S'agissant des caractéristiques de la vente de locaux résidentiels, il convient de préciser que l'ordre général des transactions ne change pas. Le plan d'action et la réglementation restent les mêmes. C'est juste que les nuances sont ajoutées aux actions des participants.
Participants à la transaction
L'essence du contrat est que le vendeur accepte de transférer la propriété du logement à l'acheteur, qui l'accepte. Les caractéristiques de la vente de locaux résidentiels concernent les appartements, les maisons et les chambres dans les appartements et les maisons.
Les parties à la transaction sont le propriétaire et l'acquéreur, à qui tous les droits sur l'objet sont transférés. Parfois, il y a plusieurs propriétaires. Les représentants agissent parfois en son nom, sur la base d’une procuration ou pour d’autres motifs. Par exemple, les parents d'un enfant qui n'a pas encore 18 ans.
Si le propriétaire est un État ou une municipalité, un organisme ou une personne autorisé à vendre le bien participe à la transaction. Une exception est le cas de la privatisation du logement, où le transfert de propriété est gratuit.
Les caractéristiques de la vente de locaux d'habitation impliquent la réception d'un consentement notarié du conjoint ayant les droits sur l'objet.
Transactions de procuration
Le service d’inscription vérifie soigneusement que les contrats et les documents transférés sont conformes aux lois en vigueur. Ce destin ne contourne pas la procuration. À quoi les fonctionnaires prêtent-ils attention?
- si sa date d'expiration a expiré;
- si la personne qui signe le contrat a le pouvoir de traiter;
- si d'autres conditions ont été remplies (par exemple, le paquet de documents contient la permission des autorités de tutelle pour une transaction avec les biens immobiliers d'un enfant ou d'une personne incompétente).
Le problème est que la vérification se limite à l’étude des documents, en particulier ceux délivrés par les autorités.
Si la procuration a été émise il y a longtemps et que son mandat n'est pas expiré, il serait raisonnable de demander directement au propriétaire s'il souhaite toujours conclure un accord. Il est tout à fait possible que la procuration ait été révoquée et que le fraudeur l'utilise. Manipuler un chèque de procuration chez un notaire peut ne pas fonctionner.
Si le vendeur est l'héritier
L'acquisition de biens précédemment reçus par une autre personne par héritage est considérée comme une activité risquée. À tout moment, des héritiers peuvent réclamer leur part et même intenter une action en justice.
Le problème ne réside pas seulement dans des délais de prescription suffisamment longs. La loi prévoit leur restauration.
Des cas similaires se produisent avec des biens immobiliers, dont les droits passent par une chaîne de transactions. La seule façon de réserver une propriété résidentielle est de prouver un achat équitable.
Sujet de la transaction
Le sujet de la transaction est l’un des objets énumérés ci-dessus. Les caractéristiques de la vente de locaux d'habitation obligent à saisir dans le document suffisamment d'informations pour identifier l'objet. Contentieux et législation, les informations du registre des droits de l’État sont suffisantes: numéro cadastral et fondement de l’enregistrement des droits du vendeur (contrat, certificat de succession, etc.), date d’enregistrement et autres caractéristiques.
Si un immeuble résidentiel ou une partie de celui-ci est vendu, la deuxième partie reçoit le montant approprié de droits sur le terrain ou sur une partie de celui-ci. Les transactions sur le transfert de terres peuvent être combinées ou deux documents sont signés simultanément.
La conséquence d'une violation de cette règle est la reconnaissance de la transaction comme non conclue. Cela signifie que ses conditions de base ne sont pas convenues et que le document n'a aucune force juridique: il ne crée pas de droits ni d'obligations.
Si l'objet à vendre est une chambre ou un appartement dans un immeuble, le nouveau propriétaire reçoit également le droit de posséder une partie de la propriété commune. Un disclaimer est illégal.
Description du sujet de la transaction
Comment les caractéristiques du contrat de vente de locaux d'habitation et l'objet de la transaction sont-elles liées? Les informations suivantes sont entrées dans le document:
- la ville ou le village dans lequel il se trouve;
- Adresse
- superficie totale;
- nombre de chambres;
- la présence de balcons et de loggias;
- numéro cadastral.
