شراء شقة هي عملية معقدة وطويلة تتطلب عناية خاصة وموقف دقيق. ليس فقط وجود مبلغ كبير من المال على المحك ، بل يتم أيضًا معالجة مسألة وجود سقف فوق رأسك. عند شراء شقة ، يجب أن تكون متيقظًا قدر الإمكان حتى لا تقع في الحيل العديدة من المحتالين. حتى إذا كان المشتري يتعامل مع بائع حسن النية ، فهناك احتمال كبير في المواقف غير المتوقعة عند شراء شقة. ما الذي تبحث عنه حتى لا يخيب السكن المكتسب في المستقبل؟
موقع الشقة
عند شراء المساكن ، تحتاج إلى وزن كل شيء بعناية. من المهم أن تكون مريحة ليس فقط في الداخل ، ولكن في الخارج أيضًا. لذلك ، فإن أول ما يجب الانتباه إليه هو منطقة المدينة التي تقع فيها الشقة. بالإضافة إلى الخصائص المهمة مثل القرب من أماكن العمل والدراسة وسهولة السفر إلى البلد ، فأنت بحاجة إلى النظر في البنية التحتية للمنطقة:
- يجب على مالكي السيارات تقييم مدى توافر مواقف السيارات ومواقف السيارات المجانية ؛
- إذا كنت تستخدم وسائل النقل العام بانتظام ، فمن المستحسن أن يكون المترو أو محطة الحافلات على مسافة قريبة.
- لن يكون وجود سوق بقالة أو متجر كبير غير ضروري ؛
- فكر في أصغر أفراد الأسرة - سيكون الملعب أو المربع بالقرب من المنزل في متناول اليد للغاية ، كما أن الموقع القريب من رياض الأطفال أو المدرسة يلعب أيضًا دورًا مهمًا ؛
- إذا كنت تحب الرياضة ، معرفة ما إذا كان هناك نادي للياقة البدنية أو صالة رياضية أو حمام سباحة قريب ؛
- لا تنسى عيادات الأطفال والكبار.
قابل الجيران
إذا تعاملت مع المهمة واخترت العديد من الخيارات التي ، من حيث المبدأ ، تفي بجميع المتطلبات المذكورة أعلاه ، فأنت بحاجة إلى أن تتعرف شخصياً على مزايا وعيوب كل شقة. من الأفضل الاتفاق على المشاهدة خلال ساعات النهار. يُنصح بالوصول في وقت مبكر عن الوقت المحدد من أجل رسم فكرة واضحة عن مشاكل النقل المحتملة وتفتيش المنطقة بشكل مستقل. هذا يلعب دورا هاما وقد يؤثر على القرار النهائي عند شراء شقة.
ما الذي تبحث عنه أولاً؟ الباب الأمامي هو وجه المنزل ، والذي يمكن أن يخبر الكثير عن جيران المستقبل. الناس الذين يعيشون في الحي قادرون على التأثير بشكل كبير على نوعية الحياة في شقة جديدة. هناك دائمًا احتمال أن يكون أحد الجيران في الدرج مدمنًا على الكحول وسيقوم بترتيب شرب الكحول ليلا. أو تعيش عائلة كبيرة فوقك ، ثم ستصبح صراخ الأطفال وصراخهم وصراخهم شركاء حياتك لفترة طويلة.
تفتيش الشقة
لإبداء رأي أكثر موضوعية حول مساحة المعيشة ، من الأفضل إجراء فحص بدون أثاث. يجب أن يبدأ فحص الشقة أثناء الشراء بمراجعة الاتصالات: الأسلاك الكهربائية ، ونظام الصرف الصحي ، وأنابيب المياه ، ومشعات التدفئة ، خاصة إذا لم يتم تضمين الإصلاحات بعد الشراء في خططك. المهم هو التوصيل الحراري للغرفة. إذا نظرنا إلى جميع أنحاء الشقة في موسم البرد ، يمكنك تقييم التدفئة ، لكن لا يمكنك أن تقول على وجه اليقين كم سيكون الجو حارًا في الصيف ، والعكس صحيح.
