Der Markt für Neubauten bietet eine breite Palette von Immobilienobjekten, aus denen der Käufer die für ihn passende Option auswählen kann, wobei er sich auf finanzielle Möglichkeiten und andere bauliche Merkmale konzentriert. Ein neuer Trend ist die integrierte Entwicklung des Territoriums. Dieses Entwicklungsmodell gilt angesichts der Landknappheit und der Überlastung der Versorgungsnetze von Megacities als das effizienteste, kostengünstigste und gerechtfertigtste. Da dieser Begriff relativ neu ist, stößt er bei potenziellen Eigenheimkäufern auf großes Interesse. Heute werden wir über die integrierte Entwicklung und Entwicklung von Gebieten sprechen sowie die Perspektiven für diese Kategorie des Wohnungsbaus diskutieren.
Entziffern Sie die Abkürzung KOT
Wenn wir über die integrierte Entwicklung eines Territoriums sprechen, ist dies eine Definition, die in einer Reihe von Konzepten enthalten ist, die Teil des Systems zur Entwicklung von Territorien sind. Wir werden dieses Thema in diesem Artikel nur geringfügig ansprechen, da uns vor allem die Abkürzung KOT noch interessiert.
Die integrierte Entwicklung von Territorien ist ein Landentwicklungsprojekt, das den Bau von Wohnkomplexen mit einer Gesamtfläche von mindestens einhunderttausend Quadraten in großem Maßstab voraussetzt. Typischerweise umfasst ein solcher Komplex mehrere Wohnhäuser, die durch einen einzigen architektonischen Plan und Entwurf verbunden sind. Sie sind auch in einer ähnlichen Preiskategorie. Experten sagen, dass es sich bei der integrierten Entwicklung von Gebieten meistens um Wohnungen der Kategorien Wirtschaft und Komfort handelt, die für den Massenkäufer mit einem durchschnittlichen Einkommensniveau bestimmt sind.
Es ist anzumerken, dass dieses Entwicklungsmodell die gesamte zugehörige Infrastruktur umfasst, die von der Bauorganisation erstellt wird. In den meisten Fällen sind dies große Mikrobezirke, die am Rande dicht besiedelter Städte liegen und sogar über ein eigenes kommunales Netzwerk verfügen.
Ein bisschen Geschichte
Zum ersten Mal sprachen sie vor etwa zehn Jahren über CAT. Dann hat die Regierung der Russischen Föderation ein Dokument herausgegeben, in dem einige der Anforderungen für integrierte Entwicklungsprojekte aufgeführt sind. Zunächst wurde auf die Verpflichtung des Entwicklers hingewiesen, Infrastruktureinrichtungen einschließlich sozialer Einrichtungen und technischer Netzwerke in Betrieb zu nehmen. CAT beinhaltet auch den Bau von Straßenkreuzungen, und Haushaltsmittel sollten für solche Aktivitäten nicht verwendet werden. Alle Kosten fallen auf die Schultern des Entwicklers und der Investoren, die er für das Projekt gewinnen kann.
Es ist interessant, dass heute nicht mehr als zehn Projekte in die Kategorie der integrierten Entwicklung von Wohngebieten fallen konnten. Viele der Antragsteller haben nicht alle vorgelegten Bedingungen erfüllt und planen heute erst den Beginn der Arbeiten an der CT.
Es ist erwähnenswert, dass in der Sowjetzeit das Prinzip der integrierten Entwicklung sehr aktiv angewendet wurde. Dies traf insbesondere in den dreißiger Jahren des letzten Jahrhunderts zu. Dann wurden ganze Brachen und manchmal Städte in Brachen gebaut. Die damals und heute verfolgten Ziele sind jedoch sehr unterschiedlich. In der Sowjetunion bestand die Hauptaufgabe darin, mehr Quadratmeter zu bauen. Daher erwiesen sich ganze Mikrobezirke als einseitig und grau. Der moderne Ansatz basiert genau auf der qualitativen Entwicklung des Raumes. Viele Entwickler behaupten, sie verkaufen weniger Wohnungen als vielmehr einen bestimmten Lebensstil. Und dafür ist der Käufer gerade bereit, fast jedes Geld zu bezahlen.
Gründe für die Popularität des integrierten Bauens
Land für die integrierte Entwicklung von Gebieten ist jetzt sehr gefragt, und das ist kein Wunder. Tatsächlich gibt es in Städten jedes Jahr immer weniger freies Land, das als Platz für neue Gebäude genutzt werden könnte. Wenn es früher in den Megalopolen möglich war, mehrere Häuser fast in der Mitte zu bauen und sie an die bestehende Stadtkommunikation anzuschließen, ist dies jetzt schon unmöglich. Daher müssen Entwickler das Gebiet am Stadtrand berücksichtigen und interessante Konzepte für ihre neuen Gebäude entwickeln. Als Ergebnis erhält der Käufer ein ungewöhnliches Projekt mit einer entwickelten Infrastruktur und vielen Vorteilen.