L'appartement peut présenter des caractéristiques que le vendeur tente de dissimuler pour des raisons compréhensibles. Cependant, l'identification des défauts cachés donne à l'acheteur le droit de réclamer des dommages et intérêts. S'ils sont si graves que l'achat perd son sens, le droit de mettre fin à la transaction est accordé.
La reconstruction ou le réaménagement doit être légalisé, sinon l'appartement est vendu, pour ainsi dire, sans eux. Si les modifications sont sérieuses, le propriétaire peut alors être amené à ramener l'objet à sa position d'origine. Par conséquent, l’acquisition de logements présentant de tels défauts pose de graves problèmes à l’avenir.
S'il est proposé d'acheter une maison dans un tel état, ses modifications sont légalisées beaucoup plus facilement. Une demande ou une déclaration est soumise et un certificat de l'administration municipale locale attestant que la propriété ne va pas au-delà du terrain attribué, et des modifications apportées à la propriété sont apportées au registre des droits.
Si la terre est acquise en même temps
Quelles sont les caractéristiques du contrat de vente de locaux résidentiels comportant un terrain?
Dans la LC a posé le principe de l'unité de destin du terrain et de la propriété qui s'y trouve. Si la maison est transférée, le terrain est transféré en conséquence.
L'absence de paperasse pour la parcelle n'empêche pas le propriétaire de vendre des biens. Le contrat ne mentionne le transfert de terrain qu'aux conditions dans lesquelles il était la propriété du vendeur. Les cas de construction illégale sur un terrain qui n’est pas destiné à cela ou n’est pas du tout utilisé légalement par le vendeur constituent une exception.
La loi interdit la vente d'un terrain sans la vente simultanée d'une maison située sur celle-ci.
Si le terrain situé sous la maison est loué, le nouveau propriétaire le reçoit à bail. Dans ce cas, le consentement du propriétaire du terrain à la transaction n'est pas requis.
La loi peut également prévoir des exceptions interdisant la vente de terrains à certaines personnes. Dans ce cas, les baux peuvent être autorisés.
Les clauses de l'accord concernant l'objet de la transaction indiquent le numéro cadastral et le fondement de l'enregistrement de la loi.
Droits de tiers
Selon le Code civil de la Fédération de Russie, la vente de locaux résidentiels a pour particularité d’obliger le vendeur à indiquer dans le contrat toutes les personnes conservant le droit de résidence.
Ceci inclut tous les parents vivant avec lui, conjoint ou conjoint. Les anciens membres de la famille sont inclus dans la liste sous réserve de cohabitation. La loi étend leur statut aux personnes qui n’ont pas de lien de parenté ou d’autres liens avec le propriétaire, mais qui sont instillées par lui comme membres de la famille.
Si auparavant un membre de la famille n'avait pas participé à la privatisation, il conserve le droit d'utiliser les locaux.
Le droit de séjour est fondé sur un testament, un contrat de location, un contrat de location avec des personnes à charge.
L'absence de documents entièrement exécutés ne signifie pas que personne n'a de droit au logement, sauf le propriétaire. L'exception concerne les cas dans lesquels une violation des formalités est essentielle (par exemple, les contrats soumis à une certification notariale obligatoire).
Le texte contient les noms, les prénoms, les noms de famille et des droits de résidence spécifiques dans l'appartement, ainsi que des données de passeport permettant d'identifier les personnes. La disposition à ce sujet figure dans l'article sur les caractéristiques de la vente de locaux résidentiels.
Un élément distinct est les droits des enfants.Si l'une des parties à la transaction a des enfants mineurs qui n'ont que le droit de résider, et non des biens, la loi leur impose de prendre des mesures pour que leurs conditions de vie ne se détériorent pas.
Prix de la transaction
La clause est obligatoire pour le contrat de vente. Sans elle, la transaction est considérée comme non conclue et sa signification juridique est perdue. Le montant du prix est nécessaire non seulement pour protéger les droits des participants, mais également pour calculer le montant de la taxe.
