Att köpa en lägenhet är ett ansvarsfullt och ganska komplicerat företag. För fastigheter måste du lägga upp betydande belopp, och därför är det värt att närma sig frågan noggrant. Att köpa fastigheter är full av stora risker, särskilt när det gäller sekundärmarknaden. Vilka frågor du ska ställa när du köper en lägenhet för att skydda dig själv?
Algoritm för att köpa en lägenhet på sekundärmarknaden
Innan du bestämmer vilka frågor du ska ställa när du köper en sekundär lägenhet måste du studera transaktionsalgoritmen. Så här går det:
- söka efter ett lämpligt objekt;
- inspektion av lägenheten;
- ingående av en preliminär transaktion (insättningsavtal) och att göra en förskottsbetalning; beredning av ett paket med dokument;
- ingående av ett avtal om försäljning och notarisering;
- ange registrering i UFRS.
Lista över dokument
För att slutföra köp och försäljning av en lägenhet på sekundärmarknaden behöver du en viss uppsättning dokument. nämligen:
- rubrikdokument som bekräftar säljarens ägande av lägenheten;
- pass för deltagare i transaktionen;
- BTI-datablad med förklaring;
- utdrag från HOA: s och bostadsföretagens räkenskaper;
- samtycke från andra användare av lägenheten eller berörda parter till dess försäljning;
- notarisk fullmakt (om transaktionen genomförs av tredje part).
Vem är ägaren till lägenheten?
Vilka frågor man ska ställa när man köper en lägenhet? Det första du bör fråga är vem som äger lägenheten enligt handlingarna? Helst bör du ta itu med fastighetsägare och inte med deras representanter (släktingar, vänner, grannar och så vidare). Ägarskapet måste registreras hos Rosreestr. Naturligtvis tillhandahålls försäljning av lägenheter genom fullmakt enligt lag, men detta system används ofta av bedragare, så det är bättre att inte riskera det.
Det är viktigt att klargöra på vilken grund ägaren äger lägenheten (vilket bör bekräftas med relevanta dokument). Historien om uppkomsten av rättigheter måste studeras för att säkerställa att du efter att ha köpt en lägenhet inte kommer att möta någon annans påståenden om att äga den. De mest riskfyllda alternativen är:
- arvsintyg;
- fastighetsdelningsavtal;
- livslångt beroende avtal.
Hur länge har säljaren ägt lägenheten?
Bland listan över vilka frågor man ska ställa när man köper en lägenhet, är frågan om ägandets längd en viktig plats. Helst bör ägaren äga fastigheten i minst tre år. Ju längre den här perioden, desto mindre risk för att någon kommer att kunna utmana ägandet till lägenheten när den redan är köp av dig. Även om det handlar om tvister, kommer äganderätten från den tidigare ägaren att vara ett argument till din fördel.
Om en person återförsäljer en lägenhet, till exempel efter sex månaders ägande, bör detta varna dig. Sådana scheman används ofta av bedragare. En snabb återförsäljning kan också utföras för att dölja de överträdelser som begicks under försäljningen. Och det kan också vara så att en person har upptäckt ett bedrägeri (bostaden har intecknats eller han har andra ägare) och helt enkelt vill bli av med problemet fastigheter utan ekonomiska förluster.
Vem är registrerad i lägenheten?
När du gör en lista över vilka frågor du ska ställa när du köper en lägenhet är det viktigt att klargöra vem som är registrerad i lägenheten. Här är de väsentliga punkterna:
- Mindre barn.Det är viktigt att deras rättigheter inte kränks under transaktionen.
- Maka till huvudägaren. Han (hon) måste acceptera försäljningen. Du kan behöva tillåtelse från styrelsen att sälja lägenheten.
- Personer som genomgår militärtjänst. Utan deras samtycke är det omöjligt att sälja en lägenhet.
- Personer som avtjänar straff i fängelserna. Deras tillstånd att sälja lägenheten är också nödvändigt.
Finns det några hinder (begränsningar)?