Die Baukosten nicht aus den Augen verlieren. Je größer das Projekt, das der Entwickler realisiert, desto günstiger wird es in der Regel. Selbst unter Berücksichtigung der Notwendigkeit, alle an Neubauten angrenzenden Gebiete auszurüsten, erzielt er einen erheblichen Gewinn. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den Käufer für alle Arten von Preisnachlässen und Werbeaktionen zu interessieren, wodurch die ursprünglich angegebenen Wohnkosten um zehn bis dreißig Prozent gesenkt werden. Ein solcher Ansatz kann es nicht verfehlen, die zukünftigen Eigentümer von Wohnungen zu bestechen.
Die meisten Käufer, die das Glück haben, Hausbesitzer in solchen Projekten zu werden, erzählen mit großem Enthusiasmus Freunden und Bekannten von ihnen, was das Interesse an CAT weckt. Zum einen werden sie durch die moderne Ausstattung von Wohnanlagen bestochen. In der Regel gehören dazu Videoüberwachung, Sport und Spielplätze, durchdachte Parkanlagen und Übergänge durch die Fahrbahn. Die Gebäude selbst sehen auch stilvoll und modern aus. Manchmal ähnelt ein Stadtteil, der Teil der integrierten Landentwicklung war, mit seiner Schönheit und ungewöhnlichen Gestaltung einem kleinen Stück Europa.
Die Vorteile von CAT für Städte und Gemeinden
Hier liegen auch die Vorteile für die Kommunen auf der Hand. Sie sind keine Investoren, wenn es um Versorger oder Infrastruktur geht. Solche Momente sind immer in der Vereinbarung über die integrierte Entwicklung des Territoriums festgelegt, sodass die Stadt nur den Baufortschritt überwachen und dann die fertigen Objekte ins Gleichgewicht bringen muss.
Jetzt wurde mehr als einmal von mehreren Entwicklern über die kollektive Entwicklung von Territorien gesprochen. In diesem Fall könnte es sich in Zukunft um die Verwaltungsgesellschaft handeln, die die von ihnen gebauten und in Betrieb genommenen Kesselhäuser, Stromnetze und sonstigen technischen Einrichtungen verwaltet. Der rechtliche Rahmen für ein solches Projekt existiert jedoch bislang nicht. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dies nicht erforderlich ist oder dass es nicht bald erscheint.
Nachteile von CAT
Trotz der Tatsache, dass wir bereits viele offensichtliche Vorteile des integrierten Bauens aufgeführt haben, hat es auch Nachteile, die die Käufer selbst oft vergessen. Zunächst ist dies die Dauer des Projekts. Da der Bauherr nicht den gesamten Mikrobezirk gleichzeitig bauen kann, nimmt er die Häuser in mehreren Schritten in Betrieb. Bei Großprojekten kann es sich nicht nur um Gebäude der zweiten, sondern auch der dritten und sogar der vierten Stufe handeln. Diese Nuance muss beim Kauf einer Wohnung in einem ähnlichen Komplex berücksichtigt werden.
Auch einige Experten führen den Bau von Infrastrukturanlagen nach dem Restprinzip auf die Nachteile von CAT zurück. In der Regel erhalten Käufer erst nach Inbetriebnahme des letzten Hauses alles, was sie für einen komfortablen Aufenthalt benötigen. Und es kann fünf Jahre dauern, bis sich die ersten Bewohner niedergelassen haben. Aus diesem Grund wird heute ein Gesetz ausgearbeitet, das die Bauherren verpflichtet, die Infrastruktur des Stadtteils parallel zu den Häusern zu errichten.
Integrierte Landentwicklungsaktivitäten: allgemeine Beschreibung
Wir haben bereits in den vorangegangenen Abschnitten des Artikels erwähnt, dass die integrierte und nachhaltige Entwicklung von Gebieten vier Formen hat, und der CT ist eine davon. Wenn Sie nicht auf Details eingehen, können diese in der folgenden Form dargestellt werden:
- Entwicklung von bereits bebauten Gebieten;
- DER KATER;
- integrierte Landentwicklungsprojekte, die von Landbesitzern initiiert wurden;
- von der Gemeinde initiierte integrierte Landentwicklungsprojekte.
Es ist zu berücksichtigen, dass bei jeder dieser Formen sorgfältig an der Entwicklung der Dokumentation, dem Entwurf künftiger Einrichtungen und der künftigen Sicherung ihrer lebenswichtigen Funktionen gearbeitet wird.
Land für komplexe Entwicklung: einige Merkmale
In den letzten Jahren wurde ein Mechanismus zur Bereitstellung von Standorten für CAT entwickelt. Normalerweise werden die Territorien zur allgemeinen Versteigerung angeboten, aber vorher werden die Dokumente sorgfältig geprüft, da die Rechte Dritter nicht auf die Website ausgeweitet werden sollten. Jede juristische Person kann an Ausschreibungen teilnehmen, ist jedoch nach dem Sieg von der Notwendigkeit einer öffentlichen Anhörung zur Landvermessung oder der Einreichung von Projektunterlagen befreit. Die Entwickler selbst halten diese Option für recht bequem und kostengünstig.
