Az alapkezelő társaság olyan szervezet, amelyet bármilyen ingatlanba bíznak. Az ingatlan leggyakrabban házként, készpénzként és még nagyvállalatokként is működik. Egy ilyen irányítási rendszer különbözik a közvetlen irányítástól, amikor a tulajdonos hozza meg az összes döntést, és felelős érte. Az alapkezelő társaság gyakran nem vállal semmilyen felelősséget vagy viseli, de korlátozott mértékben. Ezért, mielőtt kapcsolatba lépne egy ilyen szervezettel, meg kell tanulnia ezen irányítási módszer jellemzőit.
Mi az?
Az alapkezelő társaság egy speciális intézmény, amely a gazdasági tevékenység különféle területein végez irányítási funkciókat. Oroszországban ez a fogalom gyakran azt jelenti, hogy a lakásépítési és kommunális szolgáltatási rendszer vezetésével foglalkozó társaságok. A gazdasági elméletben ennek a fogalomnak tágabb fogalma van. A vállalkozói tevékenységben az alapkezelő társaságok olyan alapkezelő társaságok, amelyek nem kapcsolódnak a lakhatáshoz és a kommunális szolgáltatásokhoz - és ez nagyon gyakori.
Az ilyen társaságok egyik sajátossága, hogy létrehozhatók az orosz jogszabályokban meglévő vállalkozások egyikében. Az egyik vagy másik forma kiválasztása a vállalat méretétől és terjedelmétől függ. Tehát a lakásépítés és a kommunális szolgáltatások területén az alapkezelő társaságokat gyakran LLC-ben vagy tulajdonos-társulás formájában hozzák létre. Az első változatban (LLC) az irányítást egy speciális szervezet végzi, a másodikban a tulajdonosok maguk végzik.
Alapkezelő társaságok típusai
Függetlenül attól, hogy PJSC, társaság vagy LLC, az alapkezelő társaságokat tevékenységi terület, vállalkozás formája, méret és a résztvevők összetétele szerint osztályozzák. Tehát a következő, Oroszországban működő alapkezelő társaságok típusát különböztetjük meg:
- épület karbantartó társaságok;
- befektetési alapok, befektetői vagyonkezelés;
- alapkezelő társaság, amely cégek és vállalkozások számára irányítási szolgáltatásokat nyújt.
A legszélesebb körben használt vállalatok a lakhatási és kommunális szolgáltatások. Ez érthető, mert az országban sokkal kevesebb vállalkozás működik, mint a lakóépületekben. Más típusú alapkezelő társaságok azok a társaságok, amelyek megfelelő szolgáltatásokat kínálnak üzletemberek és befektetők számára. Fő feladatuk az ügyfelek vagyonának kezelése.
Lakás- és közműszolgáltatók
A lakóépületek karbantartásával és javításával foglalkoznak. Végezzen el fontos feladatokat, például:
- a szomszédos területek javítása;
- kifizetések beszedése a ház lakóitól és a közművek fizetése;
- munkavállalók felvétele építési és javítási munkákra;
- tájékoztatás a tarifák változásairól;
- tornácok tisztítása és javítása.
A kerületi alapkezelő társaságok közvetítőként működnek a közművek és az adott területen található ház vagy házak lakói között.
Lakás- és kommunális szolgáltató társaságok állami szabályozása
Az Orosz Föderáció Lakáskódexével összhangban az alapkezelő társaságnak nemcsak önellátónak, hanem jövedelmezőnek is kell lennie. Vagyis csak a lakosoktól kapott pénzeszközökön, valamint más, a törvény által nem tiltott vállalkozói tevékenységeknél létezik. Például néhány helyiség bérbeadása vagy hely biztosítása reklámhoz.
A kapott pénzt otthonjavításra fordítják.De még a lakosok eszközei és a bérleti hely bérléséből vagy a reklámozásból származó jövedelem nem elegendőek annak kiszolgálásához. Az Orosz Föderáció lakóállományának nagy része szomorú helyzetben van. Sok háznak már nincs értelme a javításnak, és a bérlőket sehol sem lehet letelepíteni. De az emberek továbbra is élnek ilyen házakban és fizetnek a szolgáltatásokért. Az alapkezelő társaság nem mindig azért hibás. Ennek az is előfordulhat, hogy korábban senki sem irányította a lakóépületet, vagy nem kezelték hatékonyan, vagy a kapott pénzt egyszerűen ellopták.
Lakás- és közművezető társaságok felelőssége
Alapkezelő társaságok felelőssége és jogai - az épület fenntartásához kapcsolódó tevékenységek végrehajtása az épületben élők által fizetett kifizetésekkel. Ez magában foglalja:
- Az épület rendszeres ellenőrzése és javítása: tetők, felvonók, tornácok. Ehhez megfelelő szakembereknek kell dolgozniuk a vállalat alkalmazottaiban, vagy szerződéseket kell kötni más társaságokkal, amelyek ilyen szakemberek szolgáltatásait nyújtják.
