On trouve encore souvent des appartements communautaires dans les villes russes. Les citoyens vivant dans des chambres séparées peuvent être locataires sur la base d'un contrat de location social ou être directement propriétaires. Dans ce dernier cas, la vente d'une chambre dans un appartement commun est souvent requise. Ce processus pose de nombreuses difficultés, dans la mesure où tous les autres locataires ont un droit de préemption sur l’achat. Par conséquent, il est possible de vendre des logements à des personnes non autorisées uniquement après le refus d’autres propriétaires de chambres d’acquérir une chambre.
Comment la propriété est-elle confirmée?
Pour la vente de toute propriété, le vendeur doit être propriétaire de cette propriété. Comme il n’est confirmé que par des documents officiels, un certificat de propriété ou un extrait de l’USRN contenant des informations sur le propriétaire de la salle est requis.
Les documents doivent obligatoirement indiquer qu'un citoyen particulier est le propriétaire d'une partie seulement des lieux. La taille de la pièce est prescrite et la pièce doit être allouée dans l'appartement.
Règlement législatif
Les propriétaires de chambres dans un appartement commun ne devraient vendre leur propriété que sous les nombreuses exigences de la loi. Sinon, la transaction peut être contestée par les voisins. Par conséquent, lors de la mise en œuvre de ce processus, les contenus de HA et FA sont pris en compte.
Sur la base de ces réglementations, il est déterminé qui a le droit de préemption pour acquérir une chambre, ainsi que les exigences auxquelles le contrat établi doit satisfaire.
Dans l’écran LCD, l’obligation du propriétaire est de notifier la décision à tous les autres résidents de l’appartement.
Nuances de la vente aux voisins
Le plus souvent, une pièce est vendue dans un appartement commun à des voisins. Ils ont le droit de préemption pour acquérir cette propriété. Les caractéristiques de ce processus incluent:
- dans un premier temps, le propriétaire de la pièce doit informer tous les voisins de son intention de vendre la propriété;
- de plus, aucune transaction ne peut être effectuée dans un délai de 30 jours, ce délai étant accordé aux voisins pour décider de l'acquisition de cet objet;
- le consentement ou le refus est écrit.
Si un voisin veut acheter une chambre, un contrat de vente type est établi avec lui. Le prix est déterminé par le démarcheur.
Comment vendre une chambre à des personnes non autorisées?
La vente d'une pièce dans un appartement collectif à des étrangers est un processus assez compliqué, car les propriétaires doivent souvent faire face au fait que les voisins posent divers obstacles à la transaction. Les nuances de la procédure incluent:
- initialement requis de recevoir de tous les voisins un refus d'acheter une chambre;
- le logement est vendu à des étrangers au même prix que celui offert aux voisins;
- s’il existe des preuves écrites du refus des voisins, la vente de l’objet est effectuée conformément à la procédure générale, pour laquelle un contrat de vente type est établi;
- la transaction est ensuite enregistrée auprès de Rosreestr.
Le processus doit être effectué en tenant compte des nombreuses exigences de la loi. S'il y a même des violations mineures, elles peuvent alors servir de base à la contestation de la transaction par les voisins.Par conséquent, il est conseillé de faire appel à un support juridique pour les transactions immobilières, car un avocat expérimenté sera en mesure de suggérer les actions que le vendeur devrait entreprendre dans une situation donnée.
Qui a le droit de préemption?
Lors de la vente d'une chambre située dans un appartement commun, il convient de prendre en compte les droits des propriétaires des autres chambres de l'appartement. Les voisins ont un droit de préemption pour acheter une chambre à vendre. Par conséquent, il est nécessairement initialement offert la possibilité d'acheter cette propriété à des voisins. Ce n'est que dans ces conditions qu'il sera légal de vendre une chambre dans un appartement commun. Les voisins sont informés par écrit, ainsi que 30 jours avant la vente à des personnes non autorisées.
Le droit de préemption profite à tous les citoyens vivant dans cet appartement. Le propriétaire ne reçoit l'autorisation de vendre une chambre dans un appartement commun que sur réception d'un refus de la part de toutes ces personnes de la propriété vendue.
Souvent, les voisins refusent de rédiger un refus écrit. Dans ce cas, il est important que le vendeur ait confirmation de l'envoi d'une notification. Par conséquent, il est conseillé d’utiliser une lettre recommandée avec accusé de réception à ces fins.
