Kaution im Rahmen des Vorverkaufsvertrages: Rechtsberatung

Vorverkaufsvertrag mit Anzahlung, Muster das nach bestimmten Regeln erstellt wird, wird in der Praxis häufig erstellt. Die Popularität dieser Vereinbarung beruht auf dem Wunsch der an der Transaktion beteiligten Parteien, sich selbst zu schützen. Lassen Sie uns detaillierter betrachten, was dies ausmacht vorläufiger Kaufvertrag mit einer Anzahlung.

Kern der Vereinbarung

Vorverkaufsvertrag mit Anzahlung, Muster Dies wird in dem Artikel dargestellt, der in der Verhandlungsphase erstellt wurde. Der Kern dieser Vereinbarung besteht darin, die Verpflichtungen der an der Transaktion beteiligten Parteien für die Zukunft festzulegen. Einfach gesagt, abschließend vorläufiger Kaufvertrag mit einer Anzahlungmüssen beide Teilnehmer die Transaktion abschließen. Wenn diese oder jene Partei aus irgendeinem Grund ihre ursprüngliche Absicht ändert, entstehen Verluste.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es spezielle Bestimmungen, die den Vorvertrag, die Hinterlegung, die Mustervereinbarung regeln. Trotzdem gibt es in der Praxis viele Fragen bei der Erstellung eines solchen Dokuments. Besonders häufig treten sie im Rahmen von Beziehungen auf, die mit dem Umsatz von Wohnimmobilien verbunden sind.

Ein Mittel, um die Erfüllung der im Vorvertrag festgelegten Bedingungen sicherzustellen, ist eine Kaution. Die Mustervereinbarung enthält einen Hinweis auf den genauen Betrag, den eine Partei an die andere überweist. Nach Erfüllung der übernommenen Verpflichtungen, dh Abschluss des Hauptvertrags, wird dieser auf die im Rahmen der Transaktion fälligen Zahlungen angerechnet.

Wenn sich der Verkäufer weigert, den Vertrag zu erstellen, wird der von ihm erhaltene Betrag in doppelter Höhe an den Käufer zurückgeschickt. Der Erwerber erleidet seinerseits auch Verluste, wenn er seine Meinung ändert, um eine Transaktion durchzuführen. Wenn er sich weigert, den Hauptvertrag zu unterzeichnen, wird ihm der Betrag der Kaution nicht zurückerstattet.

Zeichen der Vereinbarung

Die obigen Informationen zeigen, dass:

1. Die Hinterlegung sichert die Erfüllung der Verpflichtungen der Parteien, einen Kaufvertrag für die Zukunft abzuschließen.
2. Im normalen Geschäftsverkehr wird der vom Erwerber bezahlte Betrag die Zahlungsfunktion im Rahmen einer Vereinbarung erfüllen, die noch nicht unterzeichnet wurde.

GK-Normen

Wie in Artikel 380 des Kodex angegeben (Absatz 1), Vorauszahlung - den Geldbetrag, den ein Teilnehmer einem anderen Teilnehmer aufgrund der von ihm bei der Haupttransaktion geschuldeten Zahlungen ausgibt. Sie dient als Beweis für den Abschluss des Abkommens und stellt dessen Umsetzung sicher. Ein Vorvertrag über die Pflichten und die Hinterlegung einer Kaution muss schriftlich abgeschlossen werden.

Bei Nichteinhaltung dieser Vorschrift wird die Vereinbarung ungültig. Das bedeutet das Kaution ohne vorherige Absprache kann nicht als Mittel der Sicherheit betrachtet werden. Die Überweisung muss beglaubigt sein. Das Gesetz sieht vor, dass die Kaution ausschließlich aufgrund vertraglicher Verpflichtungen geleistet werden kann. In anderen Fällen kann es nicht verwendet werden.

Seine Zahlungsfunktion geht davon aus, dass der überwiesene Betrag zur Absicherung von Zahlungsverpflichtungen verwendet werden kann. In Abwesenheit einer der oben genannten Eigenschaften entzieht es seinen Eigenschaften eine Ablagerung. Bestehen Zweifel an der Rechtsnatur des Geldbetrags, insbesondere aufgrund des Fehlens einer schriftlichen Form der Vereinbarung, so gilt dies als Vorschuss, sofern nichts anderes nachgewiesen ist.

