חברת ניהול היא ארגון הנשכר לאמון בנכס כלשהו. הנכס לרוב משמש כבית, מזומן ואפילו כמפעלים גדולים. מערכת ניהול כזו שונה משליטה ישירה כאשר הבעלים מקבל את כל ההחלטות ואחראי עליהן. חברת הניהול לרוב אינה נושאת באחריות כלשהי, או נושאת, אלא במידה מוגבלת. לכן, לפני שאתה פונה לארגון כזה, עליך ללמוד את התכונות של שיטת ניהול זו.
מה כן
חברת ניהול היא מוסד מתמחה שמבצע פונקציות ניהול בתחומי פעילות כלכליים שונים. ברוסיה משמעות מושג זה לרוב על חברות העוסקות בניהול במערכת הדיור והשירותים הקהילתיים. בתיאוריה הכלכלית, למונח זה יש מושג רחב יותר. בפעילות יזמית, חברות ניהול המנהלות חברות שאינן קשורות למתן שירותי דיור ושירותים קהילתיים נפוצות מאוד.
אחת המוזרויות של חברות כאלה היא שניתן ליצור אותם באחד המפעלים שקיימים בחקיקה הרוסית. הבחירה בצורה כזו או אחרת תלויה בגודל ובהיקף החברה. אז, בתחום ניהול דיור ושירותים קהילתיים חברות נוצרות לרוב בצורה של LLC או בצורה של שותפות של בעלים. בגרסה הראשונה (LLC) הניהול מתבצע על ידי ארגון מתמחה, בשני - על ידי הבעלים עצמם.
סוגי חברות ניהול
לא משנה אם מדובר ב- PJSC, בשותפות או ב- LLC, חברות הניהול מסווגות לפי תחום פעילות, צורת מיזם, גודל והרכב המשתתפים. כך, נבדלים הסוגים הבאים של חברות ניהול הפועלות ברוסיה:
- חברות אחזקת מבנים;
- קרנות נאמנות, ניהול נאמנות של נכסי משקיעים;
- חברת ניהול המספקת שירותי ניהול לחברות ועסקים.
החברות הנפוצות ביותר הן שירותי דיור וקהילה. זה מובן, מכיוון שיש הרבה פחות ארגונים מאשר בניינים מרובי דירות למגורים. סוגים אחרים של חברות ניהול הן חברות המציעות שירותים מתאימים לאנשי עסקים ומשקיעים. המשימה העיקרית שלהם היא ניהול נכסי הלקוחות שלהם.
חברות דיור ושירותי שירות
הם עוסקים בתחזוקה ותיקון של בנייני דירות למגורים. בצע משימות חשובות כמו:
- שיפור השטחים הסמוכים;
- גביית תשלומים מתושבי הבית ותשלום שירותים;
- שכירת עובדים לעבודות בניה ותיקון;
- ליידע על שינויים בתעריפים;
- ניקוי ותיקון מרפסות.
חברות הניהול של המחוז משמשות כמתווך בין שירותים לתושבי הבית או הבתים המצויים באזור מסוים.
הסדרת המדינה של חברות לניהול דיור ושירותים קהילתיים
בהתאם לחוק הדיור של הפדרציה הרוסית, חברת הניהול צריכה להיות לא רק עצמאית, אלא גם רווחית. כלומר, זה קיים רק בכספים שהתקבלו מתושבים, כמו גם מסוגים אחרים של פעילות יזמית שאינה אסורה על פי החוק. לדוגמא, השכרת שטח אחד או אספקת מקום לפרסום.
כסף שהתקבל הולך לשיפור הבית.אך אפילו אמצעי התושבים וההכנסה משכירת מקום להשכרה או מפרסום עשויים לא להספיק בכדי לשירותו. מרבית מלאי הדיור של הפדרציה הרוסית נמצא במצב עצוב. בתים רבים כבר לא הגיוניים לתקן, ואין לאן לשבת מחדש את הדיירים. אבל אנשים ממשיכים להתגורר בבתים כאלה ומשלמים עבור שירותים. חברת ההנהלה אינה תמיד אשמה בכך. זה עשוי להתרחש גם משום שלפני כן איש לא ניהל את בניין הדירות, או שהוא הסתדר בצורה לא יעילה, או שהכסף שהתקבל פשוט נגנב.
אחריות של חברות ניהול דיור וחברות שירות
אחריות וזכויות של חברות ניהול - ביצוע פעילויות לתחזוקת הבניין באמצעות תשלומים אותם מתגוררים הבניין הזה. זה כולל:
- בדיקה ותיקון קבוע של המבנה: גגות, מעליות, מרפסות. לשם כך, מומחים מתאימים צריכים לעבוד בצוות החברה או שיש לערוך חוזים עם חברות אחרות המספקות שירותיהם של מומחים כאלה.
