Umowa akcji jest pułapką prawną, w której znajduje się wielu naszych rodaków, szczególnie w ostatnich latach, kiedy tempo budowy budynków wielokondygnacyjnych kilkakrotnie wzrosło. Dorastali, ale przyczynił się do tego globalny kryzys i trudności w sytuacji gospodarczej w kraju, a większość konstrukcji, z przyczyn obiektywnych i subiektywnych, nie została dostarczona na czas. Ludzie, którzy planowali przeprowadzić się do własnego mieszkania, nie mają pieniędzy i dachu nad głową na czas nieokreślony. Jakie środki można podjąć w takiej sytuacji i czy można na coś liczyć? Według prawników jedyną legalną szansą na poprawę ich pozycji jest kara od wykonawcy zgodnie z DDU. Jeśli oczywiście możesz to osiągnąć.
O czym ty mówisz
Zwyczajowo wzywa się do przepadku takiej sumy pieniędzy, którą posiadacz odsetek otrzymuje od dewelopera w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań, niedotrzymania terminów lub świadczenia usług o nieodpowiedniej jakości. Możliwe jest żądanie zapłaty kary na podstawie umowy DDU, jeśli mieszkanie nie zostanie przekazane kupującemu w terminie określonym w umowie.
Uwaga: jest to dokładny moment przekazania mieszkania kontrahentowi. W przypadku, gdy deweloper narusza okres budowy, oddaje budynek do użytku w terminie, który nie został obiecany z góry, nie można uzyskać kary za opóźnienie w płatności za opóźnienie. Ważnym, dosłownie punktem zwrotnym będzie moment, w którym mieszkanie zostanie przekazane obywatelowi.
Prawo po stronie kupującego
Obowiązek zapłaty kary zgodnie z DDU powstaje w przypadku dewelopera, który nie wytrzymał zadeklarowanego czasu budowy z powodu przepisów ustawy federalnej nr 214 przyjętej w 2004 r. I poświęconej regulacji prawnej wspólnej budowy wieżowców.
Istnieją dwa sposoby uzyskania wymaganej rekompensaty, jeśli wykonawca zakłóci warunki pracy:
- przed sądem, kiedy kupujący pisze skargę do dewelopera;
- podczas procesu, gdy kupujący zwraca się do organów prawnych o sprawiedliwość.
W sądzie: co i jak?
Aby uzyskać pozytywną decyzję sądu w sprawie kary na podstawie DDD, należy przestrzegać ustalonej procedury. Sekwencja dla obywatela, który chce bronić swoich interesów, jest następująca:
- przygotować pozew i dokumenty towarzyszące;
- złożyć pozew w sądzie;
- monitorować postęp przeglądu;
- uzyskać informacje o decyzji sądu;
- dostać nakaz egzekucji.
Odzyskaj przepadek w przypadku roszczenia DDU
Ta opcja jest odpowiednia dla tych, którzy starają się w jak największym stopniu uniknąć biurokracji sądowej. Jeżeli mieszkanie nie zostanie przekazane w terminie określonym w umowie o udziały zawartej między deweloperem a klientem, wówczas kupujący sporządza roszczenie, które należy przesłać do dewelopera.
Jeżeli zdecydowano się na współpracę z firmą budowlaną na podstawie umowy DDU, procedura rozstrzygania sporu nie jest obowiązkowa. Jeśli przejdziemy do wspomnianego już 214. prawa regulującego rozpatrywaną sferę, zobaczymy, że nie ma żadnych wymagań co do pretensjonalnej procedury rozwiązywania sytuacji konfliktowej.
Jak to działa
W rzeczywistości sąd, decydując o tym, czy odzyskać karę od dewelopera na podstawie DDU, może ustalić procedurę rozwiązania problemu poprzez złożenie roszczenia, jeśli określone warunki w umowie są określone. Obejmują one jasno określone wymagania dotyczące formularza roszczenia skierowanego do dewelopera, termin przedstawienia tego dokumentu przez osobę fizyczną oraz okres, w którym firma musi rozpatrzyć odwołanie.
