עבודתו של המנהל מחייבת לעקוב ולפקח על ביצוע עבודות טכניות מתוכננות ולא מתוכננות, כמו גם לשלוט על הציוד בבית. אדם בעל השכלה כלכלית או הנדסית מתמחה מתקבל לתפקיד זה. זה נובע מהעובדה שקודם כל הוא יעסוק בניהול נכסי החברה וציוד השירות.
חברת ניהול: מושגי יסוד
על בעלי הנחות בנייני דירות לבחור את צורת ניהול הנכסים, המעוגנת בחקיקה בחוק הדיור של הפדרציה הרוסית, סעיף 2, סעיף 1.
הטפסים הבאים קיימים:
- HOA (שותפות של בעלי בתים). במקרה זה, על ידי הצבעה, התושבים בוחרים יו"ר המגיש חוזים עם ארגוני אספקת שירותים ומשאבים ושולט על כל הרגעים (כלכליים, משפטיים, כלכליים וכו ') הקשורים בבניין הרב קומתי ושטחים שלו.
- שליטה ישירה יכולה להיות רק אם מספר הדירות בבית אינו עולה על 30. במקרה זה, התושבים עצמם אחראים לתחזוקת הבית.
- חברת ניהול היא אחת מצורות הניהול הנפוצות. על ידי הצבעה, התושבים בוחרים באחד הארגונים המסחריים המתמחים, שבעתיד עוסק בניהול הבית. אם הדיירים לא בוחרים בעצמם באחת מצורות הניהול, אז העירייה מחויבת לערוך תחרות פתוחה לבחירת חברת ניהול.
החוק הפלילי אחראי לרשימה ספציפית של דיור ושירותים. רשימה זו עשויה להיות בעלת אופי מינימלי, המעוגן בחוק, והיא עשויה להרחיב אם היא נקבעת בתנאי החוזה.
האחריות העיקרית של החוק הפלילי:
- תחזוקה נאותה של רכוש בבית;
- יצירת תנאים בטוחים ונוחים לבעלי החיים;
- אספקה רגולטורית באיכות גבוהה של דיור, שירותים;
- היווצרות מחירים לדיור ושירותים קהילתיים וחיפוש אחר פתרונות להפחתתם.
מנכ"ל
מומחה זה צריך להיות בעל ניסיון בעבודה עם ניהול נדל"ן או בשירות אחזקת מבנים, מחלקת המסחר והמימון. המנהל צריך להיות בעל חזון אסטרטגי, להיות בעל ידע בביצוע עסקאות פיננסיות, וכן להיות מסוגל לנווט בעסק, באותה גישה לניהול נדל"ן.
למנהל המשימות העדיפות הבאות:
- שליטה על ניהול שירותי החברה: ניקיון, תחזוקה ועוד.
- ערוך הכנה ומעקב אחר יישום התקציב של בריטניה.
- לוקחים חלק, במידת הצורך, בבנייה, בעיצוב, במטרה להמשיך את המבנה.
- יישום קבלת מתקנים להפעלה נוספת.
- קיום המכרזים הדרושים על מנת לבחור את ארגוני הקבלן והשירות המתאימים.
- תקשורת ואינטראקציה עם דיירי המקום, במידת הצורך, פיתרון של מצבי קונפליקט קיימים. הוא גם מפקח על תשלום שכר הדירה בזמן.
- החלטת נושאי כוח האדם במתקנים בחברה.
באשר לשכר, זה תלוי ישירות במספר הנדל"ן הניתן שירות ומצבו.
תיאור תפקיד של המנהל
תפקידים מובילים ממלאים תפקיד גדול בביסוס היחסים הכלכליים, הכלכליים והאחרים של החברה.מנהל חברת הניהול אחראי לזמינות ולאיכות השירותים הניתנים.
על מנת לתפוס עמדת מנהיגות בשירות הציבורי, יש צורך לעמוד ולהכיר את הדרישות ואת האחריות העתידית. מנהל חברת הניהול מארגן את השירות הציבורי. תחומי האחריות שלו כוללים יצירת קשרים עם ספקי גז, חשמל, חימום ודברים אחרים. בנוסף, הוא מרכז את הכפופים לביצוע עבודות.
ההנחיה שמנהל חברת הניהול מחייבת להבין ביסודיות את מצב העניינים של הארגון: פיננסי, טכני, עסקי, משפטי וכו '. עליו להיות בעל כל המידע אודות עבודת עובדיו. תפקידו של המנהל כולל גם:
- תיאום תמחיר ואישור תעריפים, מחירי חוזים לשירותים;
- אישור איוש;
- עידוד עובדים מצפוניים;
- ענישה (קנס, נזיפה, ענישה, פיטורים) של עובדים המספקים את שירותיהם בצורה גרועה, עם הפרות;
- שליטה על בטיחות רכוש המחלקה בבניין דירות;
- אכיפת הסכמי קיבוץ קיבוציים;
- אחריות כלפי התושבים והרשויות העירוניות לאיכות השירותים הניתנים וכו ', לזמנם וכו'
מטרת העבודה העיקרית של המנכ"ל היא להבטיח בכל האמצעים והכוחות האפשריים העומדים לרשותו ולרשויות את אספקת השירותים הכלכליים האיכותיים והלא-מפריעים לתושבים.
