Welche Fragen sind beim Kauf einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt zu stellen?

Der Kauf einer Wohnung ist eine verantwortungsvolle und recht komplizierte Angelegenheit. Für Immobilien muss man erhebliche Beträge auslegen, daher lohnt es sich, sich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen. Der Kauf von Immobilien ist insbesondere im Sekundärmarkt mit erheblichen Risiken verbunden. Welche Fragen sollten Sie beim Kauf einer Wohnung stellen, um sich zu schützen?

Algorithmus für den Kauf einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt

Bevor Sie entscheiden, welche Fragen beim Kauf einer Zweitwohnung zu stellen sind, müssen Sie den Transaktionsalgorithmus studieren. Das geht so:

• Suche nach einem geeigneten Objekt;
• Besichtigung der Wohnung;
• Abschluss einer vorläufigen Transaktion (Einzahlungsvereinbarung) und Vorauszahlung; Vorbereitung eines Dokumentenpakets;
• Abschluss eines Kaufvertrages und Beglaubigung;
• staatliche Registrierung in der UFRS.

Liste der Dokumente

Um den Kauf und Verkauf einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt abzuschließen, benötigen Sie bestimmte Dokumente. Nämlich:

• Eigentumsdokumente, die das Eigentum des Verkäufers an der Wohnung bestätigen;
• Pässe von Teilnehmern an der Transaktion;
• BTI Datenblatt mit Erläuterung;
• Auszug aus den Konten von HOAs und Wohnungsunternehmen;
• die Zustimmung anderer Nutzer der Wohnung oder interessierter Parteien zu deren Verkauf;
• notariell beglaubigte Vollmacht (wenn die Transaktion von einem Dritten durchgeführt wird).

Wem gehört die Wohnung?

Welche Fragen sind beim Kauf einer Wohnung zu stellen? Das erste, was Sie fragen sollten, ist, wem gehört die Wohnung gemäß den Unterlagen? Im Idealfall sollten Sie sich direkt an die Eigentümer und nicht an deren Vertreter (Verwandte, Freunde, Nachbarn usw.) wenden. Das Eigentum muss bei Rosreestr registriert sein. Natürlich ist der Verkauf von Wohnungen per Proxy gesetzlich vorgeschrieben, aber dieses Schema wird oft von Betrügern verwendet, daher ist es besser, es nicht zu riskieren.

Es ist wichtig zu klären, auf welcher Basis der Eigentümer die Wohnung besitzt (was durch entsprechende Dokumente bestätigt werden sollte). Die Geschichte der Entstehung von Rechten muss untersucht werden, um sicherzustellen, dass Sie nach dem Kauf einer Wohnung nicht auf die Behauptung eines anderen stoßen, diese zu besitzen. Die riskantesten Optionen sind:

• Erbschein;
• Eigentumsvereinbarung;
• lebenslanger abhängiger Vertrag.

Wie lange hat der Verkäufer die Wohnung besessen?

In der Liste der Fragen, die beim Kauf einer Wohnung zu stellen sind, nimmt die Frage nach der Nutzungsdauer einen wichtigen Platz ein. Idealerweise sollte der Eigentümer die Immobilie für mindestens drei Jahre besitzen. Je länger dieser Zeitraum ist, desto geringer ist das Risiko, dass jemand das Eigentum an der Wohnung anfechten kann, wenn es bereits von Ihnen gekauft wurde. Auch wenn es zu Rechtsstreitigkeiten kommt, ist die Dauer des Eigentums des Vorbesitzers ein Argument zu Ihren Gunsten.

Wenn eine Person beispielsweise nach sechs Monaten Eigentum eine Wohnung weiterverkauft, sollte dies Sie benachrichtigen. Solche Schemata werden oft von Betrügern verwendet. Außerdem kann ein schneller Weiterverkauf durchgeführt werden, um die Verstöße, die im Verlauf des Verkaufs begangen wurden, zu verbergen. Und es kann auch sein, dass eine Person einen Betrug entdeckt hat (die Wohnung wurde verpfändet oder er hat andere Eigentümer) und einfach das Problem Immobilien ohne finanzielle Verluste loswerden will.