Na podstawie praktyki sądowej na podstawie DDD kara może zostać odzyskana tylko wtedy, gdy roszczenie zostało zgłoszone na piśmie i zostało oficjalnie przekazane deweloperowi, to znaczy, że zostało zarejestrowane zgodnie z obiegiem dokumentów, otrzymało numer rejestracyjny i zawierało wszystkie informacje niezbędne do rozpatrzenia sprawy . Obejmują one pełną i prawidłową nazwę stron konfliktu, okoliczności towarzyszące niedotrzymaniu terminów, w tym informację o okresach w umowie (tj. Okresie obowiązkowym). Ponadto zainteresowana strona musi wskazać kwotę, na którą ma nadzieję, i dołączyć do niej obliczenie przepadku zgodnie z DDU, a także wskazać termin, w którym (na jego wniosek) deweloper musi dotrzymać terminu, spłacając zobowiązania.
Pełna eskorta
Roszczenie wysłane do konstruktora jest niczym więcej niż kawałkiem papieru, który nie będzie stanowić podstawy do obrony interesów, jeśli nie będzie miał znacznego wsparcia w postaci dodatkowej dokumentacji potwierdzającej prawo obywatela do przepadku na podstawie DDD. Aby dokument stał się prawnie wiążący, dołączono do niego następujące materiały:
- kopia paszportu uczestnika
- kopia umowy;
- kopia dokumentacji potwierdzającej, że wszystkie zobowiązania do zapłaty kwot przez obywatela są spełnione.
Odwołanie można sporządzić już po wykonaniu aktu przyjęcia lokalu. W takim przypadku do wniosku należy również dołączyć kopię aktu. Dokumenty te wyraźnie pokażą, jak duże były terminy dotrzymane przy zawieraniu umowy.
Subtelności prawne
O tym, jak złożyć roszczenie, powiesz próbkę kary za DDU. Można to znaleźć w biurach wielu programistów oraz w prawnikach, kancelariach prawnych i w naszych materiałach. Ogólnie rzecz biorąc, papier jest dość prosty.
Zakłada się, że jest to osoba nieposiadająca specjalistycznego wykształcenia, co łagodzi wymagania dotyczące treści i treści.
Jednocześnie należy pamiętać, że roszczenie należy składać wyłącznie w dwóch egzemplarzach.
Jeden z nich jest wysyłany do dewelopera, a klient musi upewnić się, że przedstawiciel firmy otrzyma dokument i podpisuje go. Drugi przypadek pozostaje z właścicielem odsetek. Pożądane jest, aby napisano o pracowniku, który otrzymał kopię organizacji, jego stanowisko, a także datę. Jeśli nie jest możliwe przesłanie dokumentu osobiście i otrzymanie podpisu, roszczenie jest wysyłane za pośrednictwem Poczty Rosyjskiej, wystawiając je listem poleconym, należy dokonać inwentaryzacji inwestycji. Po otrzymaniu tego listu z urzędu pocztowego nadawca otrzyma powiadomienie podpisane przez pracownika programisty oraz datę otrzymania dokumentacji.
To ważne!
W praktyce kara za DDD jest często bardzo trudna do uzyskania, dlatego ważne jest przestrzeganie opisanego niuansu prawnego. Jeśli firma odmawia zapłaty, sąd rozpatruje pismo z notatką dotyczącą przedstawienia roszczenia wraz z dowodami w sprawie - na pewno na korzyść osoby, która została pozbawiona dachu nad głową. Tutaj jednak sytuację komplikuje inny dokument prawny, pozew o karę na podstawie DDU. Wydanie go również nie jest bardzo trudne, choć wielu woli zaufać tej kwestii prawnikowi, aby nie ponosić odpowiedzialności w przypadku ewentualnego błędu.
Policz - nie licz
Aby dokonać prawidłowego obliczenia przepadku zgodnie z DDU, należy zwrócić uwagę na wspomnianą już ustawę federalną 214. Mówi ona, że naruszenie warunków przekazywania mieszkań kupującym ma konsekwencje finansowe dla dewelopera w wysokości 1/300 stopy refinansowania, której wysokość Bank Centralny ustanawia codziennie. Do obliczeń przyjmują one wartość charakterystyczną dla dnia, w którym zobowiązania muszą zostać wypełnione. Inną ważną wartością do obliczania wskaźnika jest cena umowna.