מגבלות זכויות ואחריות
בעת חתימת הסכם עם הדיירים, המנהל הממונה אחראי, קודם כל, לאיכות החברה ולשמירת הנכסים. בהתבסס על זה, אחריותו והגבלת הזכויות נובעות מ:
- הוא מחויב לפעול תמיד רק באינטרסים של החברה, ובהתאם, לכל התושבים בבניין דירות;
- תפקידו כולל גם שמירה על סודיות המידע אודות החברה, אסור להשתמש בו לצורך אינטרסים אישיים;
- מנהל חברת הניהול נושא באחריות מלאה במקרים של ביצועים לקויים של תפקידם, תפקידם;
- הוא גם אחראי פיננסי לנזק שנגרם לחברה, אם זה נגרם על ידי מעשיו;
- נקודה חשובה נוספת - ניטור המצב בפועל של ציוד טכני ואחר של הבית והתשתיות - זה חשוב בעיקר בבתים ישנים, באשר לבניינים חדשים, אז זה יספיק לבצע עבודות מניעה;
- אמצעי בטיחות;
- אדם העובד בתפקיד זה עוסק בשיפור (גינון, ארגון גן שעשועים, טיפוח מדשאה, חצר וכו ') של האזור המקומי.
מנהל שירותי הדיור והשירותים הקהילתיים מחויב לקבל תמונה מלאה על מצבם הכללי של רשתות חשמל בבניין רב קומות. תפקידו כולל ידע על עקרונות תפקודם של כבישים מהירים (חיצוניים, פנימיים), וכן את כללי השימוש בהם. אם תושבי הבית רצו לארגן מקומות חניה לרכבים באזור המקומי, אז על מנהל חברת הניהול לערוך ארגון מוסמך של העבודות העומדות בתקנים הטכניים. תחום האחריות שלו כולל גם ארגון תאורה לבית.
זכויות מנהל החברה
לעובד זה הזכות לאשר הוראות לפקודיו, לחתום על צו קבלה לתפקיד ופיטורים ממנו. סמכויותיו של המנהל כוללות את אוסף רשימת הצוות, כלומר הוא יכול לשכור את מספר האנשים שהוא צריך כדי לבצע את עבודתו. בזכויותיו לעודד עובדים ולנקוט צעדים משמעתיים.
יש לו את הזכות לשנות את ההסכם הקיבוצי עם דיירי הבית, לתקן אותו, לערוך אינדקס של מכסים.הדירקטור אחראי לא רק לנזק ישיר, אלא גם בעקיפין, למשל, עקב חשיפת מידע סודי של החברה.
רמת השכר
ההכנסה הממוצעת של מנהל מנהל ב- LLC היא 55,000 רובל. נכון לעכשיו, המקום המוביל בשכרו של מומחה בתפקיד זה תופס את אזור בריאנסק (כ -200,000 רובל), באזור מוסקבה מרוויח מומחה זה 110,000 רובל בחודש.
המשנה למנהלים בתפקיד זה מרוויח כ- 40,000 רובל בממוצע. המנהיג הוא אזור סברדלובסק, שם מי שממלא תפקיד זה הכנסה של כ -65,000 רובל בחודש.
הסיבות לשינוי חברת הניהול למנכ"ל
נוהל זה לא יהיה אופייני לפרקטיקה מסחרית ומשפטית. זה נובע מהעובדה שכאשר חברת הניהול עומדת בראש ההישג, ישנם מספר יתרונות מסוימים לארגון:
- ראשית, נטל המס על הרווחים מופחת;
- שנית, הנטל הכספי מופחת, מכיוון שתשלומי שכר ודמי ביטוח מסוגים שונים מופחתים;
- שלישית, גוף מינהלי אחד מינהלי נוצר במקביל למספר ארגונים, וזה נוח במקרים שבהם יש כמה חברות בעלות אחת.
ישנם יתרונות רבים, אך למרות זאת, ישנם מצבים בהם יש צורך בחליפת חברת הניהול למנכ"ל. הסיבה הראשונה הנפוצה ביותר היא תהליך ארגון מחדש או מכירת LLC. במקרה זה, על ההנהלה לעבור לידיו של הבעלים החדש. הסיבה השנייה היא הימצאות תביעות של רשויות המס. זה קרה ששירות המיסים ברוסיה אינו מעדיף את החוק הפלילי ולעתים קרובות, גם כאשר המנהל הכללי משתנה לחוק הפלילי, מסרב לבצע נוהל כזה.
