W rosyjskich miastach wciąż często znajdują się mieszkania komunalne. Obywatele mieszkający w oddzielnych pokojach mogą być lokatorami na podstawie umowy najmu społecznego, a także bezpośrednimi właścicielami nieruchomości. W tym drugim przypadku często wymagana jest sprzedaż pokoju we wspólnym mieszkaniu. Proces ten jest obarczony wieloma trudnościami, ponieważ wszyscy pozostali najemcy mają prawo pierwokupu. Dlatego możliwe jest sprzedawanie mieszkań osobom nieupoważnionym tylko po odmowie zakupu pokoju przez innych właścicieli pokoi.
Jak potwierdza się własność?
W przypadku sprzedaży dowolnej nieruchomości sprzedawca musi posiadać własność tej nieruchomości. Potwierdzają to tylko oficjalne dokumenty, dlatego wymagane jest zaświadczenie własności lub wyciąg z USRN zawierający informacje o właścicielu pokoju.
Dokumenty muszą koniecznie wskazywać, że dany obywatel jest właścicielem tylko części lokalu. Wielkość pokoju jest określona, a pokój powinien być przydzielony w mieszkaniu.
Rozporządzenie legislacyjne
Właściciele pokoi w mieszkaniu komunalnym powinni sprzedawać swoje nieruchomości wyłącznie z zastrzeżeniem licznych wymogów prawnych. W przeciwnym razie transakcja może zostać zakwestionowana przez sąsiadów. Dlatego przy wdrażaniu tego procesu bierze się pod uwagę zawartość HA i FA.
Na podstawie tych przepisów określa się, kto ma prawo pierwokupu do nabycia pokoju, a także jakie wymagania musi spełniać sporządzona umowa.
Na wyświetlaczu LCD obowiązkiem właściciela jest powiadomienie wszystkich pozostałych mieszkańców mieszkania o decyzji.
Niuanse sprzedaży sąsiadom
Najczęściej pokój jest sprzedawany w mieszkaniu komunalnym sąsiadom. Mają prawo pierwokupu do nabycia tej nieruchomości. Funkcje tego procesu obejmują:
- początkowo właściciel pokoju musi powiadomić wszystkich sąsiadów, że zamierza sprzedać nieruchomość;
- ponadto nie można przeprowadzić żadnych transakcji w ciągu 30 dni, ponieważ okres ten przysługuje sąsiadom w celu podjęcia decyzji o nabyciu tego obiektu;
- zgoda lub odmowa jest na piśmie.
Jeśli któryś z sąsiadów chce kupić pokój, zostaje z nim sporządzona standardowa umowa sprzedaży. Cena jest ustalana przez bezpośredniego sprzedawcę.
Jak sprzedać pokój osobom nieupoważnionym?
Sprzedaż pokoju we wspólnym mieszkaniu osobom z zewnątrz jest dość skomplikowanym procesem, ponieważ właściciele domów często muszą zmierzyć się z faktem, że sąsiedzi stanowią różne przeszkody w transakcji. Niuanse procedury obejmują:
- początkowo wymagane od wszystkich sąsiadów, aby odmówić zakupu pokoju;
- mieszkania są sprzedawane nieznajomym po tej samej cenie, jaką oferowano sąsiadom;
- jeśli istnieją pisemne dowody odmowy ze strony sąsiadów, wówczas sprzedaż obiektu odbywa się zgodnie z ogólną procedurą, dla której sporządzana jest standardowa umowa sprzedaży
- transakcja jest następnie rejestrowana w Rosreestr.
Proces ten musi być przeprowadzony z uwzględnieniem licznych wymagań prawa. Jeśli dochodzi nawet do drobnych naruszeń, mogą one stanowić podstawę do zakwestionowania transakcji przez sąsiadów.Dlatego wskazane jest skorzystanie z pomocy prawnej przy transakcjach dotyczących nieruchomości, ponieważ doświadczony prawnik będzie w stanie zasugerować, jakie działania powinien podjąć sprzedawca w danej sytuacji.
Kto ma prawo pierwokupu?
Sprzedając pokój znajdujący się w mieszkaniu komunalnym, należy wziąć pod uwagę prawa, które mają właściciele innych pokoi w mieszkaniu. Sąsiedzi mają prawo pierwokupu do zakupu pokoju na sprzedaż. Dlatego koniecznie początkowo oferuje się możliwość zakupu tej nieruchomości do sąsiadów. Tylko w takich warunkach legalne będzie sprzedawanie pokoju we wspólnym mieszkaniu. Sąsiedzi są powiadamiani na piśmie, a także 30 dni przed sprzedażą osobom nieupoważnionym.
Prawo pierwokupu przysługuje wszystkim obywatelom mieszkającym w tym mieszkaniu. Dopiero po otrzymaniu odmowy od wszystkich tych osób od sprzedawanej nieruchomości właściciel otrzymuje pozwolenie na sprzedaż pokoju we wspólnym mieszkaniu.
