כל אחד מאיתנו רוצה לגור בבית מודרני ונוח, השונה באופן ניכר מהבניינים הסטנדרטיים, שבערים שלנו, למרבה הצער, הם הרוב. על מנת לשנות את המצב אפילו במעט, חלקם שוכרים מעצבים ומיישמים פרויקטים רחבי היקף כדי לשפץ את דירותיהם, בעוד שאחרים מנסים להתמודד בכוחות עצמם, לבצע תיקונים בערבים ובחגים. למרות האפשרויות הכספיות של הדיירים ושאיפותיהם, רבים מבלי ביודעין או ביודעין למען הכלכלה מבצעים שיפוץ לא חוקי של הדירה, אפילו לא יודעים אילו בעיות הדבר כרוך עבורו באופן אישי והחדר בו בוצע התיקון. מכיוון שמצבים כאלה הופכים נפוצים יותר, ואחריותם של בעלי בתים מתחזקת מדי שנה, החלטנו לשקול נושא זה בפירוט במאמר. ראשית, נשקול את עצם המושג "פיתוח מחדש בלתי חוקי", וניתן לו גם הערכה משפטית. בנוסף, נספר בפירוט על פיתוח מחדש של הנחות מגורים ושאינם למגורים, הנמצאות בקטגוריית הלא חוקיות.
הגדרה
לרוב הרוסים יש רעיון שמערך הדירה בא לידי ביטוי בדרכון הטכני שלה. מסמך זה מציין את שטח החדרים והשירותים, את הקירות הנושאים בחדר, את מיקום הפתחים והחלונות, כמו גם מידע חשוב אחר. בעת עסקאות קנייה / מכירה, על המוכר להכיר את הקונה הפוטנציאלי את הדרכון הטכני של הדיור. יתר על כן, הנתונים במסמך זה צריכים להתאים במלואם למצב הדברים האמיתי. במקרה שתבחין בפערים, אנו יכולים לדבר על פיתוח מחדש לא חוקי.
מונח זה כולל כל ארגון מחדש של המקום ללא אישורים של רשויות מיוחדות. כמו כן, ניתן לקרוא לפיתוח מחדש של בית או דירה בלתי חוקיים עבודה שנעשתה במעקף או בניגוד לתיעוד הפרויקט.
קחו בחשבון שאסור להתבלבל בין מונח זה לעיצוב מחדש של דירה. האחרון עשוי לכלול לא רק ציורי קיר וצביעת הקירות, אלא גם החלפת רדיאטורים לחימום או ביצוע התאמות לקישוט המרפסת.
סוגי המרות לא חוקיות
פיתוח מחדש לא חוקי של הנחות יכול להיות משני סוגים ויש לקחת בחשבון עובדה זו גם אם אתם כבר במצב דומה, ביצעתם תיקונים בעצמכם, או אם כבר רכשתם דירה עם בעיות:
- העבודות שבוצעו נחשבות בלתי חוקיות בהעדר אישורים. שינויים שאינם נוגדים את החוק נכללים בקטגוריה זו, אך השוכר מסיבה כלשהי לא הוציא את המסמכים הדרושים. פיקוח זה הפך את ההתפתחות הרגילה ללא חוקית.
- העבודה שבוצעה בתחילה לא יכולה להיות מאושרת בחוק. לדוגמה, הרסתם חומה שנחשבת למסיבה. גם אם תנסה לתת לגיטימציה לתהליך זה, לא תקבל את המסמכים הדרושים.
קחו בחשבון שהאחריות להמרה כזו אינה רק בעל הבית שביצע את עבודות התיקונים. אם הוצגה בפניך דירה דומה או שלא היית נזהר וקנית אותה בכספך, תצטרך לפתור את הבעיות בפיתוח מחדש לא חוקי בעצמך. בבית המשפט יתכן שתידרשו להביא את הדיור בצורה ראויה (בהתאם לדרכון הטכני) ולגבות קנס. לא תצליחו להעביר את הבעיות הללו לבעל הבית לשעבר, שהפך לאשם הבעיה. לכל השינויים, הבעלים הנוכחי של הדירה יהיה אחראי.