Widersprüche im Gesetz

Wie Sie wissen, unterliegt der Kaufvertrag für jede Immobilie der staatlichen Registrierung.Erst nach Durchführung dieses Verfahrens gilt die Transaktion als abgeschlossen und wirksam.

3VorvertragZiel ist es wiederum, eine bestehende Verpflichtung aus einer Vereinbarung zu gewährleisten, die für die Teilnehmer gültig ist. Dies ist die Inkonsistenz von Normen. Bei der Offenlegung der Definition einer Einlage weist der Gesetzgeber eindeutig auf deren akzessorischen (derivativen) Charakter sowie auf das Bestehen einer tatsächlich bestehenden Verpflichtung aus dem Vertrag hin, in dem die Einlage tatsächlich gesichert ist.

Tatsächlich kann er die Ausführung eines Vertrags, der die staatliche Registrierung nicht bestanden hat, nicht garantieren. Eine etwas andere Situation bei beweglichen Sachen. Transaktionen mit solchen Registrierungsgegenständen sind nicht Gegenstand. Dementsprechend zum Beispiel, Vorvertrag über den Verkauf des Autos mit einer Kaution kann durchaus der Fall sein.

Regulierungsnuancen

Die derzeitige Gesetzgebung regelt nicht das Verfahren, nach dem erarbeitet werden sollte vorläufiger Kaufvertrag des Hauses. Mit einer Anzahlunges kann jedoch nicht geschlossen werden. Wie oben angegeben, muss eine solche Vereinbarung von einer autorisierten Regierungsbehörde registriert werden.

Dieses Vorgehen bei Immobilientransaktionen ist entscheidend. Eine Einzahlung im Rahmen eines Vorvertrags, der nicht der staatlichen Registrierung unterliegt, hat für die Parteien eine Reihe negativer Konsequenzen, wenn sie sich weigern, die Haupttransaktion abzuschließen.

Hierzu gehört insbesondere die Fähigkeit eines Teilnehmers, die Ausführung einer gesicherten Vereinbarung in einem Gerichtsverfahren durchzusetzen. Gleichzeitig ist das Unternehmen, dessen Interessen verletzt wurden, berechtigt, Ersatz für Verluste zu verlangen, die durch die Verletzung entstanden sind.

Vereinbarungsziele

Vorvertragsdepot übt eine organisatorische Funktion aus. Die Überweisung von Geldern zielt darauf ab, eine Nicht-Eigentumsverpflichtung für die Ausarbeitung einer Vereinbarung in der Zukunft zu begründen.

Der Geltungsbereich dieses Vorvertrages bezieht sich auf die Vorbereitung der Transaktion mit Immobiliencharakter. Demzufolge sollte jedes Überschreiten des festgelegten Rahmens als unangemessene Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen angesehen werden.

Wichtiger Punkt

Gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann der Betroffene im Falle der Weigerung des zweiten Teilnehmers, das Hauptgeschäft abzuschließen, beim Gericht einen Antrag auf Zwangsvollstreckung stellen. Gilt diese Regel für Vorvertrag für den Verkauf einer Wohnung mit einer Kaution?

In der Praxis kann sich herausstellen, dass das Gericht den Teilnehmer der fehlgeschlagenen Transaktion einfach nicht zum Abschluss zwingen kann, da das Objekt bereits seinen Eigentümer gewechselt hat. In diesem Fall wird nur eine Konsequenz unerfüllt bleiben Vorvertrag.

Wohnung, Kaution für die es übertragen wurde, verbleibt bei der Person, die der Eigentümer zum Zeitpunkt der Streitigkeit ist. In diesem Fall kann das Gericht dem Beklagten eine Verpflichtung auferlegen, den Kläger für Verluste zu entschädigen oder Sanktionen gegen ihn zu verhängen, die im Vertrag festgelegt sind.

Der Vorvertrag übt also, wie Anwälte betonen, eine organisatorische Funktion aus. Es kann kein Eigentum, einschließlich Geldverpflichtungen, generieren. Dementsprechend erfüllt die Verpfändung aus dem Vorvertrag nicht die Zahlungsfunktion.

