Každý z nás chce žít v moderním a pohodlném domě, výrazně odlišném od standardních budov, které jsou v našich městech, bohužel, většina. Aby se situace trochu změnila, někteří návrháři půjčují a realizují rozsáhlé projekty na přestavbu svých bytů, zatímco jiní se snaží vyrovnat sami, opravy večerů a svátků. Navzdory finančním možnostem obyvatel a jejich ambicím mnozí nevědomky nebo vědomě kvůli ekonomice dělají nelegální přestavbu bytu, aniž by věděli, jaké problémy to pro něj znamená osobně a místnost, ve které byla oprava provedena. Protože se takové situace stávají běžnějšími a odpovědnost majitelů domů se každým rokem zhoršuje, rozhodli jsme se toto téma v článku podrobně zvážit. Nejprve vezmeme v úvahu samotný pojem „nelegální přestavba“ a také jej právně posoudíme. Dále budeme podrobně hovořit o sanaci bytových a nebytových prostor, které spadají do kategorie nelegálních.
Definice
Většina Rusů má představu, že dispozice bytu se odráží v jeho technickém pasu. Tento dokument uvádí oblast pokojů a koupelen, nosné stěny místnosti, umístění dveří a oken a další důležité informace. Při nákupu / prodeji transakcí musí prodávající seznámit potenciálního kupce s technickým pasem bydlení. Data v tomto dokumentu by navíc měla plně odpovídat skutečnému stavu věcí. V případě, že si všimnete nesrovnalostí, můžeme hovořit o nelegální sanaci.
Tento termín zahrnuje jakoukoli reorganizaci prostor bez povolení zvláštních orgánů. Nelegální přestavba domu nebo bytu může být nazvána také práce obešená nebo v rozporu s projektovou dokumentací.
Mějte na paměti, že tento termín by neměl být zaměňován s vymalováním bytu. Ta může zahrnovat nejen tapetování a malování stěn, ale také výměnu topných těles nebo úpravu balkonové dekorace.
Druhy nelegální konverze
Nelegální přestavba prostor může být dvou typů a tuto skutečnost je třeba vzít v úvahu také v případě, že jste již v podobné situaci, sami jste provedli opravy nebo jste již získali byt s problémy:
- Provedená práce je považována za nezákonnou, pokud k ní není povolení. Do této kategorie spadají změny, které nejsou v rozporu se zákonem, ale nájemce z nějakého důvodu nevydal potřebné doklady. Tento dohled znemožnil obvyklou sanaci.
- Práce provedené původně nemohou být schváleny zákonem. Například jste zbourali zeď, která je považována za ložisko. I když se pokusíte legitimizovat tento proces, nedostanete potřebné dokumenty.
Mějte na paměti, že odpovědnost za takovou přeměnu není jen majitel domu, který provedl opravy. Pokud vám byl předložen podobný byt nebo jste nebyli opatrní a koupili jste jej pro své vlastní peníze, pak budete muset sami vyřešit problémy s nelegální přestavbou. U soudu můžete být požádáni, abyste přivezli bydlení ve správné formě (podle technického pasu) a vybrali pokutu. Nepodaří se vám tyto problémy přenést na bývalého majitele areálu, který se stal viníkem problému. Za všechny změny odpovídá aktuální majitel bytu.
Nejběžnější možnosti převodu
Typický prostor není vždy vhodný pro bydlení moderní rodiny. Proto stále více lidí každý rok přemýšlí o globální rekonstrukci stávajícího bytu, zejména pokud si ho nemohou vyměnit za prostornější a pohodlnější bydlení. Nejčastěji se majitelé snaží vytvořit nové otvory v nosných zdech, kombinovat lodžii s prostorem místnosti nebo kuchyně a také vytvářet mezipatře a komory, které nejsou upraveny dispozicí.
Všechno, co jsme uvedli bez selhání, vyžaduje posouzení zvláštní komisí a pouze vydá rozhodnutí o zákazu nebo povolení takové reorganizace. Pokud byla přestavba provedena nelegálně, měli by být nájemníci připraveni na mnoho problémů. Kromě toho bylo zjištěno, že je mnohem obtížnější legitimizovat již provedenou práci, než bylo plánováno. Kromě toho část práce spadá do kategorie zakázaných. Patří sem například nové otvory v nosných stěnách nebo jejich demolice. V další části článku si povíme více o této kategorii změn.
