Duzi inwestorzy często działają niezależnie na poziomie osobistych kontaktów z tymi, którzy potrzebują zastrzyków finansowych. Ale nie każdy ma wystarczające środki na samodzielne działania. Jeśli nadal chcesz inwestować, ludzie są zjednoczeni w specjalnych strukturach. Porozmawiamy o jednym z nich, a mianowicie zamkniętym funduszu wspólnego inwestowania.
Informacje ogólne
Początkowo zastanówmy się, co stanowi zamknięty fundusz inwestycyjny w nieruchomości (ZPIF). Jest to nazwa kompleksu nieruchomości, który jest tworzony bez tworzenia osoby prawnej. Tworzą go aktywa kilku inwestorów, którzy przekazują swoje fundusze do funduszu. Następnie stają się właścicielami jego akcji. Majątek funduszu ma status prawny wspólnej własności. Dlatego wynik jego działań jest rozdzielany między uczestników proporcjonalnie do wkładów. Nawiasem mówiąc, kiedy powstaje zaufanie inwestycyjne do zamkniętej jednostki nieruchomości, można do niego przenieść nie tylko gotówkę, ale także prawa do takich obiektów, jak budynki i grunty. Po utworzeniu struktury zarządza nią spółka zarządzająca zgodnie z przyjętą deklaracją. Działalność tych struktur jest ściśle regulowana przez prawo i szereg aktów prawnych Federalnej Służby Rynków Finansowych Federacji Rosyjskiej. FFMS powinien zarejestrować zasady zaufania dla każdego funduszu inwestycyjnego.
Jaka jest ich różnica?
Dlaczego musiałeś stworzyć taki dodatkowy typ struktur jak CUIF? Wynika to z potrzeby ułatwienia szeregu operacji. Jeśli mówimy o funduszach zamkniętych, to w tym przypadku istnieje taka korzyść, jak możliwość podejmowania przez uczestników decyzji dotyczących działań na walnym zgromadzeniu. Główną różnicą w zamkniętym funduszu wspólnego inwestowania jest uwzględnienie praw do nieruchomości jako składnika aktywów. Oznacza to, że główne operacje są przeprowadzane z budynkami mieszkalnymi i komercyjnymi, gruntami itp. W tym przypadku konwencjonalnie rozróżnia się dwa typy. Jako pierwszy należy wspomnieć o zamkniętym funduszu pożyczek inwestycyjnych. Specjalizują się w finansowaniu budowy różnych nieruchomości. Innym rodzajem jest zamknięty fundusz najmu (fundusz inwestycyjny). Specjalizuje się w wynajmie nieruchomości. Często ten, który zbudował. Oznacza to, że dostępna jest szeroka gama operacji, zmiana różnych rodzajów działalności i wiele innych rzeczy jest przeprowadzanych na rynku nieruchomości (kupno / sprzedaż budynków mieszkalnych i komercyjnych, gruntów itp.).
O finansach świata budowlanego
Niedawno stworzenie aż osiemdziesięciu procent wszystkich nieruchomości zapewnił konsument końcowy, czyli ludzie, którzy planowali mieszkać i pracować w nowych mieszkaniach i budynkach. Dlatego często zdarzały się sytuacje, w których zaczęli budować, mając tylko 10-20% niezbędnych funduszy. To wystarczyło na ogrodzenie i rozpoczęcie prac ziemnych. Jednocześnie przeprowadzono obliczenia dotyczące pożyczek lub sprzedaży nieruchomości osobom fizycznym lub prawnym. W pewnym sensie była to spółdzielnia mieszkaniowa. Zasada działania była następująca: sprzedajemy kilka mieszkań, budujemy pierwsze piętro. Następnie czekamy, aż ktoś inny kupi. W tym przypadku pierwsi nabywcy podjęli duże ryzyko - w końcu mogli długo czekać, aż budynek zostanie ukończony.
