Dans les domaines scientifiques et pratiques du droit foncier, il est souvent fait mention du régime juridique du territoire. Il n’existe pas de définition claire de ce concept, alors même qu’il est présent dans un certain nombre de documents réglementaires modernes. Dans le même temps, utiliser des interprétations du régime juridique des terres antérieures à la réforme serait fondamentalement erroné, car elles reposent sur un monopole de la propriété de l'État et ne correspondent pas à la pratique juridique actuelle.
Instrument de réglementation des relations en droit foncier
D'autre part, le contenu de ce concept peut être expliqué comme suit. En révélant le terme «régime» lui-même, nous pouvons conclure que l’institution susmentionnée de droit foncier est un système établi de relations publiques et publiques. Leur sujet est le droit d'utiliser un territoire limité. Dans ce cas, pour certaines zones devrait prendre en compte des caractéristiques supplémentaires du régime juridique. Les zones de bien-être et de villégiature en sont l'exemple le plus frappant.
En outre, le principe de la détermination des limites de l’application du régime juridique des terres et des localités est important. En Russie, sont identifiés les territoires dans lesquels une procédure générale ou spéciale de réglementation des relations entre les sujets du droit foncier est établie. Par exemple, les terres des colonies sont destinées à la construction d’un fonds résidentiel et non résidentiel, à l’extension des infrastructures, et sont donc régies par un régime général de développement. À son tour, sur les parcelles appartenant à la zone commune, un régime de développement spécial est plus approprié. Son essence réside dans la construction des seules structures qui ne contredisent pas le programme d'exploitation cible de la zone.
Ainsi, l'objet du régime juridique (terre) et ses frontières déterminent les caractéristiques du régime juridique des terres. Chaque localité territoriale de la Fédération de Russie correspond à un statut juridique spécifique et à un système de régulation des relations entre entités (utilisateurs).
Terres agricoles
La plus grande zone territoriale de la Russie est une terre agricole. Le régime juridique établi sur les terres paysannes est décrit à l'article 77 du code du travail de la Fédération de Russie. La loi codifiée appelle les territoires de terres agricoles en dehors des limites des zones habitées. Les terres, qui représentent environ 40% du territoire de l’État, sont destinées au secteur agricole.
Les principes fondamentaux du régime juridique des terres agricoles sont les suivants:
- un cours exclusivement pour l'installation utilisation de la terre;
- la formation de la taille maximale possible de la superficie totale des terres agricoles situées dans un même district municipal;
- promotion de la propriété privée;
- le droit de préemption sur l’achat de terres agricoles incombe aux sujets de la Fédération de Russie ou des municipalités;
- priorité des participants à la propriété partagée des terres.
Une autre nuance importante qui a une incidence sur le régime des terres agricoles est la capacité des étrangers à posséder des terres exclusivement à des fins de location. Cette catégorie comprend les citoyens d'autres États, les apatrides, les organisations étrangères et les personnes morales russes, dont le capital autorisé est constitué à plus de la moitié d'actions étrangères.
Changement de statut juridique des terres agricoles
La modification de la destination des terres agricoles est autorisée dans plusieurs cas mentionnés par la loi:
- conservation des terres agricoles;
- autorisation des autorités de créer des zones spécialement protégées;
- cession de la zone à un fonds foncier environnemental, récréatif ou historico-culturel;
- changer les limites des colonies ou la création de nouvelles colonies;
- mise en place d'installations industrielles (possible uniquement si la valeur cadastrale du sol ne dépasse pas la moyenne de l'unité administrative-territoriale correspondante);
- transfert de terres à la forêt ou au fonds de l'eau en raison de l'inadéquation du sol pour la production agricole future;
- construction de routes, de voies ferrées;
- installation de lignes de communication, lignes électriques, pipelines et autres objets linéaires;
- la mise en œuvre de mesures impératives liées à la mise en œuvre de traités internationaux ou à la défense du pays;
- pêcher des ressources précieuses en présence d'un projet approuvé de mise en valeur des terres;
- placement d'objets à buts socio-économiques et de logement si aucune autre option pour leur dispersion n'est possible.
Il est interdit de modifier le régime juridique des terres agricoles si leur valeur cadastrale dépasse de manière significative les valeurs cadastrales moyennes du district urbain ou du district municipal. La loi ne prévoit pas non plus la possibilité de transférer les relations entre les sujets des parcelles agraires particulièrement utiles (du point de vue de la production) au nouveau système de réglementation.
Villes et villages
Le régime foncier des colonies est très différent du précédent. Ils reconnaissent les territoires destinés à la construction et au développement des infrastructures d’un règlement. Les terres des colonies servent à séparer les limites des villes et des villages des terres d’autres catégories qui ne peuvent pas franchir la frontière d’une municipalité et la dépasser. Les limites des terres fournies aux fins d'utilisation ou de propriété par des entités (citoyens ou organisations) doivent être situées de manière à éviter toute intersection avec les frontières des villes et des agglomérations rurales.