- Az épület melletti tetők, helyiségek és területek tisztítása.
- Az épület tűzbiztonságának biztosítása. Vagyis ez magában foglalja az ellenőrző osztályok szolgáltatásai fizetését, a tűzbiztonság felszerelését és fenntartását, valamint a tűzoltó készülékek vásárlását.
- Szolgáltatásokhoz való hozzáférés biztosítása a kiszolgált épület minden lakosának.
- Információ a tarifák és fizetési feltételek nagyságáról, a közüzemi számlák adománygyűjtéséről.
- Jelentés az ügyfeleknek elvégzett munkáról: hol, milyen célra és milyen mértékben költötték el vagy tervezték el a forrásokat.
- Bérlői értekezlet előkészítése és megtartása.
- További jövedelemforrások keresése. Például helyiségek bérlése, reklámfelület;
- Egy épület értékcsökkenése.
Moszkva, Szentpétervár vagy bármely más város alapkezelő társaságai szintén végezhetnek építési munkákat. Például tetőtér vagy más emelet építése. De csak az összes tulajdonos teljes hozzájárulásával és csak az illetékes kormányhivatal engedélyének kiadása után engedélyt kaphatnak ilyen események megrendezésére.
Alapkezelő társaságok formái
Függetlenül attól a területtől, ahol az alapkezelő társaságok működnek, megszervezhetők PJSC, LLC vagy partnerség formájában. PJSC és LLC formájában vannak olyan vállalatok, amelyek befektetési tevékenységet folytatnak, vagy menedzsment szolgáltatásokat nyújtanak magánvállalkozók, cégek és vállalkozások számára. Szintén LLC formájában egy házkezelő társaság irányítja a lakhatási és kommunális szolgáltatásokat. Az első esetben - ha a bérlők egy harmadik féltől bérelt társaságot, a második esetben (társaság) - maguk vezetnek irányítási tevékenységeket.
A lakásépítési és közművezető társaságok irányításának hátrányai
Az alapkezelő társaság csak az ügyfelekkel tartozik felelősséggel, akiknek évente jelentést kell tennie a bérlők közgyűlésén. Elméletileg ennek az Orosz Föderáció egész területén kell történnie, a gyakorlatban a helyzet kissé eltérő. A valóságban nagyon nehéz az összes lakót egy nap alatt összegyűjteni. Ezen túlmenően az ilyen vállalkozások sok vezetője nem sietett jelentést tenni a lakosok számára, mivel ez számukra nem előnyös.
Oroszországban a lakásállomány nagy része elhalványult állapotban van, ezért a nagyvárosokban, ha nagy összegeket kapnak, a vállalatirányítók nem a befektetett pénzt építik be az épületekbe, hanem inkább saját szükségleteikre költenek. Például Moszkvában és más nagyvárosokban az alapkezelő társaságok gyakran így viselkednek. A lakásépítő társaságokkal kapcsolatos probléma az alapkezelő társaságokról szóló törvény elfogadása óta fennáll, és a csalással kapcsolatos problémákat ezen a területen nem oldották meg.
Hogyan változtassuk meg a lakás- és közmű-kezelő társaságot
Ha az alapkezelő társaság nem teljesíti kötelezettségeit, nem felel meg az ügyfelek követelményeinek, akkor joguk van felmondni vele a szerződést, és újat kötni, de egy másik társasággal, vagy háztulajdonosok partnerségét megszervezni.
Elméletileg a szerződés felmondása érdekében elegendő nyilatkozatot benyújtani az alapkezelő társasághoz vagy a bírósághoz az összes vagy szinte valamennyi tulajdonos aláírásával és egy dokumentumcsomaggal. A szerződést két héten belül kell felmondani.
A gyakorlatban a helyzet teljesen más.Nagyon sok pénz áramlik a lakás- és közműszférában, és ezért túl sok gátlástalan menedzser dolgozik ott, akik a törvények kiskapuit felhasználva, magas tarifák és a ház karbantartási és javítási költségeinek szinte teljes hiánya miatt extra profitot kapnak. Nem törekszenek arra, hogy jövedelmező foglalkozást hagyjanak el. Időnként előfordul, hogy egy LLC vezetője egy alapkezelő társaságot vezet még az üzleti engedély visszavonásáról szóló bírósági végzéssel, és folytatja a munkát.
Befektetési alapkezelő társaságok
A befektetési alapkezelő társaságok olyan szervezetek, amelyek a befektetői tőke vagyonkezelésével foglalkoznak. E menedzsment lényege, hogy a befektetők vagy megvásárolják a szakemberek által már létrehozott befektetési portfólióban lévő részvényeket, vagy utasítanak egy speciálisan bérelt szakmai kereskedőt a vonatkozó értékpapírok megszerzésére.