W tym programie był jeden minus - nie było kontroli nad ukierunkowanym finansowaniem.A to często zamieniało się w głośne skandale, w których oszustami posiadacze akcji byli ofiarami. Przyjęcie ustawy federalnej nr 214-FZ pozwoliło nam rozpocząć proces wypierania kapitału konsumenckiego do późnego etapu. Jednocześnie istnieje zrozumienie, że należy go zastąpić czymś. W przeciwnym razie zmniejszenie wolumenu budowy i rosnące ceny mieszkań - tuż za rogiem. Zgodnie z tą ustawą (nr 214-FZ) fundusze kredytowe (struktury bankowe) i inwestycyjne (CIF) są przeznaczone na budowę.
Chociaż istnieją pewne niuanse. Tak więc państwo było w stanie zadbać o ochronę obywateli, chociaż odepchnęło banki od tego segmentu rynku. Dlaczego Faktem jest, że ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej wprowadziło normę wspólnej odpowiedzialności instytucji finansowej z deweloperem. Dokonano tego w celu przekształcenia inwestorów instytucjonalnych w gwarancję realizacji.
Specyfika pracy
Rozważyliśmy więc, choć nie jest to obowiązkowe, ale nadal ważne dla zrozumienia informacji. Aby nie wchodzić w teorię, przyjrzyjmy się, jak te struktury działają w praktyce. Jako przykład weźmy fundusz inwestycyjny z lokalami zamkniętymi z Ziemi Świętej. Aby więc uczestniczyć w procesie tworzenia nowych mieszkań (lub innych nieruchomości), ZPIFN nabywa prawa własności od deweloperów. Umowa kapitałowa (lub inwestycja) służy jako podstawa dokumentacji.
Następnie firma zarządzająca przekazuje dostępne środki deweloperowi i nabywa bezpośrednio po zakończeniu budowy, aby otrzymać określone obiekty (na przykład mieszkania) o określonych parametrach (na przykład materiał filmowy lub wysokość) w swoich aktywach. Ale co zrobić z otrzymaną nieruchomością? Decyzję w tej sprawie podejmuje spółka zarządzająca zamkniętym funduszem wspólnego inwestowania.
Należy zauważyć, że może rozpocząć finansowanie dewelopera dopiero po wydaniu wszystkich niezbędnych zezwoleń w sposób określony przez prawo. Odbywa się to w celu ograniczenia udziału zamkniętych funduszy wspólnego inwestowania na najbardziej niebezpiecznym etapie budowy. Ale to nie jest krytyczne, ponieważ nie więcej niż piętnaście procent całkowitych kosztów przypada na zaprojektowanie całej dokumentacji i tworzenie projektów. Połączenie z zamkniętym funduszem inwestycyjnym umożliwia deweloperowi otrzymywanie dużych i regularnych inwestycji finansowych, które są niezbędne do prac budowlanych i instalacyjnych, tworzenia komunikacji inżynieryjnej i dalszego rozwoju. Podobną politykę obserwuje się w zamkniętym funduszu inwestycyjnym Metronom.
Niuanse pracy
Ale to nie wszystko. Należy podkreślić całą serię niuansów, które są interesujące dla programisty:
- Gwarantowane stabilne finansowanie. Jest to bardzo ważne, ale trudno je zaobserwować, gdy korzystasz z nieprzewidywalnej sprzedaży. Ponadto, w przeciwieństwie do pożyczki bankowej, nie musisz płacić odsetek. W końcu wycofuje środki z obiegu. Ponadto można dokonywać płatności z góry za hurtowe zakupy materiałów budowlanych, co pozwala otrzymywać rabaty i ustalać koszty.
- Stabilizacja i prawidłowość procesu wdrażania. Faktem jest, że przydzielenie części nieruchomości w naturze - nie można tego zrobić. Dlaczego Istotą tej sytuacji jest to, że zamknięty fundusz wspólnego inwestowania jest narzędziem dla inwestorów, a nie konsumentów. Dlatego, aby spłacić akcje, będziesz musiał sprzedać nieruchomość. A jeśli pójdziesz z projektem - jest to dodatkowe obciążenie biurokratyczne. Z tego powodu ZPIF jest zainteresowany sprzedażą nieruchomości przed końcem budowy. Oczywiście można tego dokonać również na rynku wtórnym, ale w tym przypadku konieczne będzie przejście przez komisję państwową, podpisanie aktu dotyczącego realizacji umowy inwestycyjnej i ustanowienie prawa własności. Wszystko to, ze względu na pewne koszty materiałowe i długi czas, zmniejsza efektywność inwestycji.
