Entreprenörer i vår tid översätter aktivt bostadslokalerna i en hyreshus till icke-bostäder. Marknaden för sådana fastigheter, lämpliga för icke-produktiv verksamhet, är ganska ung. Han är bara cirka 15 år gammal, men han är dynamisk och livlig.
Den här artikeln förklarar arten och detaljerna i förfarandet för en bostad för att få status som icke-bostäder.
Fördelar med översättning
Statusförändring bostäder kostar mycket mindre än att hyra ett färdigt kontor. I Moskva, nära tunnelbanestationer, betalar hyresgästerna 250 000 rubel per månad för en tidigare tvårumslägenhet. En entreprenör som utrustar lokaler i ett hyreshus är mycket mer lönsam än en person som har förvärvat kommersiella fastigheter. Priset på det sistnämnda i Moskva, enligt nuvarande tillkännagivanden, varierar från 350 tusen rubel till 700 tusen rubel per kvadratmeter.
Genom att utrusta lokaler i ett hyreshus investerar företagare klokt i anläggningstillgångar: minimarknader, olika kontor etc. Således utvecklas småföretagens stadsinfrastruktur avsevärt.
En ökning av icke-bostadsfonden på grund av bostäder innebär en betydande variation i kontor och butiks läge. Det perfekta rummet för detta i en hyreshus är en lägenhet som ligger på första våningen på en trångt gata i en passage.
Gynnsamt är placeringen nära tunnelbaninfrastrukturen, kollektivtrafikstopp, olika institutioner. Priset på lägenheter på bottenvåningen nära tunnelbanestationer etc. fördubblar ibland kostnaden för bostadsgolv högre. Tvärtom i bostadsområden: priset på den första nivån är 10% lägre.
Vissa företagare förvandlas för att ytterligare hyra de resulterande icke-bostadslokalerna. Det är lönsamt. Domare för er själva: för hyra av en två-rums lägenhet i Moskva får dess ägare 40-50 tusen rubel per månad, och för motsvarande lokaler är det 5-6 gånger mer.
Villkor för en framgångsrik överföring
Ibland är det till en början omöjligt att överföra en lägenhet till en annan lokal. Personen som genomför den bör följa villkoren för en framgångsrik transaktion som fastställs i Rysslands bostadsregler (artikel 22):
- Lägenheten föredras på bottenvåningen. Om det är högre bör bostadslägenheterna inte vara lägre än det.
- Invånarna släpps ur den.
- Husets tillstånd erkänns inte som nödläge.
- Den framtida ägaren av icke-bostadslokaler i en hyreshus erhöll medgivandet av grannarna. (Detta subjektiva ögonblick måste beaktas, det blir ofta dödligt för företagare).
- Det finns en arkitektonisk möjlighet att utrusta en separat ingång.
- Eventuell ombyggnad av lokaler i ett hyreshus.
- Lägenheten dras inte ur bostadsbeståndet för att öppna produktion, ett badhus, en allmän toalett, kemtvätt, ett begravningshem, ett mottagningscenter för disk, andra anläggningar som SNIP inte tillhandahåller i bostadshus.
Om gas har levererats till vardagsrummet måste den ventileras. Det nuvarande regelverket är förbjudet att använda gasapparater i en annan lokal. En betydande fördel för den framtida butiken är närvaron av en källare i ett bostadshus. Den kan anslutas till den konverterade lägenheten lagligt i form av ett lager.
Barriärer för översättning
Kom ihåg de "flaskhalsar" som möts vid utrustning av lokaler i ett hyreshus.De flesta av dem är förknippade med svårigheter att förverkliga en separat isolerad extra ingång. Det senare är nödvändigt för den logistiska frigöringen av den dagliga vägen för rörelse av invånare i ingången med flöden av kunder eller kunder.
I Rysslands bostadslagstiftning föreskrivs obligatoriska stadsplaneringsnormer och regler som måste uppfylla de lokaler som inte är bostäder införda i hyreshuset. Invånarnas gemensamma natur har ett separat rättsligt skydd, som företagaren också måste ta hänsyn till.