אפשרויות ההמרה הנפוצות ביותר
מרחב טיפוסי לא תמיד נוח לגור משפחה מודרנית. לכן יותר ויותר אנשים בכל שנה חושבים על שחזור גלובלי של דירה קיימת, במיוחד אם הם לא מסוגלים להחליף אותה עבור דיור מרווח ונוח יותר. לרוב, בעלי מנסים לייצר צמצמים חדשים בקירות הנושאים, לשלב את הלוג'יה עם חלל החדר או המטבח, וגם ליצור מזננות ומוצרי תחתונים, שאינם מוגדרים על ידי הפריסה.
כל מה שרשמנו בלי להיכשל מחייב הערכה של ועדה מיוחדת, ורק היא תתן פסק דין האוסר או לאשר ארגון מחדש כזה. אם הפיתוח מחדש בוצע שלא כחוק, אזי צריכים להיות מוכנים לדיירים להרבה בעיות. יתר על כן, נקבע כי קשה הרבה יותר לתת לגיטימציה לעבודה שכבר נעשתה מהמתוכנן. בנוסף, חלק מהעבודה נכנס לקטגוריה של אסורים. אלה כוללים, למשל, פתחים חדשים בקירות נושאים או הריסתם. בחלק הבא של המאמר נדבר יותר על קטגוריה זו של שינויים.
המרה אסורה
אם לאחר הגהת תיקון, אתה פונה לארגון המתמחה ברצינות, ואז הם מייד יגידו לך אילו שינויים בדירה ניתן לבצע, ואילו לעולם לא יאושרו בשום דרך. אבל מי שעושה את כל התיקונים בעצמם צריך ללמוד בזהירות את הנושא. על פי חקיקת הדיור, לא ניתן לבצע את השינויים הבאים במקום:
- הזז את חדרי האמבטיה כך שיהיו מעל חדרי המגורים. כלומר אסור להניח את האסלה והחדר האמבטיה שלך מעל לסלון או למטבח של השכן. היוצא מן הכלל יכול להיות רק דירות דו קומתיות בהן שתי הקומות שייכות לאותו בעלים.
- להרחבת שטח המטבח עקב חדרים סניטריים. כמו כן אסור להעביר את המטבח לאזור הסלון, ולא תאושר הרחבת חדר האמבטיה והשירותים בגלל מטר מרובע של חדרים או מטבח.
- ערוך שינויים במיקום צנרת הגז וצנרת הביוב. העברת הרדיאטורים ללוג'יה או לכל מקום אחר בדירה שאינו מסופק על ידי הפרויקט נופל אף הוא תחת האיסור.
- בצע הריסה של קירות, ניקוב פתחי דלתות וחלונות חדשים. זה חל בעיקר על המבנים התומכים של הבית. אחרי הכל, פתחים נוספים בקירות הנושאים יכולים לגרום להתמוטטות הבניין או להתדרדרות באיכות חייהם של דיירים אחרים בבניין הדירות.
- לא מקובל להשתמש בעליית הגג לצרכים שלך ולשלב אותה עם הדירה שלך.
זכור כי בדיור המוכר רשמית כחירום, מרבית שינויי הפריסה ייחשבו כבלתי חוקיים. זה נכון במיוחד לגבי חלונות ופתחים, שינוי מיקום החדרים והעברת קירות למקום אחר.
חלוקה מחדש מותרת
רק שינויים שאינם סותרים את קוד הדיור ומתועדים בתוך המועדים שנקבעו בחוק יכולים להיכנס לקטגוריה זו. בעתיד ייכלל שינוי דומה בדרכון הטכני של המקום.
עם זאת, שימו לב שלא כל פיתוח מחדש זקוק להיתרים. לדוגמא, אם נכנסתם לבניין חדש, תוכלו להחליף בבטחה רדיאטור אחד לאחר, להתקין מזגנים ואפילו ציוד חדש (כלל זה אינו חל על ציוד גז). בנוסף, על התושבים לא להודיע לרשויות המתאימות אם הם מתכננים להתקין ארון מובנה מבלי לשנות את מיקום החדרים. לבעלי הדירה הזכות להחליף את חומרי הגמר המשמשים את הבונים או הדיירים לשעבר. אין צורך להוציא את כל השינויים הללו, ולכן לא יבוצעו בדרכון הטכני של ביתכם. יתר על כן, שינוי כזה נחשב אוטומטית למותר.
