In 2014 werd de federale wet nr. 294 verschillende keren gewijzigd met betrekking tot gedeelde constructie. In het bijzonder moet de bouwer nu bij de uitvoering van gedeelde bouw een verzekeringscontract opstellen dat de bouwer een aansprakelijkheidsverzekering biedt totdat hij zijn eerste transactie met de koper afsluit. Anders zal hij deze transactie niet bij Rosreestr kunnen registreren.
De essentie van deze verplichting
Sinds 2014 moet elk bouwbedrijf zijn verplichtingen feilloos bevestigen door een garantie af te geven of een aansprakelijkheidsverzekeringscontract te sluiten als een ontwikkelaar die zich bezighoudt met gedeelde bouw. Deze wijzigingen, aangenomen in de wetgeving, stellen kopers in staat hun geïnvesteerde geld terug te geven in het geval dat de ontwikkelaar onvoorziene situaties heeft.
Waarom heb je anders een aansprakelijkheidsverzekering voor ontwikkelaars nodig?
Deze wetswijziging maakt het ook mogelijk om aansprakelijkheid vast te stellen die kan ontstaan als deze:
- Gaat zijn verplichtingen weg.
- Hij zal een object overhandigen dat niet helemaal klaar is.
- Het zal failliet gaan voordat het onroerend goed wordt overgedragen.
Economen zijn echter van mening dat deze maatregelen de waarde van onroerend goed kunnen verhogen. De regering dringt er echter op aan dat deze factoren niet met elkaar kunnen worden verbonden, omdat zelfs het grootste bouwbedrijf niet meer dan 1% van de som van alle transacties aan verzekeringen uitgeeft. Daarom moet geld worden toegewezen uit het eigen budget voor de wettelijke aansprakelijkheidsverzekering van de ontwikkelaar.
Verzekering object
Bij de implementatie van gedeelde constructie is de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar verzekerd. Deze actie houdt in dat de eigendomsbelangen van de ontwikkelaars direct worden beschermd. Dat wil zeggen dat het sluiten van een dergelijk verzekeringscontract vooral voordelig is voor kopers. Tegelijkertijd krijgt de ontwikkelaar het recht om te kiezen: hij kan zowel het huis als geheel als elk appartement afzonderlijk verzekeren.
clients
Het aansprakelijkheidsverzekeringscontract van de bouwer wordt gesloten ten gunste van de deelnemers aan de gedeelde constructie. In het geval dat zich bepaalde omstandigheden voordoen, kunnen zij de juiste betaling ontvangen. In overeenstemming met de voorwaarden van het verzekeringscontract is de ontwikkelaar verplicht het object in te leveren, dat aan de normen van kwaliteit en betrouwbaarheid voldoet. De verzekeraar, op zijn beurt, verbindt zich ertoe de koper op de hoogte te brengen als zich veranderingen in de transactie voordoen en hem vervolgens een vergoeding te betalen. Als deelnemers aan gedeelde bouw al tijdens het bouwproces veranderen, dan is dit het vermelden waard in het contract, omdat elke extra aandeelhouder een afzonderlijk aanvullend contract voor aansprakelijkheidsverzekering van de bouwer zal sluiten.
verzekeraars
Niet elke verzekeringsmaatschappij wil dergelijke verzekeringscontracten afsluiten. Er is een mening onder verzekeraars dat een dergelijke transactie vaak verliezen veroorzaakt. Bovendien moet de verzekeringsmaatschappij zelf aan de volgende vereisten voldoen:
- Moet minimaal 5 jaar op de verzekeringsmarkt zijn.
- Voor de toekomstige periode moet een goede voorspelling voor ontwikkeling zijn.
- Moet in overeenstemming zijn met financiële duurzaamheidseisen.
- Het toegestane kapitaal van deze onderneming mag niet minder zijn dan 120 miljoen roebel en de omzet moet ten minste 400 miljoen roebel zijn. Alleen onder deze voorwaarden kan een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering worden afgesloten.
tarieven
Het afsluiten van een verzekeringscontract dat de ontwikkelaar die zich bezighoudt met gedeeld bouwen verzekert, is te duur. In 2015 schommelden de gemiddelde tarieven voor het sluiten van een dergelijke overeenkomst bijvoorbeeld met 0,5-0,8%. Als het contract voor een lange periode wordt gesloten, kan de verzekeringsmaatschappij naar eigen goeddunken het tarief verlagen van 10 tot 30%. Het is winstgevender om voor beide partijen voordelige aansprakelijkheidsverzekeringsmaatschappijen op te richten.
De bepaling van de rentevoet, evenals de volledige berekening van de jaarlijkse renteverhoudingen, wordt overgelaten aan het oordeel van de verzekeringsmaatschappij zelf, omdat de kans dat een ontwikkelaar die zich bezighoudt met gedeelde bouw zijn verplichtingen kan beginnen te ontwijken vrij groot is.
