Wat is een managementbedrijf?

Een beheermaatschappij is een organisatie die is ingehuurd om op onroerend goed te vertrouwen. Het onroerend goed fungeert meestal als een huis, contant geld en zelfs grote ondernemingen. Een dergelijk managementsysteem verschilt van directe controle wanneer de eigenaar alle beslissingen neemt en er verantwoordelijk voor is. De beheermaatschappij draagt ​​vaak geen verantwoordelijkheid of draagt, maar in beperkte mate. Daarom moet u, voordat u contact opneemt met een dergelijke organisatie, de kenmerken van deze beheersmethode bestuderen.

Wat is

Een beheermaatschappij is een gespecialiseerde instelling die managementfuncties uitvoert op verschillende terreinen van economische activiteit. In Rusland betekent dit concept vaak bedrijven die zich bezighouden met management in het huisvestings- en gemeentelijke dienstensysteem. In de economische theorie heeft deze term een ​​breder concept. In ondernemersactiviteiten zijn beheermaatschappijen beheermaatschappijen die geen verband houden met het aanbieden van huisvesting en gemeenschappelijke diensten - en dit is heel gebruikelijk.

Een van de bijzonderheden van dergelijke bedrijven is dat ze kunnen worden gecreëerd in een van de ondernemingen die in de Russische wetgeving bestaan. De keuze voor een of andere vorm hangt af van de grootte en de reikwijdte van het bedrijf. Dus op het gebied van huisvesting en gemeentelijke diensten worden managementbedrijven vaak opgericht in de vorm van LLC of in de vorm van een partnerschap van eigenaren. In de eerste versie (LLC) wordt het beheer uitgevoerd door een gespecialiseerde organisatie, in de tweede - door de eigenaars zelf.

Soorten beheermaatschappijen

Ongeacht of het een PJSC, een partnerschap of een LLC is, beheermaatschappijen worden ingedeeld naar werkveld, bedrijfsvorm, grootte en samenstelling van de deelnemers. Dus worden de volgende soorten beheermaatschappijen die actief zijn in Rusland onderscheiden:

• bouwonderhoud bedrijven;
• beleggingsfondsen, trustmanagement van beleggersactiva;
• managementbedrijf dat managementdiensten levert aan bedrijven en ondernemingen.

De meest gebruikte bedrijven zijn huisvesting en gemeentelijke diensten. Dit is begrijpelijk, want er zijn veel minder bedrijven in het land dan residentiële gebouwen met meerdere appartementen. Andere soorten beheermaatschappijen zijn bedrijven die passende diensten bieden aan zakenmensen en beleggers. Hun hoofdtaak is het beheren van de activa van hun klanten.

Huisvesting en nutsbedrijven

Ze houden zich bezig met onderhoud en reparatie van woonappartementen. Voer belangrijke taken uit zoals:

• verbetering van aangrenzende gebieden;
• inning van betalingen van bewoners van het huis en betaling van nutsvoorzieningen;
• inhuren van werknemers voor bouw- en reparatiewerkzaamheden;
• informeren over wijzigingen in tarieven;
• reinigen en repareren van portieken.

De beheermaatschappijen van het district fungeren als intermediair tussen nutsbedrijven en bewoners van het serviced house of huizen in een bepaald gebied.

Staatsregulering van bedrijven voor beheer van woningen en gemeentelijke diensten

In overeenstemming met de huisvestingscode van de Russische Federatie moet de beheermaatschappij niet alleen zelfvoorzienend zijn, maar ook winstgevend. Dat wil zeggen, het bestaat alleen op fondsen ontvangen van ingezetenen, evenals op andere soorten ondernemersactiviteiten die niet bij wet zijn verboden. Bijvoorbeeld het verhuren van sommige panden of het bieden van ruimte voor reclame.

Ontvangen geld gaat naar huisverbetering.Maar zelfs de middelen van bewoners en inkomsten uit het huren van een huur- of advertentieruimte zijn mogelijk niet voldoende om deze te onderhouden. Het grootste deel van de woningvoorraad van de Russische Federatie bevindt zich in een trieste situatie. Veel huizen hebben geen zin meer om te repareren en er is geen plek om huurders te verhuizen. Maar mensen blijven in dergelijke huizen wonen en betalen voor diensten. Het managementbedrijf is hier niet altijd de schuld van. Dit kan ook gebeuren omdat daarvoor nog niemand het appartementengebouw had beheerd, of het inefficiënt beheerde, of omdat het ontvangen geld eenvoudig werd gestolen.

