Koncept a postup pro použití sdíleného vlastnictví je uveden v kapitole 16 Občanského zákoníku Ruské federace a o samotném rozdělení majetku (včetně bytů) - v čl. 252 občanského zákoníku Ruské federace. Kromě toho je při řešení této otázky třeba se řídit normami bytového zákoníku Ruské federace a rozhodnutími ozbrojených sil Ruska.
Postup pro stanovení podílů v bytě
Podle zákona mohou být podíly v bytě určeny následujícími způsoby:
1. Na základě současného právního státu. Například, jak vyplývá z Čl. 1141 občanského zákoníku Ruské federace je podíl dědiců na majetku zesnulého stejný. Pokud tedy zůstavitel měl 3 syny, ale jeden z nich zemřel a má 2 děti, v případě dědičnosti ze zákona dostanou synové 1/3 podílu a vnoučata vnuci 1/6 podílu.
2. Na základě dohody účastníků (akcionáři, majitelé). Například lidé, kteří investovali do koupě bytu, mohou nezávisle na velikosti každého příspěvku určit velikost podílu. Smlouva musí být uzavřena písemně a zaregistrována u Rosreestru.
Pokud akcie nebyly stanoveny výše popsanými metodami, jsou považovány za stejné.
V praxi se vyskytují případy, kdy se velikost majetku jednoho z akcionářů zvyšuje v důsledku neoddělitelného zlepšení stavu bytu. Například během držby bytu jeden z účastníků rekonstruoval inženýrské systémy v bytě (kanalizace, topení), instaloval nová vodovodní a plastová okna. V souladu s tím se tržní hodnota nemovitosti zvýšila, takže po rozhodnutí o přidělení podílu v naturálním bytě získal právo domáhat se větší plochy, než je uvedeno v jeho titulních dokumentech.
Zvýšení nebo snížení vlastnictví je možné dohodou vlastníků nebo u soudu. Ve druhém případě bude při řešení sporu rozhodující soudní posouzení stavu bytu před a po vylepšeních.
Podmínky pro rozdělení bytu
Současná legislativa definuje následující podmínky:
1. Sekce je možná, pokud je možné uspořádat místnost vhodnou pro bydlení se samostatným vchodem a nezávislou komunikací. To znamená, že plocha by měla být alespoň 28 metrů čtverečních. m. (SNiP 31-01-2003) a práce inženýrských systémů nemohou být závislé na vůli jiné osoby. Z tohoto důvodu je nemožné alokovat naturální podíl v jednopokojovém bytě, protože v prostorách bude technicky nemožné vytvořit nezávislé připojení k kanalizaci, vodovodu a topení.
V praxi je možné bez problémů rozdělit pouze bydlení na velké ploše, kde je v 1. patře několik sanitárních místností (koupelny, toalety) nebo byty. V druhém případě je možné zajistit samostatný vchod a vést nezávislou komunikaci.
2. Neoprávněné přestavby se při dělení bytu nezohledňují. Jejich přítomnost může navíc způsobit odmítnutí udělit povolení k přidělování akcií.
Sekce obytných prostor v "komunální"
Federální zákon stále nedává právní definici pojmu „obecní byt“. Ve skutečnosti to znamená prostory 5 nebo více místností náležejících lidem, kteří nejsou členy stejné rodiny a získali své právo nezávisle na ostatních.
V současné době zákony neumožňují rozdělení naturálních akcií v obecním bytě, protože majitelé nemají možnost uspořádat prostory se samostatným vchodem a vlastní komunikaci (WC, koupelna).
Majitelé několika místností nacházejících se v 1. patře budov mohou mít pouze „šanci“ na přidělení. V tomto případě můžete vytvořit samostatný vchod a uspořádat připojení k uzlům inženýrských systémů. Finanční náklady budou velmi významné.
Omezení přidělení akcie
Část bytu nemusí být možná v následujících případech:
- Přidělení podílu v naturálním bytě způsobí poškození nosných stěn a společných prostor a také vytvoří překážky pro lidi žijící v bytovém domě při používání obytných prostor.
- Porušení vlastnických práv a oprávněných zájmů zúčastněných stran (věřitelů registrovaných v obytných prostorách atd.).
- Prostory vytvořené v důsledku přidělení budou podle čl. 2 písm. 16 LCD RF. Nejčastěji na tomto základě soud odmítá nárok na rozdělení podílu naturálního bytu.
Sekce bytu "dobrovolně"
Podle čl. 252 Občanského zákoníku Ruské federace by mělo být rozdělení podílu v naturálním bytě provedeno dohodou stran. Majitelé zároveň mají právo určit, do jaké míry budou vykonávat právo rozdělit obytné prostory a výkon jejich pravomoci nemá vliv na práva ostatních akcionářů.