Överföring av bostadslokaler till icke-bostadslokaler (nedan kallad överföringen) är oacceptabelt:
- i händelse av förenlighet med åtkomst till den med andra invånares tillgång till deras bostadslokaler;
- om det är omöjligt att ha en separat ingång till den;
- om de potentiella lokalerna i ett hyreshus är en del av bostadslokalerna;
- om det används som en fastighetsort för ägaren eller någon annan medborgare;
- om någon har rätt till lokalerna.
Respekt för invånarna
När entreprenören överför bostadslokaler till lokaler som inte är bostäder ska hyresgäster få skriftligt medgivande i följande fall:
- Återutrustning av stängselkonstruktioner.
- Klasser i att utrusta ingången till en del av territoriet.
- Arrangemang av skyltar (reklam).
Detta samtycke utarbetas av protokollet från mötet med delade ägare, medan nyanser är möjliga. Ganska lugnt reagerar invånarna på öppningen av ett apotek eller ett centrum för barns utveckling i sitt hem. De är relativt toleranta när det gäller att utrusta en butik där. Men arrangemanget på bottenvåningen av baren kommer att möta deras allvarliga motstånd. Invånarrådet i ett hus har rätt att fastställa tullar för verktyg som är fem gånger högre än beboarnas avgifter för liknande tjänster som ett "icke-favorit" företag.
För att lugna sina grannar måste företagare ta på sig sociala bördor: landskapsarkitektur eller hissar. Ett anmärkningsvärt faktum är känt: ett av tandföretag som använder flera lägenheter på bottenvåningen för att lösa konflikten, sätter 20% rabatt på sina tjänster till husets invånare.
Dokument för översättning
Enligt bostadskoden görs en överföring genom godkännande av den lokala regeringen. Ägaren till lokaler som inte är bostäder i en hyreshus eller som är auktoriserade av honom tillhandahåller lokala myndigheter ett dokumentpaket:
- Överföring uttalande.
- Rumets registreringsbevis.
- Juridiska handlingar - original eller notarierade kopior av dessa.
- Golvplan för huset där de översatta lokalerna ligger.
- Ett projekt för ombyggnad eller ombyggnad av de överförda lokalerna, om det behövs.
Om projektgodkännande
Projektet måste samordnas med vissa tjänster, inklusive avdelningar: Rospotrebnadzor, stadsregering, arkitekturavdelning (avdelning), ministeriet för övervakning av nödsituationer, ledningsföretag.
Det borde ge inte bara en separat ingång, utan också intern omutrustning, ombyggnad av den tidigare kontorslägenheten, återuppbyggnad, fasadutrustning. I detta fall är det inte tillåtet att begränsa ventilationskanalerna.
Granska förfarandet
Efter att ha fått dokument från företagaren överväger de lokala myndigheterna dem inom en och en halv månad och beslutar om de ska godkänna överföringen eller vägra den. Det beslut som fattas skickas till företagaren inom tre dagar.
Det är den rättsliga grunden för överföringen om ombyggnad av icke-bostadslokaler i ett bostadshus med flera lägenheter inte krävs. Annars låter lösningen dig ändra designen enligt projektet.
Genomförandet av omutvecklingen bekräftas av en akt som undertecknats av godkännandeutskottet från det självstyrande organet. Denna handling kommer att ligga till grund för översättningen för en entreprenör som ändrar design.
Om vägran
Lokala myndigheter vägrar överföring i följande fall:
- Underlåtenhet från företagaren att tillhandahålla den nödvändiga listan med dokument.
- Brott mot de väsentliga villkoren för översättningen.
- Betydande avvikelse från det faktiska arbetet från parametrarna för det godkända projektet och den överenskomna dokumentationen.
- Oförenlighet med lagförslaget.
- Avsaknaden av ett protokoll från bolagsstämman.
- Bristande efterlevnad av parametrarna för det godkända projektet och den överenskomna dokumentationen.
