Sistemul de management al unei clădiri de apartamente cuprinde o serie de aspecte organizaționale și juridice. Uneori este la îndemâna unui specialist. Cu toate acestea, cetățenii au dreptul să-și administreze proprietatea, vom da seama cum o pot face.
Scopul studiului
Se știe că o clădire de apartamente este un complex complex, întreținerea acestuia necesită soluția multor probleme și cunoașterea unei cantități serioase de acte de reglementare, este necesară interacțiunea constantă cu cetățenii, organizațiile și autoritățile.
În acest scop, proprietarii de apartamente ar trebui să aleagă unul dintre modurile propuse de a-și administra casa. Cât de eficient este fiecare, vom analiza mai jos. Mult este determinat de activitatea rezidenților și de disponibilitatea lor de a rezolva probleme comune.
Reglementarea legislativă
Sistemul de control al unei clădiri de apartamente este determinat de o listă întreagă de acte legislative:
- Codul locativ - descrie drepturile și obligațiile coproprietarilor, oferă scheme de management și procedura de punere în aplicare a acestora.
- Hotărârea Guvernului din 15 mai 2013 nr. 416 sau, de fapt, regulile de gestionare a unei clădiri de apartamente.
- Lista serviciilor minime pentru întreținerea proprietății comune a unei clădiri de apartamente.
- Hotărârea Guvernului din 23 septembrie 2010 nr. 731 - standarde pentru dezvăluirea informațiilor de către organizațiile de management.
- Alte acte ale autorităților care afectează furnizarea de servicii, alte nuanțe.
Legislația rusă reglementează multe sectoare ale vieții. Sistemul de administrare a apartamentelor nu face excepție. Dificultatea constă în faptul că multe acte, care repetă prevederile LC, introduc reguli suplimentare, în loc să le specifice pe cele existente. În plus, materialele de reglementare sunt împrăștiate în numeroase acte, multe dintre ele contrazicându-se reciproc.
Nu puteți reduce opinia instanțelor. Curtea Constituțională, de exemplu, clarifică periodic dispozițiile LC și alte acte de reglementare. Din păcate, poziția sa nu este întotdeauna luată în considerare de către judecători atunci când iau decizii.
De asemenea, oferă explicații Forțelor Armate ale Federației Ruse, ceea ce, de asemenea, nu este ușor. Fie schimbă practica aplicării legilor nu în bine, fie nu spun nimic despre problemele cu adevărat grave cu care se confruntă proprietarii și organizațiile de conducere și terții. În plus, în practică, referințele la acestea sunt ignorate în dispute specifice.
Sistemul legal de gestionare a unei clădiri de apartamente este un fenomen complex și necesită mult timp pentru a-l studia.
Regulamentul 416
Documentul specificat este cel mai important act de reglementare după ecranul LCD. Lărgește înțelegerea multor prevederi ale ecranului LCD. Luați în considerare structura sa:
- prevederi generale (metodele de gestionare sunt enumerate);
- standarde de management;
- procedura de formare a unei liste de lucrări și servicii pentru întreținerea MKD;
- organizarea serviciului de expediere de urgență;
- procedura de transfer și generare a documentației tehnice pentru MKD;
- procedura de încetare a activităților organizației de management;
- ordinea de divulgare a informațiilor de către HOA, cooperative de specialitate.
Se poate susține în mod rezonabil că decretul Guvernului Federației Ruse privind gestionarea clădirilor de apartamente evidențiază multe puncte de detaliu.
Alte acte de reglementare
Nu vom lua în considerare alte reglementări într-un asemenea detaliu. Regulamentul 416 afectează în mod direct principalele nuanțe ale managementului și se referă direct sau indirect la alte documente.
Obiectivele și obiectivele managementului
Gestionarea unei clădiri de apartamente în sistemul de locuințe și servicii comunale este un sistem de măsuri care vizează atingerea mai multor obiective:
- crearea unor condiții de viață favorabile și sigure;
- organizarea întreținerii proprietății comune a unei clădiri de apartamente;
- rezolvarea problemei utilizării proprietății comune;
- organizarea furnizării de servicii publice;
- menținerea în bune condiții a comunicațiilor inginerești.
