Gemensamma lägenheter finns fortfarande ofta i ryska städer. Medborgare som bor i separata rum kan vara hyresgäster på grundval av ett socialt hyresavtal och kan också vara direkta ägare av fastigheter. I det senare fallet krävs ofta försäljning av ett rum i en gemensam lägenhet. Denna process är full av många svårigheter, eftersom alla andra hyresgäster har förmånsrätt att köpa. Därför är det möjligt att sälja bostäder till obehöriga endast efter att andra rumsejare vägrat att förvärva ett rum.
Hur bekräftas ägandet?
För försäljning av egendom måste säljaren ha äganderätt till denna fastighet. Det bekräftas endast av officiella dokument, därför krävs ett ägarintyg eller ett utdrag från USRN som innehåller information om ägaren till rummet.
Dokumenten måste nödvändigtvis ange att en viss medborgare är ägare till bara en del av lokalerna. Storleken på rummet föreskrivs, och rummet bör tilldelas i lägenheten.
Lagstiftning
Ägarna av rum i en gemensam lägenhet bör sälja sin egendom endast med förbehåll för de många kraven i lagen. Annars kan transaktionen utmanas av grannar. Därför beaktas innehållet i HA och FA vid implementering av denna process.
Baserat på dessa föreskrifter fastställs vem som har företrädesrätten att förvärva ett rum, samt vilka krav det upprättade avtalet måste uppfylla.
På LCD-skärmen är ägarens skyldighet att meddela alla andra boende i lägenheten om beslutet.
Nyanser av att sälja till grannar
Oftast säljs ett rum i en gemensam lägenhet till grannar. De har förmånsrätten att förvärva denna egendom. Funktionerna i denna process inkluderar:
- inledningsvis måste ägaren av rummet meddela alla grannar att han planerar att sälja fastigheten;
- vidare kan inga transaktioner genomföras inom 30 dagar, eftersom denna period ges till grannarna för att besluta om förvärvet av detta objekt;
- samtycke eller vägran är skriftlig.
Om någon granne vill köpa ett rum, upprättas ett vanligt försäljningskontrakt med honom. Priset bestäms av direktförsäljaren.
Hur säljer man ett rum till obehöriga?
Att sälja ett rum i en gemensam lägenhet till utomstående är en ganska komplicerad process, eftersom husägare ofta måste möta det faktum att grannar utgör olika hinder för transaktionen. Nyanserna i förfarandet inkluderar:
- ursprungligen krävde att från alla grannar vägras att köpa ett rum;
- bostäder säljs till främlingar till samma pris som erbjöds grannarna;
- om det finns skriftliga bevis på grannarnas vägran, sker försäljningen av föremålet i enlighet med det allmänna förfarandet, för vilket ett standardförsäljningsavtal upprättas
- transaktionen registreras sedan hos Rosreestr.
Processen måste genomföras med beaktande av de många lagkraven. Om det till och med är mindre kränkningar kan de vara grunden för att bestrida transaktionerna av grannar.Därför är det lämpligt att använda juridiskt stöd för fastighetstransaktioner, eftersom en erfaren advokat kommer att kunna föreslå vilka åtgärder säljaren ska vidta i en viss situation.
Vem har förmånsrätten?
När man säljer ett rum beläget i en gemensam lägenhet, bör man ta hänsyn till de rättigheter som ägarna till andra rum i lägenheten har. Grannarna har företrädesrätt att köpa ett rum för försäljning. Därför erbjuds det nödvändigtvis initialt möjligheten att köpa denna fastighet till grannarna. Endast under sådana förhållanden är det lagligt att sälja ett rum i en gemensam lägenhet. Grannarna meddelas skriftligen samt 30 dagar före försäljningen till obehöriga.
Förmånsrätten åtnjuts av alla medborgare som bor i denna lägenhet. Endast efter mottagande av vägran från alla dessa personer från fastigheten som säljs får ägaren tillstånd att sälja ett rum i en gemensam lägenhet.
Ofta vägrar grannar att utarbeta en skriftlig vägran. I det här fallet är det viktigt att säljaren har bekräftelse på att ett meddelande har skickats. Därför rekommenderas det att använda ett registrerat brev med leveransbekräftelse för dessa ändamål.