Procédure de vente de la salle
La procédure de vente d'une pièce dans un appartement commun implique la nécessité d'effectuer certaines actions séquentielles. Ceux-ci comprennent:
- le coût de la salle est déterminé, pour lequel vous pouvez choisir vous-même ou faire appel à un évaluateur;
- un avis est établi pour tous les voisins, après quoi le document est transmis personnellement aux citoyens avec une signature ou envoyé par courrier avec un accusé de réception;
- si les voisins ne veulent pas acheter une chambre, ils doivent recevoir un refus écrit de leur part dans un délai d'un mois;
- puis rechercher des acheteurs qui sont des personnes non autorisées;
- après avoir trouvé l'acheteur, le contrat de vente est signé;
- Rosreestr fixe le transfert du droit à l'immobilier à une autre personne.
S'il n'est pas possible de trouver un acheteur, il est permis de réduire le prix, mais il est important d'inviter à nouveau les voisins à acheter une chambre à un nouveau coût. Ce n’est qu’après avoir reçu un deuxième refus que la vente d’une chambre à un tiers dans un appartement collectif est réalisée.
Façons de vendre un objet
La procédure peut être effectuée de différentes manières. Ceux-ci comprennent:
- Salle de vente Dans ce cas, le propriétaire de l'objet doit effectuer toutes les actions indépendamment. Il doit bien connaître la loi afin de ne pas violer les droits des voisins. Devront faire face à la recherche d’un acheteur et établir un contrat de vente. Si les étapes de la vente d'une pièce dans un appartement communal ou les droits des voisins sont violés de quelque manière que ce soit, la transaction peut être contestée devant un tribunal.
- Appel aux agents immobiliers. Ils offrent un soutien juridique pour les transactions immobilières. Lorsque vous utilisez les services de professionnels, vous pouvez être sûr que la loi ne sera en aucun cas violée. Ce sont les employés de l’agence qui participeront à la recherche d’acheteurs et au traitement de la transaction. Les services sont payés par l'acheteur ou le vendeur.
Beaucoup de gens se demandent si vous avez besoin des services d'un notaire pour vendre une pièce dans un appartement commun. Il n'est pas nécessaire de contacter ce spécialiste pour certifier le contrat de vente. Toutefois, afin de garantir à l'avenir qu'il n'y aura aucune possibilité de contester la transaction, vous pouvez contacter un notaire public qui étudiera tous les éléments de l'affaire et sera en mesure de dire si le contrat est légal.
Comment obtenir le consentement des voisins?
La vente de biens immobiliers dans le secondaire est toujours un processus spécifique et complexe, mais la vente de locaux dans un appartement commun est considérée comme la procédure la plus inhabituelle. Pour sa mise en œuvre, les voisins ont besoin du rejet de l'immobilier.
Le propriétaire de la pièce ne peut demander la permission aux voisins pour la vendre, mais ils devront les informer de la décision envisagée un mois avant la conclusion de la transaction. Les voisins peuvent prendre une décision positive, il sera donc nécessaire d'établir un contrat de vente avec eux.
Est-il possible de vendre sans refus écrit?
Souvent, dans les appartements communs entre voisins, les relations sont trop mauvaises et ils ne veulent en aucun cas se contacter. Par conséquent, les voisins ne répondent pas à la notification reçue.
Pour éviter de futurs problèmes avec la vente de biens immobiliers dans le secondaire, il est recommandé de suivre les étapes suivantes:
- dans un premier temps, il est conseillé d'envoyer un avis par courrier recommandé, après avoir payé un accusé de réception, afin que le citoyen ait la preuve qu'il a réellement informé les voisins de la vente de la salle;
- si la relation est bonne, les voisins constituent alors un refus écrit d'achat d'un logement sur lequel ils doivent obligatoirement être signés;
- il est permis d'inviter des témoins chez qui la notification est transmise, donc ce sont ces citoyens qui pourront confirmer devant le tribunal que le vendeur de la pièce a strictement respecté les exigences de la loi.
Si les droits des voisins sont violés, la transaction est facilement reconnue par un tribunal comme invalide, de sorte que les acheteurs peuvent perdre leurs biens acquis.
Quels documents sont nécessaires à la vente?
