Alla vill få sin egen bostad, men i dag är kostnaden ganska hög, så inte alla har råd med ett sådant köp. En väg ut ur denna situation är delad konstruktion. Det gör att du kan investera pengar i byggandet av alla fastigheter och efter avslutat arbete för att få bostadsyta. Men här är det viktigt att förstå att delad konstruktion har många nyanser som bör beaktas, eftersom denna metod för att förvärva fastigheter är en av de mest riskfyllda.
Vad är en intressehavare. definition
Så konversationen om delad konstruktion och dess funktioner börjar med definitionen av vem som är aktieägare. Denna term avser en person som deltar i den gemensamma byggnaden av bostadsfastigheter och får rätt att köpa en lägenhet i ett framtida hus till ett reducerat pris.
Bildandet av en andel av aktieägarna börjar i det skede att bygga grunden för den framtida strukturen. I vissa fall kan du gå med i byggandet i ett senare skede, men i detta fall blir rabatten på köp av bostäder mindre.
Fördelarna med delad konstruktion
Feedback från aktieägare om denna typ av konstruktion är ganska motsägelsefulla, men dess fördelar är ganska uppenbara:
- en betydande rabatt på inköp av bostäder efter byggnationens slutförande;
- ett bra sätt att investera pengar i fastigheter, med en relativt liten mängd kapital i dina händer;
- möjligheten att köpa en lägenhet i avbetalningar, där betalningar görs under byggprocessen.
Således, om du inte har pengar för att köpa din egen bostad, kommer deltagande i delad konstruktion att vara en bra lösning.
Vem är part i avtalet: rättigheter och skyldigheter
När man deltar i delad byggnation, ingås ett avtal nödvändigtvis mellan andelsägarna och byggföretaget. Enligt detta avtal är aktieägare skyldiga att betala i tid om bostadsområdet förvärvas av avbetalningar samt uppfylla andra skyldigheter som föreskrivs i dokumentet. Byggherren är i sin tur skyldig att slutföra byggandet av anläggningen och sätta den i drift på det överenskomna datumet.
Förhållandet mellan aktieägare och utvecklare regleras av lag på federal nivå. 2004 gjordes ett antal ändringar och förbättringar av det, tack vare vilket deltagandet i delad konstruktion blev säkrare. Anledningen till detta var en serie högprofilerade skandaler, när aktieägarnas rättigheter kränkte.
Vad är DDU
Så vi har redan bestämt vem intresseinnehavarna är, så nu är det dags att förstå lite om terminologin för delad konstruktion. Den vanligaste termen som aktieägare möter är DDU. Detta är ett avtal om delad konstruktion (deltagande), som ingås mellan utvecklaren och aktieägarna. Det ger en garanti för att båda parternas rättigheter inte kränks. Underlåtenhet att uppfylla villkoren kan vara skäl till rättstvister. Som praxis visar, i de allra flesta tvister mellan aktieägare och utvecklare, löses de till förmån för det förstnämnda, men det kan ta flera år att lösa problem i ett rättsligt förfarande.
Kärnan i delad konstruktion
Omfattande information om denna typ av konstruktion kan erhållas i lagen "Om delad konstruktion", på grundval av vilken ett avtal måste ingås mellan aktieägare och utvecklare, som kräver att den förstnämnda betalar i rätt tid, och den senare att slutföra byggandet av bostadsanläggningen i tid.
När huset är klart får varje aktieägare en lägenhet i sin egendom. Bostadsparametrarna föreskrivs också i kontraktet, så ägaren till den delade byggandelen kommer att få den lägenhet som han ursprungligen ville ha.
Deltagarnas rättigheter i delad konstruktion
Vi vet redan vilka aktieägare som är, så nu måste vi prata om vilka juridiska rättigheter de har. Rättigheter och skyldigheter för båda parter som deltar i delad konstruktion anges i DDU. Eventuell överträdelse av ett avtal från en av parterna ger ytterligare ett skäl att gå till domstol.
Som praxis visar är orsakerna till de flesta konfliktsituationer följande:
- om aktieägaren har handlingar i sina händer som ger honom äganderätten till fastigheterna, registreras inte faktumet för leverans av objektet någonstans;
- om utvecklaren inte har tid att leverera objektet i tid;
- bostadens kvalitet stämmer inte överens med den information som anges i avtalet;
- uppsägning av kontraktet genom någon av parternas fel.
I händelse av konfliktsituation med delad konstruktion kan aktieägare ansöka om konsumentskydd, där de får detaljerad information om den aktuella situationen, samt föreslå hur man bäst ska gå vidare.
Pantsättningsavtal: vad är det och varför behövs det
Om du köper bostäder med avbetalningar måste du, förutom DDU, ingå ett pantsättningsavtal. Detta är ett krav i den nuvarande lagstiftningen och låter dig skydda aktieägares och utvecklare rättigheter. Dokumentet är upprättat i elektronisk form, undertecknat av båda parter och skickas sedan till statlig registrering. För detta måste dokumentet upprättas på byggplatsen och vara notarized.