Opcje uczestnictwa
Teraz spójrzmy na schematy, zgodnie z którymi właściciele udziałów inwestycyjnych zamkniętego funduszu wspólnego inwestowania mogą uczestniczyć w budowie niektórych obiektów. Początkowo, aby wybrać określoną nieruchomość, muszą się spotkać i podjąć właściwą decyzję. Jest to wspólny krok dla wszystkich programów. I wtedy zaczynają się różnice. Ale na razie porozmawiajmy o nazwach:
- Finansowanie projektu
- Przyciąganie zasobów inwestycyjnych.
- Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi.
- Programy mieszkaniowe.
- Integracja przemysłowych funduszy inwestycyjnych zamkniętych z systemem zarządzania projektami budowlanymi.
Każdy z tych programów ma swoją własną charakterystykę we wdrażaniu. Jest ich tak wiele, że wskazane jest poświęcenie osobnej części temu artykułowi.
Finansowanie nieruchomości i projektów budowlanych
W takim przypadku przewiduje się, że inwestorzy i założyciele przekazują fundusze (a także prawa majątkowe i papiery wartościowe) do funduszu podczas jego tworzenia lub w momencie wejścia na udział w rynku wtórnym. Po zakończeniu tworzenia i uznaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego za utworzony spółka zarządzająca inwestuje aktywa w nieruchomości. Udziałowcy funduszu uzyskują dochód z różnicy między cenami zakupu i sprzedaży praw majątkowych lub gotowych przedmiotów. Powstaje podczas procesu budowy, a także ze względu na wzrost cen rynkowych gotowych obiektów.
W tym przypadku firma zarządzająca jest klasycznym powiernikiem, który zarządza funduszami klientów. Tylko to dzieje się nie na giełdzie, ale z nieruchomościami. Zasady zarządzania trustem zamkniętego funduszu wspólnego inwestowania w nieruchomości zapewniają z reguły maksymalny zwrot z pracy z klientem. W końcu pewien procent stanowi nagrodę. A jeśli firma zarządzająca nie jest grupą oszustów, jest bezpośrednio zainteresowana uzyskaniem maksymalnych korzyści. Wysokość dochodu zależy od wybranego segmentu, a także wymagań dotyczących potencjalnych projektów. Jednocześnie dzięki uczestnictwu wielu inwestorów akcjonariusze mogą uzyskać więcej korzyści niż wtedy, gdy sami to zrobią.
Kolejnym ważnym plusem jest to, że ZPIFN nie musi płacić podatku dochodowego. Z tego powodu inwestorzy mogą korzystać z efektu opóźnienia.
Mobilizacja zasobów
Niektórzy deweloperzy wykorzystują zamknięte fundusze inwestycyjne do pozyskiwania środków na budowę obiektów. W takim przypadku spółka zarządzająca tworzy zamknięty fundusz wspólnego inwestowania dla określonej nieruchomości klienta. Prawa majątkowe są wprowadzane przez właścicieli jako zapłata za akcje podczas tworzenia funduszu. Następnie spółka zarządzająca i założyciele przyciągają inwestorów do finansowania określonego obiektu. W tym celu stosuje się rynek wtórny (na przykład giełdę). W ten sposób uzyskuje się pieniądze na finansowanie budowy. Inwestor, który staje się akcjonariuszem, otrzymuje prawo do określonej części dochodu, który zostanie uzyskany przy sprzedaży przedmiotu. Może to być zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa. W drugim podejściu często stosuje się zamknięty fundusz inwestycyjny o charakterze jednostkowym. Taki schemat jest popularny ze względu na:
- Prostota tworzenia struktury, rejestracji inwestycji, księgowości i raportowania.
- Przejrzystość narzędzia dla osób trzecich.
- Możliwości wykorzystania akcji jako zabezpieczenia.