- ניקוי גגות, שטחים וטריטוריות הסמוכים לבניין.
- הבטחת בטיחות האש של הבניין. כלומר, זה כולל תשלום עבור שירותי מחלקות פיקוח, התקנה ושמירה על בטיחות אש וקניית מטפים.
- מתן גישה לשירותים עבור כל דיירי הבניין הניתן שירות.
- ידיעה על גודל התעריפים ותנאי התשלום, התרמה לחשבונות שירות.
- דווח על העבודה שנעשתה ללקוחותיה: היכן, לאיזו מטרה ובאיזו מידה הוצאו או מתוכננים להוציא את הכספים.
- הכנה וקיום ישיבת דיירים.
- חפש מקורות להכנסה נוספת. לדוגמא, השכרת שטח, שטחי פרסום;
- פחת בבניין.
חברות ניהול במוסקבה, סנט פטרסבורג או כל עיר אחרת יכולות גם לבצע עבודות בנייה. לדוגמא, בניית עליית גג או קומה אחרת. אך יש להם את הזכות לבצע אירועים כאלה רק בהסכמתם המלאה של כל הבעלים ורק לאחר מתן אישור לבצע שינויים בבניין הבניין מהמחלקה הממשלתית הרלוונטית.
צורות של ארגונים של חברות ניהול
ללא קשר לתחום בו חברות הניהול פועלות, ניתן לארגן אותן בצורה של PJSC, LLC או שותפות. בצורה של PJSC ו- LLC, ישנן חברות העוסקות בפעילות השקעה או מספקות שירותי ניהול ליזמים פרטיים, פירמות ומפעלים. גם בצורה של LLC מנוהלת על ידי חברת ניהול שירותי דיור ושירותים קהילתיים. במקרה הראשון - הדיירים שוכרים חברת צד ג ', בשני (שותפות) - הם עוסקים בפעילות ניהולית בעצמם.
חסרונות של ניהול חברות ניהול דיור ושירותים
חברת הניהול חייבת רק כלפי לקוחותיה, עליהם עליה להתייצב מדי שנה לאסיפה הכללית של הדיירים. תיאורטית, זה אמור לקרות בכל שטח הפדרציה הרוסית, בפועל, המצב שונה במקצת. במציאות, קשה מאוד לאסוף את כל התושבים ביום אחד. בנוסף, ראשי עסקים רבים אינם ממהרים להתייצב בתושבים, מכיוון שזה לא מועיל להם.
מרבית מלאי הדיור ברוסיה נמצא במצב רעוע, ולכן בערים גדולות, המקבלות סכומים גדולים, מנהלי חברות לא משקיעים את הכספים שהם מקבלים בבניינים, אלא מעדיפים להוציא אותם לצרכים שלהם. לדוגמה, חברות ניהול במוסקבה ובערים גדולות אחרות מתנהגות בדרך כלל כך. הבעיה עם חברות דיור בענף הדיור קיימת מאז שהתקבל החוק לחברות ניהול, ובעיות בהונאה בתחום זה לא נפתרו.
כיצד לשנות את חברת ניהול הדיור והשירותים
אם חברת הניהול אינה ממלאת את התחייבויותיה, אינה עומדת בדרישות הלקוחות, אזי יש להם את הזכות לסיים את ההתקשרות עמה ולהתקשר עם חברה חדשה, אלא עם חברה אחרת או לארגן שותפות של בעלי בתים.
באופן תיאורטי, בכדי לסיים את החוזה, די בהגשת הצהרה לחברת הניהול או לבית המשפט עם חתימות של כל או כמעט כל הבעלים וחבילת מסמכים. יש להסתיים את החוזה תוך שבועיים.
בפועל המצב שונה לחלוטין.הרבה כסף מופץ בענף הדיור והשירותים ולכן עובדים שם יותר מדי מנהלים חסרי מצפון, אשר משתמשים בפרצות בחוקים, על חשבון מכסים גבוהים והיעדר כמעט מוחלט של עלויות לתחזוקת הבית ותיקונו, מקבלים רווחים נוספים. עם זאת, הם אינם מבקשים לעזוב עיסוק רווחי. לפעמים קורה שראש חברת LLC מנהל חברת ניהול אפילו עם צו בית משפט לביטול היתר עסקים וממשיך לעבוד.
חברות לניהול השקעות
חברות ניהול השקעות הינן ארגונים העוסקים בניהול אמון של הון משקיעים. מהותה של ניהול זה היא שהמשקיעים רוכשים מניות בתיק ההשקעות שכבר נוצרו על ידי מומחים, או מורה לסוחר מקצועי ששכר במיוחד לרכוש את ניירות הערך הרלוונטיים.