Zakázaná konverze
Pokud po provedení opravy kontaktujete seriózní specializovanou organizaci, ihned vám sdělí, jaké změny v bytě lze provést a které nikdy nebudou schváleny. Ale ti, kteří sami provedou všechny opravy, musí tento problém pečlivě prostudovat. V souladu s právními předpisy o bydlení nelze provádět následující změny v prostorech:
- Přesuňte koupelny tak, aby byly nad obývacím pokojem. To znamená, že vaše záchod a koupelna by v žádném případě neměly být umístěny nad obývacím pokojem nebo kuchyní souseda. Výjimkou mohou být pouze dvoupodlažní byty, ve kterých obě patra patří stejnému majiteli.
- Rozšíření oblasti kuchyně díky hygienickým místnostem. Rovněž je zakázáno přemisťovat kuchyň do obývacího pokoje a rozšíření koupelny a toalety z důvodu metrů čtverečních pokojů nebo kuchyně nebude schváleno.
- Proveďte změny umístění plynových a odpadních potrubí. Převod radiátorů na lodžii nebo na jiné místo v bytě, které není projektem zajištěno, rovněž spadá pod zákaz.
- Proveďte libovolné demolice stěn, děrování nových dveří a okenních otvorů. To se týká především nosných konstrukcí domu. Koneckonců, další otvory v nosných stěnách mohou způsobit zhroucení budovy nebo zhoršení kvality života ostatních obyvatel bytového domu.
- Je nepřijatelné používat podkroví pro vlastní účely a kombinovat jej s bytem.
Mějte na paměti, že v bydlení oficiálně uznaném jako nouzová bude většina změn dispozice považována za nezákonnou. To platí zejména pro okna a dveře, změnu umístění pokojů a stěhování na jiné místo.
Přeplánování povoleno
Do této kategorie mohou spadat pouze ty změny, které nejsou v rozporu s bytovým zákonem a jsou zdokumentovány ve lhůtách stanovených zákonem. V budoucnu bude podobná změna zahrnuta do technického pasu v areálu.
Všimněte si však, že ne všechna sanace potřebují povolení. Například, pokud jste vstoupili do nové budovy, můžete naprosto bezpečně vyměnit jeden radiátor za jiný, instalovat klimatizace a dokonce i nová zařízení (toto pravidlo se nevztahuje na plynová zařízení). Obyvatelé by navíc neměli informovat příslušné úřady, pokud plánují instalaci vestavěné skříně, aniž by změnili umístění místností. Majitelé bytu mají právo nahradit dokončovací materiály používané staviteli nebo bývalými obyvateli. Všechny tyto změny nemusí být vydány, a proto nebudou provedeny v technickém pasu vašeho domova. Navíc je taková změna automaticky považována za povolenou.
V případech, kdy plánujete větší změny, je však nutná koordinace se zvláštními orgány. Tato skupina změn zahrnuje následující práce:
- Změny ovlivňující nosné konstrukce (např. Cihlové zdi).
- Sanace související s podlahami v bytě: nový potěr, pokládka teplých podlah, hydroizolace s rozšířením koupelny.
- Pohyblivé WC nebo koupelna.
- Instalace nového plynového zařízení nebo jeho přemístění na jiné místo.
- Jakákoli změna nebo demolice struktur, které jsou vyznačeny v technickém pasu bytu.
Pokud jste přesto tyto práce vykonávali bez svolení, je nejlepší, abyste je legalizovali co nejdříve. V opačném případě vám může náhle přijít kontrola a poté vám bude povinně udělena pokuta za nezákonné plánování. O tom však budeme mluvit o něco později.
Hypotéka: je možné přestavět
Tuto otázku kladou mnozí majitelé bytových prostor, protože většina bytů v posledních letech je kupována právě s hypotékou. Pokud plánujete generální opravu, pak stojí za to si uvědomit, že hypoteční byt je obvykle zástavou banky. Nájemníci, dokud nezaplatí hypotéku, nemohou bez souhlasu úvěrové instituce přijmout žádná opatření k restrukturalizaci prostor.
V první řadě by majitelé měli kontaktovat banku se žádostí o schválení obnovy. Je-li získáno povolení, je nutné zahájit vývoj projektu, který lze provést pouze ve speciálních organizacích. Mějte na paměti, že banka bude tento proces kontrolovat ve všech fázích. Její zaměstnanci mohou během opravy do vašeho bytu přijít a zkontrolovat projektovou dokumentaci.
Chtěl bych však poznamenat, že úvěrové organizace velmi zřídka souhlasí s prováděním rozsáhlých oprav v zajištěných bytech. Co ohrožuje vlastníka hypotečního bydlení neoprávněnou sanací? Pojďme to zjistit.
Odpovědnost za nelegální přestavbu v prostorách zakoupených na hypotéku
Pokud jste s bankou uzavřeli smlouvu o půjčce, jste jasně obeznámeni s ustanovením o zákazu jakýchkoli změn. Proto nevěřte, že vaše přestavba zůstane bez dozoru zaměstnanců úvěrové instituce.