Wer ist in der Wohnung registriert?

Wenn Sie eine Liste der Fragen erstellen, die beim Kauf einer Wohnung zu stellen sind, ist es wichtig zu klären, wer in der Wohnung registriert ist. Hier sind die wesentlichen Punkte:

• Kleinere Kinder.Es ist wichtig, dass ihre Rechte während der Transaktion nicht verletzt werden.
• Ehegatte des Haupteigentümers. Er muss dem Verkauf zustimmen. Möglicherweise benötigen Sie die Genehmigung des Stiftungsrates, um die Wohnung zu verkaufen.
• Wehrpflichtige. Ohne ihre Zustimmung ist es unmöglich, eine Wohnung zu verkaufen.
• Freiheitsstrafen in Gefängnissen. Ihre Erlaubnis zum Verkauf der Wohnung ist ebenfalls erforderlich.

Gibt es irgendwelche Belastungen (Einschränkungen)?

Gibt es irgendwelche Belastungen - dies ist ein weiterer wichtiger Punkt aus der Kategorie "Welche Fragen sollten beim Kauf einer Wohnung gestellt werden?". Zum Beispiel können Immobilien durch einen Gerichtsbeschluss beschlagnahmt werden. In diesem Fall kann der Verkäufer Ihnen anbieten, einen Vorschuss zu leisten, damit er die Forderung, aufgrund derer das Eigentum beschlagnahmt wurde, abbezahlen kann. Dies ist jedoch ein sehr riskantes Geschäft. Und nicht die Tatsache, dass der Verkäufer nicht versucht, die Festnahme vor Ihnen zu verbergen.

Eine weitere Belastung kann die Tatsache sein, dass die Wohnung als Sicherheit für die Hypothekendarlehen dient. Tatsächlich sind solche Transaktionen zulässig. Das Betrugsrisiko ist aber auch hoch. Rechtsstreitigkeiten können auch als Belastung in Bezug auf diese Eigenschaft angesehen werden.

Eine weitere Falle ist die Einnahmequelle für den Kauf einer Wohnung durch den Vorbesitzer. Wurde die Immobilie mit Mutterschaftskapital gekauft, gilt das Eigentumsrecht für alle Familienmitglieder, einschließlich Kinder. Letztere müssen beim Verkauf von Immobilien zwangsläufig in einer anderen Wohnung ausgestellt werden. Wenn der Verkäufer diese Bedingung nicht erfüllt hat, besteht das Risiko, dass die Kauf- und Verkaufstransaktion ungültig wird.

Gab es eine Sanierung?

Welche Fragen sollte ich beim Kauf einer Wohnung stellen? Überprüfen Sie unbedingt, ob eine Sanierung stattgefunden hat. Aber nimm kein Wort. Bitten Sie den Verkäufer um ein Datenblatt und prüfen Sie es sorgfältig auf Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie. Wenn Sie Inkonsistenzen feststellen, prüfen Sie, ob die Änderungen im BTI konsistent sind.

Wenn sich herausstellt, dass die Sanierung nicht legalisiert ist, ist der Kauf ein großes Risiko für Sie. Erstens können die Aufsichtsbehörden eine Geldbuße gegen Sie verhängen, und zweitens besteht die Gefahr, dass Sie verpflichtet sind, die Immobilie in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen, der dem Datenblatt entspricht.

Wie ist der technische Zustand der Wohnung?

