Metoda dyskontowania przepływów pieniężnych: cechy, zasady i wymagania dotyczące obliczeń

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest złożona i trudna do obliczenia. Ocenia analizowany obiekt po otrzymaniu z niego różnorodnych przepływów pieniężnych, modelując cechy ich otrzymania.

Ile kosztują przyszłe pieniądze?

Metoda dyskontowania przepływów pieniężnych – jest to zmniejszenie wartości płatności gotówkowych w przyszłości do obecnego okresu. Dyskontowanie opiera się na koncepcji malejącej w czasie wartości pieniądza w gospodarce. Z czasem pieniądze tracą na wartości w porównaniu do obecnej. Jako odniesienie musisz wziąć obecny moment obliczenia i przenieść wszystkie kolejne wpływy finansowe do bieżącego okresu. Aby to zrobić, zastosuj współczynnik stosowany w metodzie dyskontowania przepływów pieniężnych. Przykład jego obliczenia jest następujący: k = 1 / (1 + r)^ja. We wzorze r oznacza stopę dyskontową, i symbolizuje liczbę okresów.

Gdzie zastosować metodę?

Metoda dyskontowania przepływów pieniężnych jest powszechnie stosowana. Pozwala określić, jaki będzie przyszły dochód w czasie teraźniejszym. Przepływy finansowe mogą być niestabilne, dochody można zastąpić stratami. Nie zawsze można przewidzieć dynamikę zmian. Zawsze możesz ocenić nieruchomość pod kątem bieżących korzyści, jakie może przynieść jutro.

Wskazane jest zastosowanie metody dyskontowania przepływów pieniężnych, jeżeli:

istnieją argumenty przemawiające za tym, że przepływy finansowe z czasem znacznie się zmniejszą lub wzrosną;
przedmiot wyceny jest wystarczający do obliczenia przyszłych dochodów (dodatnich lub ujemnych);
na przepływy finansowe poważnie wpływa sezonowość;
Przedmiotem oceny jest obiekt z rozszerzonym zestawem możliwych funkcji;
wyceniana nieruchomość została właśnie zbudowana lub oddana do użytku.

Jakie dane są potrzebne do obliczeń?

Do obliczenia metodą dyskontowania przepływów pieniężnych i doprowadzenia ich do bieżącego momentu wymagane są następujące dane:

Rentowność (same przepływy pieniężne).
Warunki rozliczeń.
Stopa dyskontowa

Działania algorytmu

Rozważ algorytm obliczania wartości metody dyskontowania przepływów pieniężnych.

Podstawą obliczeń jest rentowność. Są to rzeczywiste przepływy pieniężne z wycenionej nieruchomości z podejściem dochodowym. Metoda dyskontowania przepływów pieniężnych uwzględnia swobodny przepływ netto, tj. Te finanse, które pozostają w dyspozycji właściciela po odjęciu wszystkich kosztów, w tym inwestycji.

Określenie okresu rozliczeniowego zależy od ilości danych dotyczących nieruchomości. Jeśli są wystarczające i konieczne do sporządzenia prognoz długoterminowych, możesz wybrać dłuższy okres lub zwiększyć dokładność prognozy.

W Rosji średni okres prognozy wynosi trzydzieści pięć lat.

Ten wskaźnik podaje dotychczasową wartość dochodu w stosunku do wartości. Aby to zrobić, przepływy finansowe należy pomnożyć przez stopę dyskontową, która jest ustaloną stopą dochodu, której może oczekiwać inwestor, który zainwestował w wartość przedsiębiorstwa.

Metoda dyskontowania przepływów pieniężnych i czynniki wpływające

Przy obliczaniu stawki brane są pod uwagę następujące czynniki wpływu:

stopa inflacji;
rentowność na przedmiotach;
zysk uwzględniający wszystkie ryzyka;
Stopa banku centralnego;
odsetek banków komercyjnych zaciągających pożyczki;
średni koszt kapitału.

