În 1991, președintele Rusiei a emis un decret, pe baza căruia a fost instituit începutul reorganizării fermelor colective. Obiectivul principal al acestui eveniment a fost creșterea numărului de cetățeni care dețin o cotă de teren. Cei mai mulți lucrători din fermele colective și fermele de stat au fost alocate parcele.
Conceptul general
Deci, o cota de teren este o parte a terenului din tabloul agregat, care aparține unei persoane pe baza drepturilor de proprietate. Proprietarul are dreptul de a dispune de bunurile sale imobiliare după cum consideră de cuviință. Proprietarul are dreptul să închirieze o parte din teren. Nu există recomandări exacte în lege cu privire la câte hectare sunt închise într-o unitate. Astfel, site-ul poate avea orice dimensiune, provenind din câteva sute de părți.
Înainte de a ne orienta la cum să vindem o porțiune de teren, haideți să analizăm mai detaliat definiția în sine.
Cota de teren - ce este?
Suprafața unei cote de teren este măsurată în hectare, calculată pe persoană. Astfel de site-uri nu au granițe reale, dimensiunile lor sunt scrise doar pe hârtie. Uneori, locația site-ului poate să nu fie indicată. Dreptul fiecărui acționar de a deține acțiuni este confirmat printr-un certificat special. Acest document conține următoarele informații: dimensiunea cotei, scopul agricol al acestor terenuri (pajiști, terenuri arabile, pășuni etc.), evaluarea punctelor. Adică, cota de capital nu este terenul în sine, ci doar dreptul de a deține o anumită parte din fosta proprietate a fermei colective. Stabilirea limitelor reale ale site-ului dvs. poate fi posibilă numai după o serie de proceduri. Proprietarul poate folosi unitatea în conformitate cu scopul său, adică pentru semănatul culturilor de legume, pășunatul sau alte activități agricole. În plus, proprietarul are dreptul de a moșteni, dona sau vinde acest teren. În exercitarea drepturilor sale, acționarul este obligat să țină seama de interesele altor proprietari.
Caracteristici ale vânzării de acțiuni: instrucțiuni pas cu pas
Așadar, am ajuns la un punct cheie în modul de a vinde o cotă de teren.
La vânzarea unei alocări unitare, există câteva nuanțe. Deoarece limitele acestei secțiuni sunt virtuale, identificarea acestora pe teren este foarte problematică. Acesta este motivul pentru care pentru vânzarea unei cote de teren, trebuie mai întâi să contactați comitetul de anchetă funciară pentru a aloca o parte. Numai după implementarea acestei proceduri, cota va deveni un teren real și acum poate fi vândută pentru o anumită sumă.
Există o procedură stabilită pentru înregistrare, care necesită:
- Notificați-vă despre dorința de a aloca o parte a altor deținători de acțiuni. Aceasta se poate face folosind notificări prin poștă (cu un număr mic de participanți) sau prin publicare în mass-media locală.
- Pre-stabiliți locația reală a site-ului în cauză, precum și desemnați-l pe plan.
- Colectați acționarii și obțineți o copie a protocolului unde ar trebui înregistrată decizia. Dacă este imposibil, trebuie să obțineți consimțământul fiecărui acționar personal. Problema poate fi soluționată și prin instanță, dacă nu există nici o modalitate de a obține permisiunea în alt mod.
- Mergeți la o organizație care se ocupă de supravegherea terenurilor pentru a stabili frontiere și apoi luați un act cu privire la demarcarea sitului.
- Este necesar să verificați rezultatele sondajelor de teren în cadrul Comitetului funciar.
- Obțineți un plan cadastral pentru parcela și înregistrați numărul.
- Ia un certificat de proprietate de la Camera de înregistrare.
- A emite un acord de „vânzare și cumpărare” conform unui model standard.
De asemenea, trebuie menționat că ar trebui să fie consemnat și un refuz de achiziție a unei cote de teren de către administrația locală. Cu numărul de acționari de până la cinci persoane, refuzul lor de la o achiziție prioritară este notariat. Notarizarea necesită, de asemenea, acordul soției sau al soțului pentru vânzare și contractul cu cumpărătorul. Ultimul document va fi pe baza bazării înregistrării drepturilor proprietarului de către cumpărător.
Acum a devenit mai mult sau mai puțin clar cum se poate vinde o cotă de teren. Ce mai este nevoie pentru asta?
Lista documentelor necesare
Pentru a întocmi un contract, vânzătorul va avea nevoie de următoarele acte:
- pașaport;
- acele documente care determină dreptul de proprietate al acestei alocări sau extras din Registrul unificat al întreprinderilor;
- procesele verbale ale ședinței comune sau alte lucrări care confirmă existența unei notificări către alți acționari;
- consimțământul soțului pentru vânzarea unei părți de teren;
- certificat care confirmă absența datoriilor fiscale;
- chitanțe de taxe;
- un act de evaluare de către un expert independent a valorii unui complot dat, dacă este cazul.
Trebuie avut în vedere faptul că atunci când site-ul este în arest sau gajat la o bancă, acesta nu este permis pentru vânzare.
Cui are voie să-și vândă partea?
Este necesar să se înceapă cu faptul că administrația locală, precum și alți deținători de interese, se bucură de dreptul de preemisiune de a achiziționa terenul. În acest caz, terenurile unitare sunt similare cu cele ale unui apartament comunal. Fiecare proprietar are dreptul doar de a face parte din el și este imposibil să își realizeze propriile metri sau hectare fără acordul celorlalți.
