Správcovská společnost je organizace, která si najímá důvěru v jakékoli vlastnictví. Tato nemovitost nejčastěji funguje jako dům, hotovost a dokonce i velké podniky. Takový systém řízení se liší od přímé kontroly, když vlastník činí všechna rozhodnutí a je za ně odpovědný. Správcovská společnost často nenese žádnou odpovědnost ani nese, ale v omezené míře. Před kontaktováním takové organizace byste proto měli prostudovat vlastnosti této metody řízení.
Co je to?
Správcovská společnost je specializovaná instituce, která vykonává řídící funkce v různých oblastech hospodářské činnosti. V Rusku tento pojem často znamená společnosti zabývající se řízením systému bydlení a komunálních služeb. V ekonomické teorii má tento pojem širší pojetí. V podnikatelské činnosti jsou správcovské společnosti správcovské společnosti, které nesouvisejí s poskytováním bytových a komunálních služeb - a to je velmi častá událost.
Jednou z zvláštností takových společností je, že mohou být vytvořeny v jednom z podniků existujících v ruské legislativě. Volba jedné nebo druhé formy závisí na velikosti a rozsahu společnosti. V oblasti bydlení a komunálních služeb jsou tedy společnosti často vytvářeny ve formě LLC nebo ve formě partnerství vlastníků. V první verzi (LLC) je řízení prováděno specializovanou organizací, ve druhé - samotnými vlastníky.
Druhy správcovských společností
Bez ohledu na to, zda se jedná o PJSC, partnerství nebo LLC, jsou správcovské společnosti klasifikovány podle oblasti činnosti, formy podnikání, velikosti a složení účastníků. Rozlišují se tedy následující typy správcovských společností působících v Rusku:
- společnosti zabývající se údržbou budov;
- podílové fondy, správa důvěry investorských aktiv;
- správcovská společnost poskytující manažerské služby pro firmy a podniky.
Nejčastěji používanými společnostmi jsou bytové a komunální služby. To je pochopitelné, protože v zemi je mnohem méně podniků než bytových bytových domů. Další typy správcovských společností jsou společnosti, které nabízejí vhodné služby podnikatelům a investorům. Jejich hlavním úkolem je spravovat majetek svých zákazníků.
Bytové a inženýrské společnosti
Zabývají se údržbou a opravami bytových domů. Proveďte důležité úkoly, jako například:
- zlepšení sousedních území;
- inkaso plateb od obyvatel domu a platba za služby;
- najímání pracovníků pro stavební a opravárenské práce;
- informovat o změnách tarifů;
- čištění a opravy verand.
Správcovské společnosti okresu fungují jako prostředník mezi poskytovateli energie a obyvateli domu nebo domů, které se nacházejí v určité oblasti.
Státní regulace bytových a komunálních správcovských společností
V souladu s bytovým zákonem Ruské federace musí být správcovská společnost nejen soběstačná, ale také zisková. To znamená, že existuje pouze u finančních prostředků získaných od rezidentů, jakož i od jiných typů podnikatelských činností, které nejsou zákonem zakázány. Například pronájem některých prostor nebo poskytnutí prostoru pro reklamu.
Přijaté peníze jdou na zlepšení domova.Ale ani prostředky obyvatel a příjem z pronájmu místa k pronájmu nebo pro reklamu nemusí být dostačující k tomu, aby jej obsluhovaly. Většina bytového fondu Ruské federace je v smutné situaci. Mnoho domů již nemá smysl opravovat a není kam přesídlit nájemce. Lidé však v takových domech žijí a platí za služby. Správcovská společnost není vždy za to odpovědná. K tomu může dojít také proto, že do té doby nikdo neřídil bytový dům, nebo to neefektivně spravoval, nebo obdržené peníze byly jednoduše ukradeny.
Odpovědnosti společností spravujících bydlení a veřejné služby
Povinnosti a práva správcovských společností - provádění činností při údržbě budovy prostřednictvím plateb prováděných osobami žijícími v této budově. Zahrnuje:
- Pravidelná kontrola a oprava budovy: střechy, výtahy, verandy. Za tímto účelem by příslušní odborníci měli pracovat v zaměstnancích společnosti nebo by měly být uzavřeny smlouvy s jinými společnostmi poskytujícími služby těchto odborníků.
