Jaké otázky klást při koupi bytu na sekundárním trhu?

Koupě bytu je odpovědným a poněkud komplikovaným obchodem. U nemovitostí musíte vyčíslit značné částky, a proto stojí za to se k problému důkladně zabývat. Nákup nemovitostí je spojen se značnými riziky, zejména pokud jde o sekundární trh. Jaké otázky klást při koupi bytu, abyste se chránili?

Algoritmus pro koupi bytu na sekundárním trhu

Předtím, než se rozhodnete, jaké otázky se zeptat při koupi sekundárního bytu, musíte si prostudovat transakční algoritmus. Takto to vypadá:

• hledat vhodný objekt;
• prohlídka bytu;
• uzavření předběžné transakce (vkladová smlouva) a provedení zálohy; příprava balíčku dokumentů;
• uzavření kupní smlouvy a notářství;
• státní registrace v UFRS.

Seznam dokumentů

K dokončení nákupu a prodeje bytu na sekundárním trhu budete potřebovat určitou sadu dokumentů. Jmenovitě:

• doklady o titulu potvrzující vlastnictví bytu prodávajícím;
• pasy účastníků transakce;
• Technický list BTI s vysvětlením;
• výpis z účtů HOA a bytových společností;
• souhlas ostatních uživatelů bytu nebo zúčastněných stran k jeho prodeji;
• notářsky ověřené plné moci (pokud je transakce prováděna třetí stranou).

Kdo je vlastníkem bytu?

Jaké otázky klást při koupi bytu? První věc, kterou byste se měli zeptat, je kdo vlastní byt podle dokumentů? V ideálním případě byste měli jednat přímo s majiteli nemovitosti, a nikoli s jejich zástupci (příbuznými, přáteli, sousedy atd.). Vlastnictví musí být registrováno u Rosreestr. Prodej bytů pomocí proxy je samozřejmě stanoven zákonem, ale tento systém je často využíván podvodníky, takže je lepší to riskovat.

Je důležité objasnit, na jakém základě vlastník bytu vlastní (což by mělo být potvrzeno příslušnými dokumenty). Je třeba prostudovat historii vzniku práv, aby bylo zajištěno, že po koupi bytu se nestretnete s požadavky někoho jiného na jeho vlastnictví. Nejrizikovější možnosti jsou:

• osvědčení o dědictví;
• dohoda o sdílení majetku;
• smlouva na celý život.

Jak dlouho vlastnil byt prodávající?

Ze seznamu otázek, které je třeba položit při koupi bytu, je důležitým místem otázka délky vlastnictví. V ideálním případě by měl vlastník vlastnit nemovitost po dobu nejméně tří let. Čím delší je toto období, tím menší je riziko, že někdo bude moci zpochybnit vlastnictví bytu, když si ho již koupíte. I když dojde ke sporu, délka vlastnictví předchozího vlastníka bude argumentem ve váš prospěch.

Pokud osoba dále prodává byt, například po šesti měsících vlastnictví, mělo by vás to upozornit. Taková schémata jsou často používána podvodníky. Rovněž lze provést rychlý další prodej za účelem skrytí porušení, ke kterým došlo v průběhu prodeje. A to může také být, že člověk objevil podvod (bydlení bylo zastaveno nebo má jiné majitele) a jednoduše se chce zbavit problému nemovitostí bez finančních ztrát.

Kdo je registrován v bytě?

Při sestavování seznamu otázek, které byste měli položit při koupi bytu, je důležité objasnit, kdo je v bytě zaregistrován. Zde jsou základní body:

• Drobné děti.Je důležité, aby během transakce nebyla porušována jejich práva.
• Manžel / ka hlavního majitele. Musí souhlasit s prodejem. Možná budete potřebovat svolení správní rady k prodeji bytu.
• Osoby podstupující vojenskou službu. Bez jejich souhlasu není možné byt prodat.
• Osoby ve výkonu trestu ve věznicích. Je také nutné jejich povolení k prodeji bytu.

Existují nějaké překážky (omezení)?