עם זאת, במקרים בהם אתם מתכננים שינויים גדולים יותר, יש צורך בתיאום עם הרשויות המיוחדות. קבוצת שינויים זו כוללת את העבודות הבאות:
- שינויים המשפיעים על מבנים נושאי עומס (למשל קירות לבנים).
- פיתוח מחדש הנוגע לרצפות בדירה: מגהץ חדש, הנחת רצפות חמות, איטום עם הרחבת חדר האמבטיה.
- העברת שירותים או חדר אמבטיה.
- התקנת ציוד גז חדש או העברתו למקום אחר.
- כל שינוי או הריסה של מבנים המסומנים בדרכון הטכני של הדירה.
אם בכל זאת ביצעת עבודות כאלה ללא אישור, עדיף שתעשה בהן לגיטימציה בהקדם האפשרי. אחרת, פתאום עשוי להגיע אליך צ'ק ואז תקבל לך קנס חובה על תכנון מחדש לא חוקי. עם זאת, נדבר על זה מעט אחר כך.
משכנתא: האם ניתן לפתח מחדש
שאלה זו נשאלת על ידי בעלי רבים של הנחות מגורים, מכיוון שרוב הדירות בשנים האחרונות נרכשות בדיוק עם משכנתא. אם אתם מתכננים שיפוץ גדול, אז כדאי לזכור כי דירת משכנתא בדרך כלל משועבדת על ידי הבנק. אז, הדיירים עד שהם משלמים את המשכנתא אינם יכולים לנקוט בכל צעדים כדי לבנות מחדש את המקום ללא רשות מוסד האשראי.
ראשית, על הבעלים ליצור קשר עם הבנק בבקשה לאישור פיתוח מחדש. אם מתקבלת אישור, יש צורך לפתח פרויקט שניתן לעשות בארגונים מיוחדים בלבד. זכור כי הבנק ישלוט בתהליך זה בכל השלבים. עובדיה יכולים אפילו להגיע לדירה שלך במהלך התיקון ולבדוק את תיעוד הפרויקט.
עם זאת, ברצוני לציין כי ארגוני אשראי לעיתים רחוקות מסכימים לבצע תיקונים בהיקפים גדולים בדירות בטוחות. מה מאיים על בעל משכנתא שיפוץ בלתי מורשה? בואו נגלה.
אחריות לפיתוח מחדש לא חוקי בחצרים שנרכשו במשכנתא
אם סיכמתם הסכם הלוואה עם הבנק, ברור לכם שאתם מכירים את הסעיף לאיסור שינויים כלשהם. לכן, אל תקווה שהפיתוח מחדש שלך יישאר ללא השגחה על ידי עובדי מוסד האשראי.
על פי הנוהג הקיים, עובדי בנק יכולים בכל עת לדפוק על דירת ביטחונות ולבדוק את מצבה באמצעות דרכון טכני. לפיכך, יצוין באופן מיידי התאמה בלתי מורשית ויוביל לתוצאות חמורות על הלווה.
לדוגמא, בכל שנה על בעל דירה להגיש חוזה ביטוח לביתו לבנק. עם זאת, המבטחים, לאחר שנודע להם על הפיתוח הלא חוקי, ככל הנראה לא יסכימו הסכם חדש, ולמוסד האשראי תהיה הזדמנות לסיים את הסכם המשכנתא אתכם.
כמו כן, הבנק עשוי להכריח את הלווה לתאם את תיקונו באופן מאולץ או לשלם קנס לאחר סיום החוזה. בנוסף עובד העובד בבנק שגילה פיתוח מחדש בלתי חוקי נדרש לדווח על מקרה זה למפקח הדיור. במקרה זה יתווספו בעיות ניהוליות לבעיות בבנק שגם עליהן להיפתר באופן מואץ.
השלכות של פיתוח לא מורשה
נניח שביצעת פיתוח מחדש לא חוקי של חרושצ'וב, ושינויים אלה נרשמו אחר כך על ידי ועדה מיוחדת. מה מאיים עליך במקרה הזה? האחריות למעשיהם מדאיגה בעלים רבים שהחליטו על שינויים לא מורשים. אחרי הכל, זה יכול להיות חמור מאוד עבור התושבים.
