Cumpărarea spațiului de locuit este o mare durere de cap, mai ales când vine vorba de cumpărarea unui apartament de la o persoană juridică. Riscurile cumpărătorului, în acest caz, sunt deosebit de mari, deoarece există o mare probabilitate să întâlnească escroci. Ce acte trebuie colectate pentru tranzacție? Care sunt capcanele și cum să cumpărați locuințe într-o clădire nouă și pe piața secundară? Răspunsurile la aceste întrebări sunt prezentate mai jos.
Caracteristici cheie
Principala caracteristică la cumpărarea unui spațiu de locuit de la o persoană juridică este statutul său oficial. În acest sens, procedura în sine necesită înstrăinarea bunurilor imobiliare de la toți proprietarii organizației. Cu alte cuvinte, dacă proprietarii companiei sunt mai multe persoane, atunci fiecare dintre ei trebuie să fie de acord să vândă proprietatea.
Întrucât o astfel de cerință este prevăzută de legea aplicabilă, achiziția de bunuri imobiliare de la o persoană juridică are propriile dificultăți.
- Cumpărătorul se va confrunta cu un sistem de procesare a tranzacțiilor mai dificil.
- Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul vor trebui să colecteze un pachet mare de hârtii.
Care sunt riscurile?
Orice tranzacție este însoțită de riscurile achiziționării unui apartament. Imobilul de la o persoană juridică este deosebit de periculos.
Care sunt principalele riscuri care pot fi identificate la încheierea unei astfel de tranzacții:
- vânzare pe titluri false;
- persoana juridică are dreptul de a încheia tranzacția după executarea sa, prin depunerea unui proces;
- probabilitatea unei fraude financiare este ridicată;
- cumpărătorul poate pierde foarte mulți bani.
Pentru a minimiza toate riscurile, este necesar să verificați cu atenție toate hârtiile și carcasa în sine înainte de a o achiziționa. Pentru ajutor, este mai bine să contactați un specialist. Este posibil să se implice o agenție imobiliară, deși în acest caz nu va funcționa pentru a economisi.
Achiziționarea de locuințe de la o persoană juridică într-o clădire nouă
Această procedură este foarte frecventă și este considerată una dintre cele mai simple. O casă doar pusă în funcțiune aparține aproape întotdeauna unei entități juridice - a unui dezvoltator sau a unei firme de construcții.
În ciuda rutinei tranzacției, trebuie să fii vigilent la cumpărarea unui apartament de la o persoană juridică. La ce riscuri se poate aștepta un cumpărător în timp ce achiziționează o clădire nouă?
- Documente false. Când lucrați cu un dezvoltator sau o companie de construcții, trebuie să studiați mai întâi cu atenție toate documentele și autorizațiile necesare. Recent, din ce în ce mai multe companii lucrează la acte false.
- Lipsa de experiență. Un alt risc care poate sta în așteptarea cumpărătorului. Înainte de a încheia un acord cu un dezvoltator sau o companie de asigurări, trebuie să vă asigurați că persoana juridică a comandat deja casa cu succes. Este mai bine să nu aveți afaceri cu companii neexperimentate.
- Pierderea banilor. Puteți transfera fonduri către o persoană juridică numai după ce contractul de vânzare a fost înregistrat în USRN. Banii dați înainte pot fi pierduți pentru totdeauna dacă au căzut în mâinile escrociilor.
Cumpărarea unui „secundar”
Cumpărarea unui apartament de la o persoană juridică pe piața secundară, deși o operațiune mai rară decât cumpărarea unei clădiri noi, este mai puțin riscantă.
Principalul lucru pe care cumpărătorul trebuie să-l amintească este necesitatea unei examinări amănunțite a documentelor și a conformității spațiului de locuit cu cerințele sale.
Cum să cumpărați un apartament de la o persoană juridică și cum să eliminați riscurile atunci când achiziționați o locuință secundară? Există o serie de reguli:
- Colectați cu atenție toate hârtiile necesare.
- Când semnați contractul, trebuie să fiți în special vigilenți.Este mai bine ca o persoană cu o educație juridică să fie prezentă.
- Este important să vă asigurați securitatea atunci când plătiți tranzacția.
- La sfârșit, trebuie să înregistrați locuința cumpărată.
Un agent imobiliar experimentat va face treaba cel mai bine. Deși își va lua procentul din achiziție, el va ajuta totuși la reducerea riscurilor pentru cumpărător.
Vânzarea de către o persoană juridică a unui apartament într-o ipotecă
Achiziția de locuințe într-o ipotecă de la o companie este considerată achiziția obișnuită a unui apartament de la o persoană juridică. Riscurile cumpărătorului sunt reduse, deoarece angajații băncii care furnizează fondurile sunt responsabili personal de transferul fondurilor.
Deci, banca trebuie să prezinte:
- pachet complet de acte;
- document de evaluare imobiliară.
După confirmarea tranzacției, instituția financiară va încheia un acord cu împrumutatul și va trimite fondurile. În acest caz, banii nu vor fi creditați în contul unei persoane fizice, ci în contul companiei din care este achiziționată locuința.
Este de remarcat faptul că este recomandat să abordăm în avans problema înregistrării creditelor ipotecare, deoarece în practică există deseori cazuri în care o persoană juridică necesită o plată în avans.
Ce capcane poți face față?
Riscurile atunci când cumpără un apartament de la o persoană juridică sunt cu adevărat mari, așa că trebuie să știi ce alte capcanele se pot poticni cu un cumpărător.
În viața obișnuită, de cele mai multe ori, o persoană simplă se poate confrunta cu următoarele situații care duc la pierderea banilor, a timpului și a spațiului de locuit în sine:
- Cumpărarea unui apartament cu documente false. Această situație este cea mai periculoasă și aproape fără speranță. Tranzacția cu documente false de către instanță este recunoscută ca fiind nevalidă, ceea ce înseamnă că o persoană obișnuită ca urmare a rămas fără bani și locuințe.