Beslutet om avslaget måste vara motiverat och detaljerat för att ange specifika överträdda översättningsstandarder. Den sökande får den, eller så skickas den till honom inom tre dagar. En entreprenör har rätt att överklaga den vid domstol inom tre månader.
Ett redan utfärdat tillstånd kan avbrytas när grannboarna vädjar till domstolen eller till de lokala myndigheterna med ett klagomål.
Om verktygsräkningar
Entreprenören betalar för lokaler som inte är bostäder i ett hyreshus med hjälp av de priser som tillhandahålls för juridiska personer. Samtidigt har han rätten att antingen ingå ett avtal med förvaltningsbolaget eller ingå avtal för offentliga tjänster med resurstillförande företag och betala för dem.
I formeln, när man beräknar mängden verktygsräkningar hemma, bör den totala ytan för alla dess lokaler (både bostäder och icke-bostäder) användas. Totalt inkluderar inte gemensamma områden.
Felet uppstår om huset är utrustat med vanliga husmätare för en viss tjänst och endast lägenheter är listade som användare. Samtidigt förskjuter ägarna till icke-bostadslokaler orättvis bördan för invånarna. Bostads- och icke-bostadslokaler i en hyreshus bör beaktas tillräckligt av resurstillförande företag och förvaltningsföretag.
Hus från bostäder - i icke-bostäder
Om ett litet företag överför inget mer än lägenheter från bostäder till icke-bostäder, för stora och medelstora företag är det inte konstigt att större verksamhet. Till exempel överföring av en hyreshus till en annan lokal.
Företagstillväxten ligger före takten i icke-bostadsbyggande, och det saknar ofta befintliga kontorscentra. I detta fall förvandlas bostadshus till dem. Detta förfarande beskrivs i art. 22-24 i Rysslands bostadsregler.
För överföringen kontaktar företagaren den lokala administrationen eller MFC med ett paket med dokument, inklusive:
- Ansökan om överföring.
- Dokument som bevisar äganderätt.
- Husets plan.
- Projekt om ombyggnad behövs.
Inom en och en halv månad fattar de beslut om handlingarna. Denna överföring är emellertid inte lagligt genomförbar om huset är byggt på en tomt avsedd för enskilda bostadsbyggande.
Verksamhet med fastigheter utanför bostäder
Ett hyresavtal för icke-bostadslokaler i en hyreshus eller ett avtal om försäljning och köp - sådana dokument legaliserar den grundläggande verksamheten med icke-bostadsfastigheter. Vid leasing måste parterna på ett avtalsmässigt sätt fixa följande villkor för transaktionen:
- Ange tydligt objektet som hyrs ut.
- Bestäm hyresbeloppet och förfarandet för att indexera det.
- Att specificera mekanismen för avskrivningar.
- Förfarandet för att återställa hyrda fastigheter.
- Ställ in villkoren för dess inlösen.
Intäkterna från lägenheter på bottenvåningen efter överföring till fastigheter ökar betydligt. Enligt de senaste dokumenten från finansministeriet kan kostnaderna för företagare dock också stiga kraftigt. Till exempel ska samma fastighetsskatt beräknas på grundval av matriskvärdet. Utifrån planerna för den högsta finansiella myndigheten kommer skattesatsen för icke-bostadslokaler att överstiga fem gånger skattesatsen för bostäder.
slutsats
En entreprenör som förvandlar en lägenhet på bottenvåningen till en icke-bostadshus i en hyreshus riskerar att ådra sig orättfärdiga finansiella kostnader på grund av en eventuell avslag från lokala myndigheter.Spelet är dock värt ljuset: till slut får han anläggningstillgångar till ett pris, många gånger lägre än köpet av kommersiella fastigheter.
Ett sådant förfarande tar emellertid ungefär sex månader i tid, vilket oundvikligen bär beräknade kostnader. Det döljer också möjliga fallgropar: dolda förbjudande omständigheter, otillräcklig reaktion från grannar. Med tanke på ovanstående övar företagare att söka tjänster för översättning till specialiserade advokatbyråer.