Im Jahr 2014 wurde das Bundesgesetz Nr. 294 in Bezug auf das gemeinsame Bauen mehrfach geändert. Insbesondere muss der Bauträger jetzt bei der Durchführung der gemeinsamen Konstruktion einen Versicherungsvertrag abschließen, der dem Bauträger eine Haftpflichtversicherung bietet, bis er seine erste Transaktion mit dem Käufer abschließt. Andernfalls kann er diese Transaktion nicht bei Rosreestr registrieren.
Das Wesen dieser Verpflichtung
Seit 2014 muss jedes Bauunternehmen seine Verpflichtungen unbedingt durch die Erteilung einer Garantie oder den Abschluss eines Haftpflichtversicherungsvertrages als Bauträger mit gemeinsamer Bautätigkeit bestätigen. Diese Änderungen, die in die Gesetzgebung übernommen wurden, ermöglichen es Käufern, ihr in den Bau investiertes Geld zurückzugeben, falls der Entwickler unvorhergesehene Situationen hat.
Warum brauchen Sie sonst noch eine Entwicklerhaftpflichtversicherung?
Diese Gesetzesänderung ermöglicht es auch, eine Haftung zu begründen, die entstehen kann, wenn:
- Scheut seine Verpflichtungen.
- Er wird ein nicht fertiggestelltes Objekt übergeben.
- Es wird in Konkurs gehen, bevor das Eigentum übergeben wird.
Ökonomen glauben jedoch, dass diese Maßnahmen zu einer Wertsteigerung von Immobilien führen können. Die Regierung besteht jedoch darauf, dass diese Faktoren nicht miteinander verbunden werden können, da selbst das größte Bauunternehmen nicht mehr als 1% der Summe aller seiner Transaktionen für Versicherungen ausgibt. Daher sollte Geld aus dem eigenen Budget für die Haftpflichtversicherung des Entwicklers bereitgestellt werden.
Versicherungsobjekt
Bei der Durchführung von Shared Construction ist die Haftung des Bauträgers versichert. Diese Aktion impliziert, dass die Eigentumsinteressen der Entwickler direkt geschützt werden. Das heißt, der Abschluss eines solchen Versicherungsvertrages kommt in erster Linie den Käufern zugute. Gleichzeitig hat der Bauherr das Wahlrecht: Er kann sowohl das gesamte Haus als auch jede Wohnung einzeln versichern.
Kunden
Der Bauherrenhaftpflichtversicherungsvertrag wird zugunsten der Teilnehmer an der gemeinsamen Errichtung abgeschlossen. Unter bestimmten Umständen können sie die entsprechende Zahlung erhalten. In Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Versicherungsvertrags ist der Entwickler verpflichtet, das Objekt zu übergeben, das den Standards für Qualität und Zuverlässigkeit entspricht. Der Versicherer verpflichtet sich seinerseits, den Käufer über Änderungen des Geschäfts zu informieren und ihm eine Entschädigung zu zahlen. Sollten sich Teilnehmer an einer gemeinsamen Bautätigkeit bereits während des Bauprozesses ändern, so ist dies im Vertrag zu erwähnen, da jeder weitere Gesellschafter einen gesonderten Zusatzvertrag zur Haftpflichtversicherung des Bauträgers abschließt.
Versicherer
Nicht jede Versicherungsgesellschaft möchte solche Versicherungsverträge abschließen. Die Versicherer sind der Meinung, dass eine solche Transaktion häufig zu Verlusten führt. Darüber hinaus muss die Versicherungsgesellschaft selbst die folgenden Anforderungen erfüllen:
- Muss mindestens 5 Jahre auf dem Versicherungsmarkt sein.
- Für den zukünftigen Zeitraum sollte eine gute Prognose für die Entwicklung vorliegen.
- Muss den finanziellen Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen.
- Das genehmigte Kapital dieser Gesellschaft darf nicht weniger als 120 Millionen Rubel betragen, und der Umsatz sollte mindestens 400 Millionen Rubel betragen. Nur unter diesen Voraussetzungen kann eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.
Tarife
Der Abschluss eines Versicherungsvertrages, der den Bauträger versichert, ist zu teuer. Beispielsweise schwankten die Durchschnittsraten für den Abschluss einer solchen Vereinbarung im Jahr 2015 zwischen 0,5 und 0,8%. Wird der Vertrag über einen längeren Zeitraum abgeschlossen, kann die Versicherungsgesellschaft den Tarifsatz nach eigenem Ermessen von 10 auf 30% senken. Es ist rentabler, für beide Seiten vorteilhafte Haftpflichtversicherungsunternehmen zu gründen.
Die Ermittlung des Zinssatzes sowie die vollständige Berechnung der jährlichen Zinssätze liegt im Ermessen des Versicherungsunternehmens selbst, da die Wahrscheinlichkeit, dass ein Bauträger, der sich an einem gemeinsamen Bau beteiligt, seinen Verpflichtungen zu entziehen beginnt, recht hoch ist.
Die Entwicklerhaftpflichtversicherung für geteilte Bauten birgt ein gewisses Risiko.