La bonne exécution de la transaction implique la préparation de certains documents par le vendeur. Comment vendre une chambre dans un appartement communautaire? Les documents suivants sont requis pour cela:
- passeport du vendeur;
- des titres de propriété pour des biens immobiliers, à l'aide desquels un citoyen confirme son droit à une pièce; ils peuvent en outre être représentés par un accord de privatisation, un testament, un certificat-cadeau ou un autre document;
- extrait de l'USRN indiquant le propriétaire de la pièce, la présence de diverses charges, la taille de la pièce et d'autres paramètres importants pour chaque acheteur;
- plan technique et fiche technique, et sur la base de ces documents, les futurs propriétaires seront en mesure de vérifier l'absence de réaménagement illégal;
- certificat indiquant l'absence de dettes pour le paiement de factures de services publics;
- refus écrit d'achat de biens immobiliers reçus de tous les voisins de l'appartement.
Ces documents sont requis non seulement par les acheteurs, mais également par les agents immobiliers, si une décision est prise d'utiliser leurs services.
Règles pour l'établissement d'un contrat
Un point important pour chaque vendeur est la préparation correcte du contrat de vente. Il est nécessairement formé par écrit. Ses conditions essentielles incluent les points:
- Informations sur les parties à l'accord soumises par le vendeur et l'acheteur;
- des données sur l'objet du contrat pour lesquelles l'adresse de l'appartement, la taille de la pièce ainsi que ses autres paramètres importants sont indiquées;
- le coût de la chambre indiqué en roubles et en mots;
- la procédure de calcul est donnée;
- la responsabilité de chaque partie est indiquée en cas de violation des termes de l'accord;
- la date du contrat;
- signatures des parties.
Vous pouvez utiliser des formulaires standard pour rédiger ce document. Si l'agent immobilier gère la procédure de vente d'une pièce dans un appartement collectif, c'est lui qui établit le document.
Les nuances de l'utilisation des schémas de gris
Certains propriétaires de chambres dans un appartement commun envisagent la possibilité d'utiliser des schémas gris leur permettant de vendre des biens immobiliers le plus rapidement possible et sans conclure d'accords avec leurs voisins. Ils sont souvent utilisés pour éviter les taxes. En règle générale, ces méthodes sont utilisées si les voisins posent divers obstacles à un accord.
Les méthodes les plus couramment utilisées sont:
- seule une partie de la pièce est vendue à l'acheteur intéressé, puis les mètres carrés restants sont transférés sur la base du don;
- une pièce est mise en gage sur la base d’un contrat de prêt, après quoi un prêt n’est pas consenti de façon délibérée, le logement est donc récupéré par une méthode forcée;
- Le logement est transféré sur la base d'un contrat de donation, mais le nouveau propriétaire transfère l'argent à l'ancien propriétaire de la propriété.
Tous les systèmes ci-dessus sont considérés comme risqués, il y a donc toujours une chance pour que l'acheteur devienne un fraudeur et refuse de payer la chambre. En outre, ces opérations peuvent intéresser les services de détection et de répression ou le service fédéral des impôts, de sorte que le vendeur peut être tenu pour responsable du point de vue administratif ou pénal.
Les conséquences d'un manque de préavis
Le vendeur de la chambre, situé dans un appartement commun, doit informer les voisins de sa décision. S'il n'y a pas d'avis, cela peut avoir des conséquences négatives. Les voisins peuvent contester la transaction devant les tribunaux, car ils souhaitent eux-mêmes devenir propriétaires de la propriété.
Par conséquent, en l'absence de connaissances sur le déroulement de la transaction, il est conseillé de contacter des agents immobiliers expérimentés ou de consulter un notaire.
Conclusion
La vente d'une chambre située dans un appartement commun est une procédure assez compliquée, pour la mise en œuvre de laquelle il est nécessaire de prendre en compte les exigences de la loi. Nécessairement au sujet de la vente prévue, les voisins sont informés. Ils ont un droit de préemption sur l’achat d’un logement.
Vous ne pouvez vendre la propriété qu'à des personnes non autorisées uniquement après avoir reçu un refus de la part de voisins. Pour cela, il est important d’élaborer correctement un contrat de vente. Il n'est pas recommandé d'utiliser des schémas gris pour réduire le prix d'une pièce, car cela s'accompagne de nombreux risques pour le vendeur.