Förfarande för försäljning av rum
Förfarandet för att sälja ett rum i en gemensam lägenhet innebär behovet av att utföra vissa sekventiella åtgärder. Dessa inkluderar:
- kostnaden för rummet bestäms, för vilken du kan bestämma själv eller använda hjälp av en värderare;
- ett meddelande upprättas för alla grannar, varefter dokumentet skickas personligen till medborgarna med en signatur eller skickas per post med ett kvittokvitto;
- om grannarna inte vill köpa ett rum måste de få en skriftlig vägran från dem inom en månad;
- sök sedan efter köpare som är obehöriga;
- efter att ha hittat köparen undertecknas försäljningsavtalet;
- Rosreestr fixar överföringen av rätten till fastigheter till en annan person.
Om det inte är möjligt att hitta en köpare är det tillåtet att sänka priset, men det är viktigt att åter bjuda in grannarna att köpa ett rum till en ny kostnad. Först efter att ha fått ett andra vägran genomförs försäljningen av ett rum i en gemensam lägenhet till tredje part.
Sätt att sälja ett objekt
Proceduren kan utföras på olika sätt. Dessa inkluderar:
- Självsäljande rum. I detta fall måste ägaren till objektet utföra alla åtgärder oberoende. Han måste vara väl insatt i lagen för att inte kränka grannarnas rättigheter. Måste hantera sökandet efter en köpare och upprätta ett försäljningsavtal. Om stadierna för försäljning av ett rum i en gemensam lägenhet eller grannarnas rättigheter kränks på något sätt kan transaktionen ifrågasättas i domstol.
- Tilltala fastighetsmäklare. De erbjuder juridiskt stöd för fastighetstransaktioner. När du använder professionella tjänster kan du vara säker på att lagen inte kränks på något sätt. Det är byråns anställda som kommer att vara engagerade i sökandet efter köpare och genomförandet av transaktionen. Tjänster betalas av köparen eller säljaren.
Många tänker på om du behöver använda tjänsterna hos en notarie när du säljer ett rum i en gemensam lägenhet. Det finns inget behov att kontakta denna specialist för att certifiera försäljningsavtalet. Men för att i framtiden garantera att det inte finns någon möjlighet att ifrågasätta transaktionen, kan du kontakta en notarie som kommer att studera allt material i ärendet och kan säga om kontraktet är lagligt.
Hur får man tillstånd från grannar?
Att sälja fastigheter i det sekundära är alltid en specifik och komplex process, men försäljningen av lokaler i en gemensam lägenhet anses vara det mest ovanliga förfarandet. För dess genomförande behöver grannarna vägran från fastigheter.
Rumets ägare kanske inte begär tillstånd från grannarna att sälja det, men de kommer att behöva meddela dem det planerade beslutet en månad före transaktionens slut. Grannarna kan fatta ett positivt beslut, därför kommer det att bli nödvändigt att upprätta ett försäljningsavtal med dem.
Är det möjligt att sälja utan skriftligt vägran?
Ofta i de gemensamma lägenheterna mellan grannarna finns det en för dålig relation, så de vill inte kontakta varandra på något sätt. Grannarna svarar därför inte på den mottagna anmälan.
För att undvika framtida problem med försäljning av fastigheter i sekundärområdet rekommenderas att du utför följande steg:
- initialt är det tillrådligt att skicka ett meddelande med registrerat brev, efter att ha betalat ett leveranskvitto, så att medborgaren kommer att ha bevis för att han verkligen meddelade grannarna om försäljningen av rummet;
- om förhållandet är bra, utgör grannarna ett skriftligt vägran att köpa en bostad, som de nödvändigtvis måste undertecknas på;
- det är tillåtet att bjuda in vittnen till vilka meddelandet överförs, därför är det dessa medborgare som kan bekräfta vid domstol att säljaren av rummet strikt följde lagens krav.
Om grannarnas rättigheter kränks erkänns transaktionen lätt genom en domstol som ogiltig, så att köpare kan förlora sin förvärvade egendom.
