På dagens ryska marknad blir återförsäljningsvärdet allt viktigare. Vanligtvis används det för att arbeta med konkursföretag eller föremål för långsiktig konstruktion av den federala fonden. Processen för att bedöma egendom är särskilt viktig i en krissituation i landet.
Kostnadstyper
Varje produkt kännetecknas av värde. Under standardförhållanden finns det en marknad som anses vara grunden för att bedöma ett objekt. När man avviker från sina karakteristiska egenskaper uppstår andra typer av värde.
Marknad - detta är priset på objektet, som anses vara det mest troliga. Föremålet för utvärdering säljs på en konkurrensutsatt marknad. Parterna informeras med nödvändiga uppgifter om objektet. Priset påverkas inte av akuta skäl, som inkluderar:
- Det finns inga skyldigheter som åläggs parterna i transaktionen: en måste sälja, den andra måste lösa in.
- Objektet läggs ut för offentlig auktion.
- Priset på varorna uttrycks i monetära termer.
- Transaktionsbeloppet verkar tillräckligt, det finns ingen tvång mot försäljningen.
- Båda parter i transaktionen äger information om dess ämne och agerar i deras egna intressen.
Underlåtenhet att uppfylla ett av de beskrivna kriterierna för marknadsvärde leder till andra typer. Detta faktum kräver en tydlig definition av den lämpligaste formen i en given situation. Investeringsvärde uppstår vid förvärv av fastigheter med tydliga mål. Detta är en rent kommersiell önskan om vinst i framtiden, och icke-ekonomiska skäl, till exempel att få glädje av en gammal bild. Räddning krävs när extraordinära omständigheter uppstår och priset på fastigheten underskattas.
Kostnaden för likvidation - vad är det?
Begreppet restvärde hänför sig till pengamängden som kan erhållas genom avveckling av tillgångar. Dessa inkluderar egendom som tillhör en enskild eller juridisk enhet. Följaktligen är detta det verkliga beloppet som ägaren förväntar sig när han säljer föremålet på kort tid. Den ryska marknaden har ännu inte en tillräcklig statistisk bas för försäljning av sådana objekt, därför används marknadstypen för värdering.
Samtidigt beräknas objektets restvärde. Det representerar ett värde lika med det ekonomiskt verkliga värdet, med hänsyn tagen till avskrivningar på fastigheter. För att få rätt resultat krävs det att de ackumulerade avskrivningarna dras av från det ursprungliga priset. Sådana uppgifter beaktas vid beräkning av likvidationsvärdet för fastigheter som ställts ut för auktion under tvingade omständigheter.
När inträffar det?
Ett företag bedöms med hjälp av likvidationsmetoden när det blir nödvändigt att betala av befintliga skulder med borgenärer. Försäljningen av tillverkade varor kan inte täcka skulder och tvingar ägaren att sälja tillgångar för att återbetala dem. Tidsfaktorn blir avgörande. Ju snabbare tillgångarna säljs ut, desto tidigare kommer skulderna att återbetalas.
Transaktionens villkor accepteras individuellt för varje fall. Likvidation av en juridisk person utförs både på tvungen och i frivillig form. Vid en frivillig försäljning av fastigheter blir det möjligt att utarbeta ett acceptabelt försäljningsschema, planera dina åtgärder baserat på specifika detaljer. Konkursbo (gäldenärens egendom) läggs ut på auktion i tid.Restvärdet är en garanti för borgenärerna att skulden kommer att återbetalas. Fastighet förvandlas till ett pantsättning. Det är viktigt för långivaren att veta när beräkningen kommer att göras, till vilket pris försäljningen kommer att ske. Ibland kallas återförsäljningsvärde säkerhet.
Vid tvångslikvidation är villkoren kraftigt minskade. I detta fall görs bedömningen av fastighetens restvärde på grundval av Rysslands lagstiftning. Fastighetsföremål säljs inom två månader efter deras beslag. Både frivillig och tvingad likvidation leder till en minskning av objektets värde, priset blir mindre än marknaden. För säljaren blir detta en olönsam händelse och för köparen - lönsam.
