2014 ändrades lagen nr 294 flera gånger i förhållande till delad konstruktion. I synnerhet, nu vid genomförandet av delad konstruktion, måste byggmästaren upprätta ett försäkringsavtal som kommer att tillhandahålla ansvarsförsäkring till byggaren tills han har slutfört sin första transaktion med köparen. Annars kommer han inte att kunna registrera denna transaktion med Rosreestr.
Kärnan i denna skyldighet
Sedan 2014 måste varje byggföretag utan fel bekräfta sina skyldigheter genom att utfärda en garanti eller genom att ingå ett ansvarsförsäkringsavtal som en utvecklare som deltar i delad konstruktion. Dessa ändringar, antagna i lagstiftningen, gör det möjligt för köpare att återlämna sina pengar som investerats i konstruktionen i händelse av att utvecklaren har oförutsedda situationer.
Varför behöver du annars ansvarsförsäkring för utvecklare?
Denna ändring av lagen gör det också möjligt att fastställa ansvar som kan uppstå om det:
- Kommer att undanröja sina skyldigheter.
- Han kommer att överlämna ett objekt som inte är helt klart.
- Det går i konkurs innan fastigheten överlämnas.
Ekonomer tror dock att dessa åtgärder kan innebära en ökning av värdet på fastigheter. Regeringen insisterar dock på att dessa faktorer inte kan kopplas samman, eftersom även det största byggföretaget spenderar högst 1% av summan av alla sina transaktioner. Därför bör pengar fördelas från sin egen budget för utvecklarens civilförsäkringsförsäkring.
Försäkringsobjekt
Vid genomförandet av delad konstruktion är det ansvaret för utvecklaren som är försäkrad. Denna åtgärd innebär att utvecklarnas fastighetsintressen direkt kommer att skyddas. Det vill säga att ingåendet av ett sådant försäkringsavtal främst är fördelaktigt för köpare. Samtidigt ges utvecklaren rätt att välja: han kan försäkra både huset som helhet och varje lägenhet separat.
klienter
Byggherrens ansvarsförsäkringsavtal ingås till förmån för deltagarna i delad konstruktion. I händelse av att vissa omständigheter inträffar kan de få rätt betalning. I enlighet med villkoren i försäkringsavtalet är utvecklaren skyldig att lämna ut föremålet, som uppfyller standarderna för kvalitet och tillförlitlighet. Försäkringsgivaren å sin sida åtar sig att meddela köparen om förändringar sker i transaktionen och sedan betala honom ersättning. Om deltagare i delad konstruktion kommer att ändras redan under byggprocessen, är det värt att nämna i kontraktet, eftersom varje ytterligare aktieägare kommer att ingå ett separat tilläggskontrakt för försäkringsansvar för utvecklaren.
försäkringsbolag
Inte varje försäkringsbolag vill ingå sådana försäkringsavtal. Det finns en åsikt bland försäkringsbolagen att en sådan transaktion ofta orsakar förluster. Dessutom måste försäkringsbolaget själv uppfylla följande krav:
- Måste vara på försäkringsmarknaden i minst 5 år.
- För den framtida perioden bör ha en bra prognos för utvecklingen.
- Måste vara i överensstämmelse med krav på finansiell hållbarhet.
- Det företagets auktoriserade kapital kan inte vara mindre än 120 miljoner rubel och dess omsättning bör vara minst 400 miljoner rubel. Endast under dessa villkor kan ansvarsförsäkring tillhandahållas.
tariffer
Att ingå ett försäkringsavtal som försäkrar utvecklaren som deltar i delad konstruktion är alltför dyrt. Under 2015 fluktuerade till exempel genomsnittspriserna för att ingå ett sådant avtal på nivån 0,5-0,8%. Om avtalet ingås under en lång period kan försäkringsbolaget, efter eget gottfinnande, sänka tullsatsen från 10 till 30%. Det är mer lönsamt att skapa ömsesidigt fördelaktiga ansvarsförsäkringsbolag.
Fastställandet av räntesatsen såväl som den fulla beräkningen av de årliga räntesatserna överlåts till försäkringsbolaget självt, eftersom sannolikheten för att en utvecklare som utför delad konstruktion kan börja undvika sina skyldigheter är ganska hög.