Zuvor konnten Baufirmen einfach Grundstücke mieten und für eine gewisse Zeit halten. Manchmal gingen sie Unterverträge ein, und das für den Bau eines Parkplatzes erworbene Land konnte zum Beispiel für die Wohnbebauung verwendet werden. Heute hat sich die Situation jedoch grundlegend geändert, und die integrierte Entwicklung von Gebieten in Regionen und Regionen ist eine eng fokussierte Tätigkeit. Das für eine solche Entwicklung vorgesehene Grundstück kann nicht mehr anderweitig genutzt werden.
Vermietung von Grundstücken unter CAT
Wenn der Entwickler KOT implementieren möchte, muss er auf jeden Fall die Auktion gewinnen. Ohne dies hat er nicht das Recht, einen Mietvertrag für die integrierte Entwicklung von Gebieten abzuschließen. Diese Regel ist gesetzlich verankert.
Viele Entwickler interessieren sich jedoch für einen anderen Punkt. Sie möchten wissen, ob Leasingrechte an externe Organisationen vergeben werden können. Unter dieser Formulierung verstehen viele die Möglichkeit, ihre Rechte zu verkaufen. Es kann keinen Konsens geben. Tatsächlich verbietet das Gesetz dies nicht, aber es ist so formuliert, dass es praktisch unmöglich ist, ein solches Verfahren durchzuführen.
Schließlich ist es nur durch den Gewinn der Auktion möglich, eine Vereinbarung über CTOs zu schließen, was bedeutet, dass die Organisation ihren in den Papieren angegebenen Verpflichtungen in vollem Umfang nachkommen muss. In der Praxis sind Entwickler bereits mit einer Vielzahl von unterschiedlichen Situationen konfrontiert, die mit den bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen nur schwer zu lösen sind. Viele sprechen sich daher für die Verabschiedung neuer Gesetze aus, wobei alle möglichen Situationen für die Anmietung von Grundstücken im Rahmen des Gemeinschaftsrechts zu berücksichtigen sind.
Integriertes Gebietsentwicklungsabkommen
Dieses Dokument wird als entscheidend angesehen, wenn wir über solche Projekte sprechen. Für die Unterzeichnung wurde sogar ein spezieller Rechtsrahmen entwickelt, der alle seine Nuancen berücksichtigt.
Wir werden nur einige der darin reflektierten Punkte nennen:
- Der Bauherr ist verpflichtet, alle Planungsunterlagen für die Baustelle zu erstellen, die nicht nur die Gestaltung der Baustelle beinhalten, sondern auch alle künftigen Infrastruktureinrichtungen kennzeichnen.
- Das Recht zur Vertragsunterzeichnung besteht nur mit dem Vertreter der staatlichen Strukturen und der juristischen Person, die das Angebot gewonnen hat.
- In den meisten Fällen spiegelt die Vereinbarung die Notwendigkeit wider, alle Ingenieurnetze innerhalb der in der Vereinbarung festgelegten Fristen auf die Stadtbilanz zu übertragen.
- die Gültigkeitsdauer des Dokuments und dergleichen.
Im Allgemeinen können wir sagen, dass unter allen Nuancen, die mit dem CTO verbunden sind, die Themen des Vertragsabschlusses bestmöglich ausgearbeitet wurden.
Probleme der integrierten Landentwicklung
Ich möchte sagen, dass Experten trotz des großen Interesses an solchen Entwicklungen eine Reihe von Problemen dieser Projekte feststellen, die ihre Umsetzung behindern.
Dies ist vor allem das Fehlen eines gesetzlichen Rahmens. Wir haben dies bereits mehr als einmal erwähnt.
Darüber hinaus muss auf staatlicher Ebene nachgedacht und geholfen werden, was sich in der Gewinnung von Investoren für solche Projekte niederschlagen sollte. Wenn wir berücksichtigen, dass der Bau häufig auch den Straßenbau umfasst, kann man sich leicht vorstellen, wie teuer er den Bauunternehmer kostet. Einige sind einfach nicht in der Lage, solche Großprojekte zu realisieren, obwohl das Interesse an ihnen recht groß ist.
Das Problem von CAT ist oft die Unfähigkeit mehrerer Entwickler, sich zu einigen. Bei der Erstellung einer Konsolidierung würden sie nicht nur eine Kombination ihrer Bemühungen erhalten, sondern könnten auch ein besseres Projekt realisieren, das in einem einzigen Stil erstellt wird.
Ein paar Worte statt einer Schlussfolgerung
Natürlich wurde das System der integrierten Gebietsentwicklung noch nicht entwickelt und wird über mehrere Jahrzehnte hinweg verbessert. Die Zukunft des Bauens steckt jedoch immer noch hinter diesen vielversprechenden Großprojekten.