Existují nějaké břemena - to je další významná položka z kategorie „jaké otázky by se měly při koupi bytu klást“ Například nemovitost může být zabavena soudním příkazem. V takovém případě vám prodejce může nabídnout zálohu, aby mohl splatit dluh, kvůli kterému byl majetek zabaven. Ale to je velmi riskantní obchod. A ne skutečnost, že se prodávající před vámi nebude snažit skrýt.

Další zátěží může být skutečnost, že v bytě je zajištění hypotéky. Ve skutečnosti jsou takové transakce povoleny. Riziko podvodu a podvodu je však také vysoké. Soudní spory mohou být ve vztahu k tomuto majetku rovněž považovány za zatížení.

Dalším úskalím je zdroj finančních prostředků na koupi bytu předchozího majitele. Konkrétně, pokud byl majetek zakoupen s mateřským kapitálem, pak se vlastnické právo vztahuje na všechny členy rodiny, včetně dětí. Při prodeji nemovitosti musí být tato nemovitost nutně vydána v jiném bytě. Pokud prodejce tuto podmínku nesplní, existuje riziko, že transakce nákupu a prodeje bude zrušena.

Došlo k přestavbě?

Jaké otázky bych si měl položit při koupi bytu? Zkontrolujte, zda nedošlo k přestavbě. Ale neříkejte ani slovo. Požádejte prodejce o datový list a pečlivě jej zkontrolujte, zda odpovídá skutečnému stavu nemovitosti. Pokud zjistíte nesrovnalosti, zkontrolujte, zda jsou změny v ZISZ konzistentní.

Pokud se ukáže, že sanace není legalizována, bude nákup pro vás velkým rizikem. Zaprvé vám mohou regulační orgány uložit pokutu, a za druhé, existuje riziko, že budete muset uvést nemovitost do správného stavu, který odpovídá datovému listu.

Jaký je technický stav bytu?

Kromě právních otázek stojí za to věnovat pozornost technickému stavu bydlení. Zde je několik otázek, které je třeba položit při prohlížení a koupi bytu, abychom pochopili, jak pohodlné bude pro vás:

• Z jakého materiálu jsou stěny a podlahy vyrobeny? Montované domy v zimě neudržují teplo a v létě jsou velmi horké. V tomto ohledu je cihla přijatelnější. Je také vhodné věnovat pozornost izolaci vnitřní a vnější stěny.
• Jak dobrá je zvuková izolace? V naprostém tichu poslouchejte zvuky přicházející ze sousedních bytů (zejména slabé místo - koupelna). Porovnejte také hladinu hluku v bytě s otevřenými a zavřenými okny. Zjistěte, zda se v okolí nacházejí průmyslová zařízení, rušné dopravní trasy nebo rušný noční život.
• Je kvalita zapojení? Staré hliníkové vedení je náchylné k přepětí, které může poškodit moderní elektrické spotřebiče. Pokud je kabeláž nahrazena mědí. Je také dobré, pokud je ke každé větvi připojen samostatný stroj RCD. Pro zajištění kvality zapojení požádejte prodejce, aby zapnul několik elektrických spotřebičů současně.
• V jakém stavu je přívod vody? Nezávisle zkontrolujte, jak dobrý je tlak vody v kohoutcích, zda je odpadní voda ucpaná. Vizuálně posoudit stav potrubí a potrubí. Zkontrolujte, jak dlouho se potrubí změnilo (nejen v bytě, ale také ve stoupačce).
• Je byt vytápěn dobře? Nejspolehlivější informace získáte, pokud si koupíte byt v topné sezóně. Je dobré, pokud je nainstalován autonomní topný systém. Je však důležité, aby byl odpovídajícím způsobem orámován.Věnujte pozornost stavu potrubí a radiátorů, zkontrolujte, kdy byly vyměněny (v bytě i v stoupačce).
• Existují nějaké pulty? Pokud jsou všechny komunikace nainstalovány, jsou vhodné měřiče. To vám ušetří na účtech.

Existují nějaké skryté vady?

Jaké otázky mohu položit při koupi bytu? Zeptejte se prodejce, zda má místnost nějaké vady? Jsou ve stěnách nějaké díry nebo praskliny (s největší pravděpodobností jsou skryty pod tapetou), pokud střecha uniká, rohy jsou vlhké atd. Samozřejmě, že prodejce je stěží rozpoznán, takže musíte zkontrolovat vše sami. Možná to bude důvod pro odmítnutí nákupu. A pokud se vám líbí byt, mohou být zjištěné vady pro vás argumentem během aukce.