Gestionarea unei clădiri de apartamente în sistemul de locuințe este asigurată în următoarele moduri:
- luarea deciziilor directe de către proprietarii de spații rezidențiale;
- gestionarea complexelor rezidențiale prin crearea de organizații specializate (HOAs, cooperative) fără a încheia un acord cu o organizație de management;
- încheierea unui acord cu organizația de management, decizia se ia prin HOA sau prin luarea unei decizii la o ședință a proprietarilor de proprietăți;
- managementul este asigurat de dezvoltator înainte de a încheia un acord cu organizația de management.
Această din urmă metodă este o opțiune intermediară. De ce? După punerea în funcțiune a casei, cineva ar trebui să se ocupe de casă. Dezvoltatorii nu sunt organizații de management specializate. Din această cauză, ei încearcă să încheie un acord cu organizația de gestionare cât mai curând posibil. I se oferă documentația tehnică. Anterior, unii dezvoltatori au încercat să-și creeze propriile companii de management, dar educația lor este acum complicată. Este prezentată o listă întreagă de cerințe, este necesară obținerea unei licențe.
Mai jos vom vorbi despre fiecare dintre metodele de control disponibile.
Standarde de gestionare a apartamentelor
Decretul 416 prezintă activitățile organizațiilor de gestionare și stabilește, de asemenea, anumite criterii pe care trebuie să le respecte activitatea.
În secțiunea dedicată standardelor, de fapt, este oferită o listă de servicii și lucrări pentru gestionarea unei clădiri de apartamente:
- formarea, stocarea, actualizarea documentației este organizată în conformitate cu regulile de management și furnizarea de servicii pentru întreținerea MKD;
- pregătirea propunerilor de gestionare a proprietății comune pentru adunarea generală a proprietarilor;
- elaborarea unei liste de servicii pentru întreținerea proprietății comune, ținând cont de suma minimă acceptabilă;
- furnizarea de calcul și justificare a prețului pentru servicii, dezvăluirea tuturor informațiilor;
- elaborarea de planuri pentru măsuri de economisire a energiei;
- pregătirea celor mai profitabile propuneri pentru transferul proprietății comune pentru utilizare de către terți (chirie etc.);
- promulgarea proiectelor de documente legate de gestionarea și întreținerea proprietății comune;
- pregătirea documentației, revendicărilor, încheierea de acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse, utilizarea programelor specializate create pentru simplificarea documentației;
- organizarea și implementarea așezărilor cu utilități și organizații care furnizează bunuri și servicii pe parcursul gestiunii;
- asigurarea controlului efectiv de către coproprietari (publicarea indicatorilor activității financiare și economice, a altor documente etc.);
- organizarea recepției și examinarea cererilor, propunerilor și reclamațiilor;
- participarea proprietarilor la controlul calității lucrărilor efectuate.
Lista face referiri directe la reglementările care reglementează activitatea cu date personale și furnizarea de servicii publice.
Participarea directă la management
Conform RF LC, administrarea unei clădiri de apartamente fără crearea unei entități juridice și implicarea unei societăți de administrare este posibilă cu condiția ca nu mai mult de 30 de apartamente să fie amplasate în casă. De ce ai decis să introduci o asemenea restricție? Faptul se știe că este dificil să fim de acord cu un număr mare de oameni cu privire la o decizie care să se potrivească tuturor. Dar locuitorii caselor mici sunt mai strâns legate. Și în această situație este mai ușor să rezolvi probleme, evitând birocratizarea procesului și costurile inutile.
Un astfel de sistem de gestionare a clădirilor de apartamente implică chiriași direcți care încheie acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse.
În această situație, este important să se monitorizeze corectitudinea adunării generale, executarea protocolului și activitățile consiliului clădirii de apartamente. Legea permite adunării generale să emită o împuternicire către un terț pentru a-i reprezenta pe participanții săi, de exemplu, în relațiile cu Osetia de Nord, autoritățile atunci când întocmesc limitele teritoriului (lista de competențe și cazurile pentru care este emisă procura nu este limitată de lege).
Pe baza procesului-verbal al adunării generale, fiecare proprietar încheie un acord cu RNO. Legea prevede că toți cei care semnează acordul din partea coproprietarilor sunt o parte la acord.