קודם כל, הם ייקנסו. גודלו נע בין שתיים לשתיים וחצי אלף רובל. אם הפיתוח מחדש התבצע לא בבניין דירות, אלא בפרטי, אז הסכום המקסימלי של הקנס יהיה אלף וחצי רובל.
עם זאת, לא רק קנס כספי נכלל במושג האחריות לארגון מחדש בלתי מורשה. אם מוגשת נגדך תביעה, אז על פי החלטתו יהיה צורך להחזיר את הדירה לצורתה המקורית. ובמקרים מסוימים זה ידרוש עלויות כספיות ניכרות.
בית המשפט עשוי גם לשלול מכם את הזכות להשתמש בדיור. זה נכון במיוחד כאשר הדירה אינה בבעלות. חוזה העבודה החברתי מסתיים במהירות רבה, ולדייר לשעבר יש כל סיכוי להיות ברחוב.
פיתוח מחדש לא חוקי של הנחות חוץ למגורים
כדי לנהל כמעט כל עסק, יזם זקוק לחדר ולמטרות אלה דירות רגילות אינן מתאימות. לכן יש נוהל להעברת הנחות מגורים למגורים שאינם למגורים. לדוגמה, ניתן לעשות זאת באמצעות "חרושצ'וב" הרגיל. יש לתאם את הפיתוח מחדש במקרה זה עם כל הרשויות. כלומר, אין ליזם את הזכות לבנות מחדש באופן שרירותי את החצרים שאינם למגורים, מכיוון שבמקרה זה יתמודד עם ענישה מנהלית וקנס מרשים למדי. על פי הדיווחים האחרונים, זה נע בין שלוש מאות לשלוש מאות וחמישים אלף רובל.
עם זאת, מתוכנן להכניס עונש חמור יותר בגין שינויים בלתי חוקיים בחצרים המוכרים כלא מגורים. אכן, תיקונים כאלה יכולים לעתים לגרום אפילו לקריסת בניינים. לדוגמה, הריסת קיר לבנים הנושא בקומת הקרקע, שנעשה לרוב לצייד חנויות בבנייני דירות למגורים, הופך את המבנה לבלתי יציב ומביא לסדקים בחזית.
כיצד נודע לפקחי הדיור על שיפוצים לא מורשים?
לפעמים נראה לתושבים שאיש אינו יכול לגלות מה הם עושים בדירה. עם זאת, כפי שמראה בפועל, תלונה יחידה בנושא פיתוח מחדש בלתי חוקי, שנשלחה לרשויות המתאימות, מספיקה כדי שבעלי מזל חסר מזל יתמודדו עם הרבה בעיות.
השכנים שלך הרואים שפיתוח מחדש מפר את האינטרסים שלהם ולא חוקיים יכולים להגיש תלונה. אפילו הודעה אנונימית ניתנת לבדיקה ולאימות.
בנוסף, צוות ה- HOA יכול לדווח על שינויים לא מורשים. האחריות המיידית שלהם כוללת פיקוח על בטיחותם של אנשים המתגוררים בבנייני דירות. לכן הם עשויים בהחלט ליזום צ'ק בדירה מסוימת.
כמו כן, ועדת הדיור יכולה להתחיל לבדוק כל שיחה או נייר. ובתוכו אין צורך לרשום את כל השינויים, זה יספיק רק כדי להביע חשד לפיתוח מחדש בלתי חוקי.
קחו בחשבון שאם הוועדה קובעת את עובדת השחזור הבלתי מורשה של המקום, אז הפיתרון של כל הבעיות יעלה לכם הרבה יותר מאשר קבלה ראשונית של היתר לעבודות תיקון מסוג זה או אחר. לכן אנו ממליצים לכם לא לקוות למזל, אלא להכין את חבילת הניירות הדרושה מראש. אז אתה לא צריך לפחד מעובדי נציבות הדיור, והתיקונים שיבצעו ישמחו אותך בדיוק עד שתחליט לשנות שוב את שטח המגורים שלך.