Comment le prix est-il déterminé lors de la vente de biens immobiliers? La particularité de la vente de locaux résidentiels dans la fourniture de la liberté aux parties n’est limitée que par l’interdiction de céder un logement à un prix qui ne correspond pas au prix du marché. L’évaluation de l’objet par valeur cadastrale ne permet pas d’économiser des impôts, l’État étant tenu de procéder à des paiements fondés sur les prix du marché conformément à la pratique de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie.
Si une partie propose un projet de contrat et que la seconde l'accepte, cela ne signifie pas automatiquement l'acceptation du prix indiqué dans le projet.
Nuances de calcul et indication de prix
Lors de l'achat d'un appartement, le coût est indiqué à la fois pour l'appartement lui-même et pour une partie de la propriété totale du complexe résidentiel.
Si une maison avec un terrain ou une part d'une maison avec une part d'un terrain est acquise, le prix de chaque objet individuel est fixé.
Le montant peut être calculé en fonction de l’évaluation de la surface unitaire, puis l’acheteur est tenu de payer de l’argent pour la superficie réellement transférée.
Le prix est conclu dans le contrat en même temps, tant en nombre qu'en mots, de sorte qu'il n'y ait pas de litige en raison d'erreurs pouvant être commises lors de son établissement.
Cela ne veut pas dire que le dernier paragraphe mentionne uniquement les caractéristiques des contrats de vente de locaux résidentiels.
Formulaire de contrat
La loi impose des exigences plus strictes pour les transactions relatives à la vente de biens immobiliers et de locaux résidentiels, en particulier le contrat est établi sous la forme d’un document unique. Le non-respect de l'exigence de formulaire invalide la transaction. Il est impossible de faire référence à la correspondance en tant qu'élément de preuve confirmant la conclusion d'un accord.
Notarisation
En 2015, des modifications ont été apportées à la législation sur l'enregistrement des droits de propriété. Certaines transactions sont maintenant conclues avec la participation d'un notaire.
Les cas suivants sont inclus dans la liste:
- les transactions pour la vente d'une part du droit de propriété commun, même si l'acheteur est l'un des titulaires;
- la vente d'un appartement par l'unique propriétaire qui, au moment de la transaction, n'avait pas encore 18 ans;
- vente d'une propriété partagée.
L’introduction de nouvelles dispositions n’exclut pas l’obligation d’obtenir l’autorisation des transactions auprès des autorités de tutelle. Malheureusement, les caractéristiques énumérées de la vente de locaux résidentiels ne sont pas prises en compte par les parents ou les tuteurs.
Enregistrement d'état
La loi oblige les parties à la transaction à enregistrer le transfert des droits de propriété. Une personne est considérée comme un propriétaire à part entière de l'immobilier résidentiel à compter de l'enregistrement du droit. Art. 558 sur les particularités de la vente de locaux résidentiels a déterminé le moment de l’inscription au registre des droits comme le moment de la conclusion de la transaction.
Si l'une des parties refuse de s'enregistrer ou y échappe, la seconde partie a le droit d'intenter une action en justice devant un tribunal pour enregistrement forcé. Ainsi, il est confirmé que l'acheteur est le propriétaire légal du bien acquis, malgré l'absence d'enregistrement.
Transactions de maternité
L'utilisation partielle ou totale des fonds de capital de maternité pour l'achat d'un logement nécessite le respect d'un certain nombre d'exigences législatives. Les caractéristiques affectent la formulation des transactions et leur ordre d'exécution.
En outre, la loi établit une liste d'exigences pour les logements achetés de cette manière. Les forces armées de la Fédération de Russie ont exprimé un certain nombre de points de vue lors de la révision de la pratique judiciaire en matière d'utilisation du capital de maternité.
En conclusion
Nous énumérons brièvement les caractéristiques de la vente de locaux résidentiels, indiquées dans le Code civil 558:
- une condition essentielle est le transfert des droits des tiers à l'appartement;
- sans enregistrement officiel, le contrat n'est pas considéré comme conclu;
- d'autres caractéristiques sont liées à l'âge des participants à la transaction ou à leur capacité juridique.
Un amendement a été introduit pour réglementer les transactions avec des logements de classe économique par une loi fédérale, qui n'a pas encore été adoptée.