Responsabilitatea pentru calitatea serviciilor revine companiei care o furnizează. Limita răspunderii este determinată de clauzele acordului. Normele privind furnizarea de servicii descriu linia de responsabilitate a consumatorului și a contractantului.
Proprietarii sunt responsabili pentru întreținerea rețelelor partajate. Prin urmare, unul dintre ei este angajat în service-ul său, sau este selectată o organizație sau o persoană care, pe baza contractului, se va angaja în service. După cum puteți vedea, această metodă de control este destul de potrivită pentru casele mici.
Crearea HOA
HOA este o organizație specifică. Este o formă de organizare a coproprietarilor de apartamente pentru întreținerea proprietății comune și furnizarea de utilități. Asocierea poate fi creată într-una, în același timp, în mai multe case (este caracteristică caselor mici cu câteva zeci de apartamente fiecare). Organizația se poate implica în alte activități care vizează satisfacerea nevoilor de management.
Cum este crearea sa? Coproprietarii țin o adunare generală și decid să creeze o uniune. Legislația reglementează strict procesul de pregătire a votului și procedura de punere în aplicare a acestuia. În cazul acțiunilor ilegale, aceasta poate duce la lichidarea parteneriatului și la recunoașterea tuturor acțiunilor sale ulterioare ca fiind ilegale, iar acestea vor fi anulate.
Asociația începe să funcționeze din momentul înregistrării de stat. Se prezintă următoarea listă de documente:
- proces-verbal al adunării generale;
- o copie a statutului semnată de o persoană autorizată, certificată de un notar;
- o listă de persoane care au votat în favoarea creării unui HOA, cu datele lor personale și o indicație a mărimii acțiunilor lor în proprietatea comună pe care o dețin.
Potrivit ecranului LCD, conducerea unei clădiri de apartamente revine directorului consiliului sau președintelui care decide problemele operaționale, precum și adunării generale. Legea a împărțit competențele și puterile alocate care nu pot fi exercitate direct decât de către proprietari. De exemplu, cedarea proprietății comune.
Asociațiile de proprietari de locuințe funcționează în baza Cartei, elaborată într-o formă standard și aprobată de autorități. Sunt permise modificări minore (într-o măsură limitată). În cazul în care există încălcări, inspectoratul pentru locuințe va emite un precept la plângere sau ca parte a inspecției, pe care parchetul sau instanța are dreptul să o anuleze.
Activitățile HOA sunt destul de formalizate: toate deciziile sunt consemnate în procesul-verbal al adunărilor generale, la ordinul președintelui. Organizația are conturi bancare, utilizarea de numerar este interzisă. Capacitatea de a acumula fonduri este un avantaj semnificativ care nu este disponibil cu controlul direct al casei. Singura excepție: indiferent de metoda de administrare, există întotdeauna dreptul de a deschide un cont pentru acumularea de fonduri pentru reparații majore.
Crearea de cooperative
Pe lângă HOA, coproprietarii au dreptul de a încredința conducerea altei persoane juridice, de exemplu, o cooperativă de construcții de locuințe. Cu toate acestea, spre deosebire de HOA, o cooperativă este inițial creată pentru construcția unui obiect.Atunci organizația are dreptul să își continue existența. Toate activitățile sale, la fel ca și cooperativele similare, sunt similare cu activitatea OG-urilor. Motivul este că tratamentul proprietății comune a proprietarilor unei clădiri de apartamente se bazează pe aceleași reguli.
Astfel, metodele de gestionare a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente prin organizarea de asociații sunt reduse la schema stabilită pentru HOA.
Există cazuri de transformare a unei cooperative în HOA.
Firma de management
Caracteristica sa este comercială. Toate celelalte organizații au statutul de non-profit, iar activitățile lor nu au ca scop realizarea unui profit. Dimpotrivă, companiile sunt create tocmai în acest scop. Acestea sunt organizate atât de autorități, cât și de persoane private.
Compania oferă o gamă completă de servicii, în același timp, locuitorii casei au dreptul să aleagă o altă opțiune pentru cooperare. Astfel, sunt oferite următoarele opțiuni:
- societatea de administrare oferă servicii complete casei;
- Contractul este încheiat cu HOA pentru a îndeplini lista lucrărilor sau serviciilor specificate în contract.