تعد الأرضية ، والسقف ، والأبواب الداخلية والخارجية ، وتركيبات السباكة ، والنوافذ ذات الزجاج المزدوج ، والحالة العامة للمطبخ والحمام أغلى الأماكن وتستغرق وقتًا طويلاً من حيث الإصلاح ، والتي تخضع لفحص دقيق عند شراء شقة.
ما الذي تبحث عنه في غرف الزاوية؟ في هذه الحالة ، فإن الجدار هو المؤشر الرئيسي. يدل وجود العفن عليها على الرطوبة والرطوبة العالية في الغرف. في الشقق في الطوابق العليا ، قد يتسرب السقف ، مما يؤدي إلى تلطيخ السقف. لوحظ أيضًا الرطوبة في الغرف في الطوابق الأولى. هذا يشير إلى أن الطابق السفلي سيئة التهوية.
يجب التنبيه إلى وجود إصلاحات تجميلية ما قبل البيع ، والتي تتم على الأرجح لإخفاء العيوب المختلفة. من الأفضل أن يصل عمر الإصلاح إلى عدة سنوات وتم "تسويته" من قبل مالكي الشقة. تحقق من عازل للصوت في الغرفة في صمت تام. كم هو ضجيج حركة المرور والأصوات من الشارع؟
الجانب القانوني للقضية
بالإضافة إلى الخصائص النوعية للسكن الذي تم شراؤه ، لا ينبغي لأحد أن ينسى الجانب القانوني للقضية. تذكر: يجب أن يكون لدى البائع سند ملكية للمكان. قائمة الوثائق عند شراء شقة ، والتي تؤكد ملكية العقار للبيع:
- عقد البيع ، عقد الهدية ، المقايضة ، التبرع أو الصيانة مدى الحياة.
- شهادة ملكية أو حق الإرث.
- اتفاق التبادل.
- قرار المحكمة الذي دخل حيز التنفيذ.
- شهادة اقتناء العقارات في المزاد العلني أو في المزاد العلني.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب تسجيل حق الملكية ، الذي تم تأكيده بواسطة إحدى المستندات أعلاه ، لدى سلطات الجرد الفني. يجب إجراء عملية شراء شقة فقط بعد تقديم مقتطف خاص من سجل الولاية ، وهو دليل قانوني على المعاملة.
الشقق في المباني الجديدة
شراء شقة في مبنى جديد هو خطوة محفوفة بالمخاطر إلى حد ما ، والمخاطر لا تؤتي ثمارها دائمًا. كقاعدة عامة ، تكلفة السكن هنا ليست أقل بكثير من تكلفة الشقق الجاهزة. عند شراء عقار في مبنى جديد تقريبًا بسعر السوق ، فإنك تواجه مخاطر عالية بشكل غير معقول مقارنة بالإسكان في السوق الثانوية.
لكي لا تقع في أيدي المحتالين ، تحتاج إلى تقييم جميع أنواع الحالات عند شراء شقة. ما الذي تبحث عنه عند اختيار مبنى جديد:
- درجة الاستعداد في المنزل. إذا ادعى سمسار العقارات أن المنزل جاهز تقريبًا ، يتم إكمال جميع الاتصالات ، فمن الأفضل التحقق من ذلك مباشرةً وزيارة موقع البناء.
- المعاهدة. اهتم بما هو العقد الذي عرضت عليك إبرامه. من الأفضل إذا كانت اتفاقية حقوق ملكية (DDU). لديها مزايا على العقود الأولية وتؤكد تلقائيا أن المطور لديه رخصة بناء. بالإضافة إلى ذلك ، في حالة الإفلاس ، سيتم تأمين مطالباتك بضمان.
- اعتماد مبنى جديد في أحد البنوك هو عدد البنوك التي يمكنها تقديم قرض لشراء مسكن. إذا لم تقرض البنوك ، فهذا يعني أن المطور لديه بعض الصعوبات.