שירות המס הפדרלי מעלה לעתים קרובות מספר תביעות נגד LLC במהלך הליך זה:
- יחד עם חברת הניהול נותרה LLC כמו לפני מנגנון הבקרה שלה. זה הגיוני לפעמים, אך שירות המס הפדרלי במקרה זה ישאל מספר שאלות.
- תיעוד לא ראוי, שגוי. לרוב טעויות מתרחשות במעשים למתן שירותים מסוגים שונים.
כשלעצמו, שינוי החוק הפלילי למנכ"ל הוא הליך פשוט. עם זאת, חשוב לדעת שעדיף להימנע מתשומת לב מופרזת של רשויות הרגולציה.
תהליך שינוי חברת הניהול למנכ"ל
ניתן לחלק את התהליך כולו לציור לשלושה שלבים.
- בדיקת פעילויות החוק הפלילי. במקרה של שינוי חברת הניהול למנהל הכללי, במהלך השלמת תהליך המכירה של LLC, או אם חברת הניהול אינה מהווה את הפורמליות הרגילה, יש לבדוק היטב את כל התיעוד והפעילויות של החברה. יש להבין כי האחריות הפלילית והמינהלית תיפול לאחר מכן על המנכ"ל של חברת הניהול.
- תהליך קיום ישיבת מייסדים. לאחר סיום הביקורת, יש לקיים פגישה של המייסדים העדים להחלטה לשנות את חברת הניהול למנכ"ל.
- תוצאת ההחלטה מתבצעת בשני עותקים, אחד מהם נשמר על ידי ציבור נוטריון.
תהליך רישום שינוי חברת ניהול למנכ"ל
תהליך זה הוא סטנדרטי. יש צורך לערוך הצהרה של טופס מסוים (P14001). ואז הוא מוגש לשירות המס. תהליך שינוי החוק הפלילי למנכ"ל הוא די פשוט, מכיוון שרשויות הרגולציה בדרך כלל לא מתערבות בעניין זה. אך עם זאת, ישנן הרבה מהמורות, ולכן עדיף להפקיד את ההליך הזה לעורך דין טוב. מומחים מוסמכים יבצעו הליך זה תוך 7-10 ימי עסקים.
המנהל מנהל באופן מוחלט את כל סוגי הפעילויות של המפעל, והוא גם אחראי לתוצאות שהושגו מהחלטותיו, לשמירת רכוש המיזם ולאיכות תוצאות העבודה באופן כללי. עבודה זו כמובן אחראית מאוד ודורשת הכשרה מקצועית וידע בתחום זה.
אחריות הממונה
הפונקציות הבאות מוקצות לעובד זה:
- ביצוע הפעילות הכספית של הארגון, כמו גם ביצוע המשימות שהוטלו על פקודיו, אינטראקציה אפקטיבית של הצוות.
- עמידה בחקיקה בפעילות הארגון, יישום כל הדרישות החוקיות בתפקודו, במסגרת חוק הפדרציה הרוסית.
- המנהל הכללי של הארגון המנהל יתרום למילוי כל ההתחייבויות לתקציבים אזוריים, פדרליים ובהתאם, מקומיים, כמו גם לקרנות חברתיות, נושים ולקוחות חוץ חוץ-תקציביים.
- יישום ופיתוח של פיתוחים שמטרתם לשפר את איכות העבודה ואת השימוש הרציונלי, המוסמך במשאבים.
- החלטת שאלות הנוגעות לפעילות כלכלית, פיננסית של החברה.
- בקרת יישום:
- תיאורי תפקידים על ידי עובדים, דרישות רמת החקיקה והנורמות והכללים הפנימיים של החברה;
- אימוץ אמצעים שמטרתם ביטול הפרות וחסרונות בעבודת הארגון.
מסקנה
תפקיד המנכ"ל נחשב למנהלי. בסמכויותיו להעסיק עובדים ולהתקשר בחוזים. הוא אחראי לתנאי הטכני של בעלות על הבית, ונושא באחריות אישית בעלת אופי מהותי לנזק שנגרם לחברה ולתושבים.
נכון לעכשיו, דיירי בנייני דירות, שיש להם אפשרות לבחור באופן עצמאי את צורת הניהול שידאגו למצב הבית, יעצרו בחברת הניהול. זה הגיוני, מכיוון שעסק כה מורכב צריך להתבצע על ידי אנשי מקצוע בתחום זה, ובראשם מנהל מנהל מנוסה ומיומן של המיזם.