- Čištění střech, prostor a teritorií sousedících s budovou.
- Zajištění požární bezpečnosti budovy. To znamená, že zahrnuje placení za služby inspekčních oddělení, instalaci a udržování požární bezpečnosti a nákup hasicích přístrojů.
- Poskytování přístupu k veřejným službám pro všechny obyvatele obsluhované budovy.
- Informace o velikosti tarifů a platebních podmínek, získávání finančních prostředků na účty za energie.
- Zpráva o provedené práci svým zákazníkům: kde, za jakým účelem a do jaké míry byly prostředky vynaloženy nebo plánovány.
- Příprava a uspořádání setkání nájemníků.
- Hledejte zdroje dalšího příjmu. Například pronájem prostor, reklamních ploch;
- Odpisy na budově.
Stavební firmy mohou provádět také správcovské společnosti v Moskvě, Petrohradě nebo v jakémkoli jiném městě. Například stavba podkroví nebo jiného patra. Mají však právo takové akce provádět pouze s plným souhlasem všech majitelů a až po vydání povolení k provedení změn stavby od příslušného ministerstva.
Formy podniků správcovských společností
Bez ohledu na oblast, ve které správcovské společnosti působí, mohou být organizovány ve formě PJSC, LLC nebo partnerství. Ve formě PJSC a LLC existují společnosti, které se zabývají investičními činnostmi nebo poskytují manažerské služby soukromým podnikatelům, firmám a podnikům. Také ve formě LLC je správcovská společnost veřejně prospěšná společnost. V prvním případě - nájemci najímají společnost třetí strany, ve druhém (partnerství) - sami se zabývají správcovskými činnostmi.
Nevýhody správy bytových a správcovských společností
Správcovská společnost odpovídá pouze svým zákazníkům, kterým musí každoročně podávat zprávy valné hromadě nájemců. Teoreticky by se to mělo stát na celém území Ruské federace, v praxi je situace poněkud odlišná. Ve skutečnosti je velmi obtížné shromáždit všechny obyvatele za jeden den. Kromě toho mnoho vedoucích podniků není v žádném spěchu, aby podávaly zprávy obyvatelům, protože to pro ně není prospěšné.
Většina bytového fondu v Rusku je ve zchátralém stavu, proto ve velkých městech, která dostávají velké částky, manažeři společností neinvestují prostředky, které dostávají do budov, ale raději je utratí na své vlastní potřeby. Například správcovské společnosti v Moskvě a dalších velkých městech se tak často chovají. Problém s bytovými společnostmi v oblasti bydlení existuje od přijetí zákona o správcovských společnostech a problémy s podvody v této oblasti nebyly vyřešeny.
Jak změnit společnost spravující bydlení a veřejné služby
Pokud správcovská společnost nesplní své závazky, nesplní požadavky zákazníků, má právo s ní smlouvu ukončit a uzavřít novou, ale s jinou společností nebo zorganizovat partnerství majitelů domů.
Teoreticky, za účelem ukončení smlouvy, stačí předložit prohlášení správcovské společnosti nebo soudu s podpisy všech nebo téměř všech vlastníků a souborem dokumentů. Smlouva musí být ukončena do dvou týdnů.
V praxi je situace zcela jiná.V sektoru bydlení a veřejných služeb se vynakládá mnoho peněz, a proto zde pracuje příliš mnoho bezohledných manažerů, kteří díky zákonným mezerám v důsledku nadměrných sazeb a téměř úplné absence nákladů na údržbu a opravy domů získávají zvláštní zisky. Nesnaží se však opustit výnosné povolání. Někdy se stává, že vedoucí LLC spravuje správcovskou společnost, a to i na základě soudního příkazu ke zrušení obchodního povolení a pokračuje v práci.
Investiční společnosti
Investiční společnosti jsou organizace zabývající se správou svěřeneckého kapitálu. Podstatou tohoto řízení je, že investoři kupují buď akcie v investičním portfoliu, které již vytvořili odborníci, nebo instruují speciálně najatého profesionálního obchodníka, aby získal příslušné cenné papíry.