- سمعة المطور. تعرف على مشاريع البناء التي سبق تشغيلها ، والمشاكل المالية المحتملة للمطور وتاريخ الشركة.
- التحقق من المستندات:
- عقد استثمار
- وثائق المشروع ؛
- رخصة بناء
- شهادة ملكية الأرض أو الإيجار ؛
- عقد مع شركة تأمين ؛
- مقتطف من السجل الموحد للعقار ؛
- الوثائق والوثائق التأسيسية للمطور ؛
- شكل العقد الذي سيتم بموجبه شراء الشقة.
مطبات عند شراء منزل في السوق الثانوية
يرتبط الحصول على السكن دائمًا بالعديد من الفروق الدقيقة والقانونية التي لا يعرفها الجميع. لذلك ، من المهم معالجة هذه المشكلة بعناية وبدقة. كيف لا نخطئ عند شراء منزل ثان؟
أولاً ، عليك أن تدرس بعناية المستندات المتعلقة بملكية البائع. قد تكون هذه عقود بيع وهدية ووراثة وقرارات محكمة دخلت حيز التنفيذ.
ثانياً ، قد يكون للأطفال القاصرين ملكية سكن ثانوي أو الحق في استخدام شقة. قبل شراء عقار ، اطلب من البائع تقديم إذن من سلطات الوصاية لبيع السكن. إذا لم يكن الأطفال هم أصحاب الشقة ، ولكنهم مسجلون فيها فقط ، فيجب تفريغها وتسجيلها في مكان آخر. إذا لم يتم استيفاء هذه الشروط ، فستقوم المحكمة بإنهاء عقد البيع لصالح الطفل.
ثالثًا ، عند التحقق من جواز سفر صاحب الشقة ، انتبه إلى وجود طوابع الزواج عند الطلاق. تحقق من تواريخها مع تواريخ المستندات التي تؤكد ملكية العقار. إذا تم شراء العقار في الزواج ، يحق للزوج نصف الشقة ، حتى لو لم يكن مسجلاً ولم يعيش في هذه الغرفة.
رابعا ، من الأفضل أن يتم تسجيل جميع المستأجرين في مكان آخر بحلول وقت توقيع عقد البيع. تعرف على أفراد الأسرة المفقودين. ربما يكون أحدهم في المستشفى والجيش وأماكن الحرمان من الحرية. عند العودة ، لديهم الحق في الطعن في الصفقة المبرمة دون علمهم.
خامسًا ، عند إجراء التوكيل الرسمي ، تعرف على سلطة صاحب هذا المستند. يجب أن توصف جميع الإجراءات ذات الأهمية القانونية في توكيل رسمي. يمكن الإشارة أيضًا إلى النطاق السعري الذي لا يحق للممثل تجاوزه. التحقق من صحة التوكيل. في حالة عدم الإشارة إلى تاريخ الإصدار ، يكون المستند غير صالح. في حالة وفاة مدير المدرسة ، يتم إلغاء التوكيل الرسمي.
سادسا ، عند شراء شقة موروثة ، تجدر الإشارة إلى أنه في غضون 6 أشهر بعد وفاة المالك ، قد يظهر المتقدمون الجدد للعقار. من الأفضل إذا كان البائع هو الوريث الوحيد للإرادة. ينبغي أن تكون حقوقه مكرسة في شهادة الميراث.
آخر شيء للتحقق هو تاريخ الشقة. اطلب من المالك تقديم مقتطف من سجل حقوق الدولة الموحد. حتى تتمكن من معرفة جميع الأشخاص المسجلين في الشقة. يجب أن تكون حذرا إذا كان العقارات في كثير من الأحيان تغيير أصحابها في السنوات الأخيرة.
الإجراء لشراء شقة
لا يوجد فرق كبير إذا تم شراء شقة في السوق الثانوية أو في مبنى جديد. مراحل ملكية المنزل لا تختلف كثيرا. في أي حال ، تسلسل الإجراءات أمر مفهوم.
المرحلة الأولى. فحص والأوراق عند شراء شقة.
