Obligațiile ipotecare sunt un tip de valori mobiliare. Au fost mult timp populare peste hotare, dar sunt încă puțin cunoscute în Rusia. Cu toate acestea, recent situația a început să se schimbe radical. Așadar, obligațiunile ipotecare asigură venituri finanțând piața creditelor pentru locuințe. Băncile, emitente de valori mobiliare, atrag fonduri. Apoi dau împrumuturi populației, primesc profit în detrimentul dobânzii și îl împart parțial cu investitorii. Totul pare destul de complicat. Să aflăm mai multe despre obligațiunile ipotecare.
Cum este aranjat totul?
Pentru a înțelege mai bine cum poți câștiga, trebuie să înțelegi principiile funcționării.
Deci, mai întâi banca emite obligațiuni ipotecare pentru o anumită sumă, apoi le vinde printre viitorii deținători.
Aceștia din urmă, la rândul lor, dobândesc dreptul de a cere, care este garantat de bunuri imobiliare. Este gajat la bancă până când împrumutatul va face suma integrală a împrumutului. Acesta este motivul pentru care obligațiunile garantate de credite ipotecare sunt considerate o modalitate relativ sigură de a investi.
Dacă împrumutatul nu efectuează plăți, rambursând împrumutul, banca va putea vinde garanția pentru a rambursa datoria.
Cine emite obligațiuni ipotecare?
Există două tipuri de organizații, fiecare dintre acestea putând efectua această acțiune:
- Instituții de credit.
- Agenții ipotecari.
Există diferențe semnificative între ele, așa că ar trebui să vorbești despre fiecare separat.
Organizații de credit
Pentru a putea emite obligațiuni ipotecare, acestea trebuie să îndeplinească anumite cerințe. Pe scurt, o instituție de credit nu ar trebui să aibă probleme financiare.
Uneori, în practică, există situații în care organizația nu respectă regulile, există o alternativă. Este vorba despre crearea unui agent ipotecar. Aceasta implică o schemă diferită pentru emiterea de valori mobiliare.
Agentul ipotecar
Este o persoană juridică care creează o bancă numai cu unicul scop. Aceasta se referă la emiterea de obligațiuni ipotecare.
Agentul este cel care primește drepturile de creanță garantate de valori mobiliare.
Trebuie să înțelegeți că activitățile unei astfel de organizații trebuie să fie supuse mai multor restricții. De exemplu, o instituție va gestiona un agent ipotecar, iar contabilitatea va fi complet diferită. Mai mult, agentul nu are dreptul de a angaja angajați.
Astfel de măsuri urmăresc un obiectiv comun - creșterea transparenței activităților și minimizarea litigiilor legale.
caracteristici
Obligațiile ipotecare sunt emise pentru a atrage rapid resursele financiare de către bancă. După ce a primit fonduri de la investitori, o organizație de credit emite un împrumut. Interesul obținut este profitul ei.
Cât de fiabile sunt obligațiunile ipotecare de credit? Răspunsul la această întrebare este interesant pentru mulți potențiali investitori. La urma urmei, vor să-și crească propriile investiții fără riscuri.
Trebuie să înțelegeți că obligațiile băncii față de deținătorii de obligațiuni sunt garantate de dreptul de a cere împrumuturi ipotecare. Acestea sunt numite active și nu pot fi înstrăinate în favoarea altor creanțe. De aceea, a fost creat un registru de garanții care ține cont de obligațiunile ipotecare. Acest document face toate acțiunile mai transparente.
Obligațiile ipotecare din Rusia sunt complet nepopulare și puțini oameni știu. Această piață este într-o stare nedezvoltată, iar pentru perioada curentă perspectivele sale sunt foarte vagi.
faliment
Investitorii potențiali trebuie să fie pregătiți pentru scenarii imprevizibile. Luați în considerare unul dintre ele. Dacă banca care a emis obligații ipotecare pe piață este declarată falimentă, atunci administratorul falimentului intră în cauză. Vinde garanții și plătește veniturile către deținătorii de obligațiuni. Aceste acțiuni trebuie finalizate în termen de nouă luni de la data falimentului.
În funcție de suma primită după vânzarea garanției, sunt posibile două scenarii.
- În cazul în care fondurile nu au fost suficiente pentru a plăti deținătorilor de obligațiuni, ele pot ocupa un loc în linia de creditori și așteaptă primirea datoriilor după vânzarea bunului rămas.
- Dacă fondurile sunt în exces, atunci după plata către deținătorii de obligațiuni ipotecare, acestea sunt trimise pentru a răspunde cerințelor creditorilor.
rambursare avansată
Falimentul nu este singurul scenariu posibil. În unele cazuri, deținătorii de obligații necesită rambursare anticipată. Acest lucru este posibil în următoarele situații:
- Neîndeplinirea obligațiilor. Un exemplu este situația în care o bancă nu plătește venituri deținătorilor la timp.
- Greșeli în registrul acoperirii ipotecare.