Bedömningsfaktorer
Beroende på tvång att ställa till auktion av fastigheten beror på värderingsobjektets likvidationsvärde. Detta är den viktigaste faktorn som påverkar storleken i avsaknad av marknadsavtal. För den exakta beräkningen av restvärdet beaktas också andra skäl:
- Expositionstiden är den tid som tilldelas för försäljning av ett objekt. Ju kortare anbudsperiod, desto lägre är priset på fastigheten.
- Den ekonomiska situationen i landet vid auktionen. Marknadens objektiva tillstånd kan påverka värderingen av objektet negativt.
- En fastighets attraktivitet på fastighetsmarknaden beror på dess individuella egenskaper och marknadens efterfrågan på en viss typ av utställning.
På en separat plats är återförsäljningsvärdet föredragna aktier. Deras ägare när organisationen upphör får ersättning för förluster i första hand. De åtnjuter också den prioriterade rätten att betala beloppet för medel som motsvarar en solid monetär dimension eller i procent av aktiens nominella värde.
Utvärderingsmetoder
På den ryska fastighetsmarknaden används speciella metoder för att beräkna likvidationsvärde vid utvärdering av ett objekt.
För att genomföra en direkt metod för fastighetsvärdering är det nödvändigt att använda en jämförande analys av försäljningen av liknande objekt i denna marknadssektor. Detta krävs för att studera senaste försäljningstransaktioner på en specifik plats inom liknande ämnen. Sedan fastställs ett direkt beroende av objektets likvidationsvärde av huvudfaktorerna.
En indirekt metod för fastighetsvärdering baseras på det verkliga marknadsvärdet för fastigheter under en viss tidsperiod. Priset justeras för koefficienten (korrigering) av påverkan av de viktigaste faktorerna som tvingar fastigheten att läggas ut på auktion. Denna metod beror inte på subjektiva åsikter, eftersom den beräknas med formeln.
Beräkningsformel
För att undvika intuitiv prissättning av fastigheten är det bäst att använda den matematiska metoden. Formeln ger oåterkallelig noggrannhet i frågan om hur man hittar återförsäljningsvärde.
Så formeln för den exakta beräkningen: likvidationsvärdet är marknadsvärdet multiplicerat med korrigeringsfaktorn. Vi klargör det sista konceptet. Korrigeringsfaktor är en indikator på tvångsbud. Området för detta värde sträcker sig från en till noll. Det finns inga matematiska indikatorer för att beräkna det. Värderaren, baserat på personlig erfarenhet, kunskap och intuition, tilldelar en korrigeringsfaktor (tvungen korrigering). Den ryska verkligheten exponerar den i värdet från en tiondel till tre tiondelar. Detta utgör från tio till trettio procent av fastighetens marknadsvärde. Sådana indikatorer visas som ett resultat av misslyckad handel. Moderna verkligheter på fastighetsmarknaden innebär en korrigeringsfaktor på fem tiondelar och högre.Detta värde verkade som ett resultat av studien av faktorerna för likvidationstvång: försäljningsmetoder och kostnader för det, exponeringsperiod, investeringsrisker. Av komponenternas komponenter är marknadsvärdet det mest exakta.
Värdering av immateriella tillgångar utgör en del svårigheter. Den matematiska formeln är inte lämplig, för varje fall krävs en individuell beräkning. Detta beror på svårigheter att bestämma de kvantitativa resultaten av att använda objektet för att generera inkomst. Den exakta metoden kostar. Det bygger på att beräkna kostnaderna för att utveckla och skapa den rättsliga basen för immateriella tillgångar. Metoden används för att utvärdera resultaten från designarbete och vetenskaplig forskning. Vid tillämpning av kostnadsmetoden beaktas det att flera åtgärder vidtas för att omvandla forskningsresultaten till intäktsgenererande implementering. Först måste du avsluta utvecklingsarbetet. Utifrån dess resultat, utforma produkten, skapa en provversion. Om det finns indikationer för massproduktion, påstås det av konsumenter, då byggs ett företag för sin produktion. Bara efter att ha behärskat produktionskapaciteten börjar de tillverka och sälja nya föremål. För att marknadsföra produkten måste du följa en marknadsutvecklingspolitik. Varje steg tillhandahåller materialkostnader och, viktigare,, har en tidsram.