Die Angabe in der Gesetzgebung, dass der überwiesene Betrag später bei Zahlungen im Rahmen der Transaktion berücksichtigt wird, ändert nichts an den Bestimmungen, da die Hauptvereinbarung noch nicht abgeschlossen wurde.

Leistungsmerkmale

Wenn Sie den Hinweis auf die Möglichkeit der Verrechnung der Kaution mit dem Zahlungsbetrag im Rahmen der gesicherten Transaktion nicht berücksichtigen, ist es erforderlich, dass der Hauptvertrag und die vorläufige Vereinbarung, obwohl miteinander verbunden, aber unabhängig, handeln.

Mit Vollzug des ersten wird die Verpflichtung aus dem Derivatdokument durch Erfüllung beendet. Vorauszahlung, Verkauf von Grundstücken oder andere Immobilienobjekte arbeiten in unterschiedlichen Zeitbereichen.

Kontroverse Fragen bei Immobilientransaktionen

Einige Bürger, die wenig mit dem Gesetz vertraut sind, verwenden eine falsche Sprache. Zum Beispiel, wenn sie ihre Position vor Gericht verteidigen, sagen sie, dass sie zu dem Schluss gekommen sind Wohnungsvorverkaufsvertrag. Lassen Sie uns etwas Klarheit schaffen.

Ein Vorvertrag über den Verkauf von Immobilien kann in der Tat abgeschlossen werden. Der Teil des Betrags, der aufgrund einer solchen Vereinbarung dem Eigentümer zusteht, ist jedoch kein Beweis für die Transaktion, da nichts zu bestätigen ist, sondern er bestätigt die Absicht, die Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Mittel zu erfüllen.

Das Problem hat eine andere Seite. Wenn der Vertrag nicht schriftlich ausgeführt wurde, sondern der Betrag überwiesen wurde und nachgewiesen wurde, dass es sich um eine Anzahlung handelt, bestätigt die Zahlung von Geldern die Tatsache der Transaktion. Um zu gewährleisten, dass Handlungen notariell beglaubigt werden, wird die Beglaubigungsfunktion der überwiesenen Gelder als nicht beansprucht betrachtet. Was ist mit den Vereinbarungen, die registriert werden müssen?

Anwälte sagen, dass zeichnen Vorvertrag für den Verkauf von Grundstücken mit einer Kaution, wie jedes andere unbewegliche Objekt, unpraktisch. Für solche Transaktionen gilt diese Form der Durchsetzung nicht. Es besteht keine Verpflichtung vor der Registrierung. Dementsprechend gibt es nichts vorzusehen. Diese Regel gilt nicht nur für Wohnimmobilien.

Beispielsweise wird ein vorläufiger Garagenkaufvertrag mit einer Kaution für nichtig erklärt. In diesem Fall besteht auch keine besicherte Hauptverpflichtung. Die Anerkennung der Nichtigkeit des Vertrages hat die Rückzahlung der Anzahlung aus dem Vorvertrag zur Folge.

Mögliche Lösung des Problems

Nach Ansicht einer Reihe von Anwälten kann die gesetzgeberische Konsolidierung der Möglichkeit juristischer Personen, die in den Normen festgelegten Mittel einschließlich eines Vorvertrags und einer Kaution zu wählen, der beste Ausweg aus der Situation sein. In diesem Fall müsste man sich jedoch weigern, Immobilientransaktionen zu registrieren, und eine obligatorische Registrierung von Rechten an Objekten und ihren Belastungen hinterlassen.

Derzeit erkennen Gerichte Vorabvereinbarungen mit einer Kaution zunehmend als Vorabvereinbarung an, nach der der Erwerber einen Teil des Wertes der Immobilie zahlt. Dementsprechend legen die Teilnehmer an Transaktionen in solchen Handlungen Bedingungen für die Verhängung von Strafen für den Nichtabschluss einer Transaktion fest.

In diesem Fall entspricht eine Geldstrafe der Höhe des einvernehmlich überwiesenen Vorschusses. Das Wesentliche einer solchen Handlung besteht darin, die Verpflichtung zur Ausführung der Transaktion in der Zukunft für verfallen zu erklären.