- Nerespectarea regulilor de activitate. Acest articol este mai relevant pentru agentul ipotecar. Dacă încalcă legea relevantă, deținătorii de obligațiuni au dreptul să solicite rambursarea anticipată.
Beneficiile
Când utilizați obligațiuni ipotecare, fiecare parte este în câștig. Există avantaje pentru bancă, pentru împrumutat și pentru investitor:
- O instituție de credit realizează mai multe tranzacții prin atragerea de fonduri suplimentare. Drept urmare, veniturile din dobânzi primite cresc.
- Când un investitor achiziționează obligațiuni ipotecare, primește un instrument financiar relativ fiabil, care permite nu numai economisirea, dar și creșterea propriilor fonduri. Este curios că rata acestor titluri este mai mică decât la creditele emise pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, un investitor se poate baza pe profituri prin creșterea prețurilor pe piața locuințelor.
- Pentru un împrumutat, obligațiunile ipotecare pot fi o oportunitate de a obține o rată de împrumut mai bună. Acest lucru se datorează faptului că băncile, care emit emisiuni, vor primi mai multe fonduri, vor crește numărul de tranzacții și, în consecință, propriul profit. În viitor, aceasta va reduce ratele ipotecare mari. Chiar și unu sau unu și jumătate, sau chiar două la sută, vor permite debitorilor să obțină economii impresionante prin achiziționarea de locuințe.
Tipuri de obligațiuni ipotecare
Pentru a înțelege mai bine piața acestor valori mobiliare, trebuie să înțelegeți tipurile acestora:
- Obligațiuni ipotecare. Sunt titluri de creanță. Sunt garantate integral sau parțial prin garanție. Aceasta înseamnă că titularul are dreptul de a cere restituirea propriilor fonduri în detrimentul garanției pentru împrumut. Doar o bancă sau un agent special poate emite obligațiuni ipotecare.
- Certificatul de participare ipotecar. Acesta este un tip de securitate înregistrată. Nu are nicio valoare nominală, iar titularul primește dreptul la o parte din proprietatea care constituie acoperirea totală.
- BS. Acesta este un alt tip de valori mobiliare. Aceasta este un fel de garanție a îndeplinirii obligațiilor financiare oferite de bunurile imobiliare.
Cum stau lucrurile în Rusia?
Piața obligațiunilor ipotecare din această țară are propriile sale caracteristici. Și sunt foarte mulți.
Cel mai probabil, nu va funcționa pentru a împrumuta experiență străină. Până la urmă, dacă vorbim despre piețele de obligațiuni și imobiliare rusești, nici una, nici alta nu pot fi numite stabile. De aceea, potențialii investitori nu se grăbesc să investească în acest instrument financiar neverificat. Instabilitatea este unul dintre principalele motive care împiedică popularizarea obligațiunilor ipotecare în Rusia.
Următorul motiv este costul ridicat.Acest lucru duce la faptul că investitorii privați nu își pot permite să cumpere obligațiuni, fără a menționa cetățenii ruși obișnuiți, care sunt departe de piața bursieră, dar nu te deranjează să iei în considerare o alternativă fiabilă la depozitele bancare.
Acesta este motivul pentru care principalul public țintă pentru astfel de valori mobiliare sunt IFN-urile, precum și organizațiile bancare de asigurări și bancare. Au sume financiare impresionante și o dorință și mai mare de a le crește. Dacă obligațiunile ipotecare devin populare și accesibile cetățenilor obișnuiți, randamentul valorilor mobiliare va scădea ușor.
Motivul final poate fi numit legislație imperfectă.
perspective
Până în prezent, piața obligațiunilor ipotecare din Rusia poate fi denumită o idee destul de brută, care nu oferă nicio garanție pentru păstrarea capitalului. Cu toate acestea, nu se știe cum se va dezvolta situația cu valorile mobiliare în viitor.
Unii experți sunt foarte optimisti. Aceștia consideră că piața obligațiunilor ipotecare din Rusia abia începe să prindă contur, astfel încât atractivitatea acestor investiții este acum maximă.
Datorită faptului că împrumuturile pentru locuințe în țară sunt deja dezvoltate fără a atrage valori mobiliare, va fi nevoie de mult timp pentru a schimba situația. Potrivit tuturor acelorași experți, această perioadă se poate întinde între șapte și zece ani. Între timp, perspectivele pentru obligațiunile ipotecare rămân destul de vagi.
În același timp, piața acestor titluri este considerată atractivă atât pentru bănci, cât și pentru investitori. Obligațiile ipotecare permit instituțiilor de credit să atragă finanțări suplimentare. Investitorilor li se oferă posibilitatea de a contribui la un proiect profitabil și de a-și crește capitalul propriu.
Studiind piața valorilor mobiliare, în special, obligațiunile ipotecare, trebuie să colectați cât mai multe informații posibil. După cântărirea tuturor datelor, un potențial investitor va putea lua propria decizie.
