L'accord d'échange de terres fait référence au transfert de terres à la propriété d'une partie en échange d'une autre terre. Étant donné que le troc est une relation juridique sur une base remboursable, les règles générales régissant les transactions d'achat et de vente sont utilisées à cet égard, avec les détails qui sont dus à la nature même de ce type de transaction.
Les spécificités de l'accord d'échange
La principale différence par rapport au contrat de vente est que, pour le bien transféré, les parties ne reçoivent pas le montant monétaire précisé dans le contrat, mais un terrain ayant des caractéristiques, des propriétés et un prix similaires. Les deux côtés agissent en même temps en tant que vendeurs et acheteurs.
Par conséquent, les zones qu’ils échangent devraient être approximativement les mêmes. Mais en réalité, il arrive souvent qu'un site soit inférieur à un autre dans certaines propriétés. Dans un tel cas, les parties ont le droit d’établir le paiement requis pour la différence de coût, dont le montant est fixé dans les termes de la convention d’échange.
L’échange diffère d’un accord de donation en ce que la nature de la transaction est onéreuse et n’est pas réalisée unilatéralement sous la forme d’un transfert de terre. Si un accord d'échange de terres est conclu, chaque partie reçoit une propriété similaire ou une compensation partielle si une parcelle est inférieure à l'autre.
Formulaires de transaction
En ce qui concerne l'échange de parcelles dans la Fédération de Russie, des formes de transaction telles que:
- une simple forme écrite lorsque les parties au contrat doivent uniquement le certifier avec des signatures et le transférer ensuite aux autorités du service fédéral d'enregistrement pour enregistrement par l'État;
- une forme notariale dans laquelle la certification de ce contrat n'est pas requise, mais qui dans de nombreux cas est néanmoins prescrite par un acte réglementaire.
Quand la notarisation est-elle requise?
La notarisation est requise dans les cas suivants:
- Pour les transactions liées au site appartenant à un mineur ou à un citoyen reconnu comme ayant une capacité juridique limitée.
- Dans le cas d'un échange, s'il existe une propriété commune de la parcelle (y compris les cas où toutes les parties disposent de leurs actions en une seule transaction).
Peu importe la forme sous laquelle la transaction est conclue, l’accord d’échange (un échantillon sera présenté ci-dessous) doit être enregistré par les autorités de l’État. Si cette exigence n'est pas respectée, le document est déclaré invalide.
Règlement
Lors de la conclusion d’un accord sur l’échange de terrains, les deux parties doivent être attentives aux normes réglementaires en matière de droit qui distinguent un accord de ce type d’un contrat de vente du même terrain. Par exemple, s'il n'y a pas de conditions précises dans l'accord sur le prix du terrain à échanger ou de données sur la répartition des dépenses des deux parties, vous devez vous rappeler l'hypothèse sous-jacente sur l'échange de parcelles équivalentes.
Si, toutefois, pour exécuter l'accord d'échange de terrains, des frais sont nécessaires pour le transfert des terrains à l'autre partie ou pour d'autres actions visant à exécuter l'accord, ils doivent alors être exécutés par la partie qui doit le faire conformément aux obligations prescrites.
Procédure de compensation pour un échange inégal
Initialement, l'accord suppose l'équivalence de la terre.C’est pourquoi les éventuels litiges futurs des participants sur la valeur du bien transféré sont très limités. Si le contrat a pour objet l'échange de parcelles inégales, la partie qui transfère la parcelle avec un prix inférieur reçoit une autre obligation de payer la différence de valeur.
Ce paiement doit être effectué avant ou immédiatement après le transfert de la contrepartie sur le site, moyennant un coût inférieur. Parallèlement, une procédure différente de compensation de la différence de prix existante peut être établie dans le contrat d'échange. Il est donc tout à fait naturel que toutes les conditions nécessaires et la forme de la compensation versée soient nécessairement reflétées dans le texte même lors de la conclusion du contrat.
Échange simultané
L'échange de terrain ne doit pas nécessairement être effectué simultanément. Il existe également des cas où l'accord fixe des dates différentes pour le transfert des parcelles échangées. Premièrement, une partie au contrat remplit ses obligations, puis une autre. Si, selon la convention d'échange certifiée, les conditions de transfert ne coïncident pas, il est nécessaire d'appliquer les règles établies par la loi sur le contre-respect de leurs obligations, qui sont consacrées à l'article 328 du Code civil de la Fédération de Russie.
De par son contenu, il s'ensuit que si la contrepartie manque à l'obligation contractuelle, une autre contrepartie a le droit de suspendre immédiatement l'exécution de ses propres obligations spécifiées dans l'accord (un modèle d'accord d'échange est également présenté dans cet article) ou, en principe, de ne pas s'y conformer. Cela peut également obliger l’autre partie à recouvrer des dommages-intérêts pour les violations qu’elle a commises.
Le moment où le droit de propriété sur les parcelles à échanger passe directement à son participant est défini à l'article 570 du Code civil de la Fédération de Russie. Il indique que la propriété des terres acquises par échange est transférée simultanément à chacune des parties si toutes les obligations établies par le contrat étaient remplies auparavant.