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Z tej opcji korzystają fundusze inwestycyjne zamknięte, zamknięte. Istotą tego programu jest lokowanie aktywów w nieruchomości komercyjne i uzyskiwanie dochodów z wynajmu. Inwestorzy korzystają z tej opcji, aby uzyskać stabilny dochód. Dla właścicieli ta opcja jest atrakcyjna z następujących powodów:
- Przekształcanie aktywów innych niż podstawowe w źródło zasobów dla podstawowej działalności.
- Uzyskiwanie preferencji w zakresie podatku dochodowego i majątku.
- Pozyskiwanie środków finansowych ze sprzedaży akcji przy jednoczesnym zachowaniu prawa pierwokupu nieruchomości komercyjnych.
Fundusz jest nabywany ze środków wniesionych lub natychmiast powstaje z odpowiedniej nieruchomości. Zarządzanie zamkniętymi funduszami wspólnego inwestowania dodatkowo przewiduje zawarcie umowy z firmą operującą. Musi podjąć całą pracę, aby zapewnić i utrzymać urządzenia, i wysłać cały przepływ netto opłat czynszowych do funduszu inwestycyjnego zamkniętego. Wartość aktywów akcjonariuszy rośnie z powodu przekazanych pieniędzy i wzrostu wartości rynkowej przedmiotu. W porozumieniu z założycielem dochodem zarządza się w następujący sposób:
- Zainwestowany w przebudowę i modernizację obiektu w celu zwiększenia jego wartości i / lub stawek czynszowych.
- Okresowo wypłacane akcjonariuszom.
- Zainwestuj w budowę / zakup innych nieruchomości (mieszkaniowych lub komercyjnych).
- Inwestuj na giełdzie, umieść na lokacie bankowej.
Programy mieszkaniowe
Jest to kolejna opcja wykorzystania funduszy, która obejmuje udział miejskich lub korporacyjnych programów mieszkaniowych. W tym przypadku CIFF działa jako narzędzie, które gromadzi fundusze i zapewnia budowę mieszkań dla określonej grupy odbiorców, co określa założyciel programu mieszkaniowego. W tym przypadku położona jest pewna działka. Może być wybrany przez gminę lub korporację spośród ziem znajdujących się na jego terytorium. Następnie hipotekę przenosi się do zamkniętego funduszu wspólnego inwestowania, który rozpoczyna budowę nieruchomości. Organizacja budowy i kontroli jest prowadzona przez spółkę zarządzającą.
Integracja funduszy inwestycyjnych inwestycyjnych zamkniętych z systemem zarządzania projektami budowlanymi
Z tej opcji korzystają duże podmioty rynkowe. Integrują fundusze inwestycyjne zamknięte w swoich procesach biznesowych w celu zwiększenia wydajności zarządzania projektami budowlanymi i dystrybucji środków potrzebnych do finansowania różnych obiektów. Miejsce tych struktur w łańcuchu zależy od roli, organizacji, potrzeb i realizowanych celów.
Rozważ mały przykład. Spółka dominująca tworzy zamknięty fundusz wspólnego inwestowania i otrzymuje 100% akcji. Wielkość i kierunki wykorzystania utworzonego funduszu określa deklaracja inwestycyjna. Ponadto w przyszłości kwota środków może zostać zwiększona. Następnie tworzone lub nabywane są oddzielne firmy. Są zaangażowani w przygotowanie dokumentacji projektowej, otrzymują wszystkie niezbędne pozwolenia na budowę, a także prawo do gruntu.
Najbardziej odpowiednie do tych celów są firmy posiadające formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub zamkniętej spółki akcyjnej. Po zakończeniu wszystkich prac przygotowawczych ZPIFN zawiera umowę (inwestycyjną lub kapitałową) z tą strukturą i zapewnia budownictwu finansowanie. Jeśli chwilowo nie ma takiej potrzeby, wówczas fundusze można skierować na dany składnik aktywów, co przewiduje deklaracja inwestycyjna. Po zakończeniu budowy obiekty są realizowane. Zyski ze sprzedaży obiektów z zamkniętych funduszy wspólnego inwestowania nie są opodatkowane.