En ansvarsförsäkring för delad konstruktion medför en viss risk.
Faktorer som påverkar räntan
Räntesatsen på försäkringsavgiften beror på följande faktorer:
- Tillhör utvecklaren anläggningen.
- Har utvecklaren framgångsrika och positiva erbjudanden tidigare? I detta fall kan försäkringsgivaren ta hänsyn till alla kriterier för tidigare transaktioner: tidsfristerna för deras slutförande, det totala antalet objekt, närvaron av representativa kontor i olika regioner i landet, fullständig frånvaro av klagomål och klagomål.
- Ekonomisk hållbarhet.
- Juridisk support, det vill säga tillgängligheten av ett komplett paket med dokumentation och tillstånd.
- Stadier där byggprocessen är uppdelad.
- Tidsfrist för det aktuella projektet.
- Det totala antalet kunder som deltar i delad konstruktion.
Registrering av ett försäkringsavtal
För att registrera ett avtal med Rosreestr måste utvecklaren lämna alla nödvändiga dokument. Deras lista innehåller:
- Projektdeklaration.
- Tillstånd att utföra byggarbete.
- Intyg om statlig registrering.
- Kontrakt för genomförande av delad konstruktion.
- Kopior av alla lagstadgade dokument.
- Motivering av teknisk och ekonomisk karaktär.
- Kopior av utvecklarens finansiella rapporter.
- Information om befintliga långivare.
- Certifikat från banker, som indikerar frånvaron av förseningar i lånebetalningar.
Efter övervägande av värdepapper görs ansvarsförsäkring för byggaren för delad konstruktion.
Vad ska skyddas?
Om utvecklaren inte fullgör sina skyldigheter, och detta bekräftas av ett domstolsbeslut eller konkurs, innebär det försäkringsavtal som ingåtts under genomförandet av delad konstruktion att ersättning kommer att betalas till aktieägare. Det är emellertid värt att notera att försäkringsbolaget inte kompenserar för investeringen om byggherren frös byggperioden eller förlänger den period under vilken objektet ska tas i drift. Det betalade beloppet beror helt på det pris som anges i kontraktet, men kan inte vara mindre än kostnaden för själva objektet och mindre än den genomsnittliga marknadsränta som fastställts per kvadratmeter bostadsyta i samma region där utvecklaren arbetade.
Den maximala bonusvolymen är också begränsad av lagen.
Försäkrade händelser
Följande fall kan hänföras till försäkring:
- Konstruktionen avbryts.
- Utvecklaren förklaras konkurs.
- Intressehavare kan inte få bostäder.
- Utvecklaren vägrar att returnera materiella resurser.
Lagändringar
Förändringar i den federala lagen nr 294, som vi talade om i vår artikel tidigare, konsoliderade den obligatoriska ansvarsförsäkringen för företagets byggare.Samtidigt är utvecklaren själv, som vill genomföra delad konstruktion, skyldig att söka efter försäkringsgivaren och direkt utföra kontrakten. Utvecklaren kan självständigt, efter eget gottfinnande, välja vem han ska ingå ett försäkringsavtal - med en bank, ett specialiserat försäkringsbolag eller med företaget.
Deltagare som är medlemmar i ett försäkringsbolag (obligatorisk försäkring) bär lika ansvar. I händelse av att försäkringsavtalet ingås med banken kommer utvecklaren att behöva spendera mycket tid på att samla in papper. Banker kräver också att utvecklaren betalar ett obligatoriskt belopp på 30% av den totala kostnaden för anläggningen under uppbyggnad. Detta belopp kommer att fungera som en garanti för det finansiella institutet. Centralbanken tillhandahåller bland annat sina egna krav som gäller banker som ingår försäkringsavtal. Dessa banker bör:
- Arbeta minst 5 år inom det aktuella området.
- Ha ett registrerat kapital på minst 200 miljoner rubel.
- Det totala värdet på fastigheten bör vara minst 1 miljard rubel.