Metoda Metoda aplikacji

Aby właściwie zastosować metodę dyskontowania przepływów pieniężnych przy wycenie działalności gospodarczej, należy postępować zgodnie z następującym algorytmem:

Wybór terminu oceny. W Rosji nie może przekroczyć trzydziestu pięciu lat. Świat używa dłuższych okresów oceny.
Określenie rodzaju badanego przepływu środków pieniężnych. Na przykład można opisać wielkość malejących i rosnących przepływów finansowych (przychody i straty), opisując sprawozdania finansowe (bieżące i poprzednie lata) oraz obecną sytuację na współczesnym rynku, biorąc pod uwagę błędy. Pod uwagę branych jest kilka rodzajów dochodów: dochód ogółem (bez podatku od nieruchomości i kosztów prowadzenia działalności); prognozowany całkowity dochód; dochód operacyjny netto (bez inwestycji w środki trwałe i płatności z tytułu kredytów i pożyczek); przepływy finansowe przed i po uiszczeniu opłat fiskalnych.
Obliczanie wartości odwróconej lub rezydualnej ocenianego obiektu po zaprzestaniu przepływu dochodu. Odwrócenie można w przybliżeniu określić, badając koszt takich obiektów na rynku rosyjskim lub prognozując sytuację na rynku. Możliwe jest obliczenie stopy kapitalizacji lub rocznego dochodu po zakończeniu prognozowanego okresu.
Obliczanie stopy dyskontowej. Trudnym momentem w tych obliczeniach jest prawidłowe prognozowanie stopy przyszłych dochodów. Istnieje ponad dziesięć sposobów na dokonanie tego w metodzie dyskontowania przepływów pieniężnych. Przykłady metod kalkulacji ekonomicznej: metoda skumulowana lub dodanie ryzyka, metody porównywania inwestycji, metoda alokacji (obliczanie procentu transakcji w stosunku do podobnych obiektów), monitorowanie na podstawie monitorowania rynku w celu analizy inwestycji w nieruchomości, w których stawkę oblicza się poprzez porównanie wskaźników podsumowujących.
Zastosowanie metody dyskontowania przepływów pieniężnych zgodnie z obliczonymi wskaźnikami początkowymi. Do obliczeń stosowana jest następująca formuła: DDP = ∑^N._{t = 1}DP / (1+ Sd)^tgdzie DDP - zdyskontowane przepływy pieniężne; DP - przepływy pieniężne w wybranym okresie (t); SD - stopa przyszłych dochodów; t jest okresem prognozy czasu; N to liczba prognozowanych okresów dla przyszłych przepływów pieniężnych.

Metody stopy dyskontowej

W rzeczywistości specjaliści stosują następujące metody obliczania stopy dochodu:

kumulatywna konstrukcja;
porównanie alternatywnych inwestycji;
podział odsetek;
monitorowanie rynku.

Najpopularniejszy sposób w Rosji

Metoda skumulowanej konstrukcji opiera się na fakcie, że stopa dyskontowa jest funkcją ryzykowną. Jest on traktowany jako połączenie wszystkich ryzyk, które są możliwe dla każdej nieruchomości osobno. Stawka jest równa sumie stopy wolnej od ryzyka i premii za ryzyko. Ostatni składnik jest obliczany poprzez zsumowanie wartości dostępnych czynników dla analizowanej właściwości.

Specjaliści w Rosji zwykle obliczają stopę dyskontową według konstrukcji skumulowanej. Wynika to z prostoty obliczania stopy zwrotu dla tej metody w obecnych warunkach krajowego rynku nieruchomości.

Porównaj i podsumuj

Metodę różnorodnych inwestycji, a raczej ich porównanie, stosuje się z reguły przy obliczaniu przyszłej wartości nieruchomości. Albo stopa zwrotu zadeklarowana przez inwestora może być przyjęta jako stopa zwrotu, następnie stopa jest ustalana przez sponsora, lub oczekiwana stopa zwrotu z innych podobnych projektów lub narzędzi rozumianych przez osoby inwestujące pieniądze.