Verantwoordelijkheden van beheerders van huisvesting en nutsbedrijven

Verantwoordelijkheden en rechten van beheermaatschappijen - activiteiten uitvoeren om het gebouw te onderhouden door betalingen van degenen die in dit gebouw wonen. Het omvat:

• Regelmatige inspectie en reparatie van het gebouw: daken, liften, portieken. Om dit te doen, moeten geschikte specialisten in het personeel van het bedrijf werken of moeten contracten worden gesloten met andere bedrijven die de diensten van dergelijke specialisten aanbieden.
• Reiniging van daken, gebouwen en grondgebieden grenzend aan het gebouw.
• Zorgen voor brandveiligheid van het gebouw. Dat wil zeggen, dit omvat het betalen voor de diensten van inspectieafdelingen, het installeren en onderhouden van brandveiligheid en het kopen van brandblussers.
• Toegang bieden tot hulpprogramma's voor alle bewoners van het servicegebouw.
• Informatie over de hoogte van tarieven en betalingsvoorwaarden, fondsenwerving voor energierekeningen.
• Rapportage over het werk dat aan zijn klanten is gedaan: waar, met welk doel en in hoeverre de middelen zijn uitgegeven of gepland zullen worden besteed.
• Voorbereiding en het houden van een huurdersvergadering.
• Zoeken naar bronnen van extra inkomsten. Bijvoorbeeld de verhuur van gebouwen, advertentieruimte;
• Afschrijving op een gebouw.

Managementbedrijven in Moskou, St. Petersburg of een andere stad kunnen ook bouwwerkzaamheden uitvoeren. Bijvoorbeeld de bouw van een zolder of een andere verdieping. Maar ze hebben het recht om dergelijke evenementen alleen uit te voeren met de volledige toestemming van alle eigenaren en alleen na het verlenen van toestemming om wijzigingen aan te brengen in de constructie van het gebouw door de betreffende overheidsafdeling.

Vormen van ondernemingen van beheermaatschappijen

Ongeacht het gebied waarin de beheermaatschappijen actief zijn, kunnen ze worden georganiseerd in de vorm van een PJSC, LLC of partnerschap. In de vorm van PJSC en LLC zijn er bedrijven die investeringsactiviteiten ontplooien of managementdiensten verlenen aan particuliere ondernemers, bedrijven en ondernemingen. Ook in de vorm van LLC wordt beheerd door een beheermaatschappij voor huisvesting en gemeenschappelijke diensten. In het eerste geval - de huurders huren een derde bedrijf in, in het tweede geval (partnership) - houden ze zich bezig met managementactiviteiten.

Nadelen van het beheer van huizenbedrijven en nutsbedrijven

De beheermaatschappij is alleen aansprakelijk jegens haar klanten, aan wie zij jaarlijks moet rapporteren aan de algemene vergadering van huurders. Theoretisch zou dit op het hele grondgebied van de Russische Federatie moeten gebeuren, in de praktijk is de situatie enigszins anders. In werkelijkheid is het erg moeilijk om alle bewoners op één dag te verzamelen. Bovendien hebben veel hoofden van dergelijke ondernemingen geen haast om verslag uit te brengen aan de ingezetenen, omdat dit niet voordelig voor hen is.

Het grootste deel van de woningvoorraad in Rusland bevindt zich in een vervallen staat, dus in grote steden, die grote bedragen ontvangen, investeren bedrijfsmanagers de ontvangen gelden niet in gebouwen, maar geven ze deze liever uit aan hun eigen behoeften. Bijvoorbeeld, managementbedrijven in Moskou en andere grote steden gedragen zich vaak op deze manier. Het probleem met woningbedrijven in de woningsector bestaat al sinds de wet op beheermaatschappijen is aangenomen en problemen met fraude op dit gebied zijn niet opgelost.

Hoe het managementbedrijf voor huisvesting en nutsbedrijven te veranderen

Als de beheermaatschappij haar verplichtingen niet nakomt, niet aan de eisen van klanten voldoet, hebben ze het recht om het contract met haar te beëindigen en een nieuw contract aan te gaan, maar met een ander bedrijf of een partnerschap van huiseigenaren te organiseren.

Theoretisch volstaat het om het contract te beëindigen met een handtekening bij de beheermaatschappij of de rechtbank met de handtekeningen van alle of bijna alle eigenaren en een pakket documenten. Het contract moet binnen twee weken worden beëindigd.

In de praktijk is de situatie compleet anders.Er wordt veel geld uitgegeven in de woning- en utiliteitssector, en daarom werken er teveel gewetenloze managers die, door mazen in de wet te gebruiken, vanwege buitensporige tarieven en bijna volledige afwezigheid van kosten voor onderhoud en huisreparaties, extra winst ontvangen. Ze willen echter geen winstgevende bezigheid verlaten. Soms gebeurt het dat het hoofd van een LLC een managementbedrijf beheert, zelfs met een gerechtelijk bevel om een ​​bedrijfsvergunning in te trekken en blijft werken.

Bedrijven voor vermogensbeheer

Investment management bedrijven zijn organisaties die zich bezighouden met het trust management van investeerderskapitaal. De essentie van dit management is dat beleggers aandelen in de beleggingsportefeuille kopen die al door specialisten zijn gecreëerd, of een speciaal ingehuurde professionele handelaar instrueren om de relevante effecten te verwerven.