Fall av bildning av återförsäljningsvärde
Exempel på omvandling av marknadsvärde till likvidation är indelade i tre typiska typer:
- Avbokning av en organisation är oftast resultatet av konkurs.
- Försäljning av säkerheter.
- Tvångsförsäljning av annan fastighet.
Likvidation av en organisation eller företag leder till att det skapas ett schema för försäljning av fastigheter för att betala av befintlig skuld. Det finns fall då det totala inkomstbeloppet från försäljning av fastigheter inte kan täcka alla skulder. Tidpunkten för åtgärder före försäljning och budgivningen i sig är begränsad. Från närvaron av en tillfällig faktor beror på restvärden för värderingsobjektet. Detta, med alla andra villkor, är en avgörande roll.
I båda fallen fastställs likvidationsperiodens varaktighet individuellt. Det är viktigt att överväga att ett sådant beslut kan fattas frivilligt. Sedan finns det fler alternativ för att lösa problemet, tid verkar utveckla och genomföra en effektiv plan för företagets likvidation. Tvångsförsäljning av fastigheter för avveckling med borgenärer genomförs efter ett beslut om konkursförfaranden baserat på resultatet av extern förvaltning. Den skapade konkurrensbasen ska säljas på öppen auktion. Tidpunkten för en sådan händelse är extremt begränsad. Ägare kan, innan de tvingas till tvångslikvidation, överväga att genomföra det på frivillig basis.
Att sälja ett löfteobjekt påminner isolering från verkligheten. I detta fall krävs det beräknade restvärdet för att bestämma den nedre gränsen för lånet, för vilket det är nödvändigt att realisera den intecknade egendomen. Detta föreskriver inte den faktiska försäljningen av fastigheten. Men långivaren måste veta till vilket pris det är möjligt att sälja pantsättningsföremålet på en begränsad tid när beloppet inte återbetalas. Begränsad tid och tvångsförsäljning gör att vi kan kalla detta värde likvidationsvärde. Även om det i vissa källor kallas säkerhet och fördelas i en separat kategori.
Tvångsförsäljning av fastigheter också på grund av begränsningen av exponeringstiden kräver beräkning av likvidationsvärde. Fastigheter kan säljas på eget initiativ (frivillig försäljning) och genom laglig verkställighet (tvångsförsäljning).I det andra fallet varar exponeringsperioden för egendom som arresterats i ett rättsligt förfarande inte mer än två månader från det att beslag tagits.
Krisens inverkan på bedömningen av anläggningen
Instabiliteten på den ekonomiska marknaden påverkar likvidationsvärdet för fastigheter och oftare negativt. Krisen förvärrar denna icke-negativa inverkan. Det ömsesidiga inflytandet beror på ett antal skäl:
- inte tillräckligt med finansiella resurser kommer in på den ekonomiska marknaden;
- Liten egendom för sekundära bostäder är mycket efterfrågad;
- ett misslyckande i banksektorns utlåning minskar efterfrågan på stora fastigheter.
Krisen gör anpassningar till bedömarens verksamhet och kräver mer noggranna ägare. För att få ett tillräckligt pris är det bättre att använda båda metoderna för att bestämma ett objekts restvärde. Under befintliga förhållanden bör man inte bara lita på professionella erfarenheter. Funktioner för att bedöma likvidationsvärde under en kris är att var och en av metoderna ger sina egna fördelar. Direkt låter dig analysera läget på fastighetsmarknaden och liknande försäljningstransaktioner. Slutsatsen blir till grunden för den indirekta metoden. Han kommer att ta hänsyn till fastighetens verkliga marknadsvärde, ta hänsyn till matriskvärderingen och ställa in en justeringsfaktor som är tillräcklig för kraften.