Například v roce 2015 Městský soud v Petrohradě v jednom z odvolacích nálezů uvedl, že přidělení podílu v naturálním bytě neporušuje práva a svobody ostatních vlastníků (držitelů kapitálu), protože neznamená změnu názvu jiného vlastníka ve vztahu ke sdílenému majetku.
Po dosažení dohody o rozdělení majetku v naturáliích je nutné jednat podle následujícího algoritmu:
- Získání povolení ke změně dispozice bytu, protože část zahrnuje organizaci zcela nových objektů (ve skutečnosti rekonstrukce).
- Vytvoření samostatného obytného prostoru, tj. Přímo stavebních prací.
- Vypracování technického plánu s ohledem na změny provedené v designu bytu. Chcete-li to provést, obraťte se na správce katastru.
- Je nutné uzavřít písemnou dohodu s ostatními majiteli bytu o rozdělení bytu.
- Odešlete žádost federální registrační službě o registraci práv do zavedených obytných prostor.
Funkce dohody o sdílení bytu
Podle části 1 čl. 252, může být přidělení naturální akcie provedeno dohodou mezi vlastníky. Jedná se o písemný dokument vypracovaný podle následujících pravidel:
- Smlouvu o přidělení bytové akcie v naturáliích podepisují všichni vlastníci akcií. Následně každá z nich dostane svou vlastní kopii.
- Obsah podrobně popisuje předmět diskuse, o kterém strany dosáhly dohody (rozdělení podílu s vytvořením samostatných obytných prostor).
- Je nezbytné zajistit kompenzační platby. V praxi je jen zřídka možné dosáhnout shody mezi stejnou velikostí podílu na majetku a plochou přidělených prostor. Například plocha bytu je 90 metrů čtverečních. m je ve vlastnictví 2 osob, z nichž jedna přiděluje prostory o celkové velikosti 42 metrů čtverečních. m. Bude muset nahradit „ztracené“ 3 metry čtvereční. m
Počet kopií smlouvy se rovná počtu majitelů akcií, ale jeden je určen pro společnost Rosreestr. Notarizace není nutná.
Postup registrace přidělených prostor
Je nutná registrace změn vlastnictví bytu. V souladu s částí 1-2 čl. 14, část 8, článek 41 zákona č. 218-FZ vyžaduje:
- Prohlášení od všech vlastníků akcií. Ten, kdo přidělil prostory, zaregistruje svůj majetek, zatímco jiní provedou změny v Jednotném státním rejstříku práv o jejich právech.
- Jsou předkládány titulní dokumenty k bytu, dohoda o rozdělení (všechny kopie), pasy žadatelů a kopie technického plánu nebo jeho identifikační číslo.
- Doklady o zaplacení státní povinnosti. Vynikající akcionář platí 2 000 rublů a další majitelé - 350 rublů.
Právo můžete zaregistrovat jak na pobočce Rosreestr, tak na MFC. Lhůta pro změnu Jednotného státního rejstříku je 10–12 dní, po které žadatelé obdrží prohlášení o svých právech a dohodu o rozdělení bytu s registrační značkou.
Přidělené podíly u soudu
Pokud nebylo možné dosáhnout dohody s ostatními majiteli akcií, je třeba se odvolat k soudu o rozdělení bytu. Musí být dodržen následující postup:
1. Příprava potřebné dokumentace.
- Technický pas v orgánech ZINZ.
- Výpis z Unified State Register s popisem domu, kde se byt nachází.
- Závěr o možnosti alokace ve formě akcií připravených ZINZ nebo specializovanou organizací.
- Kopie titulních dokumentů.
2. Vypracování prohlášení o nároku.
Dokument je zpracován v souladu s pravidly stanovenými v občanském soudním řádu Ruské federace. Podle čl. 30, je podán u okresního (městského) soudu v místě nemovitosti. V tomto případě musí obsah obsahovat:
- Podrobný popis bytu a podíl žadatele na něm (velikost, majetkové doklady).
- Charakteristika přidělených prostor se seznamem prací, které bude nutné vytvořit, aby bylo vytvořeno.
- Pokud není možné přidělit podíl v naturáliích, musí prohlášení o nároku obsahovat požadavek na náhradu s výpočtem částky. Za tímto účelem by měl být poskytnut závěr o tržní ceně nemovitostí vypracovaný odbornou organizací.
3. Účast na soudních jednáních.
Při posuzování případu je nutné prokázat, že rozdělení bytu je technicky možné, neporušuje práva a oprávněné zájmy ostatních. To znamená nejen účastníky společného vlastnictví, ale také majitele jiných bytů, jakož i majitele komunálních sítí a servisních organizací.
