Dzierżawa gruntów jest działaniem dość powszechnym we współczesnej praktyce prawnej. Należy zauważyć, że jego cechy są regulowane przez niektóre akty o charakterze regulacyjnym, a także przepisy prawne. Następnie rozważamy główne cechy prawa do dzierżawy gruntów, a także cesję i cesję - koncepcje, które są również bardzo powszechne w praktyce w zakresie wdrażania przepisów prawnych w tym obszarze.
Przepisy ogólne
Biorąc pod uwagę główne cechy prawa do dzierżawy gruntów, należy zwrócić uwagę na podstawowe pojęcia związane bezpośrednio z dzierżawą. Tak więc, na podstawie obecnie obowiązujących aktów prawnych, czynsz to posiadanie określonej nieruchomości, ograniczone do określonego okresu, wcześniej uzgodnione przez strony umowy. Prawo to przyznaje się na zasadzie zwrotu, to znaczy określonej płatności, która również została wcześniej uzgodniona przez strony. Na podstawie obecnie obowiązujących aktów normatywnych wszelkie obiekty, w tym działki gruntowe, mogą być obiektami najmu.
Należy zauważyć, że na podstawie obowiązujących przepisów, w zależności od wynajmowanej nieruchomości, a także od okresu, na jaki jest ona oddana do użytkowania, okres, w którym należy dokonać wstępnego powiadomienia drugiej strony o zakończeniu najmu, może ulec zmianie. W przypadku rozważanego rodzaju działania w odniesieniu do gruntów (dzierżawa rolna) druga strona umowy musi zostać powiadomiona co najmniej na rok przed rozwiązaniem umowy.
Prawo dzierżawy działki przewiduje możliwość zawarcia umowy zarówno na warunkach długo-, jak i krótkoterminowych.
Regulacja normatywna
Główne przepisy dotyczące prawa własności i dzierżawy działki są regulowane normami zawartymi w aktach prawnych. Do tej pory regulacja prawna rozpatrywanej kwestii odbywa się na podstawie przepisów zawartych w kodeksie lądowym Federacji Rosyjskiej. W uogólnionej formie kwestie te są rozpatrywane przez prawo cywilne, reprezentowane przez główny akt skodyfikowany - Kodeks cywilny.
Niektóre kwestie dotyczące specyfiki praw do zawarcia dzierżawy gruntów w niektórych regionach kraju mogą być regulowane odrębnymi aktami o charakterze normatywnym, działającymi wyłącznie w niektórych rosyjskich miastach lub regionach. Należy pamiętać, że przedstawione w nich przepisy w żadnym wypadku nie powinny być sprzeczne ze standardami dostępnymi w kodeksach lądowym i cywilnym Federacji Rosyjskiej.
Cechy prawne umowy dzierżawy gruntów
U podstaw dzierżawy działki stanowi szczególny rodzaj prawa do swobodnego korzystania z niej. Jest on udzielany na podstawie specjalnej umowy, która jest zawierana między stronami i jest w pełni zgodny z formą wskazaną w obowiązujących aktach prawnych.
Jeśli weźmiemy pod uwagę główne cechy prawne charakterystyczne dla umowy dzierżawy gruntów, to przede wszystkim należy zauważyć, że odnosi się ona do rodzaju konsensualnego i uciążliwego. Ponadto umowa ta jest dwustronna, to znaczy wzajemnie wiążąca.Innymi słowy, na podstawie umowy zawartej między stronami powstają przed sobą wzajemne zobowiązania i prawa. Inną ważną cechą tego rodzaju umowy jest jej spłata, to znaczy, po upływie okresu użytkowania strony, należy ją jak najszybciej zwrócić prawowitemu właścicielowi.
Strony przedmiotowej umowy zwane są leasingobiorcą i leasingodawcą. Ustawodawca określa listę osób, które mają prawo działać jako podmioty na podstawie niniejszej umowy. Mogą to być zarówno osoby prawne, jak i osoby fizyczne (w tym osoby nieposiadające obywatelstwa określonego państwa, a także cudzoziemcy). Ustawodawca określa również, że przedmiotem umowy mogą być indywidualne formacje miejskie i władze w państwie.
W odniesieniu do prawa do zawarcia umowy dzierżawy gruntu należy on do właściciela nieruchomości. Jednak na podstawie powyższych przepisów właściciel ten ma pełne prawo do wyznaczenia osoby upoważnionej do wynajmu nieruchomości.
Jeśli chodzi o przedmiot umowy, pewna działka, która jest przedstawiona w przejrzystym opisie, wraz z oznaczeniem konkretnych granic, może działać jako taka.