Alternative Option

Einige Anwälte und Makler bieten eine andere Lösung für das Problem. Um die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem bereits unterzeichneten, aber nicht registrierten Kaufvertrag zu gewährleisten, wird empfohlen, einen Spezialfonds zu bilden. Es sollte aus Abzügen von jeder Partei der Transaktion oder einer der Parteien bestehen. Dieser Fonds wird an ein Drittunternehmen (z. B. denselben Makler oder einen Notar) übertragen.

Im Falle eines Verstoßes gegen die Bestimmungen der Vereinbarung wird das Geld an den gutgläubigen Teilnehmer überwiesen. In diesem Fall kann sich jedoch die Frage nach der Rechtmäßigkeit der Aufbewahrung von Geld stellen. Da es sich um eine Art unternehmerische Tätigkeit eines Dritten handelt.

Eine solche Sicherheitsmaßnahme ist gesetzlich nicht vorgesehen. Es ist jedoch nicht durch die Normen verboten.

Wie kann ich eine Anzahlung im Rahmen eines Vorvertrags zurückgeben?

Im Falle einer von einer Immobilienagentur vermittelten Vereinbarung ist es ratsam, diese in die Transaktion als Dritter in die Person ihres Direktors oder einer anderen gemäß der Vollmacht handelnden autorisierten Person einzubeziehen.Im Streitfall wird das Unternehmen vor Gericht gestellt.

Aussagen von Dritten können eine entscheidende Rolle bei der Feststellung der Schuld einer Partei an der Transaktion spielen. Dementsprechend beeinflussen sie die Entscheidung, die Forderung des Klägers zu befriedigen. Vorauszahlung und die Höhe der Strafe.

Grundlegende Begriffe

Um einen Vorvertrag abzuschließen, müssen Klauseln enthalten sein, die das Erscheinen in einem bestimmten Notariat an einem bestimmten Tag und zu einer bestimmten Uhrzeit vorsehen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass es zusätzliche Nachweise für die Absichten von Treu und Glauben gibt, die Transaktion abzuschließen. Besonderes Augenmerk sollte auf die Frage der Haftung gelegt werden.

Im Vertrag sollte klar festgelegt sein, für welche Verstöße welche Sanktion vorliegt. Darüber hinaus sollte das Verfahren für den Schuldnachweis festgelegt werden. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Ausgaben. Der Vertrag sollte detailliert beschreiben, welche Kosten von welchen Teilnehmern verursacht werden.

Der Zweck der Vereinbarung ist es, die notwendigen Dokumente vorzubereiten, um die Transaktion rechtzeitig abzuschließen. Darüber hinaus ist die Rolle einer Immobilienagentur bei der Lösung dieses Problems keineswegs die letzte. Wenn der Vorschuss in einer Fremdwährung gezahlt wird, ist es ratsam, den Rubeläquivalent des Betrags sowie den Wechselkurs, zu dem die Zahlung erfolgt, und das Datum anzugeben, an dem sie gültig ist.

Fazit

Die vorvertraglichen Beziehungen waren bereits im 19. Jahrhundert im innerstaatlichen Recht verankert. Zu dieser Zeit waren die Bedingungen für die Umsetzung jedoch etwas anders. Insbesondere im Falle der Weigerung, ein Geschäft abzuschließen, in dessen Sicherheit ein Vorvertrag geschlossen wurde, konnte niemand, einschließlich des Gerichts, den Betroffenen zur Ausführung zwingen.

In der Sowjetzeit war die Situation umgekehrt. Sollte sich einer der Teilnehmer der im Vorvertrag vorgesehenen Vertragsabwicklung entzogen haben, könnte das Gericht nicht nur die hierdurch verursachten Verluste geltend machen, sondern auch die zu den vereinbarten Konditionen abgeschlossene Transaktion anerkennen.

Die moderne Gesetzgebung steckt mitten in dieser Frage. Was die "Schuldigen" fehlgeschlagener Transaktionen mit Immobilien betrifft, so ist ihre Situation keineswegs hoffnungslos. Auch wenn Grund zu der Annahme besteht, dass sie ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen sind und dies vor Gericht bewiesen wird, können sie nicht nur eine Klage zum Schutz ihrer Rechte einreichen, sondern müssen dies auch. Schließlich muss man verstehen, dass die Höhe der finanziellen Sanktionen letztendlich von einem bestimmten Richter unter Berücksichtigung aller Umstände des Rechtsstreits subjektiv festgelegt wird.