Sekce nároků třetích stran
Žalobu o přidělení podílu naturálního bytu může podat nejen jeden z majitelů, ale také osoba, která není ve spojení s areálem, ale jejíž majetkové zájmy jsou porušeny jednáním nebo chováním majitele.
Například pokud není možné uzavřít smlouvu o půjčce za hotovost, může věřitel požádat soud o žádost o přidělení podílu v bytě (nebo společného majetku, pokud je byt koupen v manželství). Kromě toho má právo prohlásit:
1. Není-li možné přidělení podílu v naturálním bytě (malá plocha), soud požaduje, aby dlužník prodal část nemovitosti jinému akcionáři za tržní cenu.
2. Pokud majitelé akcie odmítnou koupit část dlužníka, prodá se na veřejné dražbě.
V současné době se v ruské donucovací praxi vyvinulo postavení, podle kterého je věřiteli přiznáno právo požadovat nucené přidělení podílu v bytě v případě nedostatečných prostředků na splacení dluhů. Manželé dlužníka, ostatní majitelé bytu se v tomto případě neúčastní.
Část bytu. Případové studie
Soudy s obecnou jurisdikcí často zvažují žádosti uvádějící rozdělení podílu naturálního bytu. Soudní praxe v této věci je velmi různorodá, protože na výsledek každého případu má vliv mnoho faktorů.
Příklad č. 1
K vyřešení sporu může soud nařídit přezkoumání za účelem zjištění technické proveditelnosti rozdělení bytu, výše nákladů na přestavbu a jejich vztahu k ceně samotného majetku.
Příklad č. 2
Pokud není možné alokovat bez toho, aby byl dotčen celý byt, má majitel možnost obdržet výplatu ceny akcií od ostatních účastníků. Toto právo je navíc vykonáváno za předpokladu, že ostatní majitelé akcií souhlasí s účastí na vlastnictví žadatele na jejich majetku.
Příklad č. 3
Výjimečně může být majiteli zbaven podílu v bytě. Iniciativa je iniciována věřitelem, který také vlastní část areálu, za následujících podmínek:
- Bezvýznamná velikost podílu.
- Nemožnost naturální izolace potvrzená soudem.
- Nezájem žalovaného o užívání majetku.
U krajského soudu v Kemerově se tedy uvažovalo o případu, ve kterém byl negativní rozsudek soudců ovlivněn neschopností žalobce prokázat, že obžalovaný (ten, kdo je ochoten jej zbavit práva) nechce majetek využívat. A to vše proto, že v době soudního řízení podala soudní žaloba, aby se přestěhovala do sporného bytu.
Kromě toho by v prohlášení o nároku mělo být uvedeno, že vlastník akcie je povinen přijmout náhradu za svou hodnotu, kterou podporují všichni účastníci nemovitosti.
Určení užívání bytu
Podle čl. 247 Občanského zákoníku Ruské federace je postup pro užívání, vlastnictví bytu ve společném vlastnictví prováděn dohodou stran. Pokud nedojde k dohodě, určí ji soud.
Pokud tedy vlastník chápe, že v bytě není možné alokovat věcný podíl, musí žádost obsahovat údaje o určení pořadí vlastnictví a užívání bytu. Neznamená to přirozené vymezení akcií a nelze jej podat současně se soudem týkajícím se rozdělení bytu.
Pokud jde o stanovení postupu pro používání bytových prostor, existuje rozsáhlá soudní praxe. Při uplatnění reklamace je třeba vzít v úvahu následující skutečnosti:
- Podle čl. 23 Občanského soudního řádu Ruské federace podléhají požadavky přezkumu světovým soudem v místě sídla.
- Při určování možnosti vlastnit část bytu soud porovnává skutečnou plochu pokojů s velikostí podílu žadatele a žalovaného. Pokud rovnost mezi nimi není možná, lze zvážit otázku plateb náhrad.
- Při rozhodování soud zohledňuje stávající postup užívání bytu až do okamžiku sporu (určuje, jak je spravedlivý), potřebu každého akcionáře, věk a zdravotní stav, chování ve vztahu k ostatním vlastníkům atd.
- Určení pořadí užívání nesouvisí s ukončením práva používat konkrétní obytné prostory.
Soudním rozhodnutím se jednotlivý byt stává společným, ale v podmínkách nemožnosti jeho skutečného rozdělení je to někdy jediný způsob, jak ukončit spor o bydlení. Zavedený postup použití umožňuje vlastníkům:
- Rozdělte osobní účty a platte za veřejné služby v poměru k jejich podílu a počtu obyvatel.
- Spravedlivě sdílejí náklady na údržbu a opravy inženýrských sítí a společného majetku.
To je vše, co potřebujete vědět, abyste dostali kladné soudní rozhodnutí.