De aansprakelijkheidsverzekering voor ontwikkelaars voor gedeelde bouw houdt een zeker risico in.
Factoren die de rente beïnvloeden
De rentevoet op het verzekeringstarief is afhankelijk van de volgende factoren:
- Behoort de ontwikkelaar tot het bedrijf.
- Heeft de ontwikkelaar in het verleden succesvolle en positieve deals? In dit geval kan de verzekeraar rekening houden met alle criteria van eerdere transacties: de deadlines voor de voltooiing ervan, het totale aantal objecten, de aanwezigheid van vertegenwoordigingskantoren in verschillende regio's van het land, de volledige afwezigheid van klachten en klachten.
- Financiële duurzaamheid.
- Juridische ondersteuning, dat wil zeggen de beschikbaarheid van een volledig pakket documentatie en toestemming.
- Stadia waarin de bouwvoortgang is verdeeld.
- Deadline voor het huidige project.
- Het totale aantal klanten dat betrokken is bij gedeeld bouwen.
Registratie van een verzekeringscontract
Om een overeenkomst met de Rosreestr te registreren, moet de ontwikkelaar alle benodigde documenten verstrekken. Hun lijst bevat:
- Project verklaring.
- Toestemming om bouwwerkzaamheden uit te voeren.
- Certificaat van staat registratie.
- Contract voor de uitvoering van gedeelde bouw.
- Kopieën van alle wettelijke documenten.
- Rechtvaardiging van technische en economische aard.
- Kopieën van de jaarrekening van de ontwikkelaar.
- Informatie over bestaande geldschieters.
- Certificaat van banken, met vermelding van de afwezigheid van vertragingen bij de betaling van leningen.
Na overweging van de zekerheden wordt de aansprakelijkheidsverzekering van de bouwer voor gedeelde bouw afgesloten.
Wat moet worden beschermd?
Als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt, en dit wordt bevestigd door een rechterlijke beslissing of het feit van faillissement, houdt het verzekeringscontract dat is gesloten tijdens de uitvoering van de gedeelde constructie in dat een vergoeding wordt betaald aan aandeelhouders. Het is echter vermeldenswaard dat de verzekeringsmaatschappij de investering niet compenseert als de ontwikkelaar de bouwperiode bevroor of de periode verlengde waarin het object in gebruik moet worden genomen. Het betaalde bedrag hangt volledig af van de prijs die in het contract is gespecificeerd, maar kan niet lager zijn dan de kosten van het object zelf en lager dan het gemiddelde markttarief dat is ingesteld per vierkante meter woonruimte in dezelfde regio waarin de ontwikkelaar werkte.
Het maximale bonusvolume is ook wettelijk beperkt.
Verzekerde gebeurtenissen
De volgende gevallen kunnen worden toegeschreven aan verzekeringen:
- De bouw is onderbroken.
- De ontwikkelaar is failliet verklaard.
- Belanghebbenden kunnen geen huisvesting krijgen.
- De ontwikkelaar weigert materiële middelen terug te sturen.
Wettelijke wijzigingen
Veranderingen in de federale wet nr. 294, waarover we eerder in ons artikel spraken, consolideerden de verplichte aansprakelijkheidsverzekering van de bouwer van het bedrijf.Tegelijkertijd is de ontwikkelaar zelf, die gedeelde bouw wil uitvoeren, verplicht om de verzekeraar te zoeken en de contracten direct uit te voeren. De ontwikkelaar kan naar eigen goeddunken kiezen met wie hij een verzekeringscontract sluit - met een bank, een gespecialiseerde verzekeringsmaatschappij of met de onderneming.
Deelnemers die lid zijn van een verzekeringsmaatschappij (verplichte verzekering) dragen een gelijke verantwoordelijkheid. In het geval dat het verzekeringscontract met de bank wordt gesloten, zal de ontwikkelaar veel tijd moeten besteden aan het verzamelen van papieren. Banken eisen ook dat de ontwikkelaar een verplicht bedrag van 30% van de totale kosten van de in aanbouw zijnde faciliteit betaalt. Dit bedrag dient als garantie voor de financiële instelling. De centrale bank voorziet onder meer in haar eigen vereisten die gelden voor banken die verzekeringscontracten sluiten. Deze banken moeten:
- Werk minstens 5 jaar op het relevante gebied.
- Heb een maatschappelijk kapitaal van minimaal 200 miljoen roebel.
- De totale waarde van het onroerend goed moet minimaal 1 miljard roebel zijn.
In dit opzicht is het voor een ontwikkelaar winstgevender en gemakkelijker om een lening te krijgen dan om een garantie af te geven. Banken zijn ook van mening dat de verzekeringsprocedure voor de uitvoering van gedeelde bouw niet geheel winstgevend is.
