تسعى العديد من الشركات الروسية للتوقيع على اتفاقية تأجير ممتلكات مع هيئة حكومية أو بلدية أخرى. لهذا ، يسعد ممثلو الشركات بالمشاركة في مختلف المسابقات والمزادات. ما هو الغرض من رجال الأعمال المشاركين في التواصل مع السلطات؟
الإيجار كوسيلة للحفظ
يعد استئجار الممتلكات البلدية إجراءًا يعتبر في بيئة الأعمال الروسية بديلاً ممتازًا للاتفاقية ذات الصلة مع منظمة تجارية.
وذلك لأن مستودعًا أو مكتبًا أو مبنىً آخر آخر تملكه البلدية عادة ما يكون أرخص بكثير من التسهيلات التي تقدمها الكيانات القانونية. والعديد من رجال الأعمال سعداء للغاية لتلقي الحق في استئجار الممتلكات البلدية.
تفاصيل الممتلكات البلدية
ما هي خصوصية العقارات التي تملكها السلطات المحلية؟ وفقًا لأحكام المادة 215 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تصنف الممتلكات التي تملكها المدن والمستوطنات الريفية وغيرها من الوحدات الإدارية الإقليمية على أنها نوع من البلديات. في كثير من الأحيان يتم تعيين النوع المناسب من الممتلكات للمؤسسات الفردية. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فسيتم تضمينه كأصل في الخزينة البلدية.
إذا أراد رجل أعمال معرفة ما إذا كان من الممكن استئجار العقارات من نوع معين من الممتلكات البلدية ، فعادةً ما يتم نشر هذه المعلومات على مواقع السلطات المحلية. ولكن حتى في حالة عدم وجود بيانات ذات صلة حول موارد الويب الخاصة بالبلديات لأي سبب من الأسباب ، فإن لرجل الأعمال الحق في تقديم طلب إلى الحكومة المحلية. يجب توفير خدمة تقديم المعلومات ذات الصلة إلى رجل الأعمال من قبل البلدية مجانًا.
مواضيع علاقات التأجير
تجدر الإشارة إلى أنه من الممكن لرجال الأعمال شراء عقار ليس فقط للبلدية ، ولكن أيضًا من نوع الدولة. هناك بعض الاختلافات الأساسية بين الإجراء الذي يتم فيه تأجير ممتلكات البلدية والإجراءات المماثلة بمشاركة سلطات الدولة ، حيث أن جميع هذه العمليات تنظمها نفس القوانين.
أنواع العقود
يمكن أيضًا الإشارة إلى أن التأجير ليس هو الخيار الوحيد للتفاعل بين السلطة على مستوى أو آخر والمؤسسة. خصوصية العقود ذات الصلة هي أن يتم نقل الممتلكات من قبل المؤجر مقابل رسوم للاستخدام المؤقت.
خيار ممكن أيضا مع إبرام عقد للاستخدام غير المبرر. وفقًا لهذا العقد ، يكون مالك العقار ملزمًا بنقل العقار إلى طرف آخر ، والذي بدوره يجب أن يعيده إلى المالك في نفس الحالة ، مع مراعاة الاستهلاك المسموح به أو بالشكل المنصوص عليه في العقد.
بالإضافة إلى أنواع المعاملات مثل تأجير ممتلكات الدولة والبلديات وعقد للاستخدام غير المبرر ، يمكن أيضًا إبرام عقود إدارة الثقة للممتلكات. بموجب هذه الاتفاقيات ، تقوم البلدية أو هيئة الدولة بنقل العقار إلى الطرف المقابل في شخص الشركة لفترة غير محددة.بدوره ، يجب على الطرف الآخر إدارة الممتلكات المستلمة لصالح صاحبها أو المستفيد الآخر.
يمكن أيضًا استبدال العقد ، الذي يكون موضوعه تأجير الممتلكات البلدية ، بعقد ينص على حفظ العقار واستخدامه في وقت واحد. البديل ممكن أيضًا مع تنفيذ اتفاقية قرض ، موضوعها هو نوع الأصول المادية المقابلة.