Często sąsiedzi odmawiają sporządzenia pisemnej odmowy. W takim przypadku ważne jest, aby sprzedawca potwierdził wysłanie powiadomienia. Dlatego do tych celów zaleca się stosowanie listu poleconego z potwierdzeniem dostawy.
Procedura sprzedaży pokoju
Procedura sprzedaży pokoju we wspólnym mieszkaniu implikuje konieczność wykonania pewnych sekwencyjnych czynności. Należą do nich:
- określa się koszt pokoju, o którym możesz sam decydować lub skorzystać z pomocy rzeczoznawcy;
- dla wszystkich sąsiadów sporządza się zawiadomienie, po którym dokument jest osobiście przesyłany obywatelom z podpisem lub wysyłany pocztą za potwierdzeniem odbioru;
- jeśli sąsiedzi nie chcą kupować pokoju, muszą otrzymać od nich pisemną odmowę w ciągu miesiąca;
- następnie poszukaj nabywców będących osobami nieupoważnionymi;
- po znalezieniu nabywcy zostaje podpisana umowa sprzedaży;
- Rosreestr ustala przeniesienie prawa do nieruchomości na inną osobę.
Jeśli nie można znaleźć nabywcy, można obniżyć cenę, ale ważne jest, aby ponownie zaprosić sąsiadów do zakupu pokoju po nowej cenie. Dopiero po otrzymaniu drugiej odmowy następuje sprzedaż pokoju we wspólnym mieszkaniu osobom trzecim.
Sposoby sprzedaży obiektu
Procedurę można wykonać na różne sposoby. Należą do nich:
- Pokój sprzedaży własnej. W takim przypadku właściciel obiektu musi wykonać wszystkie czynności niezależnie. Musi być dobrze zorientowany w prawie, aby nie naruszać praw sąsiadów. Będzie musiał zająć się poszukiwaniem kupującego i sporządzić umowę sprzedaży. Jeżeli etapy sprzedaży pokoju w mieszkaniu komunalnym lub prawa sąsiadów zostaną w jakikolwiek sposób naruszone, transakcja może zostać zakwestionowana w sądzie.
- Apel do pośredników w obrocie nieruchomościami. Oferują wsparcie prawne przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Korzystając z usług specjalistów, możesz mieć pewność, że prawo nie zostanie w żaden sposób naruszone. To pracownicy agencji zajmą się poszukiwaniem kupujących i realizacją transakcji. Usługi są opłacane przez kupującego lub sprzedającego.
Wiele osób myśli o tym, czy należy skorzystać z usług notariusza przy sprzedaży pokoju we wspólnym mieszkaniu. Nie ma potrzeby kontaktowania się z tym specjalistą w celu potwierdzenia umowy sprzedaży. Ale w celu zagwarantowania w przyszłości, że nie będzie możliwości zakwestionowania transakcji, możesz skontaktować się z notariuszem, który zapozna się ze wszystkimi materiałami sprawy i będzie mógł stwierdzić, czy umowa jest legalna.
Jak uzyskać zgodę sąsiadów?
Sprzedaż nieruchomości wtórnych jest zawsze specyficznym i złożonym procesem, ale sprzedaż lokali w mieszkaniu komunalnym jest uważana za najbardziej niezwykłą procedurę. Do jego realizacji sąsiedzi potrzebują odmowy przyjęcia nieruchomości.
Właściciel pokoju nie może poprosić sąsiadów o pozwolenie na jego sprzedaż, ale będzie musiał powiadomić ich o planowanej decyzji na miesiąc przed zawarciem transakcji. Sąsiedzi mogą podjąć pozytywną decyzję, dlatego konieczne będzie zawarcie z nimi umowy sprzedaży.
Czy można sprzedawać bez pisemnej odmowy?
Często we wspólnych mieszkaniach między sąsiadami panuje zbyt zły związek, więc nie chcą się ze sobą w żaden sposób kontaktować. Dlatego sąsiedzi nie odpowiadają na otrzymane powiadomienie.
Aby uniknąć przyszłych problemów ze sprzedażą nieruchomości wtórnych, zaleca się wykonanie następujących kroków:
- początkowo wskazane jest wysłanie zawiadomienia listem poleconym, po opłaceniu potwierdzenia odbioru, aby obywatel miał dowód, że tak naprawdę powiadomił sąsiadów o sprzedaży pokoju;
- jeśli związek jest dobry, to sąsiedzi składają pisemną odmowę zakupu mieszkania, na której muszą koniecznie podpisać;
- dozwolone jest zapraszanie świadków, u których przekazywane jest powiadomienie, dlatego właśnie ci obywatele będą mogli potwierdzić w sądzie, że sprzedawca pokoju ściśle przestrzegał wymogów prawa.