Neben rechtlichen Aspekten ist auch der technische Zustand des Wohnraums zu beachten. Hier sind einige Fragen, die Sie beim Anschauen und Kaufen einer Wohnung stellen sollten, um zu verstehen, wie komfortabel sie für Sie sein wird:

• Aus welchem ​​Material bestehen Wände und Böden? Fertighäuser halten die Wärme im Winter nicht gut und sind im Sommer sehr heiß. In dieser Hinsicht ist Ziegel akzeptabler. Zu beachten ist auch die Innen- und Außenwanddämmung.
• Wie gut ist die Schalldämmung? Lauschen Sie in völliger Stille den Geräuschen benachbarter Apartments (insbesondere einer Schwachstelle - einem Badezimmer). Vergleichen Sie auch den Geräuschpegel in der Wohnung mit offenen und geschlossenen Fenstern. Finden Sie heraus, ob es in der Nähe Industrieanlagen, vielbefahrene Verkehrswege oder ein lautes Nachtleben gibt.
• Ist die Verdrahtungsqualität? Alte Aluminiumkabel sind anfällig für Spannungsspitzen, die moderne Elektrogeräte beschädigen können. Na ja, wenn die Verkabelung durch Kupfer ersetzt wird. Es ist auch gut, wenn an jeden Zweig ein separates RCD-Gerät angeschlossen ist. Bitten Sie den Verkäufer, mehrere Elektrogeräte gleichzeitig einzuschalten, um die Qualität der Verkabelung zu überprüfen.
• In welchem ​​Zustand ist die Wasserversorgung? Prüfen Sie unabhängig, wie gut der Wasserdruck in den Hähnen ist, ob das Abwasser verstopft ist. Den Zustand von Rohren und Rohrleitungen visuell beurteilen. Überprüfen Sie, wie lange die Rohre gewechselt haben (nicht nur in der Wohnung, sondern auch in der Steigleitung).
• Ist die Wohnung gut geheizt? Die zuverlässigsten Informationen erhalten Sie, wenn Sie in der Heizperiode eine Wohnung kaufen. Es ist gut, wenn eine autonome Heizung installiert ist. Es ist aber wichtig, dass es entsprechend eingerahmt wird.Achten Sie auf den Zustand der Rohre und Heizkörper, prüfen Sie, wann sie ausgetauscht wurden (sowohl in der Wohnung als auch in der Steigleitung).
• Gibt es irgendwelche Zähler? Nun, wenn alle Kommunikationsmittel installiert wurden, geeignete Zähler. So sparen Sie Stromkosten.

Gibt es versteckte Mängel?

Welche Fragen kann ich beim Kauf einer Wohnung stellen? Fragen Sie den Verkäufer, ob das Zimmer irgendwelche Mängel hat? Gibt es Löcher oder Risse in den Wänden (am wahrscheinlichsten sind sie unter der Tapete versteckt), wenn das Dach undicht ist, die Ecken nass werden und so weiter? Natürlich wird der Verkäufer kaum erkannt, so dass Sie alles selbst überprüfen müssen. Vielleicht ist dies der Grund für die Ablehnung des Kaufs. Und wenn Ihnen die Wohnung wirklich gefällt, können die festgestellten Mängel während der Auktion ein Argument für Sie sein.

Was ist das Kontingent der Nachbarn?

Welche Fragen sollte der Verkäufer beim Kauf einer Wohnung stellen? Unabhängig davon, wie gut die Wohnung ist, hängt die Lebensqualität in der Wohnung weitgehend von den Nachbarn ab. Fragen Sie den Verkäufer, ob laute Musikliebhaber, Skandalisten, Menschen, die Alkohol oder Drogen missbrauchen, in der Nähe wohnen. Wenn Sie keinen Tabakrauch vertragen, fragen Sie, ob starke Raucher in der Nachbarschaft leben und so weiter.

Besonderes Augenmerk sollte auf die Identität der Nachbarn gelegt werden, die oben und unten direkt durch die Wand leben. Gibt es unter ihnen Fans, die an Batterien klopfen, die Ihre neue Reparatur überfluten und so weiter?

Vorauszahlung oder Anzahlung?