Finns det några bördor - detta är en annan viktig artikel i kategorin "vilka frågor som bör ställas när du köper en lägenhet." Till exempel kan fastigheter utnyttjas genom ett domstolsbeslut. I det här fallet kan säljaren erbjuda dig att göra ett förskott så att han kan betala av skulden, på grund av vilken fastigheten har beslagtagits. Men detta är en mycket riskabel affär. Och inte det faktum att säljaren inte kommer att försöka dölja gripandet från dig.
En annan börda kan vara det faktum att lägenheten är säkerhet för hypotekslån. Faktum är att sådana transaktioner är tillåtna. Men risken för bedrägeri och bedrägeri är också hög. Tvister kan också betraktas som en hinder för denna egendom.
En annan fallgrop är källan till medel för att köpa en lägenhet av den tidigare ägaren. Om fastigheten köpts med moderskapskapital, gäller ägarrätten för alla familjemedlemmar, inklusive barn. Vid försäljning av fastigheter måste den senare nödvändigtvis utfärdas i en annan lägenhet. Om säljaren inte har uppfyllt detta villkor finns det en risk att köp- och försäljningstransaktionen ogiltigförklaras.
Var det en ombyggnad?
Vilka frågor ska jag ställa när jag köper en lägenhet? Kontrollera om det fanns en ombyggnad. Men ta inte ett ord. Be säljaren om ett datablad och granska noga det för att fastighetens verkliga skick uppfylls. Om du hittar inkonsekvenser, kontrollera om förändringarna i BTI är konsekvent.
Om det visar sig att ombyggnaden inte är legaliserad kommer köpet att vara en stor risk för dig. För det första kan tillsynsmyndigheterna ålägga dig en böter, och för det andra finns det en risk att du kommer att behöva föra fastigheten i rätt skick, vilket motsvarar databladet.
Vad är lägenhetens tekniska skick?
Förutom juridiska frågor är det värt att uppmärksamma det tekniska villkoret för bostäder. Här är några frågor att ställa när du tittar och köper en lägenhet för att förstå hur bekvämt det kommer att vara för dig:
- Vilket material är väggar och golv gjorda av? Prefabricerade hus håller inte värmen väl på vintern och är mycket varma på sommaren. I detta avseende är tegel mer acceptabel. Det är också värt att uppmärksamma den inre och yttre väggisoleringen.
- Hur bra är ljudisolering? I fullständig tystnad, lyssna på ljud som kommer från angränsande lägenheter (särskilt en svag plats - ett badrum). Jämför också ljudnivån i lägenheten med öppna och stängda fönster. Ta reda på om det finns industriella anläggningar, upptagna transportvägar eller bullriga nattliv i närheten.
- Är ledningskvaliteten? Gamla aluminiumkablar är sårbara för strömavbrott, vilket kan orsaka skador på moderna elektriska apparater. Tja, om ledningarna ersätts av koppar. Det är också bra om en separat RCD-maskin är ansluten till varje gren. För att säkerställa kvaliteten på ledningarna, be säljaren att slå på flera elektriska apparater samtidigt.
- I vilket skick är vattentillförseln? Kontrollera oberoende hur bra vattentrycket i kranarna är, om avloppet är igensatt. Bedöm visuellt villkoren för rör och VVS. Kontrollera hur länge rören byttes (inte bara i lägenheten utan också i stigeröret).
- Uppvärms lägenheten väl? Den mest pålitliga informationen kan fås om du köper en lägenhet under uppvärmningssäsongen. Det är bra om ett autonomt värmesystem är installerat. Men det är viktigt att det utformas i enlighet därmed.Var uppmärksam på rören och radiatorernas skick, kontrollera när de byttes ut (både i lägenheten och i stigerøret).
- Finns det några räknare? Tja, om all kommunikation har installerats lämpliga mätare. Detta sparar dig på verktygsräkningar.
Finns det några dolda fel?