Podle stávající praxe mohou zaměstnanci banky kdykoli klepat na kolaterální byt a zkontrolovat jeho stav pomocí technického pasu. Proto bude okamžitě zaznamenáno neoprávněné přizpůsobení a bude mít pro dlužníka závažné důsledky.
Například každý rok musí vlastník bytu předložit bance pojistnou smlouvu na svůj domov. Pojistitelé, kteří se dozvěděli o nedovolené sanaci, však pravděpodobně novou smlouvu neuzavřou a úvěrová instituce bude mít možnost ukončit hypoteční smlouvu s vámi.
Banka může také donutit dlužníka, aby koordinoval své opravy na nuceném základě nebo zaplatil pokutu po ukončení smlouvy. Kromě toho je zaměstnanec banky, který zjistil nezákonnou sanaci, povinen ohlásit tento případ inspektorátu bydlení. V takovém případě se k problémům s bankou přidají i administrativní potíže, které bude také nutné řešit zrychleně.
Důsledky neoprávněné obnovy
Předpokládejme, že jste provedli nelegální přestavbu Chruščovova, a tyto změny byly později zaznamenány zvláštní komisí. Co vás v tomto případě ohrožuje? Odpovědnost za své činy znepokojuje mnoho majitelů, kteří se rozhodli pro neautorizované změny. Konec konců to může být pro obyvatele velmi závažné.
Nejprve budou pokutovány. Jeho velikost se pohybuje od dvou do dvou a půl tisíce rublů. Pokud se přestavba neuskutečnila v bytovém domě, ale v soukromém, bude maximální částka pokuty jeden a půl tisíce rublů.
Do pojmu odpovědnosti za neoprávněnou restrukturalizaci však není zahrnuta pouze peněžní pokuta. Je-li proti vám podána žaloba, bude nutné, aby bylo jeho rozhodnutí vráceno do původní podoby. A v některých případech to bude vyžadovat značné finanční náklady.
Soud vás také může zbavit práva používat bydlení. To platí zejména v případě, že byt není ve vlastnictví. Společenská pracovní smlouva je velmi rychle ukončena a bývalý nájemce má šanci být na ulici.
Nelegální přestavba nebytových prostor
K podnikání téměř potřebuje podnikatel, který potřebuje pokoj, a pro tyto účely nejsou vhodné obyčejné byty. Proto existuje postup pro převod bytových prostor do nebytových prostor. To lze například provést pomocí obvyklého „Chruščov“. Sanace v tomto případě by měla být rovněž koordinována se všemi orgány. To znamená, že podnikatel nemá právo svévolně přestavovat nebytové prostory, protože v tomto případě bude čelit správním trestům a poměrně impozantní pokutě. Podle posledních zpráv se pohybuje v rozmezí od tří set do tří set padesát tisíc rublů.
Plánuje se však zavedení přísnějších trestů za nezákonné úpravy prostor uznaných jako nebytové. Tyto opravy mohou ve skutečnosti často způsobit dokonce i kolaps budov. Například demolice nosné cihlové zdi v přízemí, která se často provádí za účelem vybavení obchodů v bytových domech, činí strukturu nestabilní a vede k prasklinám na fasádě.
Jak se inspektoři bytových domů dozví o neoprávněných sanacích?
Obyvatelům se někdy zdá, že nikdo nemůže zjistit, co v bytě dělají. Jak však ukazuje praxe, jediná stížnost na nelegální sanaci zaslanou příslušným úřadům postačuje, aby nešťastní vlastníci čelili mnoha problémům.
Vaši sousedé, kteří se domnívají, že sanace porušuje jejich zájmy a je nezákonná, mohou podat stížnost. I anonymní zprávu lze zkontrolovat a ověřit.
Kromě toho mohou pracovníci HOA nahlásit neautorizované změny. Mezi jejich bezprostřední povinnosti patří sledování bezpečnosti lidí žijících v bytových domech. Mohou proto dobře zahájit kontrolu v konkrétním bytě.
Také komise pro bydlení může zahájit kontrolu jakéhokoli hovoru nebo papíru. A v tom není nutné vyjmenovávat všechny změny, bude stačit jen vyjádřit podezření z nelegálního sanace.
Mějte na paměti, že pokud komise určí skutečnost, že došlo k neoprávněné rekonstrukci areálu, pak řešení všech problémů vás bude stát mnohem víc, než je počáteční obdržení povolení k opravám stejné povahy. Doporučujeme proto, abyste nečekali na štěstí, ale připravili si potřebný balíček papírů předem. Pak se nemusíte bát zaměstnanců bytové komise a provedené opravy vás potěší přesně, dokud se nerozhodnete znovu změnit svůj životní prostor.