přijmout. Pokud poručníci zaznamenají také držitelé akcií, mohou vývojáři použít různé metody ovlivňování.
Podle spolkového zákona č. 214 je zajištěna účinná ochrana zájmových skupin, takže mohou nejen postihovat pokutu, ale mohou také použít jiné metody. Za určitých okolností mohou držitelé akcií ukončit dohodu bez souhlasu vývojáře.
V kolik hodin mají být předměty doručeny
Všechny podmínky, na jejichž základě by měly být byty převedeny na akcionáře, jsou uvedeny v DDU. Tato dohoda je stejná pro všechny občany podílející se na výstavbě výškových budov.
Společnosti často z objektivních důvodů nemohou termín dodržet. Pokud může vývojář prokázat, že se skutečně takových výsledků nedopustí, varuje za dva měsíce zájemce, že dojde k prodlení s přijetím předmětu do provozu. Toto oznámení navrhuje doplnit dohodu, na jejímž základě se prodlouží předchozí období.
Pokud tato podmínka není splněna, je od vývojáře účtována pokuta.
Proč máte problémy?
Porušení podmínek doručení předmětu může být způsobeno různými důvody, mezi něž patří:
- Nedostatek hotovosti od společnosti.
- Materiály nebo zařízení nejsou dodány včas.
- Povětrnostní podmínky nejsou vhodné pro plánovanou práci.
- Developer se prohlašuje za bankrot.
- Společnost je odkoupena jinou organizací.
Důvody se mohou objevit v důsledku zavinění společnosti nebo v jeho nepřítomnosti. Pokud společnost soudem prokáže, že nemohla ovlivnit důvody zpoždění výstavby, nebude účtována žádná pokuta.
Algoritmus sběru
Pokud se držitelé zájmů potýkají se skutečností, že lhůty pro dodání předmětu jsou zpožděny, ale nebylo o tom učiněno oznámení, mohou očekávat propadnutí. Samotný proces je rozdělen do fází:
- Výpočet se provádí na základě kterého je stanovena optimální velikost platby.
- Zpočátku se proti vývojáři uplatňuje nárok na zaplacení pokuty.
- Očekává se rozhodnutí týkající se způsobilosti sankce.
- Žaloba se podává, pokud vývojář ignoruje práva smluvních stran.
Držitelé úroků mohou požádat o navrácení finančních prostředků na základě federálního zákona č. 214, čl. 310 Občanský zákoník a Čl. 3 GIC.
Jak se vypočítá platba
Požadavek na pokutu od tvůrce musí obsahovat informace o jeho velikosti, takže nejprve musí provést výpočty samotní držitelé úroků.
Výše pokuty při absenci nezbytných informací ve smlouvě je stanovena jako 1/300 sazby refinancování centrální banky. Informace o této sazbě je nutné použít v den podání žaloby u soudu nebo nárok na vývojáře.
Pokud je držitelem kapitálu fyzická osoba, pak podle čl. 6. Federální zákon č. 214 je pokutován ve dvojnásobné výši.
Příklad výpočtu
Podívejme se na příklad, jak je částka pokuty účtována. Jednotlivec je držitelem úroků, proto jsou účtovány 2/300 sazby refinancování.V den posuzování tohoto případu byla stanovena sazba 7,75%. Byt má cenu 2,3 milionu rublů. Samotné zpoždění se rovná roku, takže lhůta byla zpožděna 365 dní.
Za těchto podmínek bude pokuta následující: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433 742 rublů. Vzhledem k velkému zpoždění se hromadí značné množství prostředků. A pokud má mnoho akcionářů takový problém, je vývojář povinen platit peníze všem. Proto společnost často, když dojde ke zpoždění, nabízí zájemcům možnost zaplatit menší částku bez soudu. Občané mají právo rozhodnout, zda se obrátí na soud nebo souhlasí s návrhem vývojáře.
Pravidla pro předběžné zotavení
Před podáním žaloby k soudu je na vývojáře uplatněn nárok na zaplacení pokuty. Tuto fázi nelze opomenout, protože soud bude nezbytně vyžadovat důkaz o pokusu o mírové vyřešení problému.
Proces řešení tohoto problému v přípravném řízení je rozdělen do několika fází:
- Příprava nároku. Níže je ukázka toho. Penále platí vývojář na základě informací z tohoto dokumentu. V tomto případě se problém objevuje na dobrovolném základě.
- Nárok musí obsahovat odkazy na zákony a výňatky ze samotné smlouvy.
- Dokument je vytvořen ve dvojím vyhotovení. Jeden dokument je předán společnosti a na druhém je umístěna přejímací značka, po které zůstává u občana.
- K zajištění správnosti registrace takového nároku se doporučuje použít pomoc zkušeného právníka.
- Dokument musí provést správný výpočet pokuty. V DDU jsou často poskytovány další platby, které lze také získat od vývojáře.
- Poukazuje se na to, že občané utrpěli ztráty kvůli zpoždění ve lhůtě, protože byli nuceni si pronajmout bydlení.
- Spolu s reklamací je balíček dokumentů převeden na vývojáře. Zahrnuje kopii pasu akcionáře, kopii DDU a dokumenty potvrzující uložení peněžních prostředků do bytu.
- Dokumenty musí být zaslány se seznamem příloh a potvrzením o přijetí. Můžete také navštívit kancelář společnosti a předat doklady tajemníkovi.