När du skickar kontraktet för statlig registrering bifogas ett paket med följande dokument:
- En notarisk kopia av DDU, dess nummer och registreringsdatum.
- Designdokumentation för ett byggprojekt med angivande av dess plats.
- Originalet och en bekräftad kopia av mottagandet av betalningen av den statliga tullen.
- Kopior av alla dokument som anges i säkerhetsavtalet.
Någon av de parter som är inblandade i undertecknandet av kontraktet kan lämna in handlingar för registrering.
Hur man blir deltagare i delad konstruktion
Intresseinnehavare av ett hus eller någon annan bostadsfastighet för att delta i delad konstruktion måste utföra följande åtgärder:
- byggföretaget bestämmer platsen för den framtida byggnaden och förvärvar mark för konstruktion;
- aktieägare letar efter projekt som aktieägare är involverade i, och ingår ett avtal med utvecklaren om kapitalandel.
- om bostäder köps i avbetalningar, upprättas en betalningsplan, betalningsbeloppet och betalningens art fastställs;
- ett byggföretag bygger ett hus och överför det till ägandet av aktieägare.
Detta är ett standardförfarande som en lägenhetaktieägare måste genomföra för att förvärva sina egna bostäder med delad konstruktion.
Övervakning och övervakning av transaktionens transparens
Idag är skyddet av intressenter, nämligen deras rättigheter, på en mycket hög nivå. Om delad konstruktion för bara några år sedan var ett ganska riskabelt företag kan du idag investera i det utan att vara rädd för att förlora dina ekonomiska resurser.
Delade konstruktionsanläggningar övervakas av regionala och kommunala representationer, så legitimiteten för varje transaktion respekteras.
Vad man ska göra för att lura aktieägare
Trots den hårda regleringen av delad konstruktion av staten, är dock lurade aktieägare långt ifrån sällsynta. Detta beror på att skrupelfria utvecklare kan frysa byggandet av föremålet eller inte starta det alls, samtidigt som de tar pengarna från ränteinnehavarna per kvadratmeter.
Tecken på kränkning av intresseinnehavare
Det finns ett separat register över bedrägade aktieägare, där alla klagomål angående brott mot aktieägarnas rättigheter registreras.
Det kan finnas ganska många skäl till konfliktsituationer, men de vanligaste är:
- byggföretagets förlust av rätten att äga den mark som huset byggs på;
- ett byggföretags likvidation eller konkurs;
- en försening i överföringen av bostadsyta till dess rättmätiga ägare i mer än 9 månader;
- utvecklaren inte kommer i kontakt, undviker mötet på alla möjliga sätt eller tillåter inte aktieägaren till byggarbetsplatsen.
Det är viktigt att förstå att aktieägaren, vid ingående av ett kontrakt med byggherren för delaktighet i delad konstruktion, har rätt att kontrollera framstegen med att bygga ett hus i alla led. Om han av någon anledning nekas detta är detta en grov kränkning av hans lagliga rättigheter.
Om aktieägaren till och med har den minsta misstanken att byggföretaget inte uppfyller sina skyldigheter, bör du försöka klargöra situationen så snart som möjligt.
Konfliktlösningsförfarande
Om det finns en konflikt mellan intresseinnehavarna (St. Petersburg eller en annan stad) och utvecklaren, måste du vidta följande åtgärder för att lösa det:
- Kontakta ett byggföretag. För detta utarbetas ett skriftligt krav och skickas till adressen där företaget är registrerat. Enligt lagen är utvecklaren skyldig att ge ett skriftligt svar med uppgift om orsaken till avbrott eller frysning av konstruktionen.
- Om det inte finns något svar eller om du misstänker att företaget är en bedrägeri bör du kontakta de relevanta myndigheterna som övervakar den delade konstruktionen och domstolen.
Om utvecklaren ansökte om konkurs måste du hitta officiell information som bekräftar detta. Den verifierade källan är tidningen Kommersant och det enhetliga statsregistret. Om officiella konkursuppgifter inte hittas, måste du gå till domstol.
För att väcka ärendet i rättegång måste du förbereda ett paket med följande dokument:
- En certifierad kopia eller original av DDU.
- Pass för en medborgare i Ryssland.
- Ett dokument om överföring av pengar till utvecklaren.
Om domstolen frikänner utvecklaren kan du lösa problemet med hjälp av skiljedomstolen. För detta måste ett domstolsbeslut bifogas de handlingar som anges ovan.
Behandlingen av ansökningar från aktieägare om utvecklarens underlåtenhet att uppfylla sina skyldigheter tar 20 dagar, varefter klagomålet införs i ett enda register. Det finns tillfällen då aktieägare nekas registrering av klagomål. I det här fallet måste du söka råd från en advokat som är specialiserad på den här saken.
Som praxis visar är delad konstruktion ett utmärkt alternativ för människor som inte omedelbart har hela beloppet att köpa bostäder. Men det är som du kan, innan du undertecknar kontraktet, måste du grundligt bekanta dig med det, samt ta reda på vem intresseinnehavarna är för att inte komma i en obehaglig situation i framtiden.