Jeśli mówimy o okresie, na jaki można zawrzeć rozważany rodzaj umowy, prawodawca nie ogranicza jej, ale stwierdza, że jeśli zostanie zawarta na okres trzech lat, umowę należy sporządzić na piśmie. To samo dotyczy umów, w których jedna ze stron jest organizacją lub instytucją, tj. Osobą prawną. W przypadku, gdy umowa została zawarta na okres do jednego roku, nie musi być rejestrowana w określony sposób, a dla tych, które są zaprojektowane na dłuższy okres ważności, zasada ta nie ma zastosowania.
Treść umowy
Przeniesienia praw wynikających z umowy dzierżawy gruntów można dokonać wyłącznie na raku z góry ustalonych warunków, których treść powinna być przedstawiona w tekście umowy.
Tak więc w tekście umowy należy podać jej pełną nazwę, datę i miejsce zawarcia, a także wskazane strony, z pełnym oznaczeniem ich nazwy i miejsca rejestracji (lub stałego pobytu - dla osób fizycznych).
Ponadto w tekście umowy należy z pewnością wskazać główne cechy działki, w tym jej lokalizację, wielkość, nazwę (jeśli istnieje), dane katastralne i inne charakterystyczne cechy.
Po zidentyfikowaniu stron i bezpośredniego przedmiotu umowy testowej należy ustalić obowiązki i prawa. Dzierżawa działek gruntów zapewnia stronom umowy pewien zestaw wzajemnych zobowiązań, które obejmują przede wszystkim zapewnienie gruntu we właściwym stanie, przeznaczonego do odpowiedniego rodzaju użytkowania (dla leasingodawcy) i terminowej płatności za jego użytkowanie w uzgodnionej wysokości (dla leasingobiorcy). Jeśli chodzi o prawa, ich lista jest znacznie obszerniejsza. W stosunku do najemcy może to być przeniesienie prawa dzierżawy działki w określonych terminach, na które została zawarta osobna umowa z osobą trzecią. W przypadku, gdy wynajmujący podejmie decyzję o sprzedaży dzierżawionej działki w określonym terminie, najemca ma prawo pierwokupu do jej nabycia.
W treści umowy zasadniczymi warunkami są jej cena (kwota ustalona jako regularna płatność za użytkowanie gruntu), a także okres, na jaki umowa została zawarta.W razie potrzeby strony mają prawo do zastrzeżenia innych okoliczności, które muszą być określone w tekście umowy.
Na samym końcu umowy należy przedstawić warunki jej rozwiązania, a także środki odpowiedzialności za nieprzestrzeganie warunków stron i procedurę rozwiązywania sporów. Osiągnięte porozumienie musi być koniecznie opatrzone podpisem wszystkich stron, a także, jeśli to konieczne, poświadczone przez notariusza.
Odmowa zawarcia umowy i jej przedłużenie
Zgodnie z ogólnymi zasadami ustanowionymi przez prawo każda ze stron umowy ma pełne prawo do odmowy zawarcia wcześniej zawartej umowy. Jedyną rzeczą, którą należy wziąć pod uwagę w tej sytuacji - okres, w którym należy ogłosić wstępne zawiadomienie o zbliżającym się zakończeniu umowy - ustawodawca przeznacza na to trzy miesiące kalendarzowe. W razie potrzeby strony mogą z wyprzedzeniem wskazać ten okres w tekście umowy.
W razie potrzeby strony mogą przedłużyć prawo dzierżawy działki, co odbywa się za obopólną zgodą. Należy zauważyć, że obecny najemca ma prawo pierwokupu w stosunku do innych wnioskodawców do zawarcia nowej umowy z wynajmującym. Ponadto ci, którzy mają własne budynki na terytorium działającego jako przedmiot umowy, mają prawo pierwokupu.
Rozwiązanie umowy
Ustawodawca podaje również pewną listę przyczyn, z których wcześniej zawarta umowa może zostać rozwiązana. Wśród nich jest przede wszystkim zgoda stron. Czynność tę można również wykonać na podstawie odpowiedniego orzeczenia sądu, w przypadku niewłaściwego użytkowania strony, a także z inicjatywy wynajmującego lub najemcy. Jednocześnie ustawodawca definiuje szczególny przypadek, w którym rozwiązanie wcześniej zawartej umowy jest niedozwolone - jest to czas aktywnej pracy rolniczej. Należy zauważyć, że na poziomie lokalnym takie sytuacje można ustalić indywidualnie.
Po rozwiązaniu umowy rejestr rejestracyjny umieszczony w Jednolitym Rejestrze Stanu musi zostać wykorzystany, jeśli taki istnieje. Spłatę wskazuje pieczęć o ustalonej formie.
Przydział i przydział
Na podstawie przepisów zawartych w art 624 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dzierżawa gruntów daje lokatorowi jedynie prawo do użytkowania gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem. Jeśli chodzi o cesję, ta koncepcja oznacza wirtualne przeniesienie prawa do korzystania z tej strony, które odbywa się na podstawie umowy cesji. Należy jednak zauważyć, że w tej sytuacji właściwości materiałowe przenoszonego obiektu nie są przenoszone.