Endast en harmonisk kombination av två tillvägagångssätt, med beaktande av objektiva skäl och subjektiva faktorer, kommer att uppnå maximal effekt.
Slutsats: de särskilda kännetecknen av att bedöma likvidationsvärde på den ryska marknaden är dess brist och relevans av dess tillämpning. Empirisk information och den intuitiva uppfattningen av specialister är kärnan i värderingsaktiviteter. För att få ett korrekt resultat måste du använda alla tillgängliga metoder.
Metoder för att beräkna värdet på anläggningstillgångar
I praktiken finns det ett behov av att beräkna restvärdet på anläggningstillgångar. Det finns flera åsikter om förklaringen av detta koncept. Den första är priset på nyttigt avfall som kommer att tas emot efter försäljningen av anläggningen, vilket ingår i det totala beloppet. Den andra är skillnaden mellan värdet på objektet efter det att det har använts och kostnaden för dess likvidation. Det finns en tredje uppfattning: när medlen är helt avskrivna och deras olämplighet för efterföljande drift erkänns detta värde lika med skillnaden mellan priset på nyttigt avfall (ved, skrot, tegel etc.) och kostnaden för att förstöra föremålet.
Således beräknas restvärdet på anläggningstillgångar enligt en speciell formel. Anta att ett objekt ursprungligen uppskattades till en miljon rubel, det har använts i tio år. Marknadsvärdet för liknande utrustning för samma användningsperiod minskade till tre hundra tusen. De uppskattade kostnaderna för dess avbokning är ungefär nittio tusen. Därför är tre hundra minus nittio två hundra och tio tusen rubel. Detta belopp är organisationens inkomster från försäljning av nyttigt avfall efter avbokning av anläggningstillgångar.
Det är viktigt att tänka på att vissa kriterier måste beaktas vid beslut om likvidation i slutet av ett objekts livslängd. Dessa inkluderar:
- komplexiteten i demonteringsarbetet;
- beloppet för utgifter för förstörelse av anläggningstillgångar;
- avskrivning av rester, både fysiska och moraliska;
- prisdynamik för byggnadsmaterial, metall, reservdelar och mer;
- förmågan att använda balanser i sina egna aktiviteter eller förverkliga dem;
- en tillförlitlig bedömning av de sålda resterna.
Uppsägningen av själva förekomsten av ett företag som juridisk enhet leder till sammanställning av ett redovisningsdokument. kostnaden för likvidationsbalans kännetecknar fondernas källor och deras värde vid organisationens stängning. Under den tilldelade perioden för uppsägning av ett företag måste skyldigheter gentemot banker och borgenärer återbetalas. Organisationens avvecklingsstatus efter likvidationsperioden visar den faktiska ekonomiska situationen.
Bedömningssvårigheter
Beräkningen av restvärdet åtföljs av några problem. Den viktigaste är begränsningen av tidpunkten för försäljning av fastigheten. Det tar tid och noggrann verifiering av dokument att registrera en fastighet. Det andra problemet är en minskning av kundkretsen.
Omvärdering av företagets lönsamhet kan ske på tre sätt.
- Inkomstmetoden tar hänsyn till fördelarna i en nära och avlägsen framtid.
- Den jämförande metoden baseras på det verkliga priset på fastigheter som säljs på den öppna marknaden.
- Kostnadsvisningen innebär de tillåtna kostnader som ägaren kommer att ådra sig att förvärva och därefter återskapa den.
Metodernas relevans påverkar fastställandet av företagets likvidationsvärde. Den begränsade tidsperioden tillåter inte potentiella köpare att vara medvetna om fördelarna med tillgångar. För det slutgiltiga godkännandet av räntan krävs det att analysera resultaten av alla metoder för uppskattningen.