2 المرحلة. توقيع اتفاقية الاغتراب (في حالة شراء منزل في السوق الثانوية) أو فعل النقل والقبول (في حالة الحصول على العقارات في مبنى جديد)
3 المرحلة. التسجيل عند شراء شقة من حق ملكية السكن المكتسب في هيئات الدولة.
التحقق والأوراق
معظم المواطنين لا يضطرون في كثير من الأحيان للتعامل مع شيء مثل شراء شقة. ما هي المستندات المطلوبة؟ ما هي مراحل التسجيل العقاري؟ كيفية إجراء معاملة قانونية؟ ليست هذه هي القائمة الكاملة للمشكلات التي تنشأ أثناء هذه المعاملات.
يتم توفير قائمة بالوثائق التي تخضع للتحقق الإلزامي عند شراء شقة في مبنى جديد أو في السوق الثانوية مسبقًا. إذا لم تكن هناك أي أسئلة خلال فترة التحقق من الأوراق المالية ، فيمكنك المتابعة لتوقيع العقد الأولي ودفع دفعة مقدمة. هناك عدة أنواع من الدفع المسبق:
- الإيداع عند شراء شقة هو مبلغ معين يدفعه المشتري للبائع كضمان للمعاملة. إذا رفض المشتري في المستقبل شراء سكن لأي سبب من الأسباب ، فلن يتم رد الأموال. في حالة إلغاء المعاملة بمبادرة من المالك ، يتم دفع الوديعة عند شراء شقة بحجم مزدوج. نقل الإيداع إلزامي ثابت بواسطة كاتب عدل في مستند خاص.
- المبلغ المدفوع مقدما هو مبلغ المال الذي يدفعه المشتري كدفعة مقدمة. إذا تم إلغاء المعاملة ، يتم إرجاع المبلغ المدفوع إلى المشتري.يتم أيضًا الاتفاق على نقل الدفعة المقدمة كتابيًا ، لكن وجود كاتب العدل ليس ضروريًا.
عقد الاغتراب أو شهادة القبول
اعتمادًا على ما إذا كانت الشقة قد تم شراؤها في مبنى جديد أو في السوق الثانوية ، يجب أن يكون لدى المشتري شهادة نقل قبول أو اتفاقية نقل ملكية مع العقد. في حالة عدم وجود هذه المستندات ، يجوز للمحكمة إبطال حتى العقد المدفوع والمسجل.
عقد الاغتراب هو مستند يتم على أساسه حساب الضريبة للبائع. إنه في الواقع يؤكد موافقة كلا الطرفين على الصفقة وإعداد عقد البيع في المستقبل.
يتم وضع شهادة القبول في حالة شراء السكن في مبنى جديد. بعد التوقيع عليها ، يصبح المشتري هو مالك الشقة ، ومع ذلك ، لا يمكن نقل العقار إلا بعد توقيع عقد البيع أثناء التسجيل مع سلطات الدولة أو الحصول على شهادة ملكية.
تسجيل الدولة
تسجيل الدولة هو دليل قانوني على ملكية العقارات السكنية ، بغض النظر عما إذا كان تم الحصول عليها في مبنى جديد أو في السوق الثانوية. يتم تسجيل الملكية في غضون 30 يومًا تقويميًا من تاريخ تقديم الحزمة الضرورية من المستندات. بعد التحقق من المستندات ، يسجل المسجلون في سجل حقوق الدولة الموحد (USRP) ملاحظة تفيد بتسجيل ملكية العقار.
شروط شراء شقة
نشعر بالقلق في المقام الأول المشترين العقارات حول مسألة مقدار ما يمكنك شراء شقة. ولكن ليس أقل إثارة للاهتمام هو توقيت الصفقة. كل هذا يتوقف على توافر المستندات اللازمة ، وغياب القضايا الخلافية والفروق الدقيقة الأخرى التي تتطلب وقتًا إضافيًا. مع صفقة جيدة واتفاق متبادل بين الطرفين ، يمكن إتمام الصفقة في غضون شهر واحد.