Współczesna praktyka pokazuje, że w rzeczywistości wielu Rosjan, którzy mają do czynienia z dzierżawą gruntów, myli pojęcie koncesji (i cesji) z podnajmem. W rzeczywistości pojęcia te mają kilka charakterystycznych cech. Tak więc podczas cesji osoba, która zaakceptowała to prawo, automatycznie staje się przedmiotem zbycia terenu, co następuje na podstawie umowy najmu zawartej wcześniej z właścicielem gruntu. Jeśli chodzi o poddzierżawę, nie dzieje się tak po jej zakończeniu.
Funkcje umów cesji i umów cesji
Główną cechą wyróżniającą umowy cesji i cesji jest to, że płatność przewidziana w umowie jest dokonywana jednorazowo, w pełnej kwocie obliczonej za cały okres użytkowania gruntów. W treści umowy płatność ta nazywa się odszkodowaniem.
Praktycy w dziedzinie orzecznictwa zauważają, że umowa o cesję prawa do dzierżawy działki jest umową, która pozwala wyznaczyć bardziej precyzyjne pozycje prawne następców prawnych, które mogą obejmować zarówno cesjonariuszy, jak i najemców. System prawny ma osobną koncepcję algorytmu przypisania prawa do dzierżawy działki. Należy zauważyć, że ten algorytm prawie całkowicie pokrywa się z tym przewidzianym dla dzierżawy, ale jego różnica polega na tym, że w osobie pierwszego inicjatora zapewnia on leasingodawcę, a nie leasingobiorcę. W procesie przenoszenia praw z rozważanych powodów pierwsza transakcja będzie nazywała się koncesją, a wszystkie kolejne - cesjami, ale istota każdego z nich będzie taka sama. Jak pokazuje praktyka, taka umowa zawarta między osobami prawnymi jest najczęściej określana jako cesja, a między osobami fizycznymi - cesja.
Inną główną cechą umowy cesji prawa do dzierżawy działki jest to, że jej przedmiotem nie jest działka, ale pakiet dokumentów, które określają status jej właściciela.
Procedura zawarcia umowy cesji (lub cesji)
Ustawodawstwo przewiduje szczegółową procedurę zawarcia umowy w sprawie cesji prawa do dzierżawy działki. Przewiduje obowiązkową obecność stron w procesie jej zawarcia, a także obecność pewnego pakietu dokumentów. Z pewnością musi zawierać dokumenty potwierdzające tożsamość stron (w przypadku osób prawnych - dokumenty założycielskie i świadectwa rejestracji). Właściciel musi mieć przy sobie paszport katastralny ziemi. Ponadto, aby zawrzeć umowę cesji lub cesji, konieczne będzie zawarcie umowy o prawie najmu działki, uprzednio poświadczonej przez notariusza i wpisanej do odpowiedniego rejestru.
Jeśli chodzi o treść przedmiotowej umowy, powinna ona składać się z tych samych elementów, co umowa dzierżawy gruntu. Jednak tekst umowy wskazuje, że jest to cesja zawarta na podstawie konkretnej umowy najmu uprzednio podpisanej przez strony, z których jedna musi być prawnym właścicielem strony. W razie potrzeby strony mogą skorzystać ze wzoru umowy, korzystając z próby przeniesienia prawa do dzierżawy gruntu. Jeżeli istnieją specjalne warunki, każda ze stron ma prawo do zmiany istniejącego modelu - przed podpisaniem wszystkie muszą zostać uzgodnione ze wszystkimi pozostałymi uczestnikami transakcji.
Należy zauważyć, że w przykładowej umowie o powierzeniu dzierżawy działce znajdują się absolutnie wszystkie elementy niezbędne do jej przygotowania. Obejmują one informacje dotyczące samej działki, dane dotyczące dostępności pozwolenia na zakup gruntu, okres dzierżawy, podstawowe warunki przedłużenia umowy i jej rozwiązania, a także warunki, na podstawie których można przeprowadzić ukierunkowane wykorzystanie działki.
Aukcja prawa do dzierżawy działki
Współczesna praktyka pokazuje, że obecnie często odbywają się przetargi (aukcje), których przedmiotem jest prawo dzierżawy gruntów w danym regionie. Praktyka pokazuje, że działalność ta jest szczególnie rozwinięta w dużych miastach Rosji, gdzie duża liczba osób chce kupić ziemię do czasowego użytkowania.
Zarówno osoby fizyczne, jak i całe organizacje utworzone w formie osób prawnych mogą brać udział w takich aukcjach. Praktyka pokazuje, że udział w tego rodzaju wydarzeniach pozwala czasem zawrzeć umowę na korzystniejszych warunkach niż na zwykłych podstawach, ponieważ ich organizację z reguły sprawują władze.