שימוש בחברה לניהול השקעות יש את היתרונות והחסרונות שלה. היתרונות כוללים את העובדה כי כל פעולות המסחר, ניתוח השוק והעסקאות, יבוצעו על ידי אדם בעל ניסיון רב ורמת כשירות גבוהה מספיק בתחום פעילות זה. זה יכול להפחית את הסיכון ולחסוך זמן. החיסרון של חברות כאלה הוא שהם גובים אחוז גבוה מהעמלה. בנוסף, אף אחד לא נותן ערבות של 100% כי הכספים שהושקעו יישארו בטוחים וקולניים או שתקבל מהם הכנסות.
אחריות חברות ניהול השקעות
באחריותו של ראש LLC לנהל את חברת הניהול. עליה לפרסם דוחות שנתיים ורבעוניים על עבודתה, כמו גם כל מידע הנוגע לחשבונות לקוחות. האחריות העיקרית היא לנסות לשמור ולהגדיל את הון הלקוחות, להבטיח צמיחה יציבה של נכסיהם.
כיצד לבחור חברת ניהול השקעות
בבחירתכם כדאי לשים לב לחוויה של החברה, לביקורות עליה, לביצועים הכספיים. יש לשים לב לנוכחות / היעדר דוח ביקורת ותכניו המצורפים לדוחות הכספיים. בדרך כלל, שירותי ניהול הון מוצעים על ידי בנקים גדולים וקרנות השקעה. התנאי העיקרי בבחירת חברת ניהול הוא שחייה בשוק הם לפחות 10 שנים.
חברות ניהול עבור ארגונים וחברות
ישנם שני סוגים של חברות ניהול כאלה. או ששירה של חברה נפרדת מתקבלת לעבודה, או שיש מחלקה של המפעל שממלאת פונקציה זו.
במקרה הראשון, הבעלים שוכר חברה חיצונית, במקרה השני ההנהלה ממוקמת באחת המחלקות של המפעל בצורה של PJSC או LLC, משם היא מנהלת. חברת הניהול, למעשה, היא המרכז ממנו מנוהלת כל רשת המפעלים. לדוגמה, לקוקה קולה צמחי סודה מסוכרים ברחבי העולם, אך היא מנוהלת ממטה בארה"ב. כאן מתקבלות החלטות לגבי מה, מתי ואיך לייצר. נוצרות תוכניות להרחבת הייצור. כל המידע החשבונאי מכל העסקים נוהג לכאן לניתוח ופיתוח החלטות ניהול.
למנהלים מהסוג השני נפלטים במקרים נדירים, ואמצעי כזה נחשב כפוי. שירותיהן של חברות כאלה מנוצלות במקרים בהם המפעל נמצא במשבר או כאשר הבעלים נאלץ לפטר את המנהל (או שהוא התפטר מעצמו), אך אין דרך להחליפו מייד. ארגונים זקוקים לניהול חיצוני וניהול איכות זה צריך להיות גבוה יותר מאשר פנימי.
יתרונות וחסרונות של מנהלים
לניהול או לניהול ארגוני חיצוני ממרכז מרוחק אחד יש יתרונות וחסרונות.מצד אחד, מומחים מוסמכים מאוד עובדים בחברות ניהול כאלה, מצד שני, מומחים אלה לא תמיד יכולים לקבוע מה צריך כדי לפתור בעיה. הם לא נמצאים במפעל, לא עובדים על זה זמן רב, ועל סמך הצהרה כספית אחת, לא כל כך קל לקבוע את סיבת המשבר ולמצוא דרך לצאת ממנו.
אחד החסרונות המשמעותיים ביותר של חברות הניהול הפועלות במפעל הוא שההחלטות מתקבלות באיחור. ניהול כזה יכול להיות יעיל רק בשני מקרים: כשהחברה רק נפתחת או כבר נמצאת בשלב פשיטת הרגל.
במקרה הראשון חברת הניהול יוצרת מערכת ניהול, לפיה העסק יפעל. במקרה זה, חברת הניהול היא דוגמא כיצד יש לנהל את המפעל בעתיד. בשני, עבודת חברת הניהול מצטמצמת רק למציאת כספים לכיסוי חובות שוטפים ורק לאחר מכן לפיתוח המיזם. במקביל עליהם לעבוד יחד עם הבעלים כדי להציל את המפעל.
פרט לשני המקרים הללו, שירותי חברות הניהול יובילו רק לעלויות לא רצויות, לאיכות נמוכה יותר ומהירות ההחלטות.
חברות ניהול ממלאות תפקיד חשוב בתהליך ניהול המפעלים העוסקים לא רק בתחום שירותי הדיור והשירותים הקהילתיים, אלא גם בתחומים אחרים של פעילות יזמית. למרות הפגמים, בחלק מהמקרים, שכירת חברת ניהול היא הדרך היחידה לשפר את המצב.