În cazul încălcării oricărei condiții, tranzacția poate fi contestată în instanță. În plus, nu este permisă declararea unei astfel de valori inițiale care va fi mai mare decât cea la care acțiunea va fi vândută în cele din urmă.
Dacă prețul parcelei este redus în timpul negocierilor, este necesară notificarea administrației.
În plus, o acțiune poate fi vândută nu numai administrației sau oricăruia dintre deținătorii de acțiuni, ci și organizațiilor comerciale sau persoanelor neautorizate. În acest caz, există o singură condiție - trebuie să fie rezidenți ruși.
Ce determină valoarea unei cote de teren?
Pe lângă modul de vânzare a unei părți de teren, mulți sunt interesați de ce preț se poate face.
Proprietarul terenului are dreptul de a determina în mod independent valoarea unității care îi aparține, în timp ce trebuie să informeze administrația locală despre preț. Cât este o cota de teren? Prețul său este format din diverși factori, printre care principalii sunt apropierea de marile orașe și disponibilitatea unui schimb de transport. Locația unității într-un sat mare, dacă are toată infrastructura necesară și puteți construi sau achiziționa o casă pentru a locui acolo permanent sau temporar, va fi, de asemenea, în mâinile vânzătorului. Un complot similar poate fi vândut la un preț mai mare.
De obicei, evaluarea repartizării terenurilor se realizează în conformitate cu următorii parametri:
- starea terenului;
- fertilitatea solului;
- dimensiunea parcelei;
- disponibilitatea comunicațiilor și a drumurilor.
Trebuie menționat că, chiar și într-o regiune, prețurile pot varia în funcție de un ordin de mărime. De aceea, la determinarea valorii unei părți de teren, este necesar să se concentreze pe parcele similare cu aproximativ aceiași parametri. În caz de îndoială, este mai bine să contactați un evaluator independent pentru a nu regreta pierderea profitului ulterior. Trebuie amintit că, potrivit articolului 226 din Codul fiscal al Federației Ruse, cetățenii trebuie să plătească un impozit pe acest venit în valoare de paisprezece la sută. De asemenea, proprietarul poate întocmi o faptă de cadou pentru rudele sau străinii săi.
Cum se vinde cota de teren agricol?
Terenurile agricole sunt o resursă de stat care joacă un rol important în economia sectorului agricol al țării noastre.Un astfel de teren poate fi utilizat exclusiv în scopul prevăzut, și anume pentru cultivarea plantelor sau creșterea animalelor. În plus, exploatarea pentru activități educaționale sau de cercetare este permisă. Respectând anumite condiții, proprietarul poate dispune de cota de teren care i-a fost alocată la discreție.
În conformitate cu articolul 77 alineatul (1), statutul de teren agricol aparține:
- teren arabil;
- livezi de fructe;
- fânețe;
- pășuni;
- paduri sau rezervatii naturale;
- centuri de pădure.
Astfel de site-uri pot fi furnizate către persoane juridice sau cetățeni pentru apicultură, creșterea animalelor, legumicultură și alte activități economice. Este permis să se plaseze garduri, copertine, stupine și alte clădiri temporare.
Atunci când vindeți o porțiune de teren agricol, este necesar să acționați ca în cazul precedent. Datorită faptului că acest produs are o anumită specificitate, este destul de dificil să găsești un cumpărător. Statutul acestor site-uri permite utilizarea lor într-un scop specific definit. În plus, acestea sunt de obicei situate în afara satului. Deoarece există autostrăzi, plantații de protecție artificială și păduri în apropiere, posibilitățile de utilizare a unor astfel de terenuri sunt semnificativ limitate.
Ce afectează costul?
Valoarea alocării este afectată de:
- locație;
- caracteristicile locației;
- atribuirea site-ului;
- rata fertilității.
Desigur, în fiecare caz, va exista un preț individual. De obicei, depinde de regiune. Trebuie menționat că contractul de „vânzare” a unei unități de teren în scopuri agricole nu diferă de cel obișnuit. Cu toate acestea, trebuie să indice în mod necesar condițiile specifice de utilizare a site-ului sau absența acestora.
Materialul de mai sus a dat un răspuns exhaustiv la întrebarea modului de a vinde o porțiune de teren agricol.
Ce mai trebuie să știți?
Conform Legii federale de la numărul 101, un acționar poate fi îndepărtat din proprietar dacă nu cultivă în mod corespunzător terenul sau permite astfel de acțiuni care afectează fertilitatea acestuia. Cumpărătorul ar trebui să țină cont de acest lucru.
De remarcat este faptul că privatizarea terenului necesită mult timp. Deci, din momentul notificării la adunarea generală a acționarilor, ar trebui să treacă o lună, iar verificarea rezultatelor va avea aceeași sumă. Cozele pentru verificarea terenurilor pot fi așteptate timp de doi ani. De aceea, se recomandă să aveți grijă de proiectare în avans și apoi să continuați cu vânzarea.
Pe baza informațiilor furnizate în articol, întrebarea modului de a vinde în mod corespunzător o porțiune de teren nu ar trebui să-i conducă pe cei interesați de un stupoare. Principalul lucru este acum să folosiți corect informațiile primite.