ومع ذلك ، يتم تأجير الممتلكات الفيدرالية والبلدية في الممارسة العملية بشكل رئيسي في إطار عقود الإيجار العادية. على الرغم من أنه ، بالطبع ، على مستوى البلديات المحددة في منطقة معينة ، من الممكن اتباع طرق مختلفة لقضية التفاعل مع الشركات. الشيء الرئيسي هو أن الإجراءات ذات الصلة من جانب السلطات لا تتعارض مع التشريعات التي تنظم علاقات الدولة والمؤسسات البلدية مع المؤسسات الخاصة.
ميزات عقود الإيجار مع البلديات
القانون القانوني الرئيسي رقم 135 هو القانون القانوني الرئيسي الذي يحدد إجراءات استئجار الممتلكات البلدية. وفقًا لأحكامه ، لا يمكن تأجير الممتلكات غير الثابتة في شكل ملكية اقتصادية لأي كيان على مستوى الحكومة المحلية إلى رواد الأعمال إلا على أساس تنافسي (أو مزاد). يجب تنفيذ إجراء مماثل إذا كانت الممتلكات مملوكة للبلدية مؤسسة وحدوية. ولا يهم ما إذا كان في الإدارة الاقتصادية أو التشغيلية. سيتم تطبيق نفس القواعد إذا كانت الممتلكات مملوكة لمؤسسة حكومية مستقلة أو هيئة بلدية ، ولكن تخضع للإدارة التشغيلية.
تفاصيل المنافسة
لذلك ، في بعض الحالات ، لا يمكن استئجار الممتلكات البلدية إلا بعد العطاء. يتم تحديد القواعد التي يتم بها تنظيم هذه الإجراءات في أحد أوامر دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في الاتحاد الروسي - الوكالة المسؤولة عن صحة التفاعل بين الحكومة وقطاع الأعمال في العديد من الجوانب. يحتوي القانون التنظيمي ذي الصلة الصادر عن خدمة مكافحة الاحتكار على قائمة بأنواع الممتلكات التي يجب أن يكون عقد الإيجار فيها ضروريًا. في المقابل ، يمكن لأحكام وسام FAS روسيا استكمال اللوائح الصادرة على مستوى البلديات الفردية. وكقاعدة عامة ، تتوفر هذه المستندات على مواقع السلطات المحلية.
إن خصوصية عقد المناقصات ، والتي يتمثل موضوعها في إبرام عقد إيجار عقاري للبلدية ، هي أنه ينبغي نشر المعلومات المتعلقة بهذه الأحداث على الإنترنت على torgi.ru ، المملوكة لوزارة التنمية الاقتصادية.
عندما لا تعقد المسابقات
هناك حالات عندما تكون المسابقات المعنية غير ضرورية. في أي الحالات يمكن استئجار العقارات البلدية دون تقديم عطاءات؟ تنظم هذه اللحظات المادة 17 من القانون الاتحادي رقم 135. النظر فيها.
يمكن تنفيذ السيناريو الأول ، بافتراض أن استئجار ممتلكات البلدية دون مناقصة ، وفقًا لأحكام الفصل الخامس من القانون الاتحادي رقم 135 ، والذي يعكس إمكانية وضع بعض التفضيلات من جانب السلطات البلدية.
يفترض السيناريو الثاني أن المنافسة قد عقدت بالفعل ، ولكن وفقًا للقواعد الواردة في أحكام القانون الاتحادي رقم 44 ، أي بموجب العقد البلدي. في الوقت نفسه ، لا يمكن أن تكون مدة تأجير الكائن أطول من مدة نوع العقد المقابل.
الخيار الثالث ، الذي لا يكون العطاء ملزماً في إطاره ، هو تأجير الممتلكات لمدة لا تتجاوز 30 يومًا في غضون ستة أشهر. في الوقت نفسه ، من غير المقبول إبرام اتفاقات بين البلدية والطرف المقابل مرة أخرى بعد اكتمال العقد خلال الفترة المحددة.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن المناقصة ، التي يكون موضوعها تأجير الممتلكات البلدية ، قد لا تعقد إذا كان تمديد العقود الحالية بين رواد الأعمال والبلديات ضمنيًا.