Použití investiční společnosti má své klady a zápory. Mezi výhody patří skutečnost, že veškeré obchodní operace, analýza trhu a transakce, bude prováděna osobou, která má rozsáhlé zkušenosti a dostatečně vysokou úroveň kompetencí v této oblasti činnosti. To může snížit riziko a ušetřit čas. Nevýhodou těchto společností je, že účtují vysoké procento provize. Kromě toho nikdo neposkytuje 100% záruku, že investované prostředky zůstanou v bezpečí a že z nich bude přijat zdravý nebo příjem.
Povinnosti společností pro správu investic
Za správu správcovské společnosti odpovídá vedoucí LLC. Musí zveřejňovat výroční a čtvrtletní zprávy o své práci a veškeré informace týkající se zákaznických účtů. Hlavní odpovědností je snaha udržovat a zvyšovat kapitál zákazníků, zajišťovat stabilní růst jejich aktiv.
Jak si vybrat investiční společnost
Při výběru byste měli věnovat pozornost zkušenostem společnosti, recenzím, finančním výkonům. Zvláštní pozornost by měla být věnována přítomnosti / nepřítomnosti zprávy o auditu a jejímu obsahu připojenému k účetní závěrce. Služby správy kapitálu obvykle nabízejí velké banky a investiční fondy. Hlavní podmínkou při výběru správcovské společnosti je, že její životnost na trhu je nejméně 10 let.
Správcovské společnosti pro podniky a firmy
Existují dva typy takových správcovských společností. Je najata samostatná společnost nebo existuje oddělení podniku, které tuto funkci vykonává.
V prvním případě si majitel najme externí společnost, ve druhém případě se vedení nachází v jednom z útvarů podniku ve formě PJSC nebo LLC, odkud spravuje. Správcovská společnost je ve skutečnosti centrem, z něhož je spravována celá síť podniků. Například Coca-Cola má po celém světě sladké rostliny sody, ale je spravována z amerického velitelství. Právě zde se rozhoduje o tom, co, kdy a jak vyrobit. Vytvářejí se plány na rozšíření výroby. Rovněž se zde shromažďují veškeré účetní informace od všech podniků za účelem analýzy a vývoje manažerských rozhodnutí.
Manažeři druhého typu se ve vzácných případech uchylují k takovým opatřením a takové opatření se považuje za nucené. Služby těchto společností se využívají v případech, kdy je podnik v krizi nebo když je majitel nucen odvolat manažera (nebo rezignoval), ale neexistuje způsob, jak jej okamžitě nahradit. Podniky potřebují externí řízení a toto řízení kvality by mělo být vyšší než interní.
Výhody a nevýhody manažerů
Externí správa podniku nebo správa z jednoho vzdáleného centra má své výhody a nevýhody.Na jedné straně vysoce kvalifikovaní odborníci pracují v takových správcovských společnostech, na druhé straně tito odborníci nemohou vždy určit, co je potřeba k vyřešení problému. Nejsou v podniku, dlouho na tom nepracovali a na základě jednoho účetního výkazu není tak snadné určit příčinu krize a najít cestu ven.
Jedním z nejvýznamnějších nedostatků správcovských společností působících v podniku je to, že rozhodnutí jsou přijímána pozdě. Takové řízení může být účinné pouze ve dvou případech: když se společnost právě otevírá nebo je již ve fázi bankrotu.
V prvním případě správcovská společnost vytvoří systém řízení, podle kterého bude podnik fungovat. V tomto případě je správcovská společnost příkladem toho, jak by měl být podnik v budoucnu řízen. Ve druhém je práce správcovské společnosti omezena pouze na hledání finančních prostředků na krytí současných dluhů a teprve poté na rozvoj podniku. Zároveň musí spolupracovat s majitelem na záchraně podniku.
Kromě těchto dvou případů povedou služby správcovských společností pouze k nežádoucím nákladům, nižší kvalitě a rychlosti rozhodování.
Správcovské společnosti hrají důležitou roli v procesu řízení podniků zapojených nejen do oblasti bydlení a komunálních služeb, ale také do dalších oblastí podnikatelské činnosti. Navzdory nedostatkům je v některých případech najetí správcovské společnosti jediným způsobem, jak situaci zlepšit.