Podświetl główny

Metoda alokacji jest stosowana, gdy stopa zwrotu jest obliczana jako stopa procentowa. Rozważany jest na podstawie informacji o podobnych transakcjach z obiektami na rynku nieruchomości. Ta metoda jest czasochłonna i skomplikowana. Mechanizm obliczeniowy to:

w budowaniu hipotez dotyczących wielkości przyszłych dochodów;
porównanie przyszłych przepływów finansowych z inwestycjami początkowymi (koszt nabycia).

W takim przypadku formuła zostanie obliczona w zależności od ilości początkowej informacji i wielkości określonych uprawnień kupującego. Stopa zwrotu, w przeciwieństwie do wskaźnika inwestycji początkowych, nie może być przypisana bezpośrednio z danych dotyczących sprzedaży. Nie ma sposobu, aby to obliczyć bez wyróżnienia i przeanalizowania założeń kupującego dotyczących przyszłych możliwości finansowych.

Najwygodniejsza opcja obliczania stopy dyskontowej metodą alokacji, pod warunkiem, że istnieje ankieta inwestora (sponsora) i wyjaśnienie:

jaki procent wykorzystano do ustalenia początkowej wartości sprzedaży;
jak przewidywano przyszłe finanse.

Jeśli rzeczoznawca uzyskał wszystkie potrzebne mu dane, może obliczyć wewnętrzną stopę zwrotu podobnego obiektu. Będzie polegał na liczbie uzyskanej przy ustalaniu stopy zwrotu z innych transakcji. Warto pamiętać, że każdy obiekt jest wyjątkowy, niepowtarzalny i ma swoje własne cechy finansowe. Chociaż przy pewnych odchyleniach (niedokładnościach) możliwe jest uzyskanie wartości stopy dyskontowej metodą alokacji, która będzie odpowiadać ogólnemu oczekiwanemu rozwojowi w przyszłości. Musisz jednak wiedzieć, że jako takie należy wybrać transakcje sprzedaży przedmiotów podobnych do oryginału, których istniejące wykorzystanie jest najbardziej skuteczne.

Postęp obliczeń zgodnie z metodą alokacji w krokach:

modelowanie podobnego obiektu w danym okresie czasu zgodnie ze scenariuszem najbardziej efektywnego wykorzystania wszystkich dostępnych przepływów finansowych;
obliczanie stopy zwrotu z inwestycji dla przedmiotu obliczenia;
analiza wyników dowolną metodą statystyczną lub ekspercką w celu dostosowania istniejących właściwości analizy do oszacowanej właściwości.

Oceń rynek

Metoda monitorowania opiera się na następujących danych:

ciągła analiza sytuacji rynkowej;
śledzenie wskaźników transakcyjnych inwestycji w nieruchomości.

Analizowane informacje powinny być uogólnione na różne sektory rynku i regularnie uwzględniane. Dane stanowią wytyczne dla oceniających. Pozwalają one przeprowadzić analizę porównawczą obliczonych wskaźników z istniejącymi, aby zweryfikować prawdziwość różnych odchyleń korekcji. Jeśli trzeba wziąć pod uwagę wpływ ryzyka na stopę dyskontową, należy dokonać natychmiastowych zmian w stopie zwrotu przy ocenie nieruchomości. Jeśli dochód składa się z dwóch lub więcej źródeł, z których jedno można uznać za gwarantowane i wiarygodne, wówczas stosuje się do niego jedną stopę dochodu, a inne źródła są dyskontowane według wyższej stopy. Na przykład wielkość premii w postaci procentowej jest ustalana na podstawie wolumenu działalności najemcy i jest zmienną, która zmienia się w czasie, w zależności od czynników sezonowych. Ta technika pomaga wziąć pod uwagę stopień ryzyka przy osiągnięciu zysku z nieruchomości w jednej formie. Analogicznie można wziąć pod uwagę różne stopnie ryzyka generowania dochodu z nieruchomości w poszczególnych okresach.