În primul caz, nu se creează niciun parteneriat, coproprietarii au dreptul de a alege o organizație la o adunare generală. Dacă, din anumite motive, nu se desfășoară întâlnirea sau cetățenii sunt reticenți să participe la alegerea organizației, o competiție este numită de autoritățile municipale. Apoi numesc o societate de administrare, care își asumă responsabilitatea pentru administrarea proprietății comune a casei.
Avantajul acestei metode este disponibilitatea resurselor pe care HOA nu le deține (echipamente, personal).
Ce mod de a alege
Legea prevede mai multe modalități de organizare a gestionării unei clădiri de apartamente. Proprietarii au dreptul să-l aleagă pe cel care i se potrivește cel mai mult.
Care sunt avantajele managementului direct, am examinat mai sus: costul minim, comunicarea directă cu organizațiile care furnizează servicii și lipsa unei structuri de management complexe și costisitoare.
Crearea unei asociații va necesita un grad mai mare de cooperare, dar oferă cetățenilor posibilitatea de a gestiona ei înșiși proprietatea comună. Conducerea HOA sau a cooperativei este mai atentă la nevoile rezidenților. Avizul cu privire la mărimea tarifelor și lista serviciilor este luat în considerare. Cele mai importante probleme ar trebui să fie decise direct de către proprietari.
Deși regulile de gestionare a unei clădiri de apartamente sunt aceleași, este mai ușor pentru gestionarea companiilor să „închidă” și este mai dificil pentru rezidenți să-și îndeplinească obligațiile. Consiliul asociației depinde de vecinii săi.
Sistem de informare privind locuințele și serviciile comunale
În 2017, a fost lansat portalul structurii informaționale pentru locuințe de stat, jucând rolul unui sistem de referință pentru gestionarea clădirilor de apartamente. Conține informații despre autorități, companii și organizații responsabile cu furnizarea de locuințe și servicii comunale. Asociații de proprietari de case, cooperative de gestionare și companii sunt de asemenea incluse aici. Scopul portalului a fost de a oferi cetățenilor informații despre calitatea, volumul utilităților, încălcările care sunt permise și despre drepturile și obligațiile persoanelor.
Sistemul ar trebui utilizat în principal pentru calcularea și plata plăților, calcularea subvențiilor. Este interesant faptul că legislația permite să nu plătească facturi care nu sunt înscrise în sistem, încurajând entitățile pieței să se alăture sistemului.
Cu toate acestea, organizațiile de gestionare, reprezentanții lor se confruntă cu defecțiuni constante ale sistemului, iar procesul de înregistrare și introducere a datelor este o procedură greoaie și complexă. Există confuzii cu dimensiunea spațiului locativ disponibil pentru organizațiile de management și contribuit de Rosreestr.
Astfel, punerea în aplicare a unei idei bune în locul sistemului de ajutor pentru gestionarea clădirilor de apartamente a creat o altă problemă.
Resurse de sprijin
Activitățile de management necesită executarea simultană a multor funcții.În același timp, zilnic sunt introduse modificări în legislație, se dau noi explicații cu privire la actele de reglementare existente și se analizează practicile judiciare. Pentru a simplifica munca cu un volum din ce în ce mai mare de informații, de exemplu, a fost creat un sistem electronic „administrare de case cu mai multe apartamente”.
Vă permite să sistematizați informațiile disponibile, să le prelucrați. Șabloanele de documente sunt oferite, rămâne doar pentru a le completa.
În concluzie
Gestionarea unei clădiri de apartamente - un serviciu oferit proprietarilor casei. Ei au dreptul să ia totul în propriile mâini sau să transfere controlul către o organizație specializată.
Se practică o altă opțiune - se creează o cooperativă de gestiune sau HOA, care încheie un acord privind furnizarea de servicii cu societatea de administrare. Gradul de implicare a HOA în management este deja stabilit de părți.
Sistemul juridic de gestionare a unei clădiri de apartamente reprezintă un strat de acte juridice de reglementare (LCD-uri, legi individuale, decrete guvernamentale și decizii ale autorităților locale).
Modificarea constantă a cerințelor legale, complexitatea multor procese provoacă o creștere a sarcinii pentru cei responsabili de gestionare. Pentru a le face viața mai ușoară, se creează programe specializate, de exemplu, sistemul de management al clădirilor de apartamente (ICFER).