Het gebruik van een vermogensbeheerder heeft zijn voor- en nadelen. De voordelen zijn onder meer het feit dat alle handelsactiviteiten, marktanalyses en transacties worden uitgevoerd door een persoon met uitgebreide ervaring en een voldoende hoog competentieniveau op dit werkterrein. Dit kan het risico verminderen en tijd besparen. Het nadeel van dergelijke bedrijven is dat ze een hoog percentage van de commissie in rekening brengen. Bovendien geeft niemand 100% garantie dat de belegde middelen veilig en gezond blijven of dat er inkomsten uit worden ontvangen.

Verantwoordelijkheden van beleggingsbeheerders

Het is de verantwoordelijkheid van het hoofd van de LLC om de beheermaatschappij te beheren. Ze moet jaar- en kwartaalverslagen over haar werk publiceren, evenals alle informatie over klantenrekeningen. De belangrijkste verantwoordelijkheid is om te proberen het kapitaal van klanten te behouden en te vergroten, om een ​​stabiele groei van hun activa te verzekeren.

Hoe een beleggingsbeheerder te kiezen

Bij het kiezen, moet u aandacht besteden aan de ervaring van het bedrijf, beoordelingen, financiële prestaties. Bijzondere aandacht moet worden besteed aan de aanwezigheid / afwezigheid van een auditverslag en de inhoud ervan bij de financiële overzichten. Doorgaans worden kapitaalbeheerdiensten aangeboden door grote banken en investeringsfondsen. De belangrijkste voorwaarde bij het kiezen van een beheermaatschappij is dat de levensduur op de markt minimaal 10 jaar is.

Beheerbedrijven voor ondernemingen en bedrijven

Er zijn twee soorten van dergelijke beheermaatschappijen. Er is een afzonderlijk bedrijf ingehuurd of er is een afdeling van de onderneming die deze functie uitvoert.

In het eerste geval neemt de eigenaar een extern bedrijf in dienst, in het tweede geval bevindt het management zich in een van de afdelingen van de onderneming in de vorm van een PJSC of LLC, van waaruit het beheert. De beheermaatschappij is in feite het centrum van waaruit het hele netwerk van ondernemingen wordt beheerd. Coca-Cola heeft bijvoorbeeld suikerhoudende frisdrankplanten over de hele wereld, maar het wordt beheerd vanuit een Amerikaans hoofdkantoor. Hier worden beslissingen genomen over wat, wanneer en hoe te produceren. Er worden plannen gemaakt om de productie uit te breiden. Alle boekhoudkundige informatie van alle ondernemingen komt hier ook naartoe voor analyse en ontwikkeling van managementbeslissingen.

De managers van het tweede type worden in zeldzame gevallen gebruikt en een dergelijke maatregel wordt als gedwongen beschouwd. De diensten van dergelijke bedrijven worden gebruikt in gevallen waarin de onderneming in een crisis verkeert of wanneer de eigenaar wordt gedwongen de manager te ontslaan (of hij zelf ontslag heeft genomen), maar er is geen manier om hem onmiddellijk te vervangen. Ondernemingen hebben extern beheer nodig en dit kwaliteitsbeheer moet hoger zijn dan intern.

Voor- en nadelen van managers

Extern bedrijfsbeheer of beheer vanuit één extern centrum heeft zijn voor- en nadelen.Aan de ene kant werken hooggekwalificeerde specialisten in dergelijke managementbedrijven, aan de andere kant kunnen deze specialisten niet altijd bepalen wat nodig is om een ​​probleem op te lossen. Ze zijn niet bij de onderneming, werken er al heel lang niet aan en op basis van één financieel overzicht is het niet zo eenvoudig om de oorzaak van de crisis te achterhalen en er een uitweg uit te vinden.

Een van de belangrijkste tekortkomingen van beheermaatschappijen die in de onderneming actief zijn, is dat beslissingen laat worden genomen. Een dergelijk beheer kan slechts in twee gevallen effectief zijn: wanneer het bedrijf net wordt geopend of zich al in een faillissement bevindt.

In het eerste geval maakt de beheermaatschappij een beheersysteem op basis waarvan de onderneming zal opereren. In dit geval is de beheermaatschappij een voorbeeld van hoe de onderneming in de toekomst moet worden beheerd. In het tweede geval wordt het werk van de beheermaatschappij alleen beperkt tot het vinden van middelen om de huidige schulden te dekken en pas daarna tot de ontwikkeling van de onderneming. Tegelijkertijd moeten ze samenwerken met de eigenaar om de onderneming te redden.

Afgezien van deze twee gevallen zullen de diensten van beheermaatschappijen alleen leiden tot ongewenste kosten, lagere kwaliteit en snelheid van beslissingen.

Beheermaatschappijen spelen een belangrijke rol bij het beheer van ondernemingen die zich niet alleen bezighouden met huisvesting en gemeentelijke diensten, maar ook op andere gebieden van ondernemersactiviteit. Ondanks de gebreken is in sommige gevallen het inhuren van een managementbedrijf de enige manier om de situatie te verbeteren.