لا يجوز عقد المناقصة إذا تم منح حقوق الملكية البلدية وغيرها من الممتلكات للشركات بموجب أحكام المعاهدات الدولية الموقعة من الاتحاد الروسي ، والاتفاقات الحكومية الدولية ، وكذلك القوانين الفيدرالية التي تضع إجراء خاصًا لاستخدام الممتلكات وغيرها من الأفعال القانونية: مراسيم الرئيس ، أو المراسيم الحكومية ، أو على سبيل المثال ، قرارات المحكمة التي دخلت حيز التنفيذ.
لا تقام المناقصات إذا تبرعت البلدية بالمباني والهياكل وغيرها أنواع الممتلكات المنظمات الدينية.
أيضًا ، قد لا تكون الحاجة إلى تقديم العطاءات ضرورية إذا تم نقل الملكية لصالح سلطات أخرى على مستوى الدولة أو البلدية ، وكذلك أموال خارج الميزانية أو ، على سبيل المثال ، البنك المركزي لروسيا.
تجدر الإشارة أيضًا إلى أن الإجراء الذي درسناه ، والذي بموجبه يتم استئجار ممتلكات البلديات وسلطات الدولة ، لا ينطبق على المناطق التي تنظمها قوانين الأراضي والمياه والغابات في الاتحاد الروسي ، وكذلك قوانين التربة التحتية.
الخاصية في الاستخدام: خياران
لذلك ، لدى رواد الأعمال العديد من الفرص للوصول إلى مورد غير مكلف في شكل ملكية بلدية. بادئ ذي بدء ، يمكن للمرء أن يلاحظ حقيقة أن العقود بين الشركات والسلطات يمكن تمثيلها في مجموعة واسعة: في شكل اتفاقيات تأجير ، واستخدام غير مبرر ، وإدارة الثقة ، وما إلى ذلك. يمكن استخدام كل خيار من الخيارات المنصوص عليها في تشريع الاتحاد الروسي بموجب نظامين رئيسيين :
- عند إجراء المناقصات (المناقصات أو المزادات) ، موضوعه هو حق الشركة في إبرام اتفاق من نوع أو آخر مع البلدية أو سلطة الدولة ؛
- إبرام اتفاق بدون مناقصات أو مزادات وفقًا لأحكام القانون.
في بعض الحالات ، تسمى المناقصات المعنية بالمناقصات ، في حالات أخرى - مزادات. أي مصطلح هو أكثر صحة؟
المنافسة أو المزاد؟
اعتمادًا على السياق وعدد من الميزات المحددة للإجراء ، يمكن استخدام مصطلح واحد على أسس مشروعة تمامًا. إذا كانت مسابقة ، فمن المفترض أن يتم تقديم طلبات المشاركين في شكل مغلق (على سبيل المثال ، في المغلفات). سوف المنافسين لا يعرفون تفاصيل التطبيقات.
المزاد ، بدوره ، هو تحديد الخيار الأكثر فائدة للبلدية على أساس المناقصة العامة. أي أن مشاركًا أو آخر في المنافسة على الحق في إبرام اتفاقية تأجير الممتلكات البلدية على دراية بما يقدمه المنافس وقد يحاول تقديم اقتراح أكثر فائدة للمالك.
كيف هي المناقصات
اعتمادًا على ما إذا كان المزاد أو المناقصة جارية ، قد تختلف قواعد المزايدة قليلاً. كما أشرنا أعلاه ، إذا كان الأمر يتعلق بإجراء مسابقة ، فستظل قائمة المشاركين فقط عامة. إذا تم عقد الحدث في تنسيق مزاد علني ، فإن جميع المعلومات المتعلقة بالمشاركين ومقترحاتهم مفتوحة.
البلدية التي تمتلك العقار تنشئ لجنة خاصة. وظائفها الرئيسية هي: العمل مع مغلفات تحتوي على عروض من مقدمي العروض ، وإنشاء دائرة من الأشخاص الذين لديهم إمكانية الوصول إلى المعلومات حول الحدث ، والبحث في المزايا التنافسية والميزات الأخرى لكل عرض ، وتحديد مقدمي العروض الفائزين أو المشاركين في المزاد.