Co je kontingent sousedů?

Jaké otázky by měl prodávající položit při koupi bytu? Bez ohledu na to, jak dobrý je byt, kvalita života v něm do značné míry závisí na jeho sousedech. Zeptejte se prodávajícího, pokud v blízkosti bydlí hlasní milovníci hudby, skandálové, lidé, kteří zneužívají alkohol nebo drogy. Pokud nemůžete tolerovat tabákový kouř, zeptejte se, zda v sousedství žijí těžcí kuřáci atd.

Zvláštní pozornost by měla být věnována identitě sousedů, kteří žijí přímo zdí, nad a pod. Jsou mezi nimi fanoušci, kteří klepou na baterie, zaplaví vaši novou opravu atd.

Záloha nebo vklad?

A jaké otázky byste se měli zeptat při koupi bytu? Samozřejmě, finanční. Zpravidla, pokud kupující má rád byt, provede zálohu nebo zálohu ve výši 5-10% z celkových nákladů tak, aby jej prodávající odstranil z prodeje. Tohle je trochu záloha. Pokud dojde k selhání transakce (bez ohledu na důvody), je záloha vrácena kupujícímu v plné výši.

U vkladu je situace jiná. Pokud dojde k selhání kupní a prodejní transakce z důvodu viny kupujícího, ztrácí zaplacenou částku. Pokud transakce propadla zaviněním prodávajícího, vrátí vklad kupujícímu a stejnou částku. Formality jsou proto velmi důležité. Musí být projednány předem a jasně uvedeny ve smlouvě.

Organizační momenty

Pokud se vám líbil byt a máte v úmyslu koupit, stojí za to objasnit řadu organizačních otázek. Zde je několik otázek, které byste měli položit při koupi bytu pro realitní kanceláře nebo majitele:

• Jak dlouho budou z něj vlastníci a další uživatelé bytu propuštěni?
• Jak dlouho se mohou nájemníci fyzicky stěhovat z bytu?
• Jaké věci (nábytek, spotřebiče atd.) Se převádějí do vlastnictví nového vlastníka?

Jak nespadnout na triky podvodníků?

Poté, co jste přišli na to, jaké otázky se musíte zeptat při koupi bytu, vezměte několik dalších doporučení, jak se chránit před podvodníky:

• Vyhněte se práci s lidmi, kteří vás činí podezřelými. To se týká přímých prodejců i realitních kanceláří. Nekupujte také sekundární byt od právnické osoby.

• Pečlivě zkontrolujte dokumenty. V případě pochybností požádejte o pomoc právníka k hloubkové prohlídce.

• Chcete-li uzavřít kupní smlouvu, kontaktujte specialisty.

• Nenechte se lichotit za nízkou cenu. Samozřejmě existuje možnost, že hodnota pod tržní hodnotou je způsobena naléhavou potřebou rychlého prodeje bytu (například z rodinných důvodů). Ve většině případů je to však známka podvodu.

• Udělejte si čas s platbou. Udělejte to, pouze pokud je transakce uznána jako legální ve Federální rezervní službě. K tomu můžete použít bankovní buňky s možností blokování.

• Plaťte za přítomnosti svědků. Takže se chráníte před podvody.

• Zajistěte právní způsobilost kupujícího. Pokud si koupíte byt od starší osoby, budete potřebovat certifikát od neuropsychiatrického lékárníka. To je záruka, že podvodníci se nesnaží klamat vás a majitele bytu.

Závěr

Abychom věděli, jaké otázky jsou položeny při koupi bytu (v našem případě další prodej), musíte se postarat o další zdroje informací. Co by mohlo být lepší než mluvit se sousedy? Opravdu nemá smysl skrývat před vámi informace o čistotě prodejce, majitelů bytu, technickém stavu domu, pověsti okresu a dalších významných bodech. Snad nejvíce společenským publikem jsou babičky na lavičkách. Od nich pravděpodobně dostanete nejspolehlivější informace.