Vilka frågor kan jag ställa när jag köper en lägenhet? Fråga säljaren om rummet har några fel? Finns det hål eller sprickor i väggarna (troligtvis är de dolda under tapeten), om taket läcker, hörnen är fuktiga och så vidare. Naturligtvis är säljaren knappast igenkänd, så du måste kontrollera allt själv. Kanske kommer detta att vara anledningen till avvisningen av köpet. Och om du verkligen gillar lägenheten kan de identifierade bristerna vara ett argument för dig under auktionen.
Vad är kontingenten hos grannar?
Vilka frågor bör säljaren ställa när man köper en lägenhet? Oavsett hur bra lägenheten är beror livskvaliteten i den till stor del på sina grannar. Fråga säljaren om högljudda musikälskare, skandaler, människor som missbrukar alkohol eller droger bor i närheten. Om du inte tål tobaksrök, fråga om tunga rökare bor i grannskapet och så vidare.
Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt identiteten på grannar som bor direkt genom väggen, ovan och under. Finns det några fans bland dem som knackar på batterier, kommer de att översvämma din nya reparation och så vidare.
Förskott eller insättning?
Och vilka frågor bör du ställa när du köper en lägenhet? Naturligtvis ekonomiskt. Om köparen gillar lägenheten gör han som regel en insättning eller ett förskott på 5-10% av den totala kostnaden så att säljaren tar bort den från försäljningen. Detta är lite av en förskottsbetalning. Om transaktionen går sönder (oavsett orsaker), återbetalas förskottet till köparen i sin helhet.
Situationen är annorlunda med insättningen. Om köp- och försäljningstransaktionen bryts ned på grund av köparens fel, förlorar han det betalda beloppet. Om transaktionen föll genom säljarens fel, returnerar han insättningen till köparen och samma belopp. Därför är formaliteter mycket viktiga. De måste diskuteras i förväg och tydligt anges i kontraktet.
Organisatoriska stunder
Om du gillade lägenheten och tänker köpa den är det värt att förtydliga ett antal organisatoriska frågor. Här är några frågor att ställa när du köper en lägenhet för en fastighetsmäklare eller ägare:
- Hur länge kommer ägaren och andra användare av lägenheten att laddas ur den?
- Hur länge kan hyresgäster fysiskt kunna flytta ut ur lägenheten?
- Vilka saker (möbler, apparater och så vidare) överförs till den nya ägarens egendom?
Hur man inte falla för lurarna av bedragare?
Efter att ha tagit reda på vilka frågor du behöver ställa när du köper en lägenhet, ta några fler rekommendationer om hur du skyddar dig från bedragare:
-
Undvik att arbeta med människor som gör dig misstänksam. Detta gäller både direktförsäljare och fastighetsmäklare. Köp inte heller en sekundär lägenhet från en juridisk person.
-
Kontrollera dokument noggrant. Om du är osäker, söka hjälp av en advokat för en djupgående undersökning.
-
Kontakta specialister för att upprätta ett försäljningsavtal.
-
Smickra dig inte till det låga priset. Naturligtvis finns det en möjlighet att värdet under marknaden orsakas av det akuta behovet av att snabbt sälja en lägenhet (till exempel av familjeskäl). Men i de flesta fall är detta ett tecken på bedrägeri.
-
Ta dig tid med betalning. Gör det bara när transaktionen erkänns som laglig i Federal Reserve Service. För att göra detta kan du använda bankceller med möjlighet att blockera.
-
Betala i närvaro av vittnen. Så du skyddar dig från bedrägeri.
- Se till att köparens lagliga förmåga. Om du köper en lägenhet från en äldre person behöver du ett intyg från en neuropsykiatrisk dispensarie. Detta är en garanti för att bedragare inte försöker lura dig och ägaren av lägenheten.
slutsats
Att veta vilka frågor som ställs när du köper en lägenhet (återförsäljning i vårt fall), måste du ta hand om ytterligare informationskällor. Vad kan vara bättre än att prata med grannar? Det är verkligen inte vettigt för dem att dölja information från dig om säljarens renhet, lägenhetens ägare, husets tekniska skick, distriktets rykte och andra viktiga punkter. Den kanske mest sällskapliga publiken är mormor på bänkar. Från dem kommer du förmodligen att få den mest pålitliga informationen.