En outre, il est nécessaire de noter les spécificités de l’accord de troc, qui concerne la responsabilité de la saisie des biens, c’est-à-dire des terres reçues en vertu de l’accord d’échange. En cas d’achat et de vente, le vendeur assume l’obligation de transférer à l’acheteur des produits exempts de la présentation des droits par des tiers. Il n’existe qu’une exception aux exigences prévues par la loi lorsque l’acheteur s’engage lui-même à accepter des marchandises grevées des droits de tiers. Une disposition législative similaire dans le domaine civil s’applique à l’accord de troc. Si l'une des parties manque à cette obligation, le coupable indemnise non seulement la contrepartie pour les pertes qu'il a subies, mais rend également à l'adhérent de bonne foi le terrain reçu par échange. A quelles conditions un contrat est-il conclu?
Conditions contractuelles
Les principales conditions de l'accord d'échange, qui doivent être convenues par les deux parties, sont les suivantes:
- établir l'objet du contrat, c'est-à-dire les parcelles transférées par les deux parties;
- identification des caractéristiques quantitatives de la propriété contractuelle;
- détermination de l'équivalence de la valeur et des propriétés des parcelles ou indication d'une compensation appropriée pour atteindre l'équivalence.
Les conditions essentielles de la transaction sont convenues directement au stade préparatoire et reposent sur divers documents de propriété foncière (par exemple, passeports cadastraux, rapports sur la valeur marchande, etc.).
Comment rédiger un contrat d'échange de terrain pour un appartement? À propos de cela plus loin.
Comment le contrat est-il rédigé?
Conformément à l'article 550 du Code civil de la Fédération de Russie, un accord sur la vente de biens immobiliers doit être écrit. Le contrat d’échange de terrain est également soumis à une conclusion exclusivement écrite.Si les exigences légales du formulaire ne sont pas respectées, le contrat est automatiquement considéré comme non valide. Un tel accord oblige l’État à enregistrer les nouveaux propriétaires et leurs droits dans la succursale de Rosreestra, située sur le site du terrain échangé.
Caractéristiques qui personnalisent les objets d'échange
Le contrat doit nécessairement décrire les caractéristiques qui personnalisent les parcelles à échanger:
- superficie de parcelles de terrain aliénées;
- leurs numéros cadastraux;
- le but pour lequel ils sont exploités;
- biens immobiliers avec indication de leur affiliation, qui sont situés sur ces sites.
L'enregistrement d'un accord d'échange de terrains est une question de responsabilité.
En outre, les dessins des parcelles faisant l'objet du contrat doivent être joints à la convention d'échange. Les parties doivent évaluer les parcelles respectives à la valeur cadastrale. En outre, il est nécessaire d'évaluer les différentes structures et objets immobiliers situés sur ce terrain. L’évaluation est faite en utilisant les actes déterminant la valeur cadastrale et les états consolidés de l’évaluation des structures. Ces documents sont joints à la convention d'échange.
Lors de la rédaction, les parties doivent fournir à leurs contreparties les informations suivantes:
- sur la présence ou l'absence de conflits fonciers et de litiges sur des parcelles à échanger, ainsi que sur leur nature juridique;
- la présence de servitudes existantes;
- si le terrain à échanger est loué à un tiers;
- sur le transfert de cette terre en gage.
Les limites du territoire auxquelles des tiers ont droit et le contenu de ces droits doivent être indiqués sur le plan graphique des sites respectifs. L’accord prévoit des restrictions aux droits de propriété associés aux zones technologiques, sanitaires, de protection et autres établies sur ces terres, ainsi qu’à la cession de terres, en tout ou en partie, à celles qui ont des objectifs environnementaux, récréatifs ou culturo-historiques.
En vertu de la loi fédérale, l’enregistrement est considéré comme l’action intentée par des organes dotés de l’autorité compétente. Ainsi, la propriété de la terre se produit simultanément à l'enregistrement des droits de l'une ou l'autre partie en rapport avec elle. La procédure d’enregistrement et d’enregistrement de l’accord d’échange de terrain en vertu de la loi foncière est terminée au moment où les informations sont inscrites dans le registre juridique unifié et les documents sont délivrés aux demandeurs.
Les spécificités de la taxation des terres après la conclusion du contrat
Étant donné que, conformément aux exigences contractuelles, chacune des parties non seulement aliène le terrain, mais obtient également des biens de prix et de caractéristiques identiques, les motifs de leur imposition découlent de tout objet de la convention.
Bien qu'il existe une règle sur l'équivalence des terres à échanger, il ne faut pas penser que les deux parties paieront des taxes égales pour les parcelles acquises. Le montant d'un paiement spécifique sera calculé par l'autorité fiscale compétente sur la base de la valeur cadastrale, qui peut différer même pour des parcelles du même type. Dans cette situation, les parties ont le droit de contester en justice l’évaluation foncière et de tenter de calculer l’impôt au prix du marché.
L'utilisation prévue de la terre est une base importante pour l'émergence du droit à l'exonération des paiements d'impôt.
Echange de terrain contre d'autres objets
Il est possible de mettre en place un accord d'échange de voiture pour un terrain. Dans ce cas, les parties elles-mêmes sont déterminées par l'équivalence de la transaction. Si l'un des objets d'échange est meilleur marché, des frais supplémentaires seront facturés. Il est clair que le propriétaire perd la propriété de la voiture et que la propriété du terrain est acquise.
De plus, un contrat d'échange de terrain pour une maison ou un appartement est souvent conclu.