Stopę refinansowania nazwano pokrywającą się z główną stopą banku centralnego. Takie innowacje zostały przyjęte w 2016 r. Od 19 września tego roku ustalono 10%. Dzień po upływie terminu przeniesienia (zgodnie z umową) rozpoczyna się okres, za który deweloper musi zapłacić klientowi za naruszenie zobowiązań. Jednocześnie ostatnim dniem jest oficjalne przekazanie mieszkania na podstawie aktu przyjęcia.
Na przykładach
Załóżmy, że pewna umowa zawiera sformułowanie „trzeci kwartał takiego i takiego roku”. W konsekwencji kara na podstawie DDU będzie stosowana od pierwszego października tego roku do momentu przekazania apartamentu klientowi.
Wzór na krótkie obliczenia:
- Wartość poszukiwana = 1/300 stopy banku centralnego * wartość umowna * opóźnienie w dniach.
Jeśli posiadaczem odsetek jest osoba fizyczna, formuła nieco się zmienia:
- Szukana wartość = 1/150 refinansowania * wartość umowna * opóźnienie w dniach.
Można zauważyć, że tutaj zastosowano podwójną wartość stopy banku centralnego.
Obliczanie: jak to zrobić?
Rozważ praktyczny konkretny przykład, w jaki sposób kara jest rozpatrywana zgodnie z DDU.
Załóżmy, że umowa wskazuje cenę mieszkania w wysokości 3,45 mln. Stopa refinansowania wynosi dziesięć procent. Dniem wynajmu mieszkań na podstawie umowy jest 31 marca 2017 r. Opóźnienie zaczyna się już 1 kwietnia tego roku. Załóżmy, że właściciel odsetek otrzymał mieszkanie 1 czerwca, co oznacza, że opóźnienie wynosi dokładnie 90 dni.
Załóżmy, że posiadaczem odsetek jest osoba fizyczna. Dla niego stopa refinansowania jest podwojona. Oblicza się to w następujący sposób: dzielimy dziesięć procent przez 300, podwajamy wynik, otrzymujemy 0,06%. Jest to naliczana codziennie kara umowna.
Pożądana wartość = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Kwota jest obliczana w rublach.
Jeśli mówimy o osobie prawnej, przedsiębiorcy, wówczas wartość uważa się za nieco inną:
- 10/300 * 3 450 000 * 90.
I daje 103 500 rubli.
Dobrowolna płatność
Wielu programistów, którzy zgadzają się z wymogami akcjonariuszy (co nie jest zaskakujące, ponieważ opierają się na obowiązującym prawie), może zgodzić się na dobrowolne zapłacenie kary. Ta opcja jest najmniej konfliktowa i wiąże się z minimalną papierową tyagotomotiną. Jednak zwykle firma oferuje zmniejszenie kwoty. Również rzadko deweloper płaci od razu, ale sporządzany jest harmonogram, zgodnie z którym klient otrzymuje stopniowo przekazywany mu w drodze umowy.
Z prawnego punktu widzenia skuteczność takiej umowy jest możliwa tylko pod warunkiem udokumentowania decyzji. Podpisują umowę, w której ustalają harmonogram płatności, kwoty, wszystkie ważne punkty, które umożliwiają identyfikację stron. Taka konsolidacja daje klientowi pewność, że deweloper spełni obietnicę.
Daty i możliwości
Prawo nie ma wyraźnych ograniczeń co do tego, ile czasu deweloper musi rozpatrzyć reklamację. Oznacza to, że do odpowiedzi na oficjalną korespondencję mają zastosowanie ogólne zasady, a mianowicie 10 dni. W tej chwili firma musi sporządzić i wysłać kupującemu oficjalny dokument.
Zazwyczaj deweloper prosi czasami o zmniejszenie kary - dwa lub trzy, a czasem dziesięć razy. Wiele firm idzie w drugą stronę, proponując zawarcie umowy dotyczącej naprawy mieszkań. Kupujący zgadza się na zmniejszenie kary lub całkowite porzucenie swoich wymagań, a deweloper na własny koszt dokonuje napraw w nowym mieszkaniu. Oczywiście, z jednej strony jest to dobre, pomaga uniknąć biurokratycznych trudności, z drugiej strony, korzyść, którą uczestnik budowy mógłby uzyskać z powodu przeterminowanej umowy, jest znacznie zmniejszona. Ponadto przy zawieraniu takiej umowy nie ma już możliwości wniesienia sprawy do sądu.