Les limites initiales des zones territoriales d'implantation sont déterminées sur les cartes de zonage d'urbanisme. Au stade de la préparation du projet, des zones résidentielles, industrielles, d'ingénierie et de transport, des zones publiques et administratives, ainsi que des lieux d'utilisation agricole, des stations balnéaires et des terrains soumis à des régimes juridiques spéciaux (territoires à vocation spéciale protégés par l'État, zones d'installations militaires, etc.) sont établis.
À propos, un concept apparenté pour les terres des colonies est une zone suburbaine. Le régime juridique des terres des colonies implique toujours la présence d'un territoire situé le long du périmètre des frontières des villes et des villages. On pense que le but des zones suburbaines est le développement des infrastructures économiques et sociales du village, la croissance des zones résidentielles et industrielles. Les limites de la partie suburbaine de la colonie sont déterminées par les promoteurs du projet de développement urbain au stade de la planification et du développement de la colonie.
Régime foncier industriel
Les zones industrielles comprennent les territoires situés, en règle générale, à l'extérieur des localités et des points. Le cas échéant, ces terrains sont fournis à diverses institutions, entreprises et citoyens, en location ou en propriété. Le but de cette répartition des territoires est d’assurer le fonctionnement des installations de production, des transports, de l’énergie, de l’informatique, de la défense et des autres domaines de l’économie de l’État.
Contrairement aux systèmes précédents, le régime juridique des terrains industriels a un objectif spécifique. Cette zone sert de base spatiale pour la localisation d’un certain nombre d’installations industrielles et techniques. Cette particularité découle d’exigences tout à fait naturelles pour les terres elles-mêmes.Non seulement leur domaine, mais aussi leurs caractéristiques qualitatives, la possibilité d'une utilisation ultérieure dans l'économie sont pris en compte.
Comparés au régime juridique des terres des colonies, les territoires industriels se caractérisent par le caractère non sécurisé de l'activité industrielle des organisations hébergées. La nocivité du secteur manufacturier nécessite dans la plupart des cas la création de structures de protection spéciales pour protéger les secteurs résidentiels, agricoles ou environnementaux proches. En tant que telles structures, les lacunes spatiales sont le plus souvent utilisées - ce sont des bandes d'arbres artificiellement plantées qui servent de sorte de filtre. Les plantations pérennes peuvent minimiser et parfois neutraliser complètement l’impact négatif des entreprises industrielles sur l’environnement.
Dans le concept de régime juridique des terrains industriels, il n’ya aucune restriction liée à la possibilité de le changer. Quel que soit le but du territoire, le transfert de terres vers une autre catégorie s'effectue généralement sans entrave. La seule exception est la contamination grave des sols ou l'abondance de bâtiments à démolir dans une zone donnée. Dans ce cas, une modification du régime juridique des terres est effectuée sur la base d'un projet approuvé pour leur restauration.
Fonds de l'eau terrestre
La totalité des masses d'eau situées dans les limites territoriales de la Russie est également réglementée par la loi. Conformément au Code de l'eau de la Fédération de Russie, tous les objets sont divisés en surface et en sous-sol, et leur classification repose sur des caractéristiques physiques et géographiques et des différences de régime juridique.
Le premier groupe comprend:
- les mers et leurs baies, détroits, baies, estuaires, etc.
- rivières, canaux, ruisseaux et autres cours d'eau;
- réservoirs, carrières, lacs, étangs, piquets et autres étendues d'eau;
- zone humide;
- geysers, sources et autres points de sortie des eaux souterraines;
- glaciers.
Le régime juridique des terres du fonds de l'eau est déterminé par le type d'installation terrestre. La typologie est formée sur les motifs suivants:
- indicateurs techniques (présence de structures, structures de protection ou absence de structures);
- forme de propriété (publique, privée, municipale, entités constitutives de la Fédération de Russie);
- condition d'accès (utilisation générale ou limitée).
Le statut juridique des terres entièrement recouvertes d'eau est déterminé par les dispositions d'actes législatifs réglementaires. En ce qui concerne les territoires occupés par l’alimentation en eau ou d’autres ouvrages hydrauliques, y compris la mise en valeur des terres, leur régime juridique est décrit dans le Code foncier et dans d’autres textes législatifs régissant les relations dans ce domaine. Pour les questions concernant les droits de propriété de ces structures, des réponses peuvent être trouvées dans le Code civil de la Fédération de Russie.
La législation civile établit des règles pour l'utilisation des structures hydrauliques, détermine la procédure et les conditions de leur équipement, leur fonctionnement en tant qu'outil d'utilisation de l'eau.