Při přímém kontaktu s vývojářem musíte vyžadovat, aby byla druhá kopie nároku na vývojáře označena zvláštní značkou. Propadnutí by mělo být zaplaceno na základě informací z tohoto dokumentu.
Jak uplatnit nárok?
Níže je uveden příklad vymáhání pokuty od vývojáře prostřednictvím nároku.
Při sestavování tohoto dokumentu se berou v úvahu následující požadavky:
- Název společnosti je přesně uveden. Informace lze získat z DDU.
- Uvedeny jsou registrační údaje dohody.
- Jsou uvedeny všechny požadavky žadatele, na základě kterých je od vývojáře na základě sdílené dohody vybírána pokuta.
- Pro výpočet této částky jsou uvedena různá vysvětlení.
- Všechny dokumenty připojené k reklamaci jsou popsány samostatně.
- Připojuje se datum podání žádosti a podpis občana.
Odmítnutí udělit pokutu může být způsobeno nedostatkem informací o žadateli v dokumentu.
Vzorový nárok na vývojáře ohledně pokuty je proveden co nejjasněji a nejpohodlněji. Údaje o občanovi je nutné zadat pouze ve stávající podobě. Není nutné používat žádné sjednocené dokumenty, proto je dovoleno psát žádost ve volné formě.
Postup soudního vymáhání
Vývojáři často nereagují na tvrzení ani nepřijímají záporné rozhodnutí. Doufají, že držitelé zájmů se nebudou soudit.
Za těchto podmínek je nutné podat žalobu u soudu, aby na základě rozhodnutí byla nezbytná částka získána zpět od porušovatele smlouvy.
Příprava reklamace a dalších dokumentů
Návrh na uplatnění sankce od vývojáře může být učiněn samostatně nebo pozvaným právníkem. Dokument by měl obsahovat následující položky:
- Požadavek na vrácení pokuty a vyplacení náhrady za morální škodu.
- Název a adresa soudu, u kterého je žaloba podána.
- Jméno žalobce a adresa registrace.
- Informace o žalovaném.
- Povaha porušení práv akcionářů a také seznam všech jejich požadavků.
- Odůvodnění požadavků legislativních aktů.
- Úřední dokumenty potvrzující způsobilost požadavků zúčastněných stran.
- Informace o ceně reklamace a neměla by být spontánní. Proto jsou pokuta a další platby správně vypočteny předem, je-li to nutné, aby byly získány zpět.
K žádosti jsou přiloženy další dokumenty, které předkládá DDU, platební doklady, potvrzení o zaplacení státních povinností a korespondence s developerem. Pokud neexistuje důkaz, že se akcionář pokusil problém řešit předběžně, soud odmítne pohledávku přijmout.
Na který soud se vztahuje
Je veden soud a předložen k různým soudům:
- V místě registrace stavební společnosti.
- V místě bydliště žalobce.
- V místě uzavření smlouvy mezi oběma stranami.
- V místě zařízení ve výstavbě.
- Pokud výše pokuty nepřesáhne 50 tisíc rublů, je případ projednán u smírčího soudu.
Pokuta od vývojáře může být snížena, pokud jeho velikost neodpovídá způsobené škodě. Proto je důležité správně vypočítat tuto platbu.
Výrobní vzrušení
Nárok na vrácení pokuty od stavitele se podává soudu, po kterém je stanoveno datum schůzky. Na základě rozhodnutí soudu se žalobci doručí exekuční list.
Tento dokument by měl být adresován soudním vykonavatelům, aby zahájili nucené vybírání prostředků od vývojáře. Lze jej také zaslat do banky, kde je běžný účet stavební společnosti.
Jaké triky vývojáři často používají
Mnoho společností si je vědomo, že z různých důvodů mohou zpozdit dokončení zařízení, takže i při sestavování DDU často používají různé triky, na jejichž základě se mohou v budoucnu vyhnout převodu padělků. Mezi ně patří následující:
- Místo DDU se uzavírá investiční smlouva nebo jiná smlouva.
- Držitelům kapitálu se navrhuje uzavřít předběžnou smlouvu na koupi bytu, po které je transakce dokončena tři měsíce po dodání nemovitosti. Za těchto podmínek nejsou občané chráněni před prodloužením lhůty.
- Často existuje DDU se současným nákupem pojištění. Existuje však vysoká pravděpodobnost, že prodloužení podmínek nebude pojistnou událostí, a proto držitelé úroků nedostanou náhradu za své ztráty.
- Platbu lze provést prostřednictvím smlouvy o půjčce. Proto, pokud jsou podmínky porušeny, vývojář vrátí peníze s směnkou, na základě které si můžete koupit další objekt od této společnosti.
Je-li developer podvodníkem, může využít schéma dvojitého prodeje bytů, s nímž může získat další prostředky k dokončení projektu.
Lidé, kteří se snaží koupit bydlení ve výstavbě, by měli dobře rozumět tomu, jak je smlouva s developerem vypracována správně a jaké informace v ní musí být obsaženy. Pokud dojde k porušení předpisů ze strany stavební společnosti, mohou se občané spolehnout na propadnutí. Musíte vědět, jak je správně vypočítán a účtován. Zpočátku se musíte pokusit získat peníze přípravným řízením, ale pokud nepřinese požadovaný výsledek, budou se zájemci muset obrátit na soud. Chcete-li to provést, musíte pochopit pravidla pro přípravu žádosti a přípravu dalších dokumentů.