Idź do sądu
Środek ten jest konieczny, jeśli deweloper nie uważa za konieczne płacenia za spóźnienie na placu budowy.Strona umowy może odwołać się do sędziego, gdy tylko nie otrzyma on odpowiedzi na roszczenie w określonym terminie dziesięciu dni. W takim przypadku klient spodziewa się egzekucji należnych mu kwot, jeśli sąd potwierdzi, że akcjonariusz ma rację.
Jeśli chodzi o tę opcję rozwoju, możesz domagać się nie tylko kary związanej z niedotrzymaniem terminów przekazania mieszkania klientowi. Powinniśmy również wspomnieć o szkodzie moralnej wyrządzonej przez tak niedbałe podejście do naszych zobowiązań i ocenić ją w kategoriach pieniężnych. Wykorzystanie możliwości otrzymania kwot wydanych na rozprawę nie będzie zbyteczne. Ponadto grzywna jest możliwa w zależności od orzeczenia sądu w sprawie należnej emisji. Do 50% tej kwoty może stanowić dodatkowa grzywna nałożona na klienta. O tej możliwości, a także o warunkach, na których można na nią liczyć, mówi federalna ustawa o prawach konsumenta w Rosji.
Jak złożyć wniosek do sądu?
Aby napisać pozew, który miałby moc prawną, konieczne jest nie tylko prawidłowe sporządzenie dokumentu, ale także załączenie do niego kilku wiążących dokumentów. Najważniejsze:
- kopia trzeciej strony paszportu;
- kopia DDU;
- kopię dokumentacji poświadczającej, że kwoty określone w umowie zostały zapłacone;
- roszczenie oznaczone jako przekazane deweloperowi (powiadomienie ze stanowiska, że dokument został otrzymany);
- jeśli jest, akt przyjmowania i przekazywania domu.
W niektórych przypadkach wymagane są dodatkowe dokumenty, które zależą od specyfiki konkretnego przypadku.
Zebrane dokumenty: co dalej?
Po pełnym przygotowaniu pakietu dokumentów możesz napisać pozew. Nasze ustawodawstwo określa wymagania dotyczące tego dokumentu, a pierwszym z nich jest pisemne odwołanie. Należy wskazać, do którego sądu skierowany jest dokument, jak brzmi pełna nazwa i adres powoda i pozwanego, jaka jest istota wymagań i na jakich okolicznościach zostały naruszone prawa jednej ze stron transakcji. Musisz przedstawić dowód swojej pozycji i wskazać całkowity koszt roszczenia, składający się z kary i kwoty, którą powód ponosi za szkody.
Konieczne jest wskazanie, czy podjęto środki w celu rozwiązania konfliktu, bez uciekania się do sądu, jak to zrobiono i jakie wyniki przyniosły. Jeżeli jednak umowa nie wymaga, aby kupujący najpierw napisał roszczenie do strony skarżącej, akapit ten można bezpiecznie pominąć. Dodatkowo wymieniają również listę dokumentów towarzyszących pozwie i osobiście podpisują dokument, wskazując informacje do przekazania.
Gdzie iść
Który sąd powinienem złożyć w celu dochodzenia swoich praw? Prawo stanowi, że powód ma prawo wyboru. Możesz wysłać odwołanie do sądu, do którego przypisany jest adres powoda, do organu odpowiedzialnego za adres siedziby organizacji lub do sądu, który jest odpowiedzialny za adres, pod którym umowa została zawarta. Ten ostatni jest dostępny na podstawie prawa federalnego chroniącego prawa nabywcy.
Jeżeli wysokość kary jest mniejsza niż 50 tysięcy, powód musi wysłać apelację do sędziego pokoju. Składając wniosek, nie ma potrzeby uiszczania opłaty; mówi o tym również prawo chroniące prawa konsumentów.