A befektetési alapkezelő társaságnak előnyei és hátrányai vannak. Az előnyök között szerepel az a tény, hogy az összes kereskedelmi műveletet, a piaci elemzést és a tranzakciókat olyan személy végzi, aki nagy tapasztalattal rendelkezik és kellően magas szintű kompetenciával rendelkezik ezen a tevékenységi területen. Ez csökkentheti a kockázatot és időt spórolhat. Az ilyen társaságok hátránya, hogy a jutalékok magas százalékát számolják fel. Ezenkívül senki sem ad 100% -os garanciát arra, hogy a befektetett alapok biztonságban maradnak, és tőkéjüket vagy jövedelmet fogják kapni tőlük.
A befektetési alapkezelő társaságok felelőssége
Az alapkezelő társaság irányítása az LLC vezetője felelőssége. Évente és negyedévente jelentést kell közzétennie munkájáról, valamint az ügyfélszámlákkal kapcsolatos minden információt. A fő felelősség az ügyfelek tőkéjének fenntartása és növelése, vagyonuk stabil növekedésének biztosítása.
Hogyan válasszuk ki a befektetési alapkezelő társaságot?
Választáskor figyelembe kell vennie a vállalat tapasztalatait, véleményeit róla, pénzügyi teljesítményét. Különös figyelmet kell fordítani az ellenőrzési jelentés és annak pénzügyi kimutatásokhoz csatolt tartalmának meglétére / hiányára. A tőkekezelési szolgáltatásokat általában nagy bankok és befektetési alapok kínálják. Az alapkezelő társaság kiválasztásának fő feltétele, hogy annak élettartama a piacon legalább 10 év legyen.
Alapkezelő társaságok vállalkozások és cégek számára
Kétféle ilyen alapkezelő társaság létezik. Vagy külön társaságot alkalmaznak, vagy van egy vállalkozás egy osztálya, amely ezt a funkciót hajtja végre.
Az első esetben a tulajdonos egy külső társaságot bérel fel, a második esetben az ügyvezetés a vállalkozás egyik osztályán található, PJSC vagy LLC formájában, ahonnan az irányítja. Az alapkezelő társaság valójában az a központ, ahonnan a vállalkozások teljes hálózatát irányítják. Például a Coca-Cola-ban cukros szódaüzemek vannak a világ minden tájáról, de az Egyesült Államok központjában kezelik. Itt döntenek arról, hogy mit, mikor és hogyan kell előállítani. Készülnek a termelés bővítésének tervei. Az összes vállalkozástól származó összes számviteli információ itt szintén áll a gazdálkodási döntések elemzésére és fejlesztésére.
A második típusú vezetőknél ritkán fordulnak orvoshoz, és egy ilyen intézkedést kényszernek tekintnek. Az ilyen társaságok szolgáltatásait igénybe veszik olyan esetekben, amikor a vállalkozás válságban van, vagy amikor a tulajdonos kénytelen elbocsátani a vezetõt (vagy lemondott önmagáról), de nincs mód arra, hogy azonnal helyettesítse. A vállalkozásoknak külső menedzsmentre van szükségük, és ennek a minőségmenedzsmentnek magasabbnak kell lennie, mint a belső.
A vezetők előnyei és hátrányai
A külső vállalati menedzsmentnek vagy az egy távoli központból történő menedzsmentnek vannak előnyei és hátrányai.Egyrészt az ilyen alapkezelő társaságokban magasan képzett szakemberek dolgoznak, másrészt ezek a szakemberek nem mindig tudják meghatározni, mi szükséges a probléma megoldásához. Nincsenek a vállalkozásnál, sokáig nem dolgoznak rajta, és egy pénzügyi kimutatás alapján nem olyan könnyű meghatározni a válság okát, és kiutat találni belőle.
A vállalkozásban működő alapkezelő társaságok egyik legjelentősebb hiányossága az, hogy a döntéseket későn hozzák meg. Az ilyen irányítás csak két esetben lehet eredményes: amikor a társaság éppen megnyílik, vagy már a csőd szakaszában van.
Az első esetben az alapkezelő társaság létrehoz egy irányítási rendszert, amely szerint a vállalkozás működni fog. Ebben az esetben az alapkezelő társaság egy példa arra, hogyan kell a vállalkozást a jövőben irányítani. A második esetben az alapkezelő társaság munkája csak a folyó adósságok fedezésére szolgáló források megtalálására korlátozódik, és csak azután a vállalkozás fejlesztésére. Ugyanakkor együtt kell működniük a tulajdonosnal a vállalkozás megmentése érdekében.
E két eset kivételével az alapkezelő társaságok szolgáltatásai csak nem kívánt költségeket, alacsonyabb minőséget és gyorsabb döntéseket eredményeznek.
Az alapkezelő társaságok fontos szerepet játszanak a vállalkozások irányításában, amelyek nemcsak a lakhatási és kommunális szolgáltatásokkal foglalkoznak, hanem a vállalkozói tevékenységek más területein is. A hiányosságok ellenére bizonyos esetekben az alapkezelő társaság felvétele csak a helyzet javításának módja.