- Achiziționarea de locuințe de la o companie cu un proprietar cu capacitate juridică limitată. De regulă, astfel de tranzacții sunt, de asemenea, recunoscute ca fiind invalide. Alți proprietari ai companiei după transferul fondurilor pot merge în instanță, iar acesta va fi de partea lor dacă unul dintre proprietari este recunoscut ca având o capacitate juridică limitată și sunt furnizate probele necesare.
- Vânzarea de locuințe, care a intrat în posesie prin moștenire, deși nu se aplică situației, dar are totuși nuanțe proprii. Cert este că, în timp, pot apărea alți moștenitori care solicită acest apartament, iar instanța va fi cel mai probabil de partea lor.
Desigur, este imposibil să cunoaștem toate complicațiile de pe piața imobiliară, dar este recomandabil să acordăm preferință unei tranzacții „transparente” atunci când cumpărăm locuințe. Fără documente frauduloase și fraudă.
Etapele tranzacției
În primul rând, trebuie să studiați toate etapele de cumpărare a unui apartament de la o persoană juridică. Riscurile cumpărătorului vor fi reduse la minimum dacă cetățeanul este deja familiarizat cu această schemă:
- Pentru început, cumpărătorul trebuie să aleagă o casă care să răspundă pe deplin cerințelor sale.
- Apoi, trebuie să verificați documentele pentru locuințe și documente de la o persoană juridică.
- În continuare, trebuie să întocmiți un contract de vânzare și să îl semnați.
- După aceea, puteți trece la transferul de fonduri. Trebuie amintit că banii sunt transferați numai după înregistrarea contractului în USRN.
- În concluzie, puteți înregistra apartamentul.
Cu toate acestea, această schemă este valabilă nu numai la efectuarea unei tranzacții cu o persoană juridică, ci și cu o persoană fizică.
În ceea ce privește vânzarea de apartamente de către companie, există și câteva nuanțe aici. Acordul dintre o persoană juridică și o persoană este complicat pentru organizația însăși. Iată dificultățile cu care proprietarii companiei se confruntă cel mai des:
- în primul rând, CEO-ul trebuie să colecteze un permis pentru a vinde locuințe de la toți proprietarii companiei;
- numai după ce toți acționarii sau coproprietarii și-au dat consimțământul, putem proceda la colectarea valorilor mobiliare necesare.
Pachetul necesar de documente
Ce să cauți atunci când cumpără un apartament în primul rând? Desigur, pe un pachet complet de hârtii.De remarcat este faptul că pentru o astfel de tranzacție, setul de documente pentru vânzător (persoana juridică) și cumpărător este diferit.
Lucrările necesare care trebuie colectate de cumpărător pentru achiziționarea de locuințe de la companie:
- pașaport original al cumpărătorului;
- dacă este căsătorit, atunci este necesar să obțineți consimțământul soțului pentru a achiziționa locuințe;
- atunci când cumpărați un apartament pe o ipotecă, trebuie să obțineți un certificat pentru a confirma solvabilitatea, de regulă, acesta este un certificat de venit din muncă.
Pentru o persoană juridică, pachetul de documente este mai mare și mai dificil de colectat:
- baza, adică un document care confirmă transferul apartamentului de la proprietarul anterior (în cazul unui „secundar”);
- pașaport tehnic pentru locuințe;
- pașaport cadastral de bunuri imobile;
- document de la Serviciul Fiscal Federal;
- certificatul furnizat de societatea de administrare sau de HOA unde se află obiectul;
- copia contului personal;
- charter și alte documente pentru organizație.
Calcul și impozite
O tranzacție poate fi plătită în două moduri.
- Prin transferul de fonduri în contul personal al organizației. Este considerat cel mai sigur dacă există o achiziție a unui apartament de la o persoană juridică. Riscurile cumpărătorului sunt minime, deoarece banca este implicată în operațiune.
- Prin întocmirea unei scrisori de credit bancare, adică semnează un contract de împrumut (în cazul creditării ipotecare).
Este de remarcat faptul că plata în numerar într-o astfel de operație nu este valabilă. Nicio companie cinstită nu vă va permite să acceptați bani pentru apartamentul vândut în numerar.
În ceea ce privește impozitele. Legea prevede că orice persoană juridică trebuie să plătească impozite la vânzarea bunurilor. Cu toate acestea, organizația este scutită de acestea în cazul vânzării de bunuri imobiliare rezidențiale. În această situație, compania va trebui să acopere impozitul pe profit, dacă este cazul.
Cum să nu cadă în mâinile escrociilor?
Cumpărarea securizată a apartamentului și protecția împotriva fraudei. Este posibil acest lucru atunci când aveți o persoană juridică?
100% securitate nu poate fi garantată niciunui cumpărător. Dar iată ce trebuie să știți când efectuați această operație:
- Acordul trebuie să fie „curat”. Fără împuternicire.
- Este necesar să vă asigurați că toate documentele sunt notariate.
- Dacă vânzarea este posibilă numai prin procură, trebuie să verificați persoana care reprezintă proprietarul și drepturile sale.
- Dacă există un motiv pentru vânzarea de locuințe, este important să verificați cu atenție autenticitatea acesteia. Dacă doriți, vă puteți întâlni chiar cu fostul proprietar (dacă este posibil).
Nu uitați: o persoană juridică oficială nu este o garanție a unei tranzacții fără trucuri. Multe companii se angajează în diverse fraude ilegale, iar apoi se ocupă cu aceasta este mai dificil decât cu o persoană obișnuită.