تأجير الممتلكات البلدية ممكن ليس فقط للكيانات القانونية ، ولكن أيضًا للمواطنين وأصحاب المشاريع الفردية.أي ، يمكن لموضوعات العلاقات القانونية في أي من هذه الحالات القانونية المشاركة في المسابقات والمزادات المعنية.
مراجعة الطلب
ندرس الجانب المتعلق بالنظر في طلبات مقدمي العروض. يتم تحديد الأحكام الرئيسية التي تحكم الإجراء ذي الصلة على مستوى التشريعات البلدية. ومع ذلك ، يمكن اعتبار الصيغ التالية نموذجية تماما.
تقوم البلديات عادةً بمراجعة الطلبات الواردة خلال شهر واحد من لحظة إرسال المتسابق للوثيقة ذات الصلة.
يتم دراسة الطلبات فقط إذا تم إرسال المستندات المنصوص عليها في قواعد المسابقة معهم. كقاعدة عامة ، فهي القائمة التالية:
- بيان مكتوب موجه إلى رئيس السلطة ؛
- الوثائق التأسيسية للمشارك ، وشهادات تسجيل الكيان القانوني ، وكذلك المصادر التي تؤكد حالة الشخص الذي سيوقع عقد الإيجار إذا مرت الشركة بالمناقصة ؛
- تفاصيل البنك الاعلى.
- المستندات التي تعكس أرقام الميزانية العمومية في المؤسسة.
في الوقت نفسه ، يجوز للسلطة المسؤولة عن عقد المناقصة أن تطلب مستندات أخرى من المشارك ، إذا كان هذا منصوص عليه في القانون.
المعيار الرئيسي لتحديد الفائز في المسابقة هو أفضل الشروط لتنفيذ العقد ذي الصلة. في المقابل ، يتم الاعتراف بالمنظمة التي قدمت أعلى قيمة للعقد إلى البلدية باعتبارها الفائز بالمزاد. تأجير الممتلكات البلدية ممكن فقط لصالح الفائزين في المزاد.
التفضيلات
وترد أحكام مثيرة للاهتمام في المادة 18 من القانون الاتحادي رقم 209. تقول أن المؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم لها الحق في الاعتماد على بعض تدابير الدعم من البلديات في شكل شروط تفضيلية غير مشروعة أو ضمنية لنقل الممتلكات للاستخدام المؤقت. في هذه الحالة ، يجب أن تكون قوائم الممتلكات التي يمكن تأجيرها كجزء من تدابير الدعم المناسبة متاحة لعامة الناس - في وسائل الإعلام أو في المواقع الرسمية للسلطات. يمكن استئجار العقارات البلدية بتنسيق تفضيلي لمدة لا تقل عن 5 سنوات. ومع ذلك ، يمكن تخفيضه إذا قدم كيان العمل طلبًا مناسبًا.
استئجار الممتلكات البلدية وضريبة القيمة المضافة
جانب مهم هو حساب ضريبة القيمة المضافة عند استئجار الممتلكات البلدية. سيكون موضوع دفع الضريبة ذات الصلة هو الشركة التي استأجرت العقار.
يتم تحديد قيمة القاعدة الضريبية من خلال جمع مبلغ الإيجار لكل عقار. يجب على المستأجر إنشاء فاتورة في غضون 5 أيام من تاريخ الدفع. كذلك ، فإن واجبه هو تقديم إقرار ضريبة القيمة المضافة قبل اليوم العشرين من الشهر الذي يلي الفترة الضريبية.
أين تذهب إيرادات الإيجار؟
أين ترسل البلدية الأموال المستلمة من تأجير العقار؟ كقاعدة عامة ، يتم إنفاق العائدات على تحديث وصيانة القاعدة المادية والتقنية للسلطة. يتم تحويل الأموال إلى حساب ميزانية خاصة ، يتم بعد ذلك تحويلها إلى حساب المؤسسة نفسها ضمن الحدود التي ينص عليها القانون.