Einflussfaktoren auf den Zinssatz
Der Zinssatz für den Versicherungstarif hängt von folgenden Faktoren ab:
- Gehört der Entwickler zur Holding?
- Hat der Entwickler in der Vergangenheit erfolgreiche und positive Deals? In diesem Fall kann der Versicherer alle Kriterien früherer Transaktionen berücksichtigen: die Fristen für ihre Fertigstellung, die Gesamtzahl der Objekte, die Präsenz von Repräsentanzen in verschiedenen Regionen des Landes, das völlige Fehlen von Beschwerden und Beschwerden.
- Finanzielle Nachhaltigkeit.
- Rechtliche Unterstützung, dh die Verfügbarkeit eines vollständigen Pakets an Dokumentation und Genehmigung.
- Stufen, in die der Baufortschritt unterteilt ist.
- Deadline für das aktuelle Projekt.
- Die Gesamtzahl der am gemeinsamen Bau beteiligten Kunden.
Registrierung eines Versicherungsvertrages
Um eine Vereinbarung mit dem Rosreestr zu registrieren, muss der Entwickler alle erforderlichen Dokumente bereitstellen. Ihre Liste enthält:
- Projekterklärung.
- Baugenehmigung.
- Bescheinigung über die staatliche Registrierung.
- Auftrag zur Realisierung des gemeinsamen Baus.
- Kopien aller gesetzlichen Dokumente.
- Begründung technischer und wirtschaftlicher Art.
- Kopien des Jahresabschlusses des Entwicklers.
- Informationen zu bestehenden Kreditgebern.
- Bescheinigung der Banken, aus der hervorgeht, dass keine Verzögerungen bei der Auszahlung der Kredite bestehen.
Nach Abwägung der Sicherheiten wird die Haftpflichtversicherung des Erbauers für geteilte Ausführung abgeschlossen.
Was soll geschützt werden?
Wenn der Bauträger seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und dies durch eine gerichtliche Entscheidung oder die Tatsache des Konkurses bestätigt wird, bedeutet der Versicherungsvertrag, der während der Durchführung der gemeinsamen Konstruktion geschlossen wurde, dass den Anteilseignern eine Entschädigung gezahlt wird. Es ist jedoch zu beachten, dass die Versicherung die Investition nicht vergütet, wenn der Bauträger die Bauzeit einfriert oder den Zeitraum, in dem das Objekt in Betrieb genommen werden soll, verlängert. Die Höhe der Zahlung richtet sich ausschließlich nach dem im Vertrag festgelegten Preis, darf jedoch nicht unter den Kosten des Objekts selbst und unter dem durchschnittlichen Marktpreis pro Quadratmeter Wohnfläche in derselben Region liegen, in der der Bauträger gearbeitet hat.
Das maximale Bonusvolumen ist ebenfalls gesetzlich begrenzt.
Versicherte Ereignisse
Folgende Fälle können der Versicherung zugerechnet werden:
- Der Bau ist unterbrochen.
- Der Entwickler wird für insolvent erklärt.
- Interessenten können keinen Wohnraum bekommen.
- Der Entwickler weigert sich, materielle Ressourcen zurückzugeben.
Gesetzesänderungen
Änderungen des Bundesgesetzes Nr. 294, über die wir in unserem Artikel bereits gesprochen haben, haben die obligatorische Haftpflichtversicherung des Erbauers des Unternehmens konsolidiert.Gleichzeitig ist der Bauherr selbst, der gemeinsam bauen will, verpflichtet, den Versicherer zu suchen und die Verträge direkt auszuführen. Der Entwickler kann nach eigenem Ermessen auswählen, mit wem er einen Versicherungsvertrag abschließt - mit einer Bank, einer spezialisierten Versicherungsgesellschaft oder mit der Gesellschaft.
Teilnehmer, die Mitglied einer Versicherungsgesellschaft sind (Pflichtversicherung), tragen die gleiche Verantwortung. Für den Fall, dass der Versicherungsvertrag mit der Bank abgeschlossen wird, muss der Entwickler viel Zeit aufwenden, um Papiere zu sammeln. Die Banken verlangen vom Bauträger außerdem die Zahlung eines obligatorischen Betrags von 30% der Gesamtkosten der im Bau befindlichen Anlage. Dieser Betrag dient als Garantie für das Finanzinstitut. Die Zentralbank stellt unter anderem eigene Anforderungen an Banken, die Versicherungsverträge abschließen. Diese Banken sollten:
- Arbeiten Sie mindestens 5 Jahre in dem entsprechenden Bereich.
- Haben ein Grundkapital von mindestens 200 Millionen Rubel.
- Der Gesamtwert der Immobilie sollte mindestens 1 Milliarde Rubel betragen.
In dieser Hinsicht ist es für einen Entwickler rentabler und einfacher, ein Darlehen zu erhalten, als eine Garantie auszustellen. Banken halten auch das Versicherungsverfahren für die Umsetzung des gemeinsamen Aufbaus für nicht ganz vorteilhaft.