Und welche Fragen sollten Sie beim Kauf einer Wohnung stellen? Natürlich finanziell. Wenn der Käufer die Wohnung mag, leistet er in der Regel eine Anzahlung oder einen Vorschuss in Höhe von 5-10% der Gesamtkosten, damit der Verkäufer sie aus dem Verkauf nimmt. Dies ist eine kleine Vorauszahlung. Wenn die Transaktion (ungeachtet der Gründe) fehlschlägt, wird die Vorauszahlung vollständig an den Käufer zurückerstattet.

Bei der Kaution ist die Situation anders. Wenn das Kauf- und Verkaufsgeschäft aufgrund eines Verschuldens des Käufers zusammenbricht, verliert er den gezahlten Betrag. Wenn die Transaktion durch das Verschulden des Verkäufers zustande gekommen ist, erstattet er dem Käufer die Kaution in gleicher Höhe. Formalitäten sind daher sehr wichtig. Sie müssen im Voraus besprochen und im Vertrag klar angegeben werden.

Organisatorische Momente

Wenn Ihnen die Wohnung gefallen hat und Sie sie kaufen möchten, sollten Sie einige organisatorische Fragen klären. Hier einige Fragen, die Sie beim Kauf einer Wohnung für einen Makler oder Eigentümer stellen sollten:

• Wie lange werden der Eigentümer und andere Nutzer der Wohnung von ihr entlassen?
• Wie lange können Mieter die Wohnung verlassen?
• Welche Sachen (Möbel, Geräte usw.) gehen in das Eigentum des neuen Eigentümers über?

Wie kann man nicht auf die Tricks von Betrügern hereinfallen?

Nachdem Sie herausgefunden haben, welche Fragen Sie beim Kauf einer Wohnung stellen müssen, geben Sie einige weitere Empfehlungen, wie Sie sich vor Betrügern schützen können:

• Arbeiten Sie nicht mit Leuten zusammen, die Sie misstrauisch machen. Dies gilt sowohl für Direktverkäufer als auch für Makler. Kaufen Sie auch keine Zweitwohnung von einer juristischen Person.

• Überprüfen Sie die Dokumente sorgfältig. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt eingehend untersuchen.

• Wenden Sie sich an Spezialisten, um einen Kaufvertrag zu erstellen.

• Schmeicheln Sie sich nicht zum günstigen Preis. Natürlich besteht die Möglichkeit, dass der Wert unter dem Marktwert durch die dringende Notwendigkeit eines schnellen Verkaufs einer Wohnung (zum Beispiel aus familiären Gründen) verursacht wird. In den meisten Fällen ist dies jedoch ein Zeichen von Betrug.

• Nehmen Sie sich Zeit für die Bezahlung. Machen Sie es nur, wenn die Transaktion im Federal Reserve Service als legal anerkannt ist. Dazu können Sie Bankzellen mit der Option zum Sperren verwenden.

• Bezahlen Sie in Anwesenheit von Zeugen. So schützen Sie sich vor Betrug.

• Stellen Sie sicher, die Rechtsfähigkeit des Käufers. Wenn Sie eine Wohnung von einer älteren Person kaufen, benötigen Sie eine Bescheinigung von einer neuropsychiatrischen Ambulanz. Dies ist eine Garantie, dass Betrüger nicht versuchen, Sie und den Eigentümer der Wohnung zu täuschen.

Fazit

Wenn Sie wissen, welche Fragen beim Kauf einer Wohnung gestellt werden (in unserem Fall Wiederverkäufe), müssen Sie zusätzliche Informationsquellen berücksichtigen. Was gibt es Schöneres als mit Nachbarn zu reden? Es ist wirklich nicht sinnvoll, Informationen über die Sauberkeit des Verkäufers, der Eigentümer der Wohnung, den technischen Zustand des Hauses, den Ruf des Stadtteils und andere wichtige Punkte vor Ihnen zu verbergen. Das vielleicht geselligste Publikum sind die Großmütter auf den Bänken. Von ihnen erhalten Sie wahrscheinlich die zuverlässigsten Informationen.