W przypadku naruszenia praw sąsiadów transakcja może zostać łatwo uznana przez sąd za nieważna, więc kupujący mogą stracić nabytą własność.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży?
Prawidłowe wykonanie transakcji obejmuje przygotowanie określonej dokumentacji przez sprzedającego. Jak sprzedać pokój w mieszkaniu komunalnym? Wymagane są do tego następujące dokumenty:
- paszport sprzedawcy;
- dokumenty tytułowe dotyczące nieruchomości, za pomocą których obywatel potwierdza swoje prawo do pokoju, ponadto mogą być reprezentowane przez umowę prywatyzacyjną, testament, certyfikat podarunkowy lub inny dokument;
- wyciąg z USRN, który wskazuje właściciela pokoju, obecność różnych obciążeń, wielkość pokoju i inne ważne parametry dla każdego nabywcy;
- plan techniczny i arkusz danych, a na podstawie tych dokumentów przyszli właściciele będą mogli zweryfikować brak nielegalnej przebudowy;
- zaświadczenie wskazujące na brak długów za zapłatę rachunków za media;
- pisemna odmowa zakupu nieruchomości otrzymana od wszystkich sąsiadów mieszkań.
Dokumenty te są wymagane nie tylko przez nabywców, ale także pośredników w obrocie nieruchomościami, jeśli podjęta zostanie decyzja o skorzystaniu z ich usług.
Zasady sporządzania umowy
Ważnym punktem dla każdego sprzedawcy jest prawidłowe przygotowanie umowy sprzedaży. Jest koniecznie uformowany na piśmie. Jego podstawowe warunki obejmują punkty:
- Informacje o stronach umowy przekazane przez sprzedającego i kupującego;
- dane dotyczące przedmiotu umowy, dla których wskazany jest adres mieszkania, wielkość pokoju, a także inne ważne parametry;
- koszt pokoju podany w rublach i słowach;
- podano procedurę obliczeniową;
- odpowiedzialność za każdą ze stron wskazana jest w przypadku naruszenia warunków umowy;
- data zawarcia umowy;
- podpisy stron.
Do sporządzenia tego dokumentu możesz użyć standardowych formularzy. Jeśli pośrednik zajmuje się sprzedażą pokoju we wspólnym mieszkaniu, to on sporządza dokument.
Niuanse korzystania z szarych schematów
Niektórzy właściciele pokoi w mieszkaniu komunalnym zastanawiają się nad możliwością wykorzystania szarych schematów, które pozwalają im jak najszybciej sprzedać nieruchomość i bez zawarcia umowy z sąsiadami. Często są one stosowane w celu uniknięcia opodatkowania. Zazwyczaj takie metody są stosowane, jeśli sąsiedzi stawiają różne przeszkody w umowie.
Najczęściej stosowane metody to:
- tylko część pokoju jest sprzedawana zainteresowanemu nabywcy, a następnie pozostałe metry kwadratowe są przekazywane na podstawie darowizny;
- pokój zastawiony jest na podstawie umowy pożyczki, po której pożyczka nie jest celowo spłacana, dlatego mieszkanie jest odzyskiwane metodą przymusową;
- Mieszkanie jest przekazywane na podstawie umowy podarunkowej, ale w rzeczywistości nowy właściciel przekazuje pieniądze byłemu właścicielowi nieruchomości.
Wszystkie powyższe programy są uważane za ryzykowne, więc zawsze istnieje szansa, że kupujący będzie oszustem i odmówi zapłaty za pokój. Ponadto takie transakcje mogą być przedmiotem zainteresowania organów ścigania lub Federalnej Służby Podatkowej, więc sprzedawca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności administracyjnej lub karnej.
Konsekwencje braku powiadomienia
Sprzedawca pokoju znajdującego się we wspólnym mieszkaniu musi poinformować sąsiadów o swojej decyzji. Brak powiadomienia może mieć negatywne konsekwencje. Sąsiedzi mogą zakwestionować umowę w sądzie, ponieważ sami chcą zostać właścicielami nieruchomości.
Dlatego też, w przypadku braku wiedzy na temat zakończenia transakcji, zaleca się kontakt z doświadczonymi pośrednikami w handlu nieruchomościami lub uzyskanie porady od notariusza.
Wniosek
Sprzedaż pokoju znajdującego się w mieszkaniu komunalnym jest dość skomplikowaną procedurą, do realizacji której należy wziąć pod uwagę wymogi prawa. Niezbędnie o planowanej sprzedaży są powiadamiani sąsiedzi. Mają prawo pierwokupu do zakupu mieszkania.
Dopiero po otrzymaniu odmowy od sąsiadów możesz sprzedać nieruchomość osobom nieupoważnionym. W tym celu ważne jest prawidłowe sporządzenie umowy sprzedaży. Nie zaleca się stosowania szarych schematów w celu obniżenia ceny pokoju, ponieważ towarzyszy temu wiele zagrożeń dla sprzedawcy.