Am rentabelsten ist der Abschluss eines Vertrages über die gegenseitige Haftpflichtversicherung von Entwicklern mit einem spezialisierten Unternehmen. Aufgrund der Anwesenheit von erheblichem Wettbewerb, Versicherer, um Kunden zu gewinnen, niedrigere Tarife und Preise für ihre Produkte. Außerdem können sie den Tarif für die gesamte Laufzeit des Versicherungsvertrages festlegen. Ein weiterer Vorteil des Vertragsabschlusses mit einem spezialisierten Unternehmen besteht darin, dass Dokumente so schnell wie möglich bearbeitet werden. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung tritt der Bauherr als Versicherer und der Teilnehmer an der gemeinsamen Errichtung als Begünstigter auf. Die Sicherheiten für jede bestimmte Wohnung werden einzeln ausgewählt. Die Verbraucherunternehmen der gegenseitigen Haftpflichtversicherung der Entwickler sind relevant geworden.
Haftpflichtversicherung für ein gemeinsames Bauunternehmen
Die Versicherungsnehmer sind zur Stellung von Sicherheiten verpflichtet. Oft ist eine solche Garantie ein Grundstück, auf dem der Bau eines Objekts vermutet wird. In dem Dokument sollte unter anderem beschrieben werden, wie die angegebenen Verpflichtungen abgesichert werden. Alle Sicherheiten müssen vor Abschluss des ersten Vertrages über die gemeinsame Errichtung unterschrieben werden und gelten bis zur tatsächlichen Lieferung des Objekts. Für den Fall, dass die Transaktion beendet wurde, erfolgt keine Befreiung von den Haftungszahlungen. Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn der Versicherungsfall während der Vertragslaufzeit eingetreten ist.
Der Versicherungsnehmer kann sowohl das gesamte Haus als auch die Wohnungen separat versichern. Übrigens ist die erste Option nicht ganz rentabel, da der Versicherte dann eine Kaution hinterlegen muss, die den Kosten der gesamten Einrichtung entspricht, und auch sicherstellen muss, dass alle Räumlichkeiten in dieser Einrichtung verkauft werden. Ein weiteres Problem beim Abschluss eines Versicherungsvertrages für die gesamte Einrichtung ist die Schwierigkeit, den Begünstigten zu bestimmen.
Der Vertrag beginnt mit der Gutschrift der ersten Rate. Eine solche Vereinbarung sieht kein Franchise vor. Ansonsten können die Vertragsbedingungen als Standard bezeichnet werden:
- Der Versicherer verpflichtet sich, die Zinsinhaber über die Höhe der gezahlten Entschädigungen zu informieren. Dies ist die Grundlage für die Entwicklerhaftpflichtversicherung.
- Die Versicherungsgesellschaft hat das Recht, den Entwickler mit einer Regressionsanforderung zu kontaktieren.
- Die Versicherungsgesellschaft verpflichtet sich, die Zinsinhaber zu benachrichtigen, wenn der Versicherungsvertrag vorzeitig gekündigt wurde.
- Die Vereinbarung gilt für die gesamte Bauzeit und ist davon abhängig. Das heißt, bei Verlängerung der Bauzeit verlängert sich der Vertrag automatisch.
Der Betrag, der bei Eintritt eines Versicherungsfalls vollständig erstattet wird, hängt von den festgelegten Tarifen und Preisen ab. Seine Größe sollte größer sein als der Wert des gesamten Wohnraums eines bestimmten Raums. Darüber hinaus bleibt die Entscheidung, wie die Entschädigung in Raten oder auf einmal gezahlt wird, vollständig bei der Versicherungsgesellschaft.
Versicherungsfragen
Was sind die Fallstricke eines Bauherren-Haftpflichtversicherungsvertrags?
Eine solche Versicherung ist sehr spezifisch, da finanzielle Risiken tatsächlich versichert sind.
Eine solche Vereinbarung hat im Schadensfall kumulative Wirkung. Im Falle einer Krisensituation werden Verluste von absolut allen Entwicklern und nicht von einem bestimmten verursacht. Unter Krisensituationen werden hier steigende Hypothekenzinsen oder eine sinkende Nachfrage nach Wohnraum verstanden. Schließlich handelt es sich um eine gegenseitige Haftpflichtversicherung für Entwickler.
Ein weiteres Problem ist, dass es keine Möglichkeit gibt, Risiken rückzuversichern.
Aufgrund der Tatsache, dass die Zentralbank die Anforderungen an Versicherungsunternehmen erhöht hat, hat sich ihr Kreis erheblich verringert. Die entscheidende Rolle spielte dabei die Vergrößerung des genehmigten Kapitals, und im modernen Versicherungsmarkt sind nur 19 Organisationen für die Anforderungen geeignet. In Übereinstimmung mit den Änderungen verloren ungefähr 80% der Organisationen, die zuvor einen Entwicklerhaftpflichtversicherungsvertrag abschließen konnten, ihre Fähigkeit, Versicherungstätigkeiten für Entwickler durchzuführen.