Territoires forestiers
Le régime juridique actuel des terres plantées est défini à l'article 101 du code foncier de la Fédération de Russie. Cette disposition de la loi codifiée régit les relations des sujets de loi foncière sur l'utilisation et la propriété des territoires du fonds forestier. Les questions d’affiliation à la propriété, d’acquisition, de transfert de propriété de plantations artificielles et de parcelles forestières sont définies dans le Code forestier de la Fédération de Russie, adopté en 2006. Le régime juridique des terres forestières s'étend à:
- Territoires forestiers - zones couvertes de végétation (arbres, arbustes, graminées) et terres non plantées. Les dernières parcelles de terrain sont généralement destinées à restaurer la végétation ou son abattage final.
- Terres non forestières, nécessaires à la création de routes, ainsi que de défrichements, de marécages, etc.
L'article 27 du Code du travail de la Fédération de Russie définit de strictes restrictions sur le chiffre d'affaires des terres liées au fonds forestier. La cinquième partie de cette disposition stipule que de telles parcelles ne peuvent être privatisées et présentées à titre privé, sauf dans les cas prévus par la loi fédérale. Certains territoires du fonds forestier peuvent être accordés à l'utilisateur avec les droits suivants:
- le loyer;
- exploitation perpétuelle;
- utilisation gratuite pour un temps limité;
- servitude (utilisation limitée de la propriété privée).
Sous le contrôle étroit de l'état
Le régime juridique des terres spécialement protégées est une autre histoire. Ces territoires comprennent des objets et des terrains précieux qui, selon les décisions des organes de l’État, des entités constitutives de la Fédération de Russie, des représentants de l’autonomie locale, peuvent être retirés ou limités en circulation. Un régime juridique distinct est établi pour ces terres, comme indiqué à l'article 94 du Code du travail de la Fédération de Russie. Conformément à la loi, les territoires spécialement protégés sont:
- zones améliorant la santé, complexes hôteliers;
- réserves naturelles, réserves naturelles, zones de conservation;
- territoires à valeur récréative, historique et culturelle.
Les terres spécialement protégées diffèrent des terrains et des objets ayant un statut juridique différent de plusieurs manières:
- haute valeur naturelle ou sociale d'un site particulier;
- l'impossibilité de fournir une propriété privée;
- retrait des terres spécialement protégées en circulation;
- En plus des restrictions imposées par un régime juridique unique, ces terres revêtent une importance fédérale, locale ou régionale.
- le statut de la zone est déterminé au niveau des organismes gouvernementaux.
Par ailleurs, les territoires naturels spécialement protégés ne sont pas des zones de conservation. Dans le premier cas, nous parlons de réserves d’État, de réserves de biosphère, de monuments naturels, ainsi que de parcs nationaux, de jardins dendrologiques et botaniques. Cela inclut également les territoires sur lesquels vivent les petits groupes ethniques de Sibérie, d'Extrême-Orient et du Nord. Ces zones sont classées dans la gestion de la nature traditionnelle.
Terres de conservation
En général, il s’agit de zones interdites et non protégées, ainsi que de zones occupées par des plantations. La zone de protection prévue par la législation forestière, qui sert le plus souvent de limitation spatiale de zones industrielles, n’appartient pas à la catégorie des terres du fonds forestier et du territoire spécialement protégé.
Les territoires dotés du statut de terres de loisirs sont considérés comme un objet destiné à l'organisation de loisirs, de tourisme, de sports et de remise en forme de la population. En conséquence, les zones de loisirs sont conçues pour répondre aux besoins de la société et des citoyens individuels en matière de loisirs, d'activités de loisirs utiles et sûres.
Abordant plus en détail la définition du concept de sites de loisirs, il convient de souligner des objets tels que:
- les pensionnats;
- maisons et installations de loisirs;
- terrains de camping;
- camps de santé;
- parcs touristiques;
- camps de tentes dans la forêt;
- éducation physique et installations sportives;
- maisons de pêcheurs et de chasseurs.
L’article 98 du Code du travail de la Fédération de Russie contient une liste plus détaillée des installations de loisirs.
Aspect historique et culturel
Le régime juridique régissant l'utilisation des terres du patrimoine historique et culturel est défini à l'art. 99 du même document codifié. La liste des territoires comprend les objets suivants:
- monuments de culture et d'histoire des peuples et des nationalités vivant et résidant sur le territoire de la Russie moderne;
- sites archéologiques;
- Les attractions considérées comme le territoire de l’artisanat, des industries historiques et de l’artisanat;
- lieux de sépulture de personnes civiles et militaires.
Ces lieux ont une valeur scientifique et historique particulière. Cela est dû aux particularités de leur régime juridique.Le concept de terres du patrimoine culturel comprend également des formations paysagères rares ou atypiques, des formations géologiques étonnantes. Dans le même temps, l’espace prévu pour le placement d’associations et d’organisations de recherche peut être classé comme territoire particulièrement précieux.