De meest winstgevende is het sluiten van een contract voor wederzijdse verzekering van wettelijke aansprakelijkheid van ontwikkelaars met een gespecialiseerd bedrijf. Vanwege de aanwezigheid van aanzienlijke concurrentie, verzekeraars om klanten lagere tarieven en prijzen voor hun producten aan te trekken. En ze kunnen ook het tarief voor de hele periode van het verzekeringscontract vaststellen. Een ander voordeel van het sluiten van een contract met een gespecialiseerd bedrijf is dat documenten zo snel mogelijk worden verwerkt. Volgens een dergelijke overeenkomst zal de ontwikkelaar optreden als de verzekeraar en de deelnemer aan de gedeelde constructie als de begunstigde. Het onderpand voor elke specifieke woning wordt individueel geselecteerd. De consumentenbedrijven van wederzijdse aansprakelijkheidsverzekering van ontwikkelaars zijn relevant geworden.
Aansprakelijkheidsverzekeringsprocedure voor een gedeeld bouwbedrijf
Verzekeringnemers zijn verplicht onderpand te verstrekken. Vaak is een dergelijke garantie een stuk land waarop de constructie van een object wordt verondersteld. Het document moet onder meer de manier beschrijven waarop de genoemde verplichtingen worden gewaarborgd. Alle zekerheden moeten worden ondertekend voordat het eerste contract voor gedeelde constructie wordt gesloten en zijn geldig tot de daadwerkelijke levering van het object. In het geval dat de transactie werd beëindigd, vindt geen vrijstelling van aansprakelijkheidsbetalingen plaats. Maar deze regel is alleen van toepassing wanneer de verzekerde gebeurtenis plaatsvond tijdens de contractperiode.
De verzekeringnemer kan zowel het hele huis als de appartementen afzonderlijk verzekeren. De eerste optie is trouwens niet helemaal winstgevend, want dan moet de verzekerde een belofte doen die evenredig is met de kosten van de hele faciliteit, en er ook zeker van zijn dat alle panden in deze faciliteit worden verkocht. Een ander probleem bij het afsluiten van een verzekeringscontract voor de gehele faciliteit is de moeilijkheid om de begunstigde te bepalen.
Het contract begint vanaf het moment dat de eerste termijn is bijgeschreven. Een dergelijke overeenkomst voorziet niet in een franchise. Anders kunnen de voorwaarden van het contract standaard worden genoemd:
- De verzekeraar verbindt zich ertoe om rentehouders te informeren over het bedrag van de vergoedingen die zijn betaald. Dit is de basis voor de aansprakelijkheidsverzekering voor ontwikkelaars.
- De verzekeringsmaatschappij heeft het recht om contact op te nemen met de ontwikkelaar met een regressietype.
- De verzekeringsmaatschappij verbindt zich ertoe de houders van de rente op de hoogte te brengen als het verzekeringscontract eerder dan gepland is beëindigd.
- De overeenkomst is geldig voor de gehele bouwperiode en is hiervan afhankelijk. Dat wil zeggen dat bij verlenging van de bouwperiode het contract automatisch wordt verlengd.
Het bedrag dat wordt vergoed bij het optreden van een verzekerde gebeurtenis hangt volledig af van de vastgestelde tarieven en prijzen. De grootte ervan moet groter zijn dan de waarde van de totale woonruimte van een bepaalde kamer. Bovendien blijft de beslissing over hoe de schadevergoeding zal worden betaald - in termijnen of tegelijkertijd - volledig bij de verzekeringsmaatschappij.
Verzekeringsproblemen
Wat zijn de valkuilen van het contract voor wettelijke aansprakelijkheidsverzekering van een bouwer?
Een dergelijke verzekering is vrij specifiek, omdat financiële risico's daadwerkelijk zijn verzekerd.
Een dergelijke overeenkomst heeft een cumulatief effect in geval van verlies. In het geval van een crisissituatie zullen verliezen door absoluut alle ontwikkelaars worden geleden, en niet door een bepaalde. Crisissituaties worden hier opgevat als een stijging van de hypotheekrente of een daling van de vraag naar woongebouwen. Dit is immers een verzekering voor wederzijdse aansprakelijkheid van ontwikkelaars.
Een ander probleem is dat er geen manier is om risico's te herverzekeren.
Vanwege het feit dat de Centrale Bank de vereisten voor verzekeringsmaatschappijen heeft verhoogd, is hun cirkel aanzienlijk kleiner geworden. De beslissende rol werd hier gespeeld door de toename van het toegestane kapitaal, en in de moderne verzekeringsmarkt zijn slechts 19 organisaties geschikt voor de vereisten. In overeenstemming met de wijzigingen verloor ongeveer 80% van de organisaties die eerder een contract voor aansprakelijkheidsverzekering voor ontwikkelaars konden afsluiten, hun vermogen om verzekeringsactiviteiten voor ontwikkelaars uit te voeren.