Vilka dokument behövs för försäljning?
Korrekt genomförande av transaktionen innebär att säljaren förbereder viss dokumentation. Hur säljer man ett rum i en gemensam lägenhet? Följande papper krävs för detta:
- säljarens pass;
- titelpapper för fastigheter, med hjälp av vilken en medborgare bekräftar sin rätt till ett rum, och de kan representeras av ett privatiseringsavtal, testament, presentkort eller annat dokument;
- extrakt från USRN, som anger rumets ägare, förekomsten av olika bördor, rumets storlek och andra viktiga parametrar för varje köpare;
- teknisk plan och datablad, och på grundval av dessa dokument kommer framtida ägare att kunna verifiera frånvaron av olaglig ombyggnad;
- certifikat som anger frånvaron av skulder för betalning av verktygsräkningar;
- skriftligt vägran att köpa fastigheter mottagna från alla lägenhetsgrannar.
Dessa dokument krävs inte bara av köpare utan också av fastighetsmäklare om ett beslut fattas om att använda sina tjänster.
Regler för upprättande av kontrakt
En viktig punkt för varje säljare är rätt förberedelse av försäljningsavtalet. Det bildas nödvändigtvis skriftligt. Dess väsentliga villkor inkluderar punkter:
- Information om parterna i avtalet som säljaren och köparen lämnat;
- uppgifter om kontraktets ämne, för vilken adress för lägenheten, storleken på rummet samt dess andra viktiga parametrar anges;
- kostnaden för rummet anges i rubel och i ord;
- beräkningsförfarandet anges;
- ansvaret för varje part anges vid brott mot villkoren i avtalet;
- datum för kontraktet;
- parternas underskrifter.
Du kan använda standardformulär för att utarbeta detta dokument. Om fastighetsmäklaren hanterar förfarandet för att sälja ett rum i en gemensam lägenhet, är det han som utarbetar dokumentet.
Nyanserna av att använda gråa scheman
Vissa ägare av rum i en gemensam lägenhet funderar på möjligheten att använda gråa system som gör att de kan sälja fastigheter så snabbt som möjligt och utan att ingå ett avtal med sina grannar. Ofta används de för att undvika beskattning. Vanligtvis används sådana metoder om grannarna utgör olika hinder för en affär.
De vanligaste metoderna är:
- endast en del av rummet säljs till den intresserade köparen och därefter överförs de återstående kvadratmeterna på grundval av donationen.
- ett rum är pantsatt på grundval av ett låneavtal, varefter ett lån inte medvetet betalas, därför återvinns bostäder med en tvångsmetod;
- Bostäder överförs på grundval av ett presentavtal, men i själva verket överför den nya ägaren pengarna till den tidigare ägaren för fastigheten.
Alla ovanstående system anses vara riskabla, så det finns alltid en chans att köparen kommer att bli en bedragare och vägrar att betala för rummet. Dessutom kan sådana transaktioner vara av intresse för brottsbekämpande myndigheter eller Federal Tax Service, så att säljaren kan hållas administrativt eller kriminellt ansvarigt.
Konsekvenserna av brist på varsel
Säljaren av rummet, som ligger i en gemensam lägenhet, måste informera grannarna om sitt beslut. Om det inte finns något meddelande kan detta få negativa konsekvenser. Grannarna kan ifrågasätta affären i domstol eftersom de själva vill bli ägare till fastigheten.
Därför, i avsaknad av kunskap om hur transaktionen genomförs, är det lämpligt att kontakta erfarna fastighetsmäklare eller få råd från en notarie.
slutsats
Att sälja ett rum beläget i en gemensam lägenhet är ett ganska komplicerat förfarande, för vilket det är nödvändigt att ta hänsyn till lagens krav. Nödvändigt om den planerade försäljningen grannar meddelas. De har en förmånsrätt att köpa bostäder.
Först efter att ha fått avslag från grannarna kan du sälja fastigheten till obehöriga. För detta är det viktigt att korrekt upprätta ett försäljningsavtal. Det rekommenderas inte att använda gråa scheman för att sänka priset på ett rum, eftersom det åtföljs av många risker för säljaren.