I detta avseende är det mer lönsamt och lättare för en utvecklare att få ett lån än att utfärda en garanti. Banker anser också att försäkringsförfarandet för genomförandet av delad konstruktion inte är helt lönsamt.
Det mest lönsamma är att ingå ett avtal om ömsesidig försäkring av utvecklare med civilföretag med ett specialiserat företag. På grund av förekomsten av betydande konkurrens, försäkringsbolag för att locka kunder lägre tullsatser och priser för sina produkter. Och de kan också fastställa tullsatsen för hela försäkringsavtalets period. En annan fördel med att ingå avtal med ett specialiserat företag är att dokument behandlas så snabbt som möjligt. Enligt ett sådant avtal kommer utvecklaren att agera som försäkringsgivare och deltagaren i delad konstruktion som mottagare. Säkerhet för varje specifik bostad väljs individuellt. Konsumentföretagen för ömsesidig försäkring av utvecklare ansvar har blivit relevanta.
Ansvarsförsäkringsförfarande för ett delat byggföretag
Försäkringstagare måste ställa säkerheter. Ofta är en sådan garanti ett land som konstruktionen av ett föremål är tänkt på. Dokumentet ska bland annat beskriva hur de angivna skyldigheterna är säkrade. Alla värdepapper måste undertecknas innan det första kontraktet för delad konstruktion har ingåtts, och kommer att gälla tills objektets faktiska leverans. I händelse av att transaktionen avslutades inträffar inte undantag från betalningsansvar. Men denna regel gäller endast när den försäkrade händelsen inträffade under avtalsperioden.
Försäkringstagaren kan försäkra både huset och lägenheterna separat. Förresten, det första alternativet är inte helt lönsamt, eftersom då måste den försäkrade göra en pant i överensstämmelse med kostnaden för hela anläggningen, och också vara säker på att alla lokaler i denna anläggning kommer att säljas. Ett annat problem vid ingående av ett försäkringsavtal för hela anläggningen är svårigheten att bestämma mottagaren.
Kontraktet börjar från det ögonblick som den första utbetalningen har krediterats. Ett sådant avtal innehåller inte något som en franchise. Annars kan kontraktets villkor kallas standard:
- Försäkringsgivaren åtar sig skyldigheter att informera ränteinnehavare om det belopp som har betalats. Detta är grunden för ansvarsförsäkring för utvecklare.
- Försäkringsbolaget har rätt att kontakta utvecklaren med ett krav på regressionstyp.
- Försäkringsbolaget åtar sig att meddela ränteinnehavare om försäkringsavtalet har avslutats före planen.
- Avtalet gäller för hela byggperioden och beror på det. Det vill säga, vid förlängning av byggperioden förlängs kontraktet automatiskt.
Det belopp som kommer att återbetalas vid inträffandet av en försäkrad händelse beror helt på de fastställda priserna och priserna. Dess storlek ska vara större än värdet på det totala bostadsområdet i ett visst rum. Dessutom förblir beslutet om hur kompensation kommer att betalas - genom avbetalningar eller åt gången - helt och hållet hos försäkringsbolaget.
Försäkringsfrågor
Vad är fallgroparna i en byggmästers ansvarsförsäkring?
En sådan försäkring är ganska specifik eftersom finansiella risker faktiskt är försäkrade.
Ett sådant avtal har en kumulativ effekt vid förlust. Vid en krissituation kommer förluster att uppstå av absolut alla utvecklare, och inte av någon speciell. Krissituationer förstås här som en ökning av hypoteksräntorna eller en minskning i efterfrågan på bostadslokaler. När allt är detta en ömsesidig ansvarsförsäkring för utvecklare.
Ett annat problem är att det inte finns något sätt att återförsäkra risker.
På grund av att centralbanken har ökat kraven på försäkringsbolag har deras krets minskat avsevärt. Den avgörande rollen här spelades av ökningen i storleken på det auktoriserade kapitalet, och på den moderna försäkringsmarknaden passar endast 19 organisationer för kraven. I enlighet med ändringarna förlorade cirka 80% av organisationer som tidigare kunde ingå ett försäkringsavtal för utvecklaransvar